2007년- 2010년 부동산 시장을 조명함에 앞서서 부동산의 Paradigm에 대한 인식의 전환을

    꾀하고자 펜을 들었습니다.

 

 

 

◎ 패러다임(Paradigm)이란 어떤 한 시대 사람들의 견해나 사고를 지배하고 있는 이론의 틀 혹은

    개념의 집합체를 일컫는 말입니다.

 

◎ 부동산은 그 자체의 중요성과 영향력 만으로도 새로운 학문이나 철학으로 자리매김 할 수 있는

    충분한 가치를 지니고 있으며, 연구 성과에 따라서는 그 어느 분야보다도 국가의 발전과 인류의

    행복에 이바지 할 수 있는 고급 영역이라고 판단합니다.

 

◎ 부동산과 연상작용을 일으키는 단어를 보면 투기. 졸부. 경제 파단. 버블 등의 부정적인

    용어들이 압도적으로 많습니다.

    수많은 사람들이 재테크의 바로미터로 평가하는 부동산이 무엇 때문에 그토록 심한 멸시와

    지탄을 받아야 하는 것일까요?

 

◎ 이는 부동산 정책을 도맡아 온 정책 담당자들이 부동산과 그로부터 야기 되어온 결과물에

    대하여 편협한 시각과 왜곡된 인식을 국민들에게 지속적으로 심어 온 것과 무관하지 않습니다.

 

◎ 不動産(부동산)은 動産(동산)의 상대 개념으로 토지나 그것에 딸린 건물, 수목 등을 망라한

    재산을 일컫는 말로써 이미 그 어원에서 알 수 있듯이 가장 자연적이고, 지고지순한

    대상물입니다.

    땅은 그 자체로서 이 세상 그 무엇보다도 숭엄한 자연의 母胎(모태)이며, 그 위에 세워진 유형의

    건축물들은 역사의 혼이 살아 숨쉬는 인간의 後裔(후예)입니다.

 

◎ 즉 부동산은 가장 원시적 자연물이라 일컬어지는 토지 위에 가장 역사적 인공물이라

    지칭할 수 있는 건축물이 우뚝 솟아 올라서 빚어 낸 멋진 ensemble(앙상블)의 결정체라고

    할 수 있습니다.

 

◎ 이처럼 토지와 건물의 숭엄한 뿌리를 왜곡하여 투기니 버블이니 전혀 연관성이 없는 멍에를

    덧씌웠으니, 부동산으로 인한 갖가지 문제점들은 그 왜곡된 의미만큼이나 부풀려져서 고스란히

    인간에게 회귀되는 악순환의 연쇄적 고리를 형성하고 있습니다.

 

◎ 부동산은 그 자체로서 전혀 문제가 되지 않습니다.

    부동산 문제는 부동산을 지나치게 부의 대상으로 해석하려는 사람들 즉 부동산 관련 종사자,

    부동산 정책 당국자, 부동산 전문가 등의 일련의 집단으로부터 야기될 수밖에 없는

    필연적인 현상이라고 할 수 있습니다.

 

◎ 여기에서 도출해 낼 수 있는 가장 중요한 사실은 부동산 문제는 부동산 자체의 문제라기보다는

    이를 잘못 받아들이는 인간들의 문제이기 때문에 그 문제점과 책임은 어디까지나 인간에게

    있다는 점입니다.

 

◎ 따라서 부동산 문제의 근본적인 해결 방안은 부동산을 대하는 모든 사람들의 사고와 인식에

    대한 발상의 전환으로부터 시발점을 삼아야하며, 이를 가능하게 하기 위해서는 부동산에 대한

    새로운 Paradigm이 설정 되어야 한다는 점입니다.

 

 

 

◎ 사람은 땅에서 태어나서 땅에서 자라고 땅속에 뭍입니다.

    토지는 인간을 만드는 生命(생명)의 근원이자, 인간을 가장 인간답게 만드는 財貨(재화)의

    근본이며, 인간을 자연으로 회귀시키는 영원의 뿌리라고 할 수 있습니다.

