2005-12-15 13:24

http://blog.drapt.com/h07950/81134620675990

출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=57720

▶ 8.31 부동산대책 10뉴스중 톱뉴스 ▶ 부동산정책 뉴스가 8개 차지 ▶ 8.31대책등 각종 규제에도 강남권 재건축 평균 33% 올라 2005년 부동산 시장은 정책으로 시작해 정책으로 끝난 한해다. 집값을 잡기위해 초고층 재건축 규제의 ‘2‧17대책’을 나왔으며 5월에 ‘개발이익환수제’가 실시됐다. 7월에는 ‘주택담보대출 규제가’가 나왔으며 8월에는 ‘8‧31 부동산대책’이 발표됐다. 한편에서는 기업도시와 혁신도시 선정이 이뤄졌으며 11월에는 합헌판결로 행정중심복합도시가 건설이 본격화돼 지방 부동산시장이 움직이고 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 사내 부동산 애널리스트 18명을 대상으로 설문조사를 실시해 2005년 부동산 10대 뉴스를 선정했다. 1. 8‧31 부동산대책 발표 세제, 주택공급, 서민주거안정 등 ‘부동산대책 종합세트’에 비유될 정도로 광범위하고 다양한 내용을 담음. 8.31대책 이후 9월 한 달 동안 서울 아파트값은 0.41% 하락했으며 특히 강남권 재건축 가격은 무려 3.73% 떨어짐. 공공택지 아파트의 분양권 전매제한 강화를 골자로 하는 주택법, 개발부담금 부과를 규정한 개발이익 환수법 등은 이미 입법을 마친 상태. 하지만 종합부동산세와 양도소득세 과세 강화 관련 법안에 대한 여야 합의가 힘들어지면서 2006년 8‧31대책 효력이 얼마나 발휘될지 주목. 2. 강남권 재건축 가격 급등 개발이익환수제, 8.31대책 등 각종 규제에도 불구하고 강남권 재건축은 33.16% 상승. 2004년과 마이너스 변동률을 기록한 것과 비교해 폭등 수준. 지역별로는 송파구가 45.21% 올라 상승세가 가장 큼. 이어 서초구 35.89%, 강남구 28.98%, 강동구 27.19% 순. 현재는 12월 초 있었던 정부의 재건축 규제 완화 불가방침으로 강남권 재건축 아파트값이 소폭 떨어진 상태. 강남권 재건축은 대기수요 풍부로 반등 여력 높음. 3. 재건축 재개발 조합원 분양권 주택수 포함 추진 9월 재건축 재개발 조합원 분양권 즉 입주권을 가구수에 포함하는 소득세법 개정안이 발표됨. 개정안은 재개발‧재건축 사업으로 기존주택 멸실시 취득하는 조합원 분양권도 주택 수에 포함시켜 1가구 2주택자로 간주한다는 것임. 개정안 발표 후 강동구 고덕동과 강남구 개포동 재건축 아파트는 매물 증가와 함께 가격 떨어짐. 국회에서 개정안이 통과되지 않았지만 개정안이 그대로 통과된다면 2005년 12월까지 관리처분인가를 받지 못한 재건축 재개발 입주권은 1가구 2주택 적용을 받게 됨. 4. 서울숲 개장과 청계천 복원 6월 뚝섬 서울숲 개장과 함께 9월 청계천 복원공사가 완공됨. 서울숲 인근 아파트값은 착공(2004년 4월)이후 평균 24% 올랐으며 청계천은 평균 19% 상승. 서울숲 수혜지역인 성동구 성수동 일대는 상업용지에서 분양될 주상복합아파트가 높을 가격으로 분양될 것으로 예상됨에 따라 추가 상승이 예상. 청계천 인근도 상권이 활성되고 황학구역 분양, 뉴타운 개발 등으로 투자자들의 관심이 지속될 전망. 5. 생애 최초 주택 구입자금 대출 부활 11월 7일부터 1년간 한시적으로 생애 최초 주택 구입자금 대출(이하 생애최초대출)이 재개됨. 연소득 5천만원 이하인 무주택자가 생애 처음으로 전용면적 25.7평 이하 주택을 사거나 분양받을 때 대출받을수 있음. 