[스크랩] 반값으로 부동산 구입하기

2009-07-30 14:06

http://blog.drapt.com/gydl/3654411248930365847

수도권 보금자리주택 시범지구 가운데 한 곳인 경기도 고양시 원흥지구가 평균 18층 이하의 녹지공간이 풍부한 주거지로 개발된다.

28일 고양시와 대한주택공사에 따르면 원흥지구는 2013년 말까지 원흥.도내.용두동 일대 128만7160㎡에 8937가구를 건립해 2만3765명을 수용하게 된다.

이는 지난 6월 주민설명회 당시 9133가구보다 196가구가 줄어든 것이다.
이 가운데 보금자리주택인 60㎡ 이하와 60∼85㎡의 임대.분양 아파트는 6514가구가 들어서며 85㎡ 초과 분양 아파트.연립주택은 2225가구, 단독주택은 198가구가 각각 건설된다.

내년말 착공

원흥지구는 전체부지 가운데 녹지지역 57.0%, 주거지역 12.5% 등 ㏊당 185명의 중저밀도로 개발된다.

단지 내에는 초등학교 2곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳과 공원 5곳, 공공청사, 문화시설, 사회복지시설 등도 들어선다.

또 단지 곳곳을 연결하는 자전거 도로가 설치되며 단지를 가로지르는 창릉천과 원흥천 주변에는 친환경 휴식공간이 조성된다.

원흥지구는 수도권 보금자리주택 시범지구로 9월 지구계획승인을 받은 뒤 보상과 행정절차를 거쳐 내년 말 착공된다.

김선하 기자 odinelec@joongang.co.kr

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[스크랩] 은행 대출금 승계 매매시 매도인과 매수인의 주의할 점. |부동산노트

2009-05-21 21:12

http://blog.drapt.com/gydl/3654411242907927709

출처 : ★~여러분! 부자 되세요 ♬

원문 : http://blog.drapt.com/mbc0303

은행 대출금 승계 매매시 매도인과 매수인의 주의할 점.

매매계약시 매도인과 매수인이 은행대출금을 승계하기로 하는 경우 다음 사항에 유의하여야 합니다.

저당권에 의하여 담보 되는 채권 :

원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용 등을 포함해야합니다.(다만, 손해배상채권(지연배상)은 원본의 이행기일을 경과한 1년분에 한하는 것으로 제한하고 있는바, 그 이유는 이행기일이 경과하여 저당권 실행을 할 수 있는데도 불구하고 저당권자가 태만하여 시일이 많이 경과하여 지연이자가 늘어난 경우에도 이를 무제한 인정한다면 후순위 저당권자 또는 기타 채권자의 이익을 해치게 되기 때문입니다.)(민법제360조)

이자 :

금전의 사용대가로서 원본액의 사용기간에 비례하여 지급하는 금전. 즉, 원본사용에 대한 법정과실의 일종입니다.(지연이자는 금전채무불이행에 따른 손해배상일 뿐 이자는 아니라고 함.) 1998. 1.12일까지 이자제한법은 금전대차에 있어서 최고이자율을 연 4할을 초과하지 아니하는 범위안에서 대통령령으로 정하도록 하고, 대통령령은 최고이율을 연2할 5푼으로 정하고 있었습니다. 따라서 이한도를 넘는 이자 약정은 무효가 되기 때문에 허용하지 않았습니다. 그러던 것이 우리 나라에 갑자기 불어닥친 외환보유고갈로 구제금융을 받으면서부터 최고이율을 규정한 대통령령을 고쳐 1997.12.22일부터 연 40%로 하였다가 1998.1.13에는 아예 본법인 이자제한법 자체를 폐지하였다가 2007. 6. 30.부터 다시 시행하기에 이르렀습니다.

새롭게 시행된 이자제한법은 개인의 경우 복리 연 30%, 대부업체의 경우 복리 연 49%를 초과하여 수령할 수 없도록 규정하고 있고, 이는 강행규정이므로 이를 초과하여 약정한 부분은 무효입니다.

한편 법정이율은 법률이 규정한 것으로서, 민사에 있어서는 연 5%(민법 제379조), 상사에 있어서는 연6%(상사법 제54조), 공탁금에 의한 법정이율은 년 1.8%(공탁법제5조, 공탁금이자에관한규칙 제2조), 소송촉진 등에 관한 제3조 제1항의 규정에 의한 법정이율은 연 20%입니다.

이율 :

원본에 대한 이자의 비율로서 일정기간을 단위로 정합니다. (즉, 월 연리는 %) 사인간의 약정이율은 원칙적으로 자유롭게 정할 수 있으나 금융기관의 최고이율은 '한은법(동법 제53조)'에 의하여 조종되고 있습니다.

