현재 전세주택을 구하고 있는 사람들은 2년 전보다 너무 높은 가격 때문에 어려움을 겪고있다. 실질적 수치상 높은 상승이 보여지고 있고 상승세 또한 가파르게 진행되는 모습이기 때문에 가격 상승분에 대한 체감적 상승은 더욱 크다. 국민은행자료에 따르면 전년동월 대비 2011년 9월 전세가격은 서울 주택전세가격 18.6%, 서울 아파트전세가격 23.2% 상승하였다.

이 기간동안 매매가격은 주택 -0.1%, 아파트 -1.9%로 전세가격은 소비자 물가지수 7.5%(통계청)와 비교하여 엄청난 상승을 기록한 것이다. 또한 전세가격 상승은 계속 진행될 것이라 예상되기 때문에 그 심각성에 대한 우려가 커지고 있다.

<서울 전세가격 변동>

이런 큰 폭의 상승으로 인한 서민들의 고통을 덜어주기 위해서 주택금융공사와 국민주택기금에서는 전세가격 보조를 확대하고 있다. ‘2.13 전세대책’으로 근로자서민전세자금 대출한도를 6,000만원에서 8,000만원으로 높였고 대출금리 또한 연 4.5%에서 4.0%로 낮추었다. 저소득 가구에 대한 전세보증금 기준도 수도권과밀억제권역에서 기존 8,000만원이하까지 대출하였지만 1억원이하까지로 기준을 높였다.

국민주택기금 상품별 대출요건

위 기준변경뿐만 아니라 여러 정책요인들이 전세세입자들의 부담을 낮추기 위해서 실시되고 있지만 큰 효과 보이지 않고 있다는 지적이 많다. 이 부분에 대해서 현재 전세비용부담 상승폭을 살펴보고 차가 주거자들의 소득대비 주거부담비용 분석을 통해서 현재 전세수요자들의 어려움을 실질적으로 살펴보고자 한다.

현재 전세가구의 소득수준 부담금액보다 높은 수도권 전세가격

통계청에 따르면 차가로 거주하는 가구의 경상소득은 연평균 4,084만원이고 이중 지출하고 남는 금액은 소득의 21.2%, 866만원 정도이다. 즉, 월평균 72만원정도가 여유금액이라 추정해 볼 수 있다. (‘소득․자산수준에 맞는 주거결정’ 칼럼에 따르면 필요전체임차가구의 평균소득으로 개별가구마다 차이가 추정되며 평균이하가구의 경우 이보다 더 심각할 것이다.)

이 가구가 지금 소비생활패턴을 유지하기를 원한다면, 72만원은 전세가격 상승에 따라 부담할 수 있는 월비용으로 해석할 수 있다. 현재 은행에서 전세대출 이자비용이 6~7%이므로, 연이율 6%를 가정할 때 추가부담 가능한 전세자금대출 금액은 1,202만원이다. 이를 현 전세보증금과 더하면 9,995만원으로 현재 전세 세입자들이 향후 소득을 고려한 부담 가능한 전세보증금액이다.

<수도권 전세가구의 부담 가능한 전세가격>

통계청 ‘주택총조사’에 따르면 수도권 내 아파트 중 가장 많은 연면적을 차지 하는 주택규모는 60㎡~85㎡이다. 이를 중심으로 분석해보면 2009년9월 60~85㎡주택의 ㎡당 전세가격은 144만원이였지만 2011년9월 180만원으로 상승하였다. 결국 60~85㎡주택의 전세가격은 2009년9월 8,640만원~10,800만원(평균 9,720만원)에서 2011년9월 10,800만원~15,300만원(평균 13,050만원)으로 2,160만원~4,500만원(평균 3,330만원)정도 상승하였다.

현재와 같은 전세가격 상승이 유지되고 연소득 4,084만원 세입자가 60~85㎡의 수도권주택에서의 거주와 현 생활수준을 유지한기 원한다면, 그 세입자가 감당할 수 있는 전세보증금 9,995만원(2010년기준)보다 높은 13,050만원을 지불해야한다. 즉, 부담가능한 금액보다 3,055만원을 더 초과부담해야 한다. 이로 인해 연 이자부담은 약 183만원(약 월 15만원) 증가하게 되고 이 가구는 결국 저축이 어려울 뿐만 아니라 현재 생활수준도 유지하지 못하고 주거비용을 늘이기 위해 다른 소비지출을 감소시켜야만 한다.

<수도권 전세가격 상승폭>

만약 세입자의 가구소득이 3,000만원 이하라면 ‘국민주택기금 근로자서민전세자금’을 지원 받을 수 있다. 이자율이 연 4%로 떨어지기 때문에 전세부담가능액과 이자부담이 줄어들어든다. 하지만 소득제한 조건 때문에 그 효과는 제한적일 수 밖에 없다.

높은 전세가격에도 불구하고 매매수요로 이어지지 않는 이유

위 분석을 통해서 나온 부담가능한 담보비율은 17%이다. 하지만 일반은행인 경우 전세담보비율 한도는 80%(국민주택기금 70%)까지 가능하다. 그러므로 전세가격이 상승하여도 상승분에 대한 부담을 대출로 받아드릴 수 있다. 물론, 소득에 대한 제한이 있지만 주택을 구매하므로 인해 생기는 부담비용보다 전세에 머무르는 비용을 낮다면 계속해서 소비지출을 줄여가며 전세에 머무르려 노력할 것이다.

