[스크랩] 판교APT 분양이 시장에 미치는 영향(내집마련정보사)

2006-06-27 16:13

http://blog.drapt.com/gskman/315341151392401834

부동산은 이제 ‘의식주’ 개념의 1차원적 접근에서 벗어나 거주의 수단뿐만 아니라 재테크의 수단이 되었다. 부동산으로 수익을 얻고 있는 것에 대해 투기라고 하는 사람이 있다면 생각의 전환이 필요할 것이다.

같은 돈이라면 미래에 조금 더 가치가 있는 부동산에 투자하는 것이 바람직한 자산관리라고 할 수 있는데 어떤 부동산이 가치가 있는지 구별하는 것은 어려운 일이다. 더욱이 우리나라 부동산 시장은 정책이나 금리 등으로 쉽게 움직이기 때문에 이럴 때 기준원칙을 가지고 있다면 가지들을 쳐내고 본질에 쉽게 접근할 수 있을 것이다.

부동산 접근 기준은 ‘미래가치'

부동산을 실거주목적으로 접근하는 사람이더라도 막상 자산가치 상승이 투자비 대비로 더디다면 상대적인 좌절감을 느낄 수밖에 없다. 부동산 가격이 상승한다면 그만큼의 부동산에 대한 가치가 크다는 말이다. 선택하는 부동산이 앞으로 남들에게도 선호되는 부동산이 될 것인지 판단하는 것이 중요하다.

예를 들어 택지지구 경우 교통, 편의시설 문제로 당장은 불편할지 몰라도 시간이 지나면 문제가 해결되면서 가치 상승뿐만 아니라 가격도 상승하게 된다.

철저히 조사하고 분석하라

일부 사람들이 구입 전에 중개업자 말만 듣고 덜컥 계약하고 손해를 보는 경우가 있다. 부동산은 일단 공부상 분석 후, 현장 조사가 반드시 필요하다. 공부와 현장이 다르다면 그 부동산은 일단 보류하는 것이 좋다. 휴일을 이용해 관심 부동산을 보러 다녀라. 좋은 집은 아무런 노력 없이 얻어지지 않는다. 노력해라 그만큼 보답이 있을 것이다.

꼭 내 집에서 살아야 한다는 생각은 버려라

택지지구와 신도시는 투자가치가 높지만 교통이 불편하고 직장과 멀다는 이유로 자산 투자범위에서 제외시키는 경우가 있다. 처음 주택을 구입하고자 한다면 택지지구, 신도시만큼 좋은 구입처가 없다. 꼭 거주한다고 생각하지 말고 실거주가 어렵다면 집은 유망지역에 사두고 직장근처에 전세로 사는 방법도 있다는 것을 잊지 마라. 고통이 없으면 얻는 것도 없다. 첫 번째 기준 “미래가치”를 생각한다면 현재의 고통은 감수할 수 있을 것이다.

부자들이 있는 곳이 부자동네가 된다

1기 신도시로 출발한 일산은 분당보다 못할 것이 없지만 현재 평당 시세는 분당이 훨씬 높다. 그 이유는 무엇일까? 생각해봐야 할 부분이다. 시장경제는 수요, 공급원칙으로 움직인다. 공급이 많으면 가격이 하락하고 공급보다 수요가 많으면 가격은 상승한다.

분당은 강남지역 수요자들이 많이 이동을 했고 매입을 많이 했다. 그러면서 수요계층에 차별화가 이루어졌다. 이런 차별화는 경기 침체기에 크게 구분된 현상으로 나타난다. 경기가 침체되면 못사는 동네에서부터 가격하락이 시작된다. 상류층이 사는 지역은 좀처럼 가격이 하락하지 않는다. 소득의 양극화가 심화되면서 잘사는 동네는 더 잘살게 된다.

부동산은 첫째도 위치, 두 번째도 위치, 세 번째도 위치다

부동산은 재화지만 특수한 성격을 가지고 있어 똑같은 재료, 시간 등을 투자해도 위치에 따라 그 가치는 천차만별이다. 부동산에 원자재구성, 시공사 등도 중요하지만 어떤 위치에 있는지 장기적으로 발전 가능성이 있는 곳인지 분석해서 그 위치의 가치를 판명하는 것이 중요하다. 그 위치의 가치가 높다면 투자해도 후회는 없을 것이다.