면책적 채무인수 :

종전의 채무자는 채권·채무관계에서 빠져나가고 새로운 채무자가 전적으로 채무를 부담하는 것입니다. 은행의 융자를 받아서 근저당설정등기가 되어 있는 주택을 매매하면서 매도인과 매수인이 그때까지 남아있는 융자금을 확인하고, 주택매매대금에서 그 은행융자금을 공매하고 나머지 대금만 매도인에게 지급하기로 하였다면 매도인과 매수인은 면책적 채무인수 계약을 체결한 셈입니다. 이와 같은 면책적 채무인수 계약은 ①은행과 매도인·매수인 3면 계약으로 하거나 ②은행과 매수인 2면 계약으로 하거나 ③은행의 승낙을 얻어서 매도인·매수인간의 2면 계약으로도 할 수 있습니다.(민법 제453,454조)

만약 매도인이 이를 무시하고 은행의 승낙없이 매수인과만 채무를 승계한 경우 매수인의 이자연체시 그것을 알리 없는 은행이 매도인을 신용불량으로 처리할 수 있고, 최악의 경우 중첩적인 채무자로 되어 은행으로부터 책임을 묻게 되는 수도 있습니다.(대판 94다 58599참조) 중첩적 채무인수란 기존채무가 변함없이 유지되면서 다만 채무자만 추가되는 경우를 말합니다. 따라서 매도인은 잔금정산시 매수인과 함께 은행에 가서 채무승계와 동시에 채무자 명의변경등기를 반드시 해두는 것이 좋습니다.

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[스크랩] 반값으로 부동산 구입하기 |부동산노트

2009-02-13 13:19

http://blog.drapt.com/gydl/3654411234498744120

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

반값으로 부동산 구입하기

현명해 양이 미덥지 않은 듯 질문을 던진다.

팀장님 대단히 죄송한 말씀입니다만 아직도 5백만원으로 내 집을 마련할 수 있다는 것이 믿겨지지 않아요. 보통 집을 사려면 2～3억원은 그야말로 기본이고 전세로 살더라도 1억 5,000만원에서 2억은 있어야 되는데 무슨 주식투자하는 것도 아니고 단돈 500만원으로 부동산 투자가 가능하다는 말씀이 도저히 피부로 와닿지 않아서요. 정말 그게 현실적으로 가능하기는 한 말씀인가요?

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다.

두드려라 그러면 열릴 것이다라는 성경말씀처럼 무엇인가 간절히 원하면 그것은 결국 내 손안에 들어오게 마련입니다. 불가능해 보이는 일도 우주의 중심에 나를 두고 긍정적인 에너지의 힘을 전파할 때 불가능이 가능으로 바뀐다는 주제로 최근 큰 반향을 불러 일으켰던 시크릿(Secret)의 내용처럼, 한 사람에게 뚜렷한 의지와 노력만 있다면 그가 못해 낼 일은 이 지구상에 없습니다.

부동산 투자에 역발상은 필수

그리고 또 다른 말 중에서 발상의 역발상이라는 말이 있습니다. 부동산 투자에 있어 역발상의 포인트는 "부동산 투자에 대한 고정관념을 버리라"는 것입니다. 부동산에 투자할 때 사람들은 대부분 부동산 청약통장에 가입하고, 한 푼, 두 푼 모아 목돈을 마련한 후에 언론에서 떠드는 분양지역에 밤을 새워가며 분양신청을 하고, 당첨이 되면 마치 로또에 당첨된 듯이 기뻐하곤 합니다. 그리고 의례 그러하듯이 은행에서 대출을 받고 내 집을 마련한 뒤에 너무나도 행복해하곤 하지요. 그러면서 친구들끼리 만나면 어디에 집을 마련했는데 살 때 집값이 얼마였는데 지금은 얼마로 뛰었다고 하면서 너무나도 뿌듯해합니다만 실상은 그리 녹록하지만은 않습니다.

나날이 치솟는 대출이자에 이게 내 집에 사는 건지 은행을 집주인으로 둔 월세집에 사는 건지 아무리 봐도 잘 모르겠고, 밤새 금리라도 또 뛰었을라치면 꺼져가는 한숨에 담배만 연신 피워대곤 하겠지요. 또 자신이 가진 모든 돈을 박박 긁어모아 집 사는데 올인하는 바람에 집값이 올랐다 손치더라도 다 엉덩이에 깔고 앉아 있어 어쩌다 집안에 큰 일이 닥쳤을 때 목돈을 융통하기도 만만치 않구요. 또 작금의 경제위기는 어떻습니까? 자신이 살고 있던 집의 자산가치가 분양가 이하로 떨어지는 것도 모잘라 아예 반토막나 버린 곳도 곳곳에 속출하고 있고요. 시공사가 갑자기 부도가 나 입주민과 소송도 빈번하게 발생하고 있습니다. 정말 우리가 몰라서 그렇지 집집마다 곡소리가 메아리치지 않을 수 없는 현실인 것입니다.