 

◎ 이를 좀 더 크게 해석하면 인류 문화의 모든 흔적이 땅에서 시작되어 땅으로 이어지고 땅으로

    소멸되는 정-반-합의 유기적인 틀 속에서 이루어진 것이었다는 사실을 깨달을 수 있습니다.

    인간의 역사가 땅과 땅 위의 건물들로 이루어진 순환이라는 사실은 매우 중요합니다.

 

◎ 인간의 원초적인 본능  의.식.주의 기본 생활이 땅과 그로부터 파생된 인위적인 산물들의

    조화를 이루면서 발전하였습니다.

    부동산의 영역 즉 보다 넓은 토지 위에 보다 훌륭한 건축물을 창조하면서 인류 문화와 문명은

    끊임없는 발전을 거듭하였으며, 보다 효율적인 발전을 꾀하기 위하여 서로 다른 문물들의

    교류가 왕성하게 일어나기도 했습니다.

 

◎ 때로는 부동산을 얻는 과정에서 지배 계급과 피지배 계급의 신분 차별이 발생하기도 하였으며,

    전쟁이 발발하거나, 식민지 개척, 신대륙 발견 등의 일련의 역사적 사건의 발생도 부동산을

    얻기 위한 일련의 과정이라는 사실을 알 수 있습니다.

 

◎ 또한 인간의 아름다운 심성은 예술의 영역 즉 건축, 조각, 토목, 도로의 발전을 가속화 하기도

    하였습니다.

    이는 부동산이 단순히 땅의 소유 개념만이 아니라 인간의 고귀한 가치를 실현하는 예술

    공간으로서의 기능으로까지 확대되고 있음을 깨닫는 사례라고 할 수 있습니다.

 

◎ 부동산이 왜 오르는가?

    이 물음에 대한 답변은 인간의 원초적인 욕구라고 할 수 있는 편안한 안식처로서 주택의

    소유욕과 밀접한 관계가 있으며, 땅에서 얻을 수밖에 없는 음식과 의복 등 모든 영역이 부동산과

    필수불가결한 관계를 맺고 있기 때문에 발생할 수 밖에 없는 극히 자연 발생적 현상이라고

    답하고 싶습니다.

 

◎ 또한 만물의 근원인 땅의 소유와 땅의 개발 땅 위에서 일어나는 인간의 모든 문화, 그리고

    그 문화의 일부인 예술의 가치 추구 등도 부동산의 가치를 지속적으로 오르게 할 수밖에 없는

    하나의 요인으로 꼽을 수 있습니다.

 

◎ 산업이 발달하면 발달할수록 부동산 가격은 그와 비례하여 오를 수밖에 없는 숙명적인

    관계를 지니고 있으며, 땅은 유한한 데 비하여 인구는 기하급수적으로 증가하는 사실도

    부동산의 가치를 증폭시키는 하나의 원인으로 주목받고 있습니다.

 

◎ 특히 인구밀도가 높은 나라나 지역, 산업 발달이 왕성한 나라나 지역 등은 필연적으로 부동산이

    지속적으로 상승할 수밖에 없는 요인으로 평가가 되며, 주택의 경우 생활 수준의 향상으로

    인하여 좀 더 큰 집에서 살고자 하는 욕구 등이 확대 되면서 집값 상승의 synerge(시너지)를

    가속화 한다고 판단합니다.

 

◎ 하지만 집값이 오르는 더 큰 이유는 부동산에 대한 사람들의 인식, 특히 부동산에 영향을 주는

    정책 당사자들의 발상의 정체성이 가장 큰 사유로 지목이 됩니다.

 

◎ 부동산이 오르는 근본 이유를 부동산의 고유 특성과 부동산을 접하는 대중들의 자세, 심리적

    요인 등에서 찾으려 하지 않고, 지나치게 거시 경제적인 지표로서 접근하거나 투기꾼의 부동산

    왜곡 등 극히 편협적이며 부정적인 요인에서 해법을 찾으려 하기 때문입니다.

