어느 때보다 부동산 정책 규제가 많은 2018년이 될 것이다. 앞으로도 보유세 인상과 임대사업자 강제등록 등이 예고돼 있다. 또 2020년 이후엔 계약갱신권과 전월세상한제가 예정돼 있지만 주택시장장 상황에 따라 유동적이다.  

재건축 초과이익환수제

전국 모든 재건축 단지는 초과이익환수제(재초환)가 적용된다. 2018년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 재건축단지는 초과이익환수대상이다. 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원 이상이라면 말이다.

사업시행인가를 받는 재건축 사업장에 대해 시군구 등 기초 지방자치단체는 올 상반기중 예상 개발이익 분담금을 조합에 통지할 예정이다. 실제 납부시기는 준공시점이다.

재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 지자체는 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이내에 각 조합으로부터 개발비용과 일반분양분의 분양가 추정액 등 필요한 서류를 제출받아 1개월 이내 예정 개발이익 부담금을 조합에 통지해야 한다.

따라서 앞으로 사업성이 떨어지는 재건축 단지는 장기간 사업이 중단될 가능성이 높다. 또 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 시점마다 조합원지위 양도금지와 개발이익 부담금 문제가 부각될 것이다.

투기과열지구 정비사업 재당첨제한

2017년 10월 24일부터 투기과열지구 정비사업(재건축 재개발 도시환경정비사업 등)에서 조합원 분양 또는 일반분양분에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양을 받지 못하고 일반분양도 당첨받을 수 없다.

조합원 분양 당첨 기준일은 관리처분인가일, 일반분양 당첨일은 당첨자 발표일이다.

정비사업 재당첨제한은 매입 순서와 상관없다. 10월 24일 이후 투기과열지구내 정비사업에서 조합원 분양을 받았다면 각별히 주의해야 한다.

10월 24일 이후 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양(관리처분인가)을 받았다면 , 정비사업 일반분양분을 청약통장을 사용해 당첨받았다면 5년 이내 조합원 및 일반 분양 당첨자격이 없다.

재당첨제한으로 조합원 분양 자격이 없다면 현금청산 대상이다. 관리처분인가전 매도할 수밖에 없다. 일반분양분에 당첨됐더라도 부적격 당첨자가 돼 당첨취소는 물론 1년간 청약권 사용이 중지된다.

한편 조정대상지역과 투기과열지구에서 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 정비사업은 조합원의 주택 공급수가 종전 최대 3채에서 한 채(1 1주택은 가능)로 줄어들었다.

투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지

투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발(도시환경정비사업 포함) 사업장의 경우 조합원지위 양도가 관리처분인가부터 소유권이전등기시점까지 금지된다.

따라서 재개발 지분에 투자할 경우 반드시 관리처분인가후 입주권 전매금지 여부를 꼭 확인해야 한다.

이에 앞서 8.2대책 이후 투기과열지구에서 조합원지위 양도금지가 시행된 재건축은 1월 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 양도를 허용될 예정이다. 

조정대상지역 양도세 중과세

조정대상지역내 분양권은 1월부터(잔금 기준) 보유기간에 상관없이 양도세율 50% 가 일률적으로 적용된다.

또 4월 1일 이후 조정대상지역에서 매도 주택의 잔금을 치룬다면 2주택자는 양도세 기본세율에서 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트 가산세율이 붙는다. 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제 혜택이 4월부터 없어진다.

양도세 기본세율도 1월부터 최고구간(과세표준 5억원 초과)이 40%에서 42%로 2% 포인트 늘어난다.

장기임대주택 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제

매입임대주택(4년 이상 단기임대, 8년 이상 준공공임대) 가운데 5년 이상 임대한 장기임대주택은 조정대상지역의 경우 다주택자가 양도세 중과배제, 종합부동산 합산배제와 장특공제를 받았다. 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원 이하인 주택(수도권 외 지역은 3억원)이라면 말이다.

하지만 2018년 4월 1일부터는 조정대상지역 주택을 준공공임대로 등록하고 8년 이상 임대 후 양도하는 주택(임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억원 이하, 수도권 외 지방은 3억원 이하)만 양도세 중과배제, 종부세 합산배제, 장특공제 혜택을 받을 수 있다.

또 2019년 1월부터 전용면적 85㎡ 이하 준공공임대주택의 경우 8년 이상 임대 후 양도할 경우 장특공제율이 현재  50%에서 70%로 확대될 예정이다.

신DTI

오는 2월부터 신 DTI(총부채상환비율)이 시행될 예정이다.

금융당국은 1월말까지 은행권을 중심으로 신DTI 시행을 위한 감독규정 변경 예고에 들어간다. 이르면 다음달 1일부터 신DTI가 적용될 예정이다.

현재 DTI는 신규 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 합산했다. 하지만 이르면 2월부터 신DTI가 시행되면 기존 주담대 원리금을 모두 포함해 대출한도를 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출을 받을 경우 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정해야 한다. 이에 따라 주담대가 2건 이상일 경우 다주택자는 물론 일시적 2주택자도 대출한도가 줄어든다.

한편 부동산임대업 대출을 억제하기 위해 부동산임대업 이자상환비율(RTI, Return to Interest)을 3월부터 적용할 예정이다. 즉 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출을 규제하겠다는 것이다. 주택의 경우 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배 이상이어야 하고, 비주택은 1.5배 이상 많아야 한다.

