2008-03-16 02:12

http://blog.drapt.com/guelphch/81205601133618

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=478

새해는 2008년에도 언제나 그렇듯 조용히 우리에게 다가왔습니다. 실용정부가 아닌 이명박정부가 출범을 앞두고 있습니다. 부동산시장이 살아날 것이라는 기대감은 높아지고 있구요. 새해 첫 닥터아파트(www.DrApt.com)의 오윤섭 부자노트는 작심삼일(作心三日)이 아닌 작심백년(作心百年)이 될 수 있는 부동산 투자에 대한 마음가짐을 다룰까 합니다. 비단 부동산 가치투자 뿐만 아니라 인생 투자에서도 중요하고 의미있는 내용이라 생각합니다. 최근 책 ‘너만의 길을 가라’(원제 HIKE YOUR OWN HIKE)를 감명 깊게 읽었습니다. 평소 제가 좋아하는 주제에다 전 직장에서 같이 근무했던 선배가 번역한 책이라 구입해 사흘만에 읽었습니다. 저자 프랜시스 타폰은 실리콘밸리에서 근무하다 마음 깊은 곳에서 ‘굉장한 삶’이 아닌 ‘그럭저럭 괜찮은 삶’에 안주하고 있다고 생각하고 인생의 긍정적인 변곡점을 찾기 위해 사표를 던졌습니다. 그리고 여자친구와 3천4백89km에 달하는 미국 동부의 등뼈라는 애팔래치안 트레일(Appalachian Trail. AT)을 1백11일 동안 걸었습니다. 종주를 시도한 사람 가운데 성공하는 사람이 17%에 불과한 AT를 매일 32km에서 48km를 걸으며 완주한 것입니다. 너만의 길을 가는 첫 번째 원칙인 인생의 숲 깊은 곳에서 오직 너만의 길을 가라에 나오는 내용 중 일부입니다. 마찬가지로 딱 한 사람의 하이커하고만 이야기해본 후에 AT 하이킹을 결정하는 사람은 제대로 준비하기 어려울 것이다. 당신이 하려는 일에 대해 각기 다른 관점을 가진 다양한 책과 잡지를 읽고, 다양한 사람과 이야기 하라. 특히 그 문제에 경험이 많은 사람들하고, 넓은 스펙트럼에서 표본을 추출함으로써 과거 경험을 통해 가장 좋은 교훈들을 종합해낼 수 있을 것이다. 매사추세츠 주 어퍼 구즈 폰드 쉼터에서 만난 박차(Spur. 트레일 하이커에게 동료들이 붙여주는 닉네임입니다.)와 보낸 시간은 즐거웠다. 그는 AT를 세 번 종주했고 지혜도 풍부했다. 그에게 트레일 교훈에서 무엇을 배웠느냐고 물었더니 이메일을 보내왔다. “점진적으로 걸어서 몸을 맞춰나가세요. 너무 많은 것을 너무 빨리 달성하려고 하지 마세요. 당신의 몸은 점점 강해지고 튼튼해질 것입니다. 당신의 자신감도 자라날 것입니다. 몸이 하는 말을 잘 들으세요. 튼튼해지기 위해 운동하는 동안이라도 해도 몸의 한계를 알아차리고 존중하는 법을 배우세요. 짐을 가볍게 하세요. 적은 것들을 가지고 사는 법을 배우세요. 그러면 당신의 삶에, 그리고 당신의 하이킹에 부담이 줄어들 거예요. 