집값의 최고 70%까지 최대 1억5천만원까지 대출을 받을수 있으며 금리는 5.2%. 연소득 2천만원 이하인 경우 1억원까지 4.7%로 가능하며 대출 취급 금융기관은 국민‧우리‧농협 3곳. 대출은 11월에만 3천억원의 대출이 이뤄질 정도로 인기. 반면 모기지론 판매는 급감하고 있음 내년 다주택자 매물이 증가가 예상되는 만큼 생애최초대출을 통해 내집을 장만하려는 수요가 높을 것으로 전망. 6. 개발이익환수제 실시 재건축임대주택 의무공급을 골자로 하는 개발이익 환수제가 5월 19일부터 시행. 5월 17일 이후 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용되며 2005년 5월 17일까지 사업시행인가를 받은 단지는 늘어나는 용적률의 10%, 5월 17일 이후 인가를 받는 단지는 25%를 의무적으로 임대주택을 건립해야 함. 개발이익환수제 실시 후 강남권 중대형 평형의 가격이 상승함. 마포구 하중동 한강밤섬자이 등 개발이익환수제가 적용되는 분양단지가 나오며 임대아파트도 곧바로 공급될 예정. 임대주택 건립에도 서울에 있는 대상 재건축 단지들은 하반기에 오히려 평균 0.11% 상승. 7. 행정도시특별법 합헌 결정 11월 24일 행정도시특별법 합헌결정으로 12월 20일경부터 토지보상이 시작되는 등 행정도시 건설이 본격화 됨. 충남 연기군, 공주시 일대 2천2백만평에 청와대와 국회 등을 제외한 재경, 교육 등 12부4처2청이 이전될 예정. 행정도시 합헌이후 미분양이 소진되고 분양시장이 호전되고 있으며 아파트시장은 거래량은 많지 않으나 지속적으로 강세를 보일 전망. 토지보상과 함께 대전, 행정도시 제외 인근 지역을 중심으로 집값 땅값이 급등할 전망. 8. 원가연동제 첫 실시 원가연동제란 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 적정이윤을 포함시켜 책정하는 분양가 규제책. 분양가 상한제라고도 함. 11월 동탄신도시 우미이노스빌ㆍ제일풍경채와 풍성신미주 단지에 첫 적용. 25.7평 이하 원가연동제 결과 분양가가 5~10% 낮아지는 효과가 있었으나 당초 예상보다 미흡함. 2기 신도시 판교, 파주, 김포를 비롯해 하남 풍산, 의왕 청계지구 등 공공택지에서 본격적으로 원가연동제 적용됨. 또 이르면 2월부터 25.7평 초과도 원가연동제가 적용될 예정. 9. 주택담보대출 규제 강화(1, 2단계) 주택담보대출 규제 강화를 2차례 실시함. 7월 4일 1단계에서는 투기지역의 주택담보대출 한도를 종전 60%에서 40% 낮췄으며 8월 30일 2단계에서는 투기지역 아파트 담보대출 취급건수 제한조치를 강화함. 이미 투기지역에서 주택담보대출을 받은 사람의 경우 본인 이름으로 주택담보대출이 불가하며 배우자 등이 받을 경우에는 소득증빙 등을 통한 대출심사 강화. 주택담보대출규제는 투자자 뿐만 아니라 실수요자에게 부담되므로 2006년 주택시장은 구매력 있는 즉 현금보유력이 있는 유효수요자 중심으로 재편될 전망. 10. 발코니 확장 합법화 정부는 발코니 확장 합법화가 2005년 12월 2일부터 시행됨. 기존 아파트는 발코니 중 한 곳에 2m2(0.6평) 이상의 ‘화재 대피 공간’을 만들고 신축 아파트는 옆집과 공유하는 3m2(0.9평)의 ‘화재 대피 공간’을 만들거나 가구별로 각각 2m2의 대피공간을 설치해야 발코니를 확장 할 수 있음. 발코니 확장 합법화로 발코니 폭이 넓은 아파트가 인기를 모으고 새 아파트의 발코니 확장 사례가 급증할 것이며 분양시장에서 발코니를 확장한 ‘개방형 신평면’이 등장할 것으로 예상.

