국내 최고경영자 다섯 명 가운데 한 명이 ‘오늘의 나를 만들어준 가장 중요한 습관’을 담은 사자성어로 ‘순망치한(脣亡齒寒)’을 꼽았다. 이것은 입술이 없으면 이가 시리다는 뜻으로, 가까운 사이의 하나가 망하면 다른 한편도 온전하기 어렵다는 상황에 빗대어 쓰이는 말이다.

성공은 인맥이다. 평소 사람과의 인연을 소중히 여기고 관계를 중시해야 비즈니스에서도 성공할 수 있다. 성공하고 싶다면 먼저 사람을 얻어야 한다. 성공의 8할은 사람으로 채워진다. 성공한 사람은 성공했기 때문에 사람들을 주변으로 불러 모은 것이 아니라 늘 자신의 곁에 성공에 꼭 필요한 사람들을 끊임없이 불러 모았기 때문에 성공한 것이다.

그러나 사람과의 인간관계는 묘해서 평소에는 아무런 불편 없이 생활하다가 막상 자신에게 사정이 생겨 타인의 도움이 필요할 때, 그때 비로소 인맥이 얼마나 소중한 것인지를 절실히 깨닫게 된다.

언제 어디서나 당신이 상대를 따뜻하게 배려하고 있다는 사실을 드러내라. 사람들이 당신을 다시 만나고 싶어 하도록 이끌어야 한다. 당신이 만나는 사람들을 돋보이게 만들면 좋은 인맥을 만들 수 있다.

성공에 필요한 사람, 행복을 함께할 사람을 얻으려면 지혜가 필요하다. 아무리 많은 사람을 알아도 자기 사람으로 만들지 못하면 그 인맥은 무용지물이다. 인맥 관리도 습관이다.

인(人)테크에 미쳐라

1. 인맥 관리의 첫걸음은 피드백이다.

한 번이라도 만난 사람은 꼼꼼히 챙겨라. 받은 명함에 외모는 물론 성격, 학력, 업무, 지인 관계 등을 적어두는 것이 좋다. 다음날 안부 전화나 편지 혹은 메일을 먼저 보내는 것도 좋은 방법이다. 만났을 때 가족 이야기가 화제에 올랐다면 이를 명함에 적어놓고 다음에 만나면 그 가족들은 잘 있느냐고 물어보라. 몇 년 만에 만났어도 당시 상황을 훤히 기억하고 화제에 올리면 상대방은 “와, 어떻게 그때 일을 어제처럼 기억하나” 하고 감동한다. 또 ‘나를 잊지 않았구나’ 하는 마음에 곧바로 팬이 된다.

2. 고마운 사람이 아니라 필요한 사람이 돼라.

사람들은 자신에게 베풀기만 하는 사람은 쉽게 잊어버리지만, 필요한 사람은 절대로 놓치지 않는다. 진정한 인맥이란 상대방의 마음을 움직이는 것이다. 각자 능력이 있어야 한다. 그러면 처음에는 ‘편리한 존재’이다가 나중에는 ‘없어서는 안 될 존재’가 된다.

3. 가급적 많은 모임에 참석하라.

조찬 모임, 운동 모임, 세미나 등 다양한 모임에 일부러라도 참석하는 용기를 가져라. 새벽 대여섯 시 경 호텔에 가보면 각종 조찬 모임에 참여하는 아침형 CEO들을 쉽게 만날 수 있다. 운동 모임은 같은 취미를 공유한다는 점에서 편안하게 참여할 수 있다. 골프나 등산은 나이 차를 극복할 수 있는 운동이고, 운동을 해보면 사람의 성격을 알 수 있어서 자신과 어울리는 사람을 깊게 사귈 수 있는 기회다. 자신이 종사하는 분야의 포럼이나 세미나에 정기적으로 참여하게 되면 사업에 도움이 되는 오피니언 리더들과의 인맥을 구축할 수 있다. 정기적인 참여를 통해 근면성을 보여준다면 징검다리 형식으로 사람을 소개받을 수도 있다.

4. 눈앞의 이익만을 생각해 인맥을 이용하지 마라.

자기중심적인 관계는 신뢰감을 주지 못한다. 무리한 청탁은 하지 마라.

5. 인맥 관리는 ‘주고받기(Give & Take)’가 기본이다.

먼저 주어야 한다. 그래야 받을 수 있다. 그것이 인지상정이다. 상대방이 기대하는 것보다 더 많은 것을 주면, 분명히 기대하는 것보다 더 많은 것을 얻게 될 것이다.