자신의 위치를 자각하고 최선의 선택을 위해 준비하라

A씨는 33세로 한달에 200만원씩 급여를 받고 자신의 통장에 5천만원이 있다. 청약통장에 300만원이 있고 1순위 조건을 갖췄다. 생애최초주택자금으로 1억5천만원을 대출받아 2006년 3월 판교에 청약할 예정이다. A씨는 분양 받을 수 있는 자격을 갖추었고 자신이 가진 5천만원과 대출금 1억5천만원을 가지고 판교에 분양받을 예정이라는 계획을 가지고 있다.

우선 자신의 위치를 파악하는 것이 중요하다. 분양받기 위해서는 청약이 필수인데 청약통장도 없이 분양계획을 세우는 것은 부질없는 것이다. 자신의 위치를 자각하고 최선의 선택을 위해 준비하는 것이 중요하다.

결정했으면 행동하라

항상 계획만 세우고 행동은 나중으로 미루는 사람이 있다. 생각하고 행동하지 않으면 어떤 결과도 얻을 수 없다. 행동하지 않으면 내집마련을 결코 할 수 없다는 점을 명심해야 한다.

김선영 내집마련정보사 연구원 입력 : 2006/02/16 09:46

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[스크랩] 부동산으로 확실하게 돈 버는 법 |부동산노트

2006-06-27 16:06

http://blog.drapt.com/gskman/315341151392011324

출처 : 임인섭님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/s2lim

1. 부동산의 가치를 알아야 한다.

이 물건의 가치가 100원이라는 것이 확실하다면 과감하게 80원에 사도 된다. 그것이 부동산으로 돈 버는 방법이다. 즉, 분당 아파트가 33평 기준으로 평당 1천만원 이내면 무조건 사라. 돈을 벌 수 있다.

서울 강남, 서초, 송파의 괜찮은 단지 아파트가 평당 1,500만원 이내면 사도 괜찮다. 기다리면 돈 번다. 상가도 토지도 마찬가지이다. 감정 평가 능력이 가장 중요하다. 부동산의 Valuation… 그것이 돈을 버는 척도이다. 부동산의 가치를 알려면 상당한 경험과 공부가 필요하다.

그렇다고 감정평가사, 건축사, 공인중개사는 돈을 벌지 못한다. 보는 시야가 좁기 때문이다. 부동산의 가치를 보는 눈은 배우고, 연구하고, 깨우치고, 결국은 타고 나는 것이다. 부동산으로 돈을 버는 것은 예술이고, 본능이며, 거시 경제이다.

2. 부동산은 장기전이다.

부동산은 치고 빠지는 주식과는 속성이 완전히 다르다. 부동산은 일정 기간 투자해야 한다. 따라서, 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다. 일반적으로 주택은 2년 6개월, 상가는 5년, 토지는 10년 이상 장기 투자해야 한다. 그 정도의 기간을 투자해야 당신의 투자 방향이 적중했을 때 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 온다.

부동산은 일정한 사이클을 그린다. 공급이 밀리고 수요가 성할 때, 그리고 일정 지역이 급하게 뜰 때에 돈을 벌 수 있다. 그 주기는 당연히 자주 오지 않는다.

3. 부동산의 방향을 알아야 한다.

부동산이 오르는 곳은 어느 쪽일까? 부동산의 트렌드는 어느 방향일까?

부동산은 한 지역이 집중적으로 오른다. 기타 지역이 오를 때는 이미 상투다. 핵심 지역이 300% 오르면, 기타 지역은 30% 오른다. 기타 지역을 소유한 경우, 나는 이미 핵심 지역 소유자에 비하여 270% 손해를 본 경우이다.

부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴했다. 앞으로 유망한 지역은, 강북의 경우, 오직 한 곳, 용산 뿐이며, 강남은 잠실 주변, 신도시는 판교, 분당 지역이다. 확실히 가는 방향의 길목을 지켜라. 그러면 돈을 벌 수 있다. 토지는 오산, 평택, 천안, 아산, 조치원, 대전까지 수도권의 큰 다이아그램을 그린다.

다음은 부동산의 트렌드이다. 부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트 등으로 트렌드를 형성했다. 대형 주상 복합은 주인공이었고, 오피스텔은 엑스트라였다. 오피스텔이 간다는 것은 역시 막차를 의미한다.

타워팰리스, 아이파크, 갤러리아팰리스, 시티파크, 스타시티, 분당 파크뷰, 대치동 동부센트레빌… 그것이 대세다. 거기에 평형은 50평형대 이상이 강세다.