 

◎ 특히 부동산을 지나치게 부정적인 시각으로만 바라 보았기 때문에 학문과 경제의 한 분야로서

    깊이 있는 연구 체계가 정립이 되지 않았으며, 부동산에 대한 Portfolio(포토 폴리오)가

   走馬看山(주마간산)격이라는데 그 심각성이 있습니다.

 

◎ 정부는 각종 경제 지표를 예측하는 기관들의 자료를 토대로 경제 성장률, 수출입, 주식,

    물가 상승, 실업률, 인구 변동률, 무역 수지, 환율, 금리, 외환 보유고, 정부 예산안 등을

    적용하기 때문에  상기의 요소들에 대한 흐름을 큰 오차 없이 예측할 수 있습니다.

 

◎ 하지만 불행이도 부동산은 위의 요소를 모두 합친 것보다 예측이 쉽지 않고 무한한 가변성을

    지니고 있기 때문에 위의 잣대를 적용하여 예측을 하려 한다면 경제 지표처럼 1-3% 내외의

    편차가 발생하는 것이 아니라 10-20% 정도의 편차까지 유발하는 최악의 사태에 직면하게

    됩니다.

 

◎ 실재로 이론에 능통한 부동산 전문가와 경제학자, 정부 각료 등의 2005년, 2006년 부동산

    예측을 보면 -3%~ 3%의 전망이 압도적으로 많았지만 그 결과는 참패의 수치인 10-20%

    이상의 상승을 가져오고 말았습니다.

 

◎ 그 분들은 이 시대의 내노라 하는 석학들인데 왜 그토록 현실과 괴뢰된 예측을 하였을까?

    일각에서는 정부의 정책에 동조하려는 성향때문이라고 하지만 필자가 알기로는 부동산을

    본질과는 거리가 먼 거시 경제로만 해석하려는 아집과 무지의 결과라고 단언할 수 있습니다.

 

◎ 부동산을 투기의 온상으로만 바라본 분들이기에 현실적 직관의 상실에 따른 피치못한 결과라고

    할 수 있습니다,

    부동산의 역기능 즉 부동산이 개인은 물론이고 국가 경제를 좀 먹는 부정적인 시각을 지나치게

    과잉포장하여 부각시킨 데 그 원인을 찾을 수 있습니다.

 

◎ 부동산에 관심이 많은 필자는 부동산 전문가와 실전 고수들의 글들을 수 없이 접하였는데,

    이 시대의 진정한 부동산 경제학자는 손가락으로 꼽을 정도로 부족하며, 그 분들 역시 부동산

    매매에 닳고 닳은 재야 고수들이나 강남 아주머니의 동물적 감각을 뛰어 넘을 수 없는 실력 즉,

    지식과 경험의 박약함이 그 근본 원인이라고 할 수 있습니다.

 

◎ 특히 젊은층의 부동산 욕구와 과감한 투자 성향, 부동산 수요 계층인 30-50대의 인구 증가,

    생활 수준의 향상, 한국인의 부동산 애착 성향, 아파트의 선호도, 신도시의 증가, 교통의 발달에

    따른 수도권 영역의 확대, 부동산 과정 실패의 악순환, 시대별 트랜드 변화,   등 이루 헤아릴 수

    없을만큼의 수많은 복병들까지 감안하여 시대의 흐름에 맞는 역동적인 부동산 정책을 펼쳐야

    합니다.

 

◎ 90년대 시스템과 노쇠한 사고 역량을  2007년의 현실에 적용하려 한다면 2015년까지 내다

    보면서 미래를 담금질하는 부동산에 조예가 깊은 대중들 앞에서 또 한차례 웃음 거리가 될

    수밖에 없습니다.

 

 

 

◎ 부동산은 경제 성장률, 수출입, 주식, 물가 상승, 실업률처럼 각종 경제 지표로서 어느 정도

    가상치를 예측할 수 있는 사항들과는 관련성이 크지 않으며, 부동산 본연의 특성 즉 시세 흐름,

    대중의 선호도, 수효와 공급의 원리, 심리적인 요인과 산업의 발달, 경제 지표 등 제반 사항을

    두루망라한 종합적인 가치 판단을 바탕으로 기준을 설정하여야 비로서 가능합니다.