6. 6 대 4 법칙을 지켜라.

상대방을 6번 도와주면 4번은 도움을 받아라. 어느 한 쪽이 일방적으로 베풀어서는 관계가 오래 갈 수 없다.

7. 대가 없이 진실 되게 도와라.

상대를 도울 일이 있으면 내 일처럼 도와주라. 순수하게 도운 1퍼센트의 힘이 상대방에게는 큰 힘이 될 수 있다. 대가 없이 도왔을 때 그것이 메가톤급으로 돌아올지 아무도 모르는 일이다.

8. 열정적으로 시작하라.

누군가 사람을 소개해주겠거니 하고 기다리거나 그냥 만나는 사람의 수가 인맥의 양이라 생각한다면 큰 오산이다. 단순히 악수만 하고 명함만 많이 받은 인맥은 무용지물이나 다름없다.

9. 인연을 나누고 유통시키라.

인연의 중매쟁이가 되라. 풍성한 인맥을 가진 사람들의 공통점은 인맥을 공유하는 데 앞장설 줄 안다는 것이다. 귀중한 인연을 오래 간직하려면 인맥을 퍼뜨리고 나누는 게 필수다. 좋은 사람이 있으면 서로 만나서 시너지가 날 사람을 소개해 주는 것이다. 이왕 소개해줄 것이라면 친구로 성사될 수 있게 최선을 다하라. 그것이 인맥을 동심원으로 확장해나갈 수 있는 비결이다.

10. 파워 인맥 100명을 만들어라.

지레 겁먹지 마라. 향후 10년 동안 계획하고 차근차근 실천한다면 자신감이 생길 것이다. 숫자상으로는 100명이지만 인맥의 오묘한 수치로 계산해보면, 100(나의 파워 인맥) x 100(상대방의 파워 인맥)=10,000명의 인맥을 의미한다. 인맥 관리는 인생 관리나 다름없다. 그 사람의 인맥을 보면 그의 사회적 위치나 인품을 알 수 있다.

11. 블로그나 미니홈피를 적극 운영하라.

개인 홈페이지는 관리만 잘해줘도 다양한 계층의 인맥을 손쉽게 쌓을 수 있는 공간이다. 디지털 인맥 활동은 트렌드이자 대세이다. 관심사가 비슷한 사람들이라면 서로 정보를 교류하고 쉽게 가까워질 수 있다. 더 나아가 인터넷 커뮤니티를 만들어라. 가장 좋은 방법은 참가자가 되기보다는 주도자가 되는 것이다. 카페 가입을 권유하고 알릴 수 있는 곳에 모두 알려라. 회원이 많이 모여야 커뮤니티를 운영하는 데 힘이 솟고 고급 정보도 쌓이게 된다. 정기 모임을 만들면 온라인 인맥을 오프라인으로 바꿀 수 있다.

12. 경조사에 빠짐없이 참석하라. 특히 애사는 필히 참석하는 것이 좋다.

13. 끊어진 인맥도 다시 연결하라.

옛 친구들을 챙겨라. 새로운 네트워크를 만든다고 최고의 재산을 소홀히 하지 마라. 연락이 뜸한 사람에게는 적절한 화젯거리를 찾아 전화를 걸어보라. 가벼운 날씨이야기로 대화를 해보는 것도 괜찮다. 전자우편이나 편지를 써서 근황을 묻는 것도 좋다.

인맥은 저절로 생기는 것이 아니라 투자하고 노력하는 사람만이 만들 수 있는 것이다. 인맥 관리를 잘하려면 포수보다 투수가 돼라. 상대가 내게 연락해줄 것을 기다리지 말고 먼저 연락해야 한다. 인연은 기다리는 자의 몫이 아니고 만드는 자의 결실이다. 한 경영자는 매주 아름다운 사진과 음악이 담긴 전자우편을 지인들에게 보낸다. 대한민국에서 내로라하는 인사 치고 그의 전자우편을 받지 않은 이가 없다고 할 정도이다. 마당발로 통하는 유순신 유앤파트너즈 사장의 인맥 관리 노하우는 상대에 대한 따뜻한 관심이다. 책이나 신문, 강연 등 상대에 대한 소식을 들으면 문자를 보내거나 전화를 해주는 것이다. 자신에게 관심을 보여주는 전화를 받았을 때 그 사람의 마음은 따뜻하게 데워진다.