트렌드를 분석하라. 형태와 평형, 위치 및 조망권, 학교 등에 대한 철저한 분석은 돈을 벌어준다. 앞으로 10년간은 일반 아파트보다 초고층 주상 복합 또는 주상 복합형 아파트가 강세다. 일단은 큰 단지의 주상 복합형 아파트에 투자하라고 권하고 싶다.

주상 복합은 양면형 환풍 시설이 없고, 기억자형 통풍이며, 중복도, 다세대 거주식이어서 일반 아파트보다 통풍과 환기, 채광, 주거의 쾌적성 면에서 뒤떨어진다. 그러나 신축 고층 아파트의 인프라는 당분간 일반 아파트를 훨씬 앞설 것이다.

결국 향후 얼마 동안은 일반 아파트 보다 고층형 신축 아파트 또는 대단지의 주상 복합 아파트가 운동시설, 대형슈퍼, 보안 시스템, 독서실, 정보 통신망 등의 부대 시설면에서 강세일 듯하다. 그 다음은 가는 때인가 쉬는 때인가를 알아야 한다. 부동산은 5년에서 10년에 한 번 세게 간다. 지금이 어떤 시점인가를 파악해야 한다.

4. 부동산이 가는 때를 알아야 한다.

부동산은 매일 조금씩 오르지 않는다. 주식과 같이 큰 장이 와야 급격히 오르기 시작한다. 큰 장이 서는 것은 언제일까? 부동산도 장이 서면 보통 순발력으로는 따라잡기 어려울 정도로 빨리 오른다.

◆ 토지는 개발 정보가 있을 때이다. 예컨데, 백화점이나 전철역이나 철도역이 들어 서기로 확정되었을 때 한 번 오르고, 공사를 시작하면 또 한 번 오르고, 그 역이 개통되면 또 오른다. 즉, 모티베이션의 진행도에 따라 토지의 가치가 달라지고 탄력을 받는다.

◆ 아파트는 수급의 영향을 받는다. 수요보다 공급이 적을 때 오른다. 그러니까 현재 대비 3년전 공급 물량이 적을 때이다. 1998년은 IMF로 아파트 공급 물량이 적었다. 분양이 되지 않았기 때문이다. 년 평균 50만호의 아파트가 적정 공급 수요인데 그 절반인 26만호 밖에 공급되지 못했다. 따라서, 그 아파트가 입주되는 시점인 2001년에는 공급이 딸리게 된다. 그럼 아파트 값은 오른다. 아파트 미분양으로 건설사들이 줄줄히 부도난 후에, 3년 이후가 아파트가 오르는 시점이다. 그렇다면, 일반인이 수요보다 공급이 적은 것을 어떻게 알 수 있을까?

① 33평형 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘기 시작한다.
2000년에 서울 변두리 33평형 전세가가 55%를 넘기 시작하더니, 2001년은 서울 전체 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘어서 70%, 80%까지 육박했다. 이것은 곧 아파트 값이 오르기 시작한다는 신호탄이다.

② 소형 아파트가 오른다.
18평형, 15평형 등의 소형 아파트가 가장 먼저 오른다. 금액이 적어서 전세가가 쉽게 오르고 가장 구입층이 넓기 때문이다.

③ 중형아파트가 오른다.
소형 아파트에 밀려서 33평, 44평 등의 중형 아파트가 오르기 시작한다. 일반인들이 움직이기 시작하고, 물건이 귀해서 내 놓으면 즉시 나간다.

④ 대형 아파트가 오른다.
50평, 60평, 70평대가 오르기 시작하면 상승기가 본격적으로 도래한 것이다. 모든 분양 아파트는 소진되고 청약율이 피크에 달하면서 무주택자들이 쫓기기 시작한다.

⑤ 오피스텔, 단독주택, 다가구, 다세대가 오른다.
오피스텔 등 대체재가 오르면 이제 장이 상투에 왔음을 뜻한다. 빨리 오른 아파트를 처분하고 전세 살면서 잠복기에 들어가야 한다.

이상의 과정을 잘 감지하면 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수 있다. 거꾸로 공급이 과잉되면, 3년 후에는 아파트 값이 떨어진다고 보면 된다.