 

◎ 자본주의 사회의 모든 경제 활동은 시장 경제에 근간을 두고 있습니다.

    부동산을 인위적으로 압박하는 제도 즉 대출 금리 인상, 분양가 인하, 주택 담보 대출 규제,

    세금 정책 강화 등은 부동산 폭등을 제어하는 인위적인 대책으로써 일시적인 효과를 얻을

    수 있습니다.

 

◎ 하지만 시장 경제의 흐름을 무시한 인위적인 부동산 대책은 부동산 외의 또 다른 경제 흐름을

    크게 훼손하여 다른 경제 분야에 심대한 타격을 주거나, 부동산 정책의 신뢰성이 무너졌을 경우

    한시적으로 억눌려 온 부동산의 동시 다발적인 폭등을 야기시키는 위험 요인이 될 수도

    있습니다.

 

◎ 따라서 부동산 흐름을 안정적으로 이끌기 위해서는 규제 일변도의 부동산 정책에서 탈피하여

    일정부분 시장 경제에 준거한 아파트 가치의 차별화와 부동산에 대한 종합적인 식견을 지닌

    전문가 그룹의 정책 반영이 선행 되어야 합니다.

 

◎ 부동산 자체를 투기로 바라보는 시각에서 일탈하여, 주식이나 예금처럼 순기능에 관심을

    가지고, 학문과 경제 분야의 큰 틀에서 부동산 대책을 강구했으면 합니다.

 

◎ 1가구 다주택자에 대해서는 시장 경제의 흐름에 역행하는 행위로 판단이 되는 바  매우 강도

    높은 세금을 부과하여 주택 공급의 숨통을 트게 하도록 하며, 지역별, 연차별, 세대수별,

    분양가별로 가치의 차등이 확실히 드러날 수 있도록 하여 자신의 능력에 맞는 주택의 매수가

    용이할 수 있도록 정책의 골격을 잡기를 희망합니다.

 

◎ 또한 풍부한 유동 자금을 주식, 채권, 시설 투자, 고금리 저축, 해외 투자, 저축시 세금 혜택

    등의 다방면으로 분산할 수 있도록 하는 등의 보다 적극적인 대책이 요구됩니다.

 

◎ 서울과 수도권 중심의 행정 및 기간 산업을 점진적으로 지방으로 이양하고, 서울 기준으로

    지나치게 엄격하게 적용이 되는 지하철 역사 설치의 잣대를 대폭 완화하여 수도권 원거리까지

    지하철이 상용화 될 수 있도록 실효성 있는 강구책이 요구됩니다.

 

◎ 신도시를 건설하고, 분양가의 차별화를 단행하여 저가 아파트의 경우 일반 서민들의 내 집

    마련에 부담이 없도록 방향을 설정하며, 고급 아파트의 경우 중산층의 욕구를 충족할 수 있는

    대안도 아울러 병행하기를 희망합니다.

 

◎ 결국 진정 부동산 폭등을 잠재우기 위해서는 부동산의 실질적인 흐름을 꿰뚫는 안목을 가지고,

    부동산에 대한 긍정적인 마인드와 역발상의 사고에 근간을 둔 실사구시의 정책이 이루어져야

    합니다.

 

◎ 모든 아파트가 연례적으로 폭등을 하기만 한다면 부의 공동화 현상으로 말미암아 부동산이

    정체하거나 소폭의 하락 혹은 상승하는 것과는 비교가 되지 않을 정도로 후휴증이 심각할

    것입니다.

 

◎ 따라서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 부동산의 본질을 정확하게 꿰뚫는 안목과

    부동산에 대한 올바른 시각을 바탕으로 순기능과 역기능을 공평한 저울추로 바라볼 수 있을 때 

    비로소 가능합니다.

 

◎ 부동산 정책이 올바른 방향을 잡아야만이 부동산 폭등이니, 부동산 버블이니 하는

    불안감으로부터 진정 해방이 될 수 있다고 필자는 생각합니다.

 

◎ 감사합니다.