현재 APT 매매가격 대비 전세가격 비율(국민은행)은 서울이 49.9%로 2009년9월 39.7%보다 10.2p% 상승하였다. 2004년 중순이후 가장 매매가격과 전세가격의 갭이 좁혀졌다. 이와 같은 현상에 대해 주택에 대한 투자가치 하락, 경제에 대한 불확실성 등 많은 해석이 펼쳐지고 있지만 주택구매력의 하락이 가장 큰 원인일 것이다. 주택구매력하락은 2000년대 초반부터 높게 상승한 주택가격대비 10년동안 주택구매를 원하는 세대들의 실질적 소득은 상승하지 못하여 현실적인 구매능력 상실에 한 원인 있다. 또한 물질적 능력 뿐만 아니라 현 소비자들은 이후 경제에 대한 확실성이 나타나지 않고 있는 상황에서 가치하락이 예상되는 주택을 현재 생활수준을 포기하면서 까지 사고자하는 주택의 소유에 대한 애착이 많이 사라진 것도 원인이다.

현재 전세세입자들의 고충을 해결하는 것도 중요하지만 여러 방법으로 주택구매력을 높이는 노력이 나타나지 않는다면 현 전세난은 지속될 것으로 보여진다.

황은정 경제학 석사

[이데일리TV 김정훈 PD] 부동산은 과세할 때 종류에 따라 다른 기준이 적용된다. 우선 아파트나 오피스텔 등 다양한 매매 사례를 찾을 수 있는 것은 시가로 평가하게 되고, 토지나 건물, 단독주택 등 똑같은 자산을 찾기 어려운 것은 기준시가로 과세한다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮은 경우가 많기 때문에 증여 시 증여세를 절감할 수 있다.

부동산 전문 최인용 세무사와 부동산 증여가 유리한 경우에 대해서 자세히 알아봤다.



Q: 증여 시 절세효과를 볼 수 있는 경우는?

A: 토지나 건물, 단독주택 같은 기준시가로 과세하는 경우가 절세에 유리하다. 우선 토지는 기준시가로 평가하므로 증여 시 유리하지만 어떤 경우에는 취득가액이 너무 적게 잡혀 자칫 비사업용 토지로 간주할 수 있다. 비사업용 토지는 증여한 토지가 토지의 본래 용도대로 사용되지 않은 경우인데, 자녀가 증여를 받아도 나중에 양도 소득세가 커질 수밖에 없다.

Q: 그렇다면 단독주택은 어떠한가?

A: 단독주택도 기준시가로 과세하므로 증여가 유리하다. 특히 단독주택은 1가구 1주택이라면 비과세 규정을 활용할 수 있다. 구체적으로 부담부 증여를 활용하는 방법이 있다.

Q: 부담부 증여란 무엇인가?

A: 부담부 증여는 증여이지만 채무를 같이 주는 것을 말한다. 채무를 같이 주게 되면, 채무 부분에 대해서는 대가를 받은 것이나 다름없다고 간주한다. 즉, 내가 갚아야 할 부동산 담보 부채 1억이 있고, 자녀에게 부동산을 증여하면서 채무까지 넘겨준다면 사실 자녀에게 대가를 받고 주는 것이라 볼 수 있다. 그래서 대가가 있는 것은 양도로 보고 양도소득세를 부담하게 된다. 만약 양도소득세가 나오는 부분이 1가구 1주택에 해당한다면 비과세를 받을 수 있게 되는 것이다.

Q: 임대용 주택은 어떻게 절세효과를 볼 수 있나?

A: 부동산 임대소득이 발생하는 임대용 부동산은 자녀에게 증여를 하게 되면 이 부분이 상속세의 재원으로 쓰일 수 있다. 대부분 부동산만 가지고 계신 분들은 상속세를 낼 돈이 없어 부동산을 처분하는 경우가 많다. 자녀에게 상속세의 재원을 만들어주기 위해 수익형 부동산을 증여하는 경우에는 금융플랜을 세울 수 있기 때문에 증여가 유리하다.


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- 뉴타운·강남권 재건축 하락 불가피

이에 따라 부동산 시장 참여자들도 박원순 당선인의 공약을 잘 분석해 대응전략을 짜는게 필요하다.

무엇보다 박원순 서울시장 당선인의 주택 정책을 들여다보면 적어도 연말까지는 서울 주택시장의 반등이 물건너가는 듯하다.

서울시 부채축소를 목표로 한강르네상스 개발사업을 비롯한 각종 개발사업 유보내지 폐지, 서민을 위한 공공임대아파트 대거 공급이 주(主)이기 때문이다.

특히 박원순 후보의 공약 내용대로라면 지금도 찬바람이 불고 있는 서울지역 뉴타운과 강남권 재건축시장을 비롯한 일반주택시장의 추가적인 가격하락도 불가피할 것으로 보인다.

◆뉴타운, 재건축 시장 충격 불가피