하루를 일찍 시작하세요. 세상은 새벽이 가장 재미있어요. 특히 숲속에서는요. 정오가 되면 당신은 이미 하루 일과를 꽤 많이 성취했을 거에요. 빨리 끝내려고 너무 서두르지 마세요. 가는 도중에도 즐길 수 있는 것들이 많아요. 반대로 당신의 모멘텀을 유지하세요. 있을지도 모르는 모든 방해들이 당신을 옭아매도록 해서는 안 돼요. 행운을 빕니다.” 우리가 1년 아닌 평생 목표를 달성하려고 할 때 작심삼일에 그치지 읺고 성공하는 법을 거의 완벽하게 알려주고 있습니다. 항상 실행력이 문제이지만 말입니다. 부동산 투자에서도 너무 많은 것을 너무 빨리 달성하려고 하지 않을 때 최후의 승리자가 될 수 있습니다. 나는 다른 사람보다 돈을 적게 갖고 사회생활을 시작해서..., 결혼을 하려는데 집 한칸이라도 빨리 마련하려면..., 주식투자에 실패해 부동산으로 만회해야 하기 때문에..., 지금 팔지 않으면 이자부담이 너무 커서... 등등 육상 1백m 단거리 선수마냥 출발에서부터 안절부절 하며 초조함을 감추지 못하는 경우가 우리 주변에서 너무 흔히 볼 수 있습니다. 이처럼 너무 빨리, 너무 자주 실행하기보다는 3년이나 5년에 한번씩 투자를 하고 역시 3년 이상 때를 기다리는 부동산 가치투자가 실행하기 힘든 것은 당연합니다. 이는 개인적으로 아직 백두대간 종주를 시도하지 못했지만 종주 산행을 할 때 항상 경험하는 것입니다. 5시간만에 종주했다는 인터넷 산행기를 읽고, 아니면 아는 사람이 4시간 30분만에 완주했다는 자랑을 듣고 들머리부터 기록 단축을 목표로 하는 마라톤 선수처럼 산행을 시작하는 경우가 많았습니다. 이때 항상 문제가 발생했습니다. 쥐가 나거나, 무릎이 아프거나 등 무리한 산행으로 인한 후유증을 앓게 됩니다. 더욱이 갔다오면 힘든 산행 기억밖에 남는게 없습니다. 나이와 체력, 산행 경험, 계절, 날씨 등을 무시한 산행시간 목표는 무모할 뿐 본인은 물론 어느 누구에게도 도움이 안됩니다. 불행은 남과 비교할 때 시작된다고 합니다. 2008년 부동산 가치투자에서도 다양한 사람의 경험(투자실적, 성공담, 실패담 등)을 참고로 하되 이를 맹목적으로 따라 해서는 가치투자라는 대장정에서 완주를 하지 못하게 됩니다. ‘2008년 부동산 가치투자 트레일’에서 중도에 포기하는 ‘83%’에 속할 것인가, 완주에 성공하는 ‘17%’에 속할 것이냐는 전적으로 여러분 자신에게 달려있습니다. 가치투자 원칙에 따라 하루의 트레일 하이킹(투자)을 남보다 먼저 실행하되 너무 서두르지는 마세요. 개인 펀더멘털(기초체력)에 맞춘 가치투자를 하고 이를 즐기며 모멘텀(성장동력)을 유지하세요. 가치투자를 가로막는 방해물에 대해선 일관성을 유지하며 담담하게 돌파하시구요. HAPPY 2008 YEAR!! GOOD LUCK!!