◆ 상가나 빌딩은 금리 대비 수익율이 높을 때 오른다. 임대료는 그대로인데 금리가 떨어져 금리보다 임대 수익이 훨씬 높을 때, 그 만큼의 Gap만큼 쉽게 오른다. 장사가 잘 되어서 상가 임차인의 수익이 높거나 빌딩 임차인의 수요가 많을 때 부동산이 오른다. 청담동 클리닉이나 식당가가 잘 되면서 청담동 빌딩이나 상가가 2 ∼ 3배 올랐고, 테헤란 밸리에 벤처 열풍이 불면서 테헤란로 빌딩 값이 많이 올랐다. 철저하게 수익성 모멘텀에 따라 결정되는 것이 상업용 부동산이다.

이외에 부동산은 '때'가 되면 오르고, 어둠이 짙을수록 새벽이 가깝다는 것을 이해할 줄 알아야 한다.

5. 청약 통장을 사용하라.

평생동안 아파트에 청약 통장으로 10번 당첨되라. 자신의 통장으로 5번, 가족의 통장으로 5번 당첨될 수 있다. 당신의 방향과 트렌드를 정확히 잡아서 10번 당첨됐다면 당신은 무조건 부자가 된다. 강남의 웬만한 아파트의 당첨 이익은 수 억원을 호가한다. 청약 통장은 수 백대 일 또는 수 십대 일의 경쟁에서 뽑힌 경우이기 때문에 무조건 부가가치가 있다.

청약 통장을 확보하라. 그리고, 센 곳에 지원하라. 경쟁률이 높을수록 고수익을 보장한다. 그리고 사고 팔라. 당첨될수록 당신의 재산은 늘어 간다. 3순위라도 당신의 당첨 커리어가 많으면 많을수록 부동산으로 돈 버는 방법에 접근하는 것이다. 10번 당첨되려면, 아파트 모델하우스를 1천 군데는 다녀봐야 할 것이다.

6. 가장 중요한 것은 ‘누구를 만나는가?’이다.

부동산으로 돈을 버는 가장 중요한 것은 누구를 만나는가 하는 것이다. 당신에게 정보를 주고 방향을 제시해주며 컨설팅 해줄 수 있는 누구를 만나는가가 부동산으로 돈을 버는 하이라이트이다. 좋은 파트너를 만나서 같이 모델하우스에 다니고, 땅 보러 다니고, 집 보러 다니라고 권하고 싶다. 둘이 보면 확률은 2배가 더 높아진다. 좋은 파트너는 서로를 키워준다. 부동산은 특히 그렇다. 같이 사고 같이 팔아라.

훌륭한 전문가에게 비싸게 컨설팅 받아라. 전문가는 현재의 시장 상황과 수요와 공급을 정확히 체크해 준다. 돈이 없으면 밥을 사고, 선물을 하고, 비서 역할을 하고, 환심을 사라. 좋은 사람을 만나면 공부도 하게 되고 돈도 벌게 되고, 생활도 즐거워진다. 더하면 더할수록 가치를 키울 수 있는 대표 상품이 부동산이기 때문이다.

요즈음은 머리 좋고 많이 배운 인재들이 부동산으로 몰린다. 부동산 투자와 부동산 개발만큼 고수익을 보장하는 비즈니스가 없는 것이 세계적인 추세이다.

꼭 기억하라. 부동산으로 돈 버는 방법의 최고 난이도는 어떤 좋은 사람을 만나는가 하는 것이다. 그 대신 사기꾼을 만나거나 나쁜 사람을 만나면 정반대의 결과를 얻게 될 것이다

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[스크랩] 판교APT 분양이 시장에 미치는 영향(내집마련정보사) |부동산노트

2005-12-05 12:31

http://blog.drapt.com/gskman/315341133753512624

출처 : 한상천님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hangarde

① 판교로 수요가 몰리는 원인

최근 판교 신도시의 개발계획이 사실상 완성되고, 내년 3월로 최초 분양일정(전용면적 25.7평이하)이 임박하면서 판교 청약에 대한 관심 수위가 점차 높아지고 있다.

그동안, 판교신도시는 주택시장의 화두로, 주택시장을 움직이는 주축으로써의 역할이 컸다. 지리상 강남과 인접하여 강남인구의 이동이 기대되는 대체신도시로 각인된 면이 크고, 강남→판교→서용인→이의신도시→동탄지구 등, 향후 수도권 남부를 아우르는 주거밸트의 중심축으로 떠오른 지 오래라, 온 국민의 관심이 집중될 수밖에 없는 지역이기도 했다.