어떤 인맥을 지니고 있느냐에 따라 그 사람의 역량이 증명되는 시대이다. 혼자 빛나는 별은 없다. “빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라”는 아프리카 속담이 있다. 인생의 성공을 위해 가는 길은 혼자 갈 수도 있지만 주변에 같은 목적을 갖고 있는 동반자가 있는 것이 더 좋다. 내 성공 경험과 다른 사람의 성공담을 모으면 실패 확률을 훨씬 줄일 수 있는 무기가 될 수 있기 때문이다. 사람이 재산이다. 그 재산을 늘리려면 먼저 자신의 자산 가치를 키우는 것이 선결 과제이다.

미국의 한 연구에 의하면, 한 사람이 평생 동안 긴밀한 관계를 유지하는 사람의 수는 대략 250명 정도 된다고 한다. 합리적이고 이성적인 미국인을 기준으로 250명이라면, 학연, 지연, 혈연으로 묶인 우리나라의 특성으로 봤을 때, 그 수는 어마어마할 것이다. 이것은 한 사람에게 칭찬을 들으면 250명의 사람에게 칭찬을 듣는 것과 마찬가지다. 한 명의 고객을 잃으면 250명의 잠재 고객을 잃는 것과 같다는 말이다.

[이재준 칼럼니스트 / 리더북스 대표]

 

 

 임대사업 두 얼굴

 

임대사업으로 시세차익 얻기 힘들다

공시가격 3억원 넘으면 양도세 중과

2006년 3월 은퇴한 뒤 강남구 일원동 S아파트 등 아파트 5채를 매입해 주택임대사업을 시작한 정모(55•분당)씨. 고정적인 임대수입과 각종 세제 혜택은 물론 시세차익에 대한 기대가 컸다.

하지만 요즘 걱정이 생겼다. 몇 년 새 아파트값이 많이 오르는 바람에 이들 주택이 양도세 중과 제외 기준을 벗어날 것으로 예상돼서다. 전용면적 52㎡의 S아파트의 공시가격이 매입 당시 1억9200만원에 불과했으나 지난해엔 2억5600만원으로 올랐다.

10년 뒤 팔 때 3억원 이하여야 양도세 혜택

지난해 이후 소형 아파트값이 뛰고 있어 조만간 양도세 혜택 기준인 3억원을 초과할 것으로 보인다. 정씨는 “꿩(임대수입)도 먹고 알(시세차익)도 먹을 욕심이었는데 시세 차익은 포기해야 할 것 같다”고 말했다.

시세차익을 노린 임대사업에 ‘빨간 불’이 켜졌다. 소형 아파트 값이 크게 오르면서 양도세 혜택을 받기 어려울 것으로 예상돼서다.

임대사업은 지난해 이후 거센 집값 상승세를 보이는 강북지역을 중심으로 급증했다. 임대사업용 주택은 양도세 부담이 적은 데다 집값이 많이 오른 뒤 되팔면 상당한 차익까지 거머쥘 수 있을 것이란 생각에서다.

서울시에 따르면 임대주택 수가 지난해 1년간 1만 채 정도 늘었고 올 들어서는 1월 한달 동안 무려 1만5000가구 가량 급증했다. 임대사업자들이 그만큼 사들인 것이다. 이 같은 임대사업용 주택 구입은 강북 집값 급등의 한 요인으로 지적되기도 했다.

하지만 임대사업용 주택으로 시세차익을 많이 내기가 쉽지 않을 것 같다.

임대사업자가 같은 시•군에서 중소형(전용면적 85㎡ 이하)이고 공시가격이 3억원 이하인 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 이들 주택은 양도세 중과 대상에서 빠진다. 10년 뒤 팔 때 공시가격이 3억원을 넘기면 양도세가 50% 이상의 세율을 적용받는다.

그런데 공시가격이 지금 3억원 이하라고 10년 뒤에도 3억원을 밑돌 것으로 생각해선 곤란하다. 강북지역 집값 오름세가 커 3억원이 넘는 주택이 크게 늘어날 것이기 때문이다. 최근 10년간 서울 아파트값은 163% 뛰었다. 강북지역은 이 기간 98% 올랐다. 올해 공시가격이 1억5000만원 이상이면 10년 뒤 공시가격은 3억원보다 높아진다고 볼 수 있는 셈이다.

게다가 강북지역에 뉴타운•재개발 등 개발호재가 상당 기간 끊이지 않을 것으로 예상돼 소형 집값은 더 많이 오를 것이란 전망이 많다.