 

A는 G백화점 Luxury 명품관에 L핸드백 판매점을 차렸다. 여러 가지 이유로 L핸드백은 불티나게 팔렸다. L핸드백은 가격을 조금씩 올려받았다. 핸드백이 고가로 팔리면서 사회문제가 됐다. 계층간의 위화감과 상대적 박탈감도 생겼다. 힘있는 N씨가 개입했다. “핸드백은 지나치게 비싸다. 얼마 후 가격을 내릴 수밖에 없고 지금사는 사람들은 피해를 입게 될 것이다.” A씨와 고객들은 어떻게 행동할까?

지금 일부지역의 집값은 20%쯤 버블이다. 그러나 폭락은 불가능하다. 20%가 빠지는 것도 어려워 보인다. 대개의 경우 집은 재산의 중심에 있는 가장 중요한 물건이며 꼭 필요한 실사용품이다. 따라서 하방경직성이 강하고 시류에 따라 던지기 어려운 물건이다. 더욱이 그 물건을 구입하는데 너무 많은 비용이 들었기에 더욱 그렇다.


◆ 왜 주요지역 집값이 폭락하지 않는가?

① 5억에 사서 25억된 사람들

유명 APT 50평형대는 평당 5,000만원이다. 25억원... 몇 년전만해도 Kosdaq 기업의 자본금이랄만큼 큰 돈이었다. 2000년초 벤쳐거품은 집값거품으로 이어졌다. 버블지역 25억의 집주인들의 상당수는 5억에 산 사람들이다. 새아파트의 폭등은 주요지역의 헌아파트에도 그대로 이어졌기 때문이다. 주택소유자들의 상당부분은 샐러리맨이나 은퇴생활자들이며 샐러리맨의 연봉은 약 5,000만원에서 7,000만원 정도이다.

이들에게 과세되던 300만원짜리 주택 보유세금이 앞으로 3,000만원까지 증가될 전망이다. 그중 가장 세금 효과의 윤곽이 들어나는 것이 2006년말의 종부세 부과부터이다. 4월말 주택공시가격이 발표되면서 각 언론들이 앞다투어 주요아파트들의 보유세 계산을 해준다.

이 결과로 수입대비 지출이 증대해 지출의 원인이 되는 집을 팔아야 한다고 느낀 사람들이 많이 증가했다. 그런데 집을 내놓고 막상 팔기로 하니 억울한 생각이 든다. 매입시점과 주택보유기간 등 경우에 따라 차이는 나지만 수억원의 양도세 및 관련세가 확실시 된다. 이것저것 다 정리하고 나면 남는 돈이 17억, 18억원... 10평쯤 줄여서 인근으로 옮길 수 있는 돈이지만 그것 또한 “세금폭탄”에서 자유롭지 못하다. 근처로 옮기고 세금에서 비교적 편할려면 33평... 아니면 신도시나 강북의 40, 50평대로 가야한다.

도대체 무슨 잘못을 했다고 아무런 이득도 없이 집을 줄여 가야 하는가?
집값은 올랐지만 생활규모는 축소해야하는 난감한 경우이다.
몇년전 7억에 분양받아 25억이 된 사람들 입장도 대동소이하다. 그들의 능력은 7억이지 25억이 아니기 때문이다. 수입이나 형편과는 상관없이 오른집값으로 과세하는 무리한 신법(新法)이 갖는 문제점이다.


② 부자와 돈은 많고 투자할 곳은 없고...

즉시 투자할 수 있는 시중의 유동자금이 적정 자금 규모의 2배라는 것이다. 이렇게 돈이 많아서는 돈을 빨아들이는 특단의 대책없이 어떠한 부동산억제 정책도 효과를 보기가 힘든 것이 현실이다. 지금의 10억이라는 돈은 10년 후에 20억원이 되어 있도록 노력해야 그 돈의 지위를 유지할 수 있다. 매년 5%씩 물가상승이나 인플레가 형성된다고 산술적으로 계산하여야 하고 10년 후엔 지금보다는 조금은 나아져 있어야 하기 때문이다. 초저금리는 대부분 그 욕구를 맞추지 못한다. 은행예금이 돈의 지위를 떨어뜨린다고 생각하면서 사람들은 오르는 쪽의 재화에 투자를 한다. 은행에 저축을 하는 것은 오히려 손해라고 생각하는 시대다.