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2008-03-16 01:40

http://blog.drapt.com/guelphch/81205599238677

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=485

최근 국내 소득 및 자산 불평등에 관한 통계 및 연구 자료가 잇따라 발표됐습니다. 일본에서는 한때 하류(下流) 열풍이 분 적이 있습니다. 국내에서도 2006년에 관련 책들이 번역, 출간됐구요. 글로벌화로 양극화가 심화돼 정신 차리지 않으면 일본 국민의 90%가 하류로 전락할 것이라는 주장입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 소득 및 자산 불평등 심각성을 들여다보고 자산 순위로 상위 5% 이내가 되기 위해선 어떻게 행동해야 하는가를 소개하겠습니다. 국내 불평등 현황 통계청이 발표한 2007년 가계수지 동향에 따르면 지난해 전국 가구 중 상위 20%의 평균 소득을 하위 20% 가구의 평균 소득으로 나눈 소득 5분위 배율은 7.66으로 전년(7.64)보다 0.02포인트 상승해 사상 최고치를 경신했습니다. 7.66이란 2007년에 상위 20% 계층의 연간 소득이 하위 20% 계층보다 7.66배 많았다는 것을 의미합니다. 소득 5분위 배율은 △2003년 7.23 △2004년 7.35 △2005년 7.56 등으로 5년째 상승세를 보여 소득 분배가 악화되고 있습니다. 소득 불평등 정도를 보여주는 소득 지니계수 역시 전국 가구 기준으로 0.352로 통계 작성 이래 가장 높았습니다. 2003년 0.341 이후 △2004년 0.344 △2005년 0.348 △2006년 0.351 등으로 지속적으로 올라가고 있습니다. 지니계수가 0.4를 넘으면 불평등이 심한 것으로 봅니다. 소득 불평등보다 더 심각한 것이 자산 불평등입니다. 불평등 정도가 소득보다 7배 이상 높은 것으로 조사됐습니다. 전승훈 국회예산정책처 경제분석관과 임병인 충북대 교수가 발표한 ‘2000년 이후 가구 자산 구성 및 자산 불평등도의 변화 분석’이라는 논문에 따르면 2006년 총자산(순자산 부채)의 5분위 배율은 46.6으로 나타났습니다. 특히 부채를 뺀 순자산의 5분위 배율은 96.6에 달합니다. 2006년 지니계수도 총자산은 0.617, 순자산은 0.644로 소득 지니계수보다 2배 가까이 높습니다. 자산 중에는 특히 부동산 지니계수가 0.693로 불평등도가 더 심한 것을 알 수 있습니다. 이중 주택 지니계수는 0.665, 토지 지니계수는 0.848에 달하는 것으로 추정하고 있습니다. 자산 순위 상위 5% 안에 드는 법 위 통계에서 보듯 가구별 소득, 순자산, 부동산 분배는 부익부 빈익빈 현상이 가속화되고 있습니다. 개인적으로도 이 같은 양극화 심화 현상은 전 세계 돈이 자유롭게 왔다 갔다 하는 글로벌화가 커다란 영향을 미쳤다고 판단니다. 또 자산 중 부동산 편중(偏重)이 심한 국내에서 2000년 이후 부동산 가격이 지속적으로 상승한 것도 일조했구요. 글로벌 경제, 신자유주의 체제에서 벗어나 혼자 산속에 들어가 살아갈 사람이 아니라면 자산 불평등 악화에 대해 부자노트 독자들도 적극적으로 대처해야 한다고 생각합니다. 