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2005-12-15 13:23

http://blog.drapt.com/h07950/81134620623424

출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=57653

기계 공구상을 하다가 우연히 상가투자에 손을 대 20억 원대의 자산가가 된 Y씨는 나름대로의 투자원칙이 있다. 가장 중요한 것은 믿을 만한 부동산중개업소와 거래한다는 것이다. 가장 중요한 것은 믿을 만한 부동산중개업소와 거래한다는 것이다. 그는 투자를 하면서 중개업소와 은행의 PB센터 직원을 잘 만나는 것이 재테크의 향방을 결정한다는 것을 깨달았다. 문제는 신뢰할 수 있어야 한다는 것이다. 전업 투자자가 아니라 사업을 하기 때문에 믿고 자산운용을 상의할 만한 대상이 꼭 필요했다. 다행히도 평생을 함께할 조력자를 만난 것이 그가 재산 불리기에 성공한 계기였다. 부동산 개발업체 사장인 J씨의 별명은 ‘컴퓨터 칼’이다. 컴퓨터이면 컴퓨터이고, 칼이면 칼이지 무슨 컴퓨터 칼이냐고 주변에서는 놀린다. 말 그대로 컴퓨터와 칼의 성격을 모두 갖고 있어서 붙여진 별명이다. 그는 부동산에 투자하기 전에는 컴퓨터처럼 철저히 냉정하게 분석한다. 객관적으로 투자가치가 있다는 답을 얻기 전에는 움직이지 않는다. 그러나 일단 분석이 끝나면 망설이지 않는다. 칼처럼 과감하게 결정한다. 매매하기 전에는 충분히 따져보지만 일단 매매를 결정하면 그 다음에는 사소한 것은 제쳐둔다. 그렇게 하지 않으면 부동산투자로 큰돈을 벌기 어렵다는 것이 J씨의 지론이다. 부자들이야 한 번의 실패가 아무것도 아닐 수 있다. 하지만 일반인들에게는 치명적이다. 따라서 매매를 할 때는 부자들보다 몇 배의 노력과 결단이 필요하다. 부자들의 매매비법은 어찌 보면 단순하다. 별것이 없다. 하지만 이를 확고한 원칙으로 지킨다는 것이 다르다. 정확한 시세를 파악한다 상가 건물은 공인된 단일가가 없다보니 시세도 여러 형태가 있다. 중개업소에서 내건 가격, 신문과 인터넷에 게재된 시세, 사정이 급해서 정상 가격보다 낮게 나오는 급매가, 부동산의 가치를 감정평가사가 측정하는 감정평가액, 법원경매시장에서 입찰에 부쳐지는 최저입찰가와 유찰가 등 다양하다. 시장이 과열 또는 침체 됐을 때는 정확한 시세를 파악하기가 어렵다. 상가 가격이 오랫동안 떨어지거나 제자리에 있다가 매물이 줄어들기 시작하면 상승의 신호로 해석할 수 있다. 반면 값이 많이 오른 상태에서 호가 상승이 지속되면 시장의 질이 취약함을 암시하는 것이다. 일반인들은 이때를 조심해야 한다. 호가에 얽매이지 말고 적정 매입가를 정한 뒤 협상에 임해야 한다. 시세 조사를 할 때는 미리 인터넷을 훑어서 중요 사항을 메모한 뒤 반드시 현장을 방문해야 한다. 전화로 중개업소에 시세를 물어 모든 것을 결정하는 것은 금물이다. 