주식과 부동산을 사고 금펀드나 기름펀드에도 투자를 한다. 역사를 돌이켜보면 그중 믿을만한 것이 부동산인 것 같다. 장이 망가져도 주식처럼 10억이 단박에 5억이 될 확률도 적고 오름세를 타면 쉽게 2배가 되기도 한다. 회사처럼 망하거나 없어질 가능성도 거의 없다. 잡히지 않는 시장에 왜곡을 만드는 과다정책으로 유발되는 현 경제상황은 과잉통화라는 근본적인 문제점이 해결되기전에는, 숱한 우려와 경고에도 불구하고 심한 버블로 가고 실제가치보다 2배, 3배, 거품이 된 후에 폭락하는 최악의 경우를 맞을 수도 있다.


③ 종합부동산세에 대한 상류층의 신뢰감이 적다.

정부의 각 부처 대변인들은 매일같이 “입폭탄”을 때린다. “당신들 큰일났어”, “좋게 말할 때 집 팔아라”, “이법은 헌법 같은 것이다. 누구도 못고친다.”, “대폭락이 올 수도 있어. IMF 기억나지?” 이 경우 가장 경계해야 할 것은 정부 주요 기관의 책임자들이 매스컴을 통해서 내놓은 예상들이 틀리게 나타날 경우 떨어지는 공신력과 정부가 져야하는 엄청난 짐이다. 몇번동안 이런경우는 반복되었다.

집값이 크게 오르자 정부는 무리한 세금으로 집값을 잡는 정책을 썼다. 2003년 10월 29일, 3주택자를 세금으로 규제키로 했다. 그리고 2개월 후에 부동산이 상승했다.
그 다음 세금으로 1주택자와 2주택자를 규제하는 주요 내용이 2005년 8월 31일 발표됐다. 그리고 4개월 후 다시 부동산이 상승했다. 2006년 3월 30일 또 다른 대책이 발표됐다. 그리고 언론이 잘 쓰는 표현인 “구두개입”이 시작됐다. “국민들이 아직 세금에 대한 정확한 이해가 안 된 것 같습니다. 이번 세금은 엄청난 양이고 시간이 지날수록 커져갑니다. 세금 공부를 좀 해보시기 바랍니다.” 정부는 세금의 폭발력을 강조하지만 시장의 주택 소유자들이나 지자체들은 “그 법이 적법한 것인가? 상식적이고 합리적인 오래갈 법인가?”를 주제의 초점으로 삼고 있다.

서로간 생각과 주제가 많이 다르다. 결국,종합부동산세는 특정금액이상의 부동산에 부과되는 특별계층의 특별세 형식이 아닌 누진율을 적용한 재산세로 일원화 하여야한다. 그러면 6억이라는 문제소지가 많은 “중산층구분선”에서도 벗어날수 있고 “종부세 위헌 논의”와 “부동산 시장이 침체되면 사라질 한시법”이라는 점에서도 벗어날 수 있을 것 같다.

이외에도 과도한 세금은 얼떨결에 집값 상승으로 고액 재산가가 된 상류층뿐만 아니라 그 바로 밑 계층에게도 심리적인 영향을 준다. 앞으로 돈을 벌어서 집을 사도 “유지할 수 있을까?”하는 또 다른 부담에 대한 대책이 마련되어야 하기 때문이다. 종전에는 열심히 벌어서 집을 사면 한시름 놨지만 현행법으로는 충분히 벌지 않으면 나이먹을수록 불리하다고 느끼는것 자체도 바람직스럽지 않은이유이다. 또 세금이라는 이름으로 있는사람들의 돈을 무리하게 뺏는다고 없는사람들이 좋아할 수준도 아닌것 같다.


④ 공급 부족한 시장 집값 떨어지나?