적은 돈으로도 투자 할 수 있어

주절주절 말이 많았습니다만 제가 드리고 싶은 말씀은 저와 같이 부동산 투자의 고수들이란 사람들은 앞에서 설명 드렸던 것과 같이 큰 돈을 가지고 어렵게 하는 투자는 되도록 하지 않습니다. 많은 공부와 약간의 창의력(역발상) 그리고 의지만 가지고 있으면 적은 돈을 가지고도 충분히 투자를 할 수 있습니다. 이 정도 설명을 드렸으면 현명해 양이 걱정하셨던 바에 대한 대답이 어느 정도 되었으리라 생각합니다. 그럼 지금부터 본론으로 들어가 볼까요?

사람들이 내 집 마련을 할 때에는 집값이 오르기 전에 미리 구입하려고 하는 것이 보통입니다. 하지만 그 어느 누구도 집값이 앞으로 오를 것이라는 것에 대해 100% 확신할 수 없습니다. 이는 우리와 같은 전문가들도 마찬가지입니다. 우리가 일반인들보다는 훨씬 분석적이고, 과학적인 예측을 할 수는 있겠지만 100% 승률을 장담할 수는 없는 노릇입니다. 여기서 역발상의 발상을 한번 해봅시다. 만일 시세 1억원짜리 집을 우리가 5,000만원에 산다면 집값이 오르지 않아 나중에 제 가격에 받고 판다할지라도 돈이 남을 것이고, 다행이 집값이 오른다면 더욱 금상첨화겠지만 최악의 경우 1억원보다 떨어진다할지라도 매입가격인 5,000만원 미만으로만 떨어지지 않는다면 결코 손해 보는 장사가 아닐 것입니다. 세상에 이보다 더 완벽한 투자방식이 어디 있겠습니까. 그럼 1억원짜리 집을 5,000만원에 살 수 있는 방법이 뭐가 있을까요? 안일해 주임이 한번 대답해 보시지요.

안일해 주임이 정말 진지하게 대답한다. “집주인에게 돈 없다고 불쌍한 척하고 사정하고 생떼부리고 막 조르면 안 될까요?” 현명해 양이 옆에서 핀잔을 준다. “나는 지금 네 목을 막 조르고 싶은 충동이 든다.” 왕대박 팀장이 이번에는 현명해 양에게 같은 질문을 던진다. 그러자 현명해 양이 대답한다. “잘은 모르겠지만 싸게 살 수 있는 방법이란, 음 집주인이 어쩔 수 없는 개인적 사정 때문에 내놓는 급매도 있을 거고요, 이밖에도 경매나 공매 등도 싸게 살 수 있는 방법 중 하나 아닌가요?”

왕대박 팀장이 말을 잇는다.

현명해 양이 말씀하신 부분이 맞습니다. 하지만 그 중에서 급매를 노릴 때에는 지난 번 현명해 양이 제시했던 투자원칙이 결부되어야 합니다. 즉, 1억원짜리 집을 꼭 5,000만원에 사겠다는 결심과 그런 매물이 나올 때까지 기다리고 또 기다리는 자세가 필요하다는 말이지요. 하지만 세상은 그렇게 여유롭지 않습니다. 이런 매물이 나온다면 현명해 양이 알기 훨씬 전에 저와 같은 부동산 고수들이나 현지부동산들이 5분도 되기 전에 낚아 버릴테니 말입니다. 결국 충분한 인맥과 정보가 선행되어야 됩니다. 그 말인즉슨 초보자들이 이런 좋은 급매물을 기다리다간 평생이 가버릴 수도 있다는 말입니다.

안일해 주임이 말한다. “그럼 간단하네요. 팀장님이 그런 물건 하나 잡아주세요. 전 어디다가 머리 쓰는 건 아주 피곤해서 질색, 팔색을 하거든요.” 왕대박 팀장이 미간을 찌푸리며 대답한다. “저런, 손도 안대고 코 풀려고 하는 그런 무임승차적인 자세는 아주 곤란합니다. 저는 현명해 양의 선배이자 저의 절친한 친구가 간곡히 부탁하기에 그 분을 봐서 여러분들에게 제가 가진 경험과 지식을 나눠 드리려고 하는 거지 제가 여러분에게 무료컨설팅을 해드리려고 하거나 아니면 시간이 남아돌아서 여러분들을 만나고 있는 것이 아닙니다. 더군다나 저와 정식으로 컨설팅을 하려면 그 비용이 만만치 않습니다.