싸면 이유를 알아본다 급매물은 시세보다 100% 이상 싸게 나온 매물이다. 사면 뭔가 사연이 있다. 정상적인 물건이지만 매도인의 급한 사정에 따라 싸게 나오므로 감춰진 약점이 있을 수 있다. 싸면 그만큼 위험이 따른다. 상가 건물은 권리관계가 복잡하거나 주인이 자주 바뀐 매물이 많다. 이런 물건은 값이 싸더라도 그 사연을 자세히 알아보아야 한다. 가압류․가처분․가등기 등 권리 제한이 있으면 이를 풀고 나서 매매해야 한다. 주변에 숨겨진 혐오시설이나 위험시설이 있는지도 살펴야 한다. 직거래는 하지 않는다 부동산 중개 수수료를 아끼기 위해 부동산 직거래를 하는 경우가 있다. 그러나 가까운 친지나 가족이라면 몰라도 직거래는 하지 않는 것이 정석이다. 특히 생활 정보지를 보고 직거래를 하는 것은 금물이다. 사기를 당할 수도 있고, 범행을 저지르기 위한 미끼 매물도 나온다. 직거래는 중개인이 없어 가격협상이 쉽지 않다. 등기상 소유자가 아닌 딴 사람과 계약하기도 한다. 작은 수수료를 아끼려고 위험 속으로 뛰어드는 것은 소탐대실이다. 굳이 직거래를 해야 한다면 등기부등본을 확인하고 권리제한 사항을 꼼꼼히 짚어보아야 한다. 직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘든 물건이다. 직거래를 할 때는 등기부상 소유자와 계약을 해야 한다. 중개업소의 생리를 잘 안다 중개업소도 경쟁이 치열하다보니 고객을 유치하기 위해 인터넷을 적극 활용한다. 아침에 출근하자마자 남보다 빨리 전산망에 매물과 시세를 올리고, 다른 업소가 전산망에 올린 물건을 수시로 검색한다. 전산망이 발달하다보니 공동 중개가 보편화됐다. 매물 정보를 갖고 있는 업소와 손님을 확보한 업소가 연계돼 거래를 성사 시킨다. 공동 중개 시 부동산 중개수수료는 두 군데 준다거나 더 비싸게 지불하지 않고 중개업소 한 곳에만 주면 된다. 여러 부동산에 매수나 매도를 의뢰하는 것이 꼭 좋은 것만은 아니다. 여러 곳에 매수 의사를 내보이면 스스로 값을 올리는 결과를 부를 수 있다. 도 여러 곳에 물건을 내놓으면 물건의 희소성과 가치가 떨어지기도 한다. 계약 전에는 신중하고 결정과 포기는 빨리 한다 물건의 하자, 세입자 등 권리관계, 설정은 계약 전에 꼼꼼히 살펴야 한다. 계약서에 도장을 찍고 나서야 확인하고 점검하면 늦는다. 위험 요인은 반드시 계약 전에 짚어보아야 한다. 결함을 발견했거나 꺼림칙한 구석이 있다면 빨리 포기하고 그 물건은 잊어버려야 한다. 상가투자에서 실패한 이들의 공통점은 미련과 집착이다. 문제가 있는 물건인데도 큰 돈을 벌 수 있다는 집착에 사로잡히면 불행한 결과를 자초한다. 삼척동자도 사기라는 것을 알 수 있는 사안도 대박의 꿈에서 벗어나지 못하면 알아보지 못한다. ※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다. 상가 투자 문의: 02-2009-3466