특히, 원가연동제를 적용해 분양가 인하혜택까지 줄 계획이라, 분양가와 주변시세의 차익을 노리고, 청약하려는 사람들로 인산인해를 이룰 것으로 예상되기도 한다.

소득수준이 높아지고, 웰빙문화가 확산될수록 공기와 전망·건강에 좋은 전원형 아파트로의 이전수요가 늘수 밖에 없는데, 판교는 이러한 전원주택의 관문역할로도 큰 의미를 지니고 있어 이래저래 판교에 대한 수요는 앞으로도 증폭될 수밖에 없는 상황이다.

② 수도권 최상입지 판교

수도권에서 몇 곳 남지 않은 유망 택지개발지구 중 하나인 판교신도시는, 1976년 5월 성남시 남단녹지로 지정되어 건축제한 등, 개발이 불가능한 지역으로 보존된 이후, 30년만에 주거지로 빛을 보게 됐다.

성남시 수정구 시흥동과 분당구 판교동 등, 면적만 282만평규모로, 주택 2만9,350채, 수용인구는 8만8,850명을 아우르게 된다. 서울 도심부와 20km, 강남으로부터 10km권역에 입지하고 있고, 지구 서측으로 도시기반시설이 잘 갖추어진 분당신시가지와 연접해 있는 것이 특징이다.

교통은 경부고속도로와 서울외곽순환고속도로, 국가지원지방도 23호선, 57호선 등이 교차하는 수도권남부지역 교통망의 요충지로 수도권 주변지역과의 접근성과 연계성도 뛰어나다. 녹지율(36.5%)이 높고 주변의 청계산이나 신도시를 관통하는 운중천과 금토천변을 중심으로 한 쾌적한 자연환경도 큰 이점 중 하나다. 이외에도 교통망 선확보·후입주 원칙에 따라 신분당선 전철 등, 광역교통계획과, IT벤처단지(20만평)개발로 자족기능을 갖출 예정이라, 여하튼 수도권 청약대기자에겐 최상의 주거여건을 제공할 것으로 보인다.

③ 판교의 향후 가격전망 및 투자가치

판교의 투자가치는 분양가와 향후 가격상승여력에 달렸다. 하지만, 원가연동제실시로 주변시세와 분양가의 차이가 상당할 것으로 예상되고 있어 높은 자산가치 상승이 기대되고 있다.

판교 주택의 분양가 수준은 아직 유동적인데, 정부가 최근 일부 중대형 용지의 땅값과 건축비를 상향 조정할 방침을 밝혔기 때문이다. 판교의 중대형 아파트를 10% 늘리기로 한 ‘8·31 부동산 종합대책’에 따라 용적률이 바뀌는 전용 25.7평 초과 중대형 주택용지에 대해 내년 2월 중 토지 재감정을 실시하기로 했다.

이들 땅에 대한 감정평가가 실시된 올해 5월 이후 판교 주변 지역인 분당신도시와 용인시의 땅값이 크게 오른 만큼 재감정 가격은 지금보다 10∼20% 높아질 가능성이 크다. 건교부는 또 25.7평 이하 아파트 분양가 산정의 기초가 되는 표준건축비 등 건축비용도 내년 3월 중에 물가상승분만큼 높여줄 방침이다. 이런 것을 감안할 때, 판교 25.7평 이하 평당 분양가는 당초 예상보다 오른 1100만 원대, 25.7평 초과는 1300만 원대에 이를 것으로 예상된다.

그렇다면 판교의 입주시점 시세는 얼마까지 올라갈까? 판교의 미래시세는 지금의 강남권 시세와 견줘 유추할 수 있을 것이다. 판교는 강남대체신도시 중 하나로 개발되고 있고, 송파신도시 등을 제외하면 현재 판교와 견줄 수 있는 주거위치가 없다는 점 등, 이미 전국민이 인정한 유망입지이기 때문에 가격은 강남아파트 수준에 접근할 것으로 보여진다.

최근 강남아파트 평균 평당가가, 대형 평형에선 평당 2,400만원, 중소형 평형에선 평형 2,000만원선에서 매매되므로, 판교의 평당분양가에 각각 대비시켜보면, 32평형의 경우는 약 28,800만원, 50평형은 55,000원의 시세차익이 기대된다. 채권입찰제의 변수나 물가상승분, 향후 정책추이 등의 변수가 많고, 추정치라는 한계는 있지만, 예상 시세차익은 상당하다 하겠다.