최근 10년간 강북 아파트값 98% 올라

노원구 상계동 주공 7단지 전용 45㎡의 경우 2006년 공시가격이 7100만원 선이었지만 지난해엔 1억400만원 선으로 뛰었다. 특히 올 들어서만 시세가 5000만~6000만원 올랐고 강북 집값 급등세가 계속된다면 몇 년 내에 3억원을 넘길 것으로 예상된다.

전문가들은 공시가격이 낮은 주택으로 임대사업을 해야 양도세 부담을 피할 수 있다고 말한다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “상대적으로 공시가격이 싼 다세대주택이나 초소형 아파트가 유리하다”면서도 “시세 차익보단 임대 수입에 초점을 맞추고 투자하는 게 바람직하다”고 말했다.

 

임대사업 세제 혜택
세금	크기 (전용면적)	조건 및 감면 내용
종합부동산세	85㎡ 이하	동일 시·군 내에서 공시가격 3억원 이하 5채 이상 10년 장기 임대시 종부세 합산 대상서 제외
양도소득세	85㎡ 이하	동일 시·군 내에서 공시가격 3억원 이하 5채 이상 10년 장기 임대시 양도세 중과 대상서 제외
취득·등록세	60㎡ 이하	2채 이상 5년 이상 임대시 면제(시·군·구에 따라 면제 여부 달라)
	60~149㎡	20채 이상 10년 이상 임대시 25% 감면
재산세	40㎡ 이하	2채 이상 5년 이상 임대시 면제(시·군·구마다 면제 여부 달라)
	40∼60㎡	2채 이상 5년 이상 임대시 50% 감면
	60∼85㎡	2채 이상 5년 이상 임대시 25% 감면
※취득·등록세의 경우 주택거래신고지역에선 건설임대만 감면. 그 외 지역에선 매입임대도 감면.  자료:국세청

 

 

'꿩 먹고 알 먹고' 임대사업 해볼까

짭짤한 임대수입에 시세차익도 기대

지난해 초 서울 노원구 중계동에 있는 소형(전용면적 60㎡ 이하) 아파트 5채를 매입해 주택임대사업을 시작한 김성호(42)씨. 그는 요즘 웃음이 절로 나온다. 올 들어 노원구 일대 전셋값이 크게 올라 임대수익률이 연 1.5% 가량 오른 때문이다.

게다가 매매가 또한 급등해 향후 시세차익까지 얻을 수 있게 됐다. 김씨는 “연 7%대의 안정적인 임대수익은 물론 시세차익까지 얻게 됐다”며 “아직 소형 아파트값이 저평가된 지역을 찾아 2~3채를 더 매입할 계획”이라고 말했다.

연초부터 전셋값이 들썩이고 소형 아파트값이 오르면서 주택임대사업에 대한 관심이 늘고 있다. 고정적인 수익을 올릴 수 있는 데다 세금 감면, 시세 차익이라는 덤까지 얻을 수 있어서다.

 

강남 등 업무시설이 밀집한 도심에선 오피스텔을 이용한 임대사업도 인기다. 2004년 이후 오피스텔 공급이 급감한데다 1인 가구 증가, 아파트 전셋값 상승 등으로 임대 수요가 는 때문이다.

요즘처럼 전셋값이 상승세일 때 임대사업은 잘만 하면 일거양득의 효과를 얻을 수 있다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 세금 감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 또 최소 5년간 임대사업을 유지해야 하기 때문에 섣부른 투자는 삼가야 한다고 전문가들은 조언한다.

지역•종류 상관 없이 5채 이상

주택임대사업을 하려면 일단 주택이 5채 이상 있어야 한다. 주택의 종류나 면적•지역•가격은 관계없다. 기존 주택을 매입하거나 직접 다세대주택 등을 지어도 된다.

 

주택이 5채 이상이라면 거주지 시•군•구청에 가서 주택임대사업자 등록 신청을 한다. 그 다음에는 임대차계약을 하고 거주지 세무서에 가서 사업자신고•등록 및 임대신고를 하면 된다. 임대 소득은 종합소득세에 합산해 신고•납부하면 된다.

주택임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택이 주어진다. 우선 전용면적 40~85㎡ 이하 주택이 2채 이상 있다면 해당 주택은 재산세가 최대 50% 감면된다.