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2005-11-02 14:15

http://blog.drapt.com/h07950/81130908557911

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=352

8.31 부동산대책이후 부동산시장은 겉으로 보기에는 잠잠합니다. 하지만 안을 들여다보면 미세한 움직임도 감지되고 있어 부동산으로 부자가 되려는 부자노트 독자님께서는 주시할 필요가 있습니다. 주변 사람들의 얘기를 들어보면 좋은 물건을 싸게 살수 없어 투자하기 힘들다는 말을 자주 듣습니다. 부동산 투자를 실제로 하기 힘든 위험회피형이 주로 이런 반응을 보입니다. 하지만 부동산 고수들은 좋은 물건을 싸게 사고, 일정기간 보유하는 방법을 알고 있으며 투자할 때 실행하고 있습니다. 이를 실행하지 못하고 있다면 아직 부동산 고수가 아니라는 것입니다. 이와 관련 ‘승리하는 부동산 투자자’가 되기 위해선 ‘현실을 직시하라’라는 말을 명심해야 합니다. 그러면 고수에게 좋은 물건을 싸게 사고 보유한다는 의미가 무엇을 뜻하는지 고수가 아닌 투자자들과 비교해 설명하겠습니다. 먼저 좋은 물건이란? 미래 가치가 높은 물건을 의미합니다. 미래 가치란 현재의 가치보다 최소한 3년후 가치가 크게 높아질 수 있는 부동산이라는 것입니다. 주택의 경우 미래 가치는 통상적으로 땅값은 물론 학군 교통 녹지공간 편의시설 혐오시설 등에 좌우됩니다. 여기에 덧붙이자면 부자들이 사고 싶거나 거주하고 싶은 단지라면 미래 가치는 매우 높다고 할 수 있습니다. 이런 면에서 도곡동 대치동 이후 한국 대표 주거단지가 어디가 될 것인지를 내다보는 것도 좋은 물건을 고르는데 큰 도움이 될 것입니다. 싸게 산다는 것은? 이 부분에서 고수와 비고수의 차이가 극명하게 드러납니다. 비고수는 싸게 산다는 것을 과거 시세와 비교해서 싼 것으로 봅니다. 단지 짧게는 3개월, 길게는 2년전 시세와 비교해서 싸거나 덜 오른 것을 싸다고 봅니다. 과거 가치가 아니 정확하게는 과거 가격에 집착합니다. 하지만 고수는 싸게 산다고 할 때 미래 가치에 기준으로 볼 때 현재 가격이 싸다는 것을 의미합니다. 물론 시세보다 낮은 가격으로 구입하려는 노력도 게을리 하지 않습니다. 최근 강동구 고덕지구 일대 급매물 소진과 송파구 잠실지구 일대 움직임을 보면 고수들이 움직였다는 것을 알 수 있습니다. 특히 고수들은 시세보다 싸게 사기위해 부동산시장 침체기를 적극 활용합니다. 98년 상반기 IMF사태 직후가 대표적인 사례이며 가깝게는 2004년 3분기가 고수들이 행동에 옮긴 시기입니다. 결국 고수에게 싸게 산다는 것은 시장 침체기를 활용, 미래 가치가 높은 단지의 급매물을 공략한다는 것입니다. 그리고 보유하기 투자는 파는 것을 전제로 사는 행위로 볼 수 있습니다. 하지만 사고 나서 팔기 전 보유한다는 것을 일반인들은 간과하고 있습니다. 특히 부동산은 그 속성상 보유기간을 최소한 1년 이상으로 해야 합니다. 가장 바람직한 보유기간은 3년 이상으로 생각합니다. 가치투자를 실행하고 안정적인 수익률을 올리기 위해선 3년 이상 보유가 필수적입니다. 3년 이상 보유를 전제로 물건을 매입할 때 장점은 다음과 같습니다. 우선 장기간 보유하므로 무리한 대출을 끌어다 투자하지 않습니다. 둘째로 과거나 현재 가치보다는 미래 가치를 보고 가치 투자를 하기가 쉽습니다. 셋째 성공적인 매도타이밍을 잡을수 있습니다. 부동산도 주식과 마찬가지로 오를때도 있고 내릴 때도 있습니다. 3년 이상 시장을 지켜보며 느긋하고 매도타이밍을 저울질할 수 있어 최소한 ‘무릎’이상에서 팔 수 있습니다. 마음의 여유를 갖고 마음의 속도를 늦출수 있기 때문입니다. 고수들이 지금 좋은 물건을 싸게 사려고 움직이는지 지켜볼 일입니다. 기회는 다시 오지만 자주 오지는 않습니다. -------------------------------------------------------------------------------- <공지사항> 오윤섭의 부자노트가 10월 25일부터 부자되는 블로그-富로그 방식으로 개편됐습니다. 매주 목요일 부자노트 이메일 발송 등 기존 서비스 방식은 그대로 유지하면서 富로그 방식으로 부자노트 독자님에게 더 한발자국 다가갈수 있으면 합니다. 개편 기념으로 부동산으로 부자되기 위해 도움이 될수 있는 책들 '부자되기 추천 책' 코너를 소개하고자 합니다. 많은 성원 바랍니다.

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