자산 분배에서 하위 20%는 물론 중간 계층(60%)도 하위 계층으로 떨어지지 않고 나아가 상위 계층 20%, 아니 상위 5%에 진입하려고 한다면 적극적으로 자산을 늘리는 실행력을 발휘해야 할 것입니다. 참고로 통계청의 2006년 가계자산 보고서 분석에 따르면 자산에서 부채를 뺀 순자산을 기준으로 상위 1%에 속하려면 가구별 23억원을 보유해야 하는 것으로 조사됐습니다. 상위 5%는 9억4천만원, 10%는 5억3천만원이라고 합니다. 부동산 투자를 통해 ‘자산 불평등 서바이벌’에서 살아남기 위해선 우선순위와 선택과 집중이라는 투자원칙을 실행해야 합니다. 먼저 우선순위는 투자 대상으로 삼으려는 부동산 상품에 대한 우선순위를 말합니다. 무주택자라면 우선순위 1단계는 내집마련이 0순위입니다. 내집마련은 청약통장을 쓰는 게 가장 바람직하며 시기를 앞당긴다면 블루칩 또는 옐로칩 단지의 새 아파트로 내집마련하는 게 좋습니다. 1차 내집마련에 성공했다면 2차 내집마련을 시도해야 합니다. 1차 내집마련이 100% 만족하지 못하고 60~70% 선에서 만족을 했다면 2차 내집마련은 90% 이상 만족하는 것을 고를 것을 추천합니다. 2차 내집마련이 90% 이상 만족하지 못한 독자는 3차 내집마련을 시도해야 할 것입니다. 2차 또는 3차를 통해 내집마련 세팅이 끝났다면 본격적으로 부동산 투자에 나설 차례입니다. 2단계로 미분양 또는 청약통장으로 투자를 하세요. 특히 미분양이 많은 시기에 청약통장으로 당첨받을 경우 입주 시점 이후 주택시장이 활성화돼 높은 투자수익을 올릴 가능성이 높습니다. 미분양은 유효수요가 많은 지역을 매입, 3년 이상 보유해야 합니다. 3년 안팎 기간 동안 1~2차례의 미분양 또는 청약통장으로 투자 경험을 쌓아 수익을 올렸다면 3단계로 뉴타운 재개발로 투자 상품을 옮기도록 하세요. 관련 법률, 사업속도, 매입타이밍, 희망 평형 배정, 적정 매물 등에 대한 사전 공부가 필수입니다. 투자 대상 지역에서 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾는 것이 중요합니다. 해당 관청(구청 또는 시청)을 방문하는 것도 사업속도를 가늠하는데 중요하구요. 2~3단계를 거쳐 여유자금이 2억원 이상 확보됐다면 재건축 투자를 할 시기입니다. 주택 투자의 하이라이트는 재건축이라 생각합니다. 그중에서 서울 강남권이구요. 초기투자비가 많이 들고 사업속도가 더뎌 장기 보유해야 하는 어려움이 있지만 그만큼 진입장벽이 높아 투자수익도 높습니다. 상가와 토지 투자는 개인적으로 자유롭게 활용할 수 있는 여유자금이 최소한 5억원 이상 되기 전까지는 자제할 것을 권합니다. 우선순위에 따라 부동산 상품을 선정했다면 선택과 집중으로 투자 대상을 고르세요. ‘계란을 한 바구니에 담는 게’ 중요합니다. 특히 여유 자금이 10억원 이상이 되기전까지는 말입니다. 여유자금 규모 및 내집마련 유무가 변수겠지만 이런 투자원칙을 지켜 투자를 행동에 옮긴다면 10년 이후 자산 순위 상위 5%에는 포함될 수 있을 것입니다. 추신: 어색했지만 뜻깊은 저녁식사를 지난주 목요일 저녁 이태원 이탈리아 레스토랑 비스테까에서 했습니다. 참석하신 세분 고맙습니다.