살 사람은 많고 살 물건은 적다. 시장의 가격이 오른 이유다. 수요에는 가수요와 투자수요, 투기수요 등 정부가 거론하는 각종 수요층이 존재한다. 충분한 공급이 있으면 시장은 내려앉는다. 과잉공급은 말 그대로 폭락이 올 수도 있다. “물량에는 장사없다.”는 주식의 격언이 그대로 들어맞는 것도 수요,공급으로본 부동산 시장이다. 지금 지방 주요도시에서 나타나는 증상들이다.

과다물량이 쏟아지면 시장 가격은 내려앉는다. 물량공급없이 시장을 잡으려는 것은 짧은 시간 내에 결과(結果)를 보고 짭짤한 세금(稅金)을 걷으려는 정부의 “또 다른 생각” 때문이다. 산본, 중동 등에 집값 담합이 먹힌다는 것이 공급이 부족하다는 명백한 증거이다. 이 곳은 모두가 선호하는 특급지역도 아닌데도 그렇다. 재건축은 전부 틀어막고 특별한 대형급 공급이 계획되지 않은채 특정 시장이 폭락하기를 생각하는 것은 전혀 일어나지 않을 일을 걱정하는 “예기불안”인 것 같다.

지역사정을 고려하지않은 전국토의 무리한 정책과 과도한 보유세는 결국 고급주택을 건설해서 먹구사는 건설업자들의 입에도 거미줄을 치게 한다. 현상황에서 지방의 대형단지 아파트분양이나 수도권의 수십억짜리 고급주택의 신축계획은 한동안 뒤로 미뤄야할 프로젝트다. 과도한 세금과 융자제한으로 인해서 마케팅 타켓의 상당수가 사라졌기 때문이다. 더불어 차별화와 고급으로가는“자본주의사회(資本主義社會)”의 거대논리도 상당한 위축이 불가피하다. 잘 먹고 잘 살기 위해 열심히 일을 하지만 좋은 집으로 넓혀가고자하는 주거에 대한 본능은 타격을 입게 됐기때문이다. 왜 정부는 국민이 좋은집으로 옮겨 갈수있도록 도와주지 않는가?
시중에 투자할 돈의 양이 부족하거나 , 금리가 7% 이상으로 올라서거나, 원하는 곳에 공급이 충분히 예상되어지면 '많은세금'이나“말폭탄”이 없어도 시장은 정상화된다.


◆ 버블과 폭락

과도한 버블은 당연히 폭락으로 이어진다. 세상의 이치는 “정상(正常)”을 찾아가려고 노력하기 때문이다. 버블의 특징은 수명이 짧다는 것이다. 급격히 오르다 급격히 꺼진다. 어떠한 버블도 10년 이상 유지되면 그것은 버블이 아니다. 시중의 아파트 가격은 크게 올랐지만 그것이 심한 버블이며 반토막날 만한 거품으로 보이지 않는다. 특정지역의“그저 과도한 상태” 그것이 현상황인듯 싶다. 이때 필요로하는 것은 “가로로 가는 時間”이다. 정체된 시간이 길면 길수록 버블은 정상화된다. 벽돌, 철근, 콘크리트 값과 내구재 값은 당연히 오르고 시장의 심리적 상태도 안정을 찾아갈 수 있을 것이기 때문이다. 지금 시장은 일시적으로나마 사려는 사람도 적고 가격은 내려 팔려는 사람도 없다. 이 정도의 평온을 한동안이라도 유지하면 좋으련만... 주의하여야 할 것은 또 다른 이슈로 한번 더 커다란 버블이 생기고 폭락이 아니면 해결할 수 없는 높이에 이르는 두려움이다.

- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -

 

 

1억원으로 부동산투자에 뛰어들기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 그러나 길이 막혀도 계속 전진하면 뚤리는 것처럼 방법은 있습니다. 아래는 자산이 전세금 포함 1억인 고객의 상담내역을 토대로 1억원으로 투자할수있는 여러 방향을 제시하였습니다. 참조하시기 바랍니다.