현명해 양이 죄송하다고 머리를 조아리자 왕대박 팀장이 괜찮다고 하며 말을 계속 잇는다.

“아까 말씀드렸다시피 적은 투자금액으로 시장가격 밑으로 부동산을 매입하기 위해서는 경/공매를 잘 활용하여야 합니다.” 안일해 주임이 질문을 던진다. “하지만 경/공매를 하려면 그 분야 경험과 지식이 많아야 하는데, 저희는 그런 경험이 일천합니다. 경/공매가 좋은 것은 잘 알겠지만 저희 같은 일반인들은 감히 도전할 엄두가 안 나는 것이 사실이구요.

왕대박 팀장이 웃으며 대답한다.

여하튼 정보는 공평합니다. 이를 누가 얼마나 빨리 획득하고, 잘 가공하여 자신의 것으로 활용하느냐에 따라 기회는 얼마든지 널려 있습니다. 그 정보의 장이 경/공매 시장입니다. 먼저 대법원 경매사이트나 공매사이트 온비드에 가보면 대한민국에서 경/공매가 진행 중인 모든 물건들과 그 세부정보들이 잘 나와 있습니다. 또 경매진행이 예정되어 있는 물건들도 한눈에 볼 수 있지요.

여기서 우리가 눈여겨 봐야할 물건들은 예를 들어 집값은 1억원인데 그 집의 총 채무액, 쉽게 말해 빚이 5,000만원, 6,000만원 정도 있어 경매가 진행되는 물건입니다. 이런 물건들은 집 주인이 1억원짜리 집을 빚 5,000~6,000만원 때문에 경/공매를 날리기 보다는 급매로라도 매도하던가, 아니면 어디서 돈을 빌려서 그 채무액을 변제하려고 할 것입니다. 이 때 우리가 할 일은 그런 물건만 찾아내서 집주인과 담판을 벌이는 것입니다. 경매로 집이 넘어가면 그나마 집값의 반도 건지지 못하니깐 반값에라도 매도하시라는 권유를 하는 거죠.

하지만 자신이 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되어 속이 새까맣게 타버린 집주인에게 이런 제안을 해봤자 돌아오는 메아리는 육두문자밖에 없습니다. 결국 그 주변인들을 잘 활용해야 하는데 보통 그 부근에 가장 오래된 부동산을 찾아내 집주인과의 친분여부를 확인한 후 그 부동산 사장한테 도움을 요청하는 겁니다. 복비는 두둑이 챙겨 줄테니 집주인하고 협상 좀 해달라고 말이죠. 집주인도 좋고, 부동산 사장님도 좋고, 투자자인 저도 모두 Win-Win 할 수 있는 게임이니 잘 좀 부탁한다고 말하곤 합니다.

이렇게 해서 매매, 가격협상이 이뤄지면 경/공매를 취하 또는 취소하는 절차를 거쳐야 합니다. 물론 이때는 모든 채무액을 일시에 변제할 돈이 필요합니다. 위에서 설명드린 예처럼 5,000~6,000만원의 빚을 갚기 위한 금액 말입니다. 허나 우리 수중에 있는 돈은 단돈 500만원 뿐입니다. 은행에서 대출을 받을 수도 없고, 세입자 전세금을 당겨 쓸 수도 없습니다. 결국 이때도 사람을 이용해야 합니다. 이런 경우에 일시적으로 잔금을 빌려주는 법무사가 있습니다. 그들 입장에선 잔금을 빌려줌과 동시에 매수자 명의로 은행권 대출을 진행시키면 되므로 나중에 매수자가 받은 대출금으로 자신들이 빌려준 돈을 받아 가면 되는 거지요. 얼마나 완벽한 하모니입니까. 물론 고마운 법무사님들께 약간의 이자와 더불어 사례하는 것은 잊으서는 안 되겠습니다.

그리고 마무리 단계로 전세를 놓는 것입니다. 아까 말씀드린 시세 1억원짜리 집을 전세놓으면 못해도 5,000~6,000만원은 되겠지요. 어떻습니까? 결국엔 내 돈이 안 들어간 것이 맞죠. 물론 이런 물건이 흔한 것은 절대 아닙니다. 하지만 여기서도 역시 역발상입니다. 즉, 반대로 생각하면 절대 없는 것도 아니란 애기죠. 죽어라 다리품을 팔면 충분히 잡으실 수 있을 것입니다.

"하지만 이 방법 외에도 또 다른 투자테크닉이 있습니다." 왕대박 팀장의 눈에서 잠시 빛이 번뜩인다.

To be continued~~~

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