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2007-12-07 02:22

http://blog.drapt.com/guelphch/81196961741625

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=443

부동산에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 주제 중 하나가 바로 어떻게 투자가치가 높은 부동산을 발굴해내느냐 하는 것입니다. 부동산 가치투자를 통해 최고의 투자수익률을 올리기 위해서는 도대체 어떻게 해야 하는 것일까? 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 결국 부동산 가치투자자로 거듭나기 위한 험난한 여정이 될 것입니다. 이번 칼럼에서는 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 경험에서 우러나온 나의 투자 유망 부동산 발굴법을 소개합니다. 3년 이상 보유한 후 대박을 터뜨릴 부동산을 발굴하려면 반드시 2가지 단계를 거쳐야 합니다. 1단계로 수많은 부동산 중에서 도대체 어떤 부동산을, 어떤 기준에 의해 투자 대상으로 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 2단계로는 투자 대상 부동산을 조사한 후 투자할 것인가, 말 것인가를 결정해야 합니다. 우선 1단계인 투자 대상 선정에 대한 내용을 살펴봅니다. 투자 대상을 선정하는 작업은 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 많은 지식을 갖고 있는 않은 상태에서 어느 곳에 금광이 있는지 찾아야 하기 때문입니다. 경험상 투자 실적이 가장 좋았던 투자 대상 선정 방법은 인적 네트워크로 구축해온 실전 투자 전문가들에게서 투자 대상을 추천받은 경우입니다. 이들은 3년 이상 탁월한 투자 실적을 쌓아온 사람들로 현장에서 투자자들로부터 투자 대행 또는 자문을 해주면서 철저히 투자 실적에 따라 고객들로부터 평가받는 알짜배기 투자 전문가 들입니다. 이들 실전 투자 전문가들은 대부분 최소한 1인당 3억원 이상 보유하는 있는 투자자들의 자산을 운용하고 있어 부자들의 움직임을 가장 빨리 알 수 있습니다. 즉 부자들이 어느 부동산에 관심을 갖고 있고, 어느 곳에 투자하고 싶어 하는지 가장 빨리 알 수 있습니다. 보통 사람들이 이와 같은 인적 네트워크를 구축하기는 힘들지만 결코 불가능한 것은 아닙니다. 궁즉통(窮卽通)이라고 절실히 원하면 투자 전문가(멘토)가 분명히 나타날 것입니다. 가장 이상적인 방법은 아파트 상가 경매 땅 등으로 분야별 투자 전문가를 구축하는 것입니다. 제대로 된 투자 전문가를 고르기 위해서는 전문가 자신이 직접 투자해 돈을 얼마나 벌었는지, 그를 통해 부자가 된 사람이 몇 명인지, 전문가가 어떤 평판을 얻고 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또 전문가가 현재 무슨 일을 하고 있는지 역시 중요합니다. 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어져 각론에 약한 전문가는 피해야 합니다. 두 번째로 투자 실적이 훌륭한 경우는 투자 대상 지역에 거주하는 사람(보통 사람보다 부동산에 관심이 많은 사람)으로부터 투자할 것을 권유받은 경우입니다. “지금 2억원만 있으면 아파트 한 채를 사둘 텐데... 지금 사두면 2년만 지나면 1억원 이상 오를 거야” 하는 말을 종종 듣게 됩니다. 이런 경우 대부분 투자 실적이 좋았습니다. 재개발 재건축의 경우 조합 간부와 친하게 지내면 이런 말을 들을 기회가 많아지고, 따라서 투자수익을 올릴 가능성도 더욱 높아집니다. 마지막으로 독자적으로 부동산 투자 대상 후보를 선정할 때 좋은 투자 실적을 거둘 수 있습니다. 이 경우 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산시장 동향을 체크하면서 투자 대상을 골라 투자해야 합니다. 1단계에서 3가지 방법을 통해 투자 대상을 선정했다면 2단계에서 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 자신만의 투자원칙을 준수하고 있는지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지(부자들이 매입하는 부동산인가? 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가? 공급보다 유효수요가 많은 곳인가? 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가? 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가? 지역경제력이 높은가?)를 자신에게 진지하게 물어봐야 합니다. 만일 투자 원칙에 맞고 질문 6가지에 예라고 대답할 수 있다면 투자 대상 최종 후보로 올리고 사실조사에 들어가야 합니다. 사실조사 방법은 먼저 3년 이내에 투자 대상에 발생할 호재와 악재를 비롯해 각종 개발계획, 최근 시장동향 등을 조사합니다. 그리고 도시기본계획, 교통망 계획, 공람자료 등 관련 자료를 읽습니다. 이어 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 중개업소나 조합원 또는 조합원 간부, 세입자, 소유자의 말을 들어볼 필요가 있습니다. 사실조사가 끝났는데도 의심나는 구석이 있다면 의심이 해소될 때까지 확인하고 또 확인해야 합니다. 조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 이를 피터 린치는 ‘2분간의 독백’이라고 표현했습니다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유는 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문(自問)하는 것입니다. 독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 설명하고, 그들을 지지자로 만드는 것이 중요합니다. 이와 함께 투자 전문가들에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 남보다 먼저 투자 유망 부동산을 발굴하기 위해선 반드시 우공이산(愚公移山)의 실행력이 전제돼야 합니다. 매일 사람을 만나고 읽고 연구하고 조사하고 분석해야 합니다. 또 긍정적인 사고방식에 자제력, 인내심, 집중력을 갖추고 끈기 있게 노력하는 투자자만이 최고의 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 침체기에도 마찬가지입니다.

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