이밖에 2018년에 오피스텔 분양권 전매 제한과 DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio)이 시행예정이다.

1월 25일부터 투기지역 투기과열지구는 물론 조정대상지역에서 오피스텔 분양권도 아파트와 마찬가지로 소유권이전등기시점까지 전매제한이 실시된다. 조정대상지역에서 오피스텔 분양물량의 20%를 거주자에게 우선공급해야 한다. 1월부터 300실 이상 오피스텔 분양은 인터넷 청약이 의무화됐다.

DSR은 이르면 올 하반기 도입될 예정이다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다. 소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식에 따른다.

개포주공4단지가 지난 6월 16일 관리처분인가 승인을 받았다. 관리처분인가를 계기로 개포주공4단지에게 배우는 재건축 투자상식을 정리해봤다. 6.19대책중 재건축 투자자가 알아야 할 내용을 포함했다.

-관리처분인가란 원가 개념인 종전자산이 개발이익이 반영된 종후자산(조합원분양가)으로 바뀐다는 의미다. 재건축 실행단계로 착공을 위해 이주철거를 시작하는 단계다.

-사업시행인가 이후 관리처분인가 고시 전 대체주택을 구입하고(잔금완납하고) 재건축 아파트 입주시 대체주택을 팔 면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 관리처분인가 승인과 고시는 다르다. 통상 고시가 이틀 정도 늦다.

-관리처분인가 고시후 기존 아파트는 입주권으로 바뀐다. 이때 입주권은 주택으로 본다.

-관리처분인가 후 입주권을 구입한 사람은 승계조합원이 된다. 승계조합원이 보유한 입주권은 공사기간이 보유기간에 포함되지 않는다. 따라서 1주택자라고 하더라도 양도세 비과세는 사용승인(잔금완납) 이후 2년 보유해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

-관리처분인가 후 토지로 보고 취득세 4.6% 부과하는 기준은 이주기간중 단수 단전이 기준이다. 해당 구청은 단수 단전이 되면 주택으로 사용할 수 없어 토지로 본다. 

-7월 3일 이후 이주비 대출을 신청할 경우 개포주공4단지와 같은 청약조정대상지역에선 LTV 비율이 70%에서 60%로 10% 포인트 줄어든다.

-7월 3일 이후 개포주공4단지처럼 청약조정대상지역에서 주택담보대출을 신청한다면 LTV 60%, DTI 50%를 적용받는다.

-개포주공4단지처럼 청약조정대상지역에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 입주권(분양권 포함) 거래 신고일이 7월 3일 이후라면 잔금대출은 LTV 60%, DTI 50%를 적용받는다. 신고일 7월 2일 이전이라면 종전처럼 LTV 70%, DTI 60%를 적용받는다. 잔금대출이란 입주권(분양권)을 담보로 대출받은 이주비, 중도금 등을 갚기 위해 입주시점(잔금납부시점)에 새 아파트를 담보로 받는 대출을 말한다. 

-6.19대책의 재건축 조합원 주택공급수 제한은 개포주공4단지는 해당되지 않는다. 도시 및 주거환경정비법 개정안 발의후 올 하반기(9~10월)에 시행될 예정이다. 시행이후 사업시행인가를 신청하는 재건축단지부터 적용된다. 앞으로 청약조정대상지역 재건축단지는 조합원당 1주택만 분양이 허용된다. 현재는 수도권 과밀억제권역에서는 최대 3주택까지, 그 외 지역에선 소유 주택수만큼 분양받을 수 있었다. 중소형 두채를 분양받는 1 1는 계속 유지된다.

한편 관리처분인가를 받은 개포주공4단지는 이제 7월중 이주기간을 공고할 예정이다. 8월부터 12월까지 이주예정이다. 이주기간이 확정되면 이주시작전에 이주비 신청을 받을 것이다. 이때 이주비 대출은 6.19대책으로 인해 7월 3일 이후 신청하게 되면 기본이주비(무이자)와 추가이주비(유이자)를 더해 감평가의 60%까지만 대출받을 수 있다.

6.19대책 이후 6월 셋째 주에도 강남4구 등 서울 전역과 세종 부산 등 전국에서 국토부가 지방자치단체와 합동으로 부동산 중개업소를 단속중이다. 따라서 주택 거래시장이 일시적으로 중지된 상황이다. 주식시장에서 주가가 급등하거나 급락할 때 매매를 일시 정지하는 서킷브레이커(circuit breakers)라고 할 수 있다.

지금처럼 수도권 주택시장 상승장에선 거래량과 매매가는 상관없다. 거래를 막는다고 가격이 하락하지 않는다. 주택시장이 안정되지 않는다. 어차피 오를 아파트는 오르기 마련이다. 서울 강남권 재건축단지라면 말할 것도 없다. 초과이익환수제에서 자유롭고 예측가능한 리스크를 안고 있는 재건축단지라면 더욱더 그렇다.

개포주공4단지 13평형이 6.19대책에도 최근 10억3천만원에 거래됐다. 34평형 배정평형 총투자비는 이제 14억2천만원을 넘어섰다. 2020년 입주시점 개포그랑자이 34평형 시세는 17억원 이상 갈 것이다.