특히, 판교는 중대형평형이 가격상승을 주도할 것으로 예상되지만, 소형평형의 경우 채권입찰제가 빠지고 원가연동제만 적용됨으로 입주시점에서의 투자수익률은 중대형평형과 비교해도 손색이 없을 것으로 보여진다.

④ 판교 청약전략

오랫동안 판교를 노린 실수요자는 지금부터 자신에게 맞는 청약전략을 세울 필요가 있다. 애태웠던 판교 청약시기나 공급계획이 대부분 확정됐기 때문이다. 판교에 지어질 주택은 대부분 아파트로 2만6247채에 달한다. 나머지는 연립주택 1016채, 단독주택 2087채이다.

평형별로 보면 전용면적 25.7평 초과 물량은 분양아파트 4942채, 연립주택 1016채, 주상복합아파트 1266채, 중대형 임대아파트(전세형 포함) 2488채이다. 중대형 임대주택에는 청약자격에 별 제한이 없는 전세형 임대주택과 특수목적회사(SPC)가 공급하는 401채의 민간 임대주택이 포함될 예정이다.

25.7평 이하 중소형 물량은 분양아파트 7680채, 임대주택(국민임대 5784채 포함)이 9871채로 결정됐다. 분양은 25.7평 이하 주택 중 9520채(임대 3614채·일반분양 5906채)가 내년 3월 이뤄진다. 25.7평 초과 중 8446채(주상복합 제외)와 25.7평 이하 중 공영개발 대상 1774채는 내년 8월로 분양시기가 잠정 정해졌다. 다만, 내년 8월 분양 예정 주택 가운데 택지 계약방식이 결정되지 않은 주택 982채와 전세형 임대(물량 미정)는 분양 시기가 아직 유동적이다.

그리고 나머지 주상복합아파트 1266채와 국민임대주택 5784채, 공무원 임대 473채, 단독주택 2087채 등은 내년 8월 이후 개별적으로 분양될 것으로 예상된다. 일단, 판교 분양형식이 일괄분양이 아니므로, 여러번의 분양시기를 노려 청약하는 것이 현명하다. 분양 일정이 달라 시간차를 이용해 세심한 청약 전략을 구상한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다.

그리고, 입지여건이 뛰어난 서판교 청약에만 매달리기 보단, 일단, 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 좋을 것이다.

공영개발로 청약저축 통장의 활용도가 높아진 점도 잊어선 안 되겠다. 청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 분양하는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것도 좋다. 어차피 일반분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에 보다 저렴한 가격에 공급되는 10년 공공임대의 입주자로 선정되는 것도 당첨기회를 늘리는 요령이다.

만약 추첨에서 떨어졌을 시엔 자금여력이 된다면, 청약저축을 중대형평형 청약예금으로 예치금을 변경하여 8월에 분양하는 중대형 평형과 연립주택에 다시한번 청약해보는 것도 방법이다. 단, 청약저축 예치금 한도내에서만 변경이 가능하니, 불입금액이 상당히 있어야 한다는 점은 잊지 말자.

그리고 중대형평형에 청약할 수 있는 청약예금 가입자의 경우 3월에 분양하는 중소형 평형에는 청약이 불가능하므로 무주택자가 아니라면, 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월과 내후년에 있을 중대형과 연립주택, 주상복합을 노리는 전략을 선택해야 하겠다.

⑤ 판교 청약시 유의점

판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매가 금지된다. 또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가중된다는 것도 유념하는 것이 좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기고, 바뀐 청약방법을 미리 숙지하는 것이 중요하단 뜻이다.

그밖에 판교신도시와 같은 대규모 신도시에는 신도시계획기준에 따라 하수처리시설, 쓰레기 처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주거지내에서는 꺼려지는 위해시설이 지구내 들어서게 된다. 그러므로 최대한 이러한 위해시설과 인접한 블록을 피해 선별 청약하는 것이 좋을 것으로 보인다.

⑥ 판교로 인한 시장변화

8.31대책이후 조정기를 거치면서 분양시장도 위축되고 있는 상황이다. 하지만, 판교분양으로 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변 용인이나 도촌지구 등, 후광효과가 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문이다. 특히, 판교 인근 기존아파트 시장은 이미 조정기를 통해 가격이 소폭 하락한 상황이어서, 급격한 반등은 아니겠지만, 가격이 추가로 상승하는 효과도 클 것으로 보인다.

자료제공: 함영진팀장, (주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM)

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