1. 금액 100,000,000원으로 접근 가능한 투자처는 서울의 뉴타운 및 재개발 지역의 소형지분을 매입하는 방법이 1순위- 실거주 해야 함

 

http://development.seoul.go.kr/

위의 홈페이지는 시범 뉴타운부터 3차뉴타운등 다양한 사업계획을 볼수있음 ...참조

뉴타운 내 소형 빌라 및 다세대주택 등을 매입하여 추후 추가분담금 지급 후 입주 하는방법.

유망지역: 강남, 용산, 상암, 분당, 일산, 운정, 용인, 과천, 동탄, 남양주, 하남, 강동, 성동 등

 

위와같은 지역들은 이미 그 가격대가 상당한 금액에 올라와있다. 그러나 집중 분석하면 아직도 저평가아파트는 있을듯....수도권이나 지방권도 염두에 두면서 지역 선정을 잘해야 한다. 

분양권 매입하여 수익률을 올리는 것또한 쉽지않음. 그러나 분양권은 의외로 계약금과 일정부분 P만으로도 장기간 투자시간을 벌수있기 때문에 상당한 메리트가 있음.

이 때는 청약 물량의 지역에 따라 분양대금의 40~60%를 가지고 있어야 함

6. 어떤 방법으로 투자를 감행할 것인지 먼저 결정한 뒤, 지역을 선택하고, 그 지역에 나와있는 매물들의 적정 가격대와 시세 오름차를 파악한 뒤 매입한다.

8. 정부의 부동산 종합대책이 금융제재와 실거래가 신고지역 확대(파주,남양주), 분양가 인하, 공급물량을 늘려 최단시간에 공급하는 등 실질적으로 시장에 미치는 영향력이 적어 당분간 집값 오름세의 분위기가 이어질것으로 판단됨

그 이유는 한 지역 같은 동네에서도 집값의 편차가 심해 그 지역의 특수성과 개발호재의 미미한 변화, 가격의 적정성등 변수 요인이 굉장히 많음.

단, 지역 전문가에게 의뢰 후 매입을 결정할 경우에는 동일 금액대에서 가장 투자가치 있는 물건 선정 후 브리핑을 통해 예상 수익률을 산출해내고, 중개까지 대행함.

실거주를 어느 지역으로 둘것인가가 key point.

 

서울, 수도권등 역세권 위주의 임대 아파트를 조사하여 분양전환으로의 계획등을 조사한 후 매입하는 방법으로 분양전환 뒤 오르는 시세폭을 얻을수 있다.

 

의외로 소금액을 가지고도 경매에 참가하여 뜻밖의 수익률을 얻는 경우가 많음. 시세보다 20%~50%까지 저렴한 물건을 매입할수 있음. 그러나 대항력있는 임차인등 권리분석이 중요한데, 이는 요즘 활성화돼있는 지지옥션등을 활용하여 조사하면 위험율을 줄일수있음.

 

 

 투자 순서

1. 매입방법 선정

2. 매입 지역의 범위를 최소화(예: 천호동 뉴타운, 고양시 30평대 아파트등)

3. 매입 중개의 위탁이냐, 본인의 발품이냐를 선택

4. 매입물건의 가치판단 후 실계약

투자 유망 아파트 선정

필요한 지역의 추가 정보는 닥터아파트(www.drapt.com) 회원 가입후 지식리포터를 활용하기 바람.

 

어떠한 투자도 그 책임과 결과에 대해서 본인 외 누구도 책임을 질수 없음. 그렇기에 부동산 전문가들도 투자처를 선정해준다는 자체가 굉장한 책임감과 부담감을 동반하는 어려운 일임.

게다가 서울 지역의 블루칩 및 신도시권의 오름폭이 확실한 투자처는 투자자금의 한계로 매입불가하여 투자가능지역의 범위가 한정되어 쉽지 않은 투자임.

이런 투자 방법 등 내적인 요소가 결정되고 지역의 편차가 좁혀진 후 매입 지역의 거래가능물건 등 조사(파악)가 들어 감.

투자 가능한 유망 아파트는 전국적으로 많지만, 옥석가리기가 추후 수익률의 관건임.

 

자료출처: 닥터아파트 > 회원노트