 

또 5채 이상이 공시가격 3억원 이하•전용면적 85㎡ 이하이고 동일 시•군내에 있는 경우 10년 이상 장기 임대 신청을 하면 해당 주택은 종부세와 양도세 중과세 대상에서 제외된다.

 

서울 도심을 중심으로 임대수요가 급증한 오피스텔로 임대사업을 하는 방법도 있다. 오피스텔은 그러나 관련법상 업무용이어서 주거용으로 임대하더라도 주택임대사업용으로는 신청할 수 없다.

 

오피스텔 임대사업을 할 때는 거주지 세무서에서 일반사업자 등록을 한 뒤 부가가치세를 환급받고 임대하면 된다. 주택과 달리 1채(실)만 있어도 되고 크기나 가격•지역과도 무관하다. 그러나 별도의 세제 혜택은 없다.

공시가격 3억원 넘으면 양도세 중과 대상

계속 세제 혜택을 받으려면 까다로운 조건을 유지해야 한다. 종부세 대상서 제외된 경우라도 임대사업 중 공시가격이 3억원을 초과할 경우 해당 주택은 종부세 합산 대상이 된다. 양도세는 양도 시점의 공시가격이 중요하다. 처음엔 3억원 이하였어도 팔 때 3억원이 넘으면 양도세 중과세 대상이 된다.

또 다세대주택은 종부세와 양도세 중과를 모두 피할 수 있지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 다가구주택은 10년 뒤 매각할 때 단독주택으로 판단해 양도세 중과세 대상이 된다.

각종 신청•신고 마감 기간을 지키지 않거나, 임대사업용 주택을 5년 이내에 임대 이외의 목적으로 사용하거나 팔면 감면받은 세금을 모두 납부해야 할 수도 있다.

 

오피스텔은 기본적으로 주택 수에 포함되지 않아 종부세, 양도세 중과세 대상이 아니다. 하지만 주거용으로 임대하다 적발되면 세법상 주택으로 간주돼 종부세와 양도세 중과세 대상이 된다.

 

환급받은 부가세 또한 내야 한다. 주거용으로 사용하기 위해 자진 신고하는 경우도 마찬가지다.

임대사업을 할 때는 주거•교통여건이 좋거나 업무시설 밀집 지역이 유리하다. 이런 곳이 임대수요가 많아서다.

 

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “주택은 면적과 매년 바뀌는 공시가격에 따라 세금 감면 여부가 결정되기 때문에 가급적 작고 싼 주택이 좋다”며 “안정적인 임대수익을 올리려면 매매가 대비 전세가 비율이 50% 이상인 주택을 노려야 한다”고 조언했다.

 

 

 

 

 

경부라인 또는 경부축이라는 표현을 많이 합니다. 넓은 의미로는 서울 강남권에서 분당 용인 수원 화성 아산을 거쳐 행정중심 복합도시인 세종시까지, 남쪽으로 경부고속도로를 중심으로 동서쪽에 배치한 지역을 말합니다. 좁게는 분당, 판교에서 용인 수원 화성 일대를 일컫습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 분당, 판교, 용인 수원, 화성 동탄신도시 등 경기 남부지역을 중심으로 경부라인이 주거지역으로 서울을 대체할만한 경부특별시가 될 수 있을 것인가를 분석하겠습니다.

참여정부 시절 경부라인 아파트값

먼저 경부라인 주요 단지의 아파트값이 2003년 참여정부 이후 어떻게 변해왔나를 살펴보겠습니다.

정부가 판교신도시 분양을 2005년에서 2004년으로 앞당기겠다고(결국 첫 분양은 2006년 4월에 했지만) 발표하면서 후폭풍으로 분당 아파트값은 폭등했습니다. 분당은 2004년에 매매가가 31% 급등했고 사상 처음으로 평균 평당가가 1천만원을 돌파했습니다. 상승세는 2007년까지 계속됐고 같은해 처음으로 평당 2천만원을 돌파했습니다. 2003년 이후 4년만에 아파트값이 2배로 폭등한 것입니다.

2004년부터 본격 입주한 용인 죽전지구도 상황은 마찬가지입니다. 2004년 15%, 2005년 28%, 2006년 38% 등 급등하면서 평당가는 2004년 9백41만원에서 2007년 1천8백4만원으로 치솟았습니다.

2006년부터 입주한 용인 동백지구도 2006년 8백85만원에서 2007년에 1천4백23만원으로 올랐으며 2007년부터 입주가 시작된 화성 동탄1신도시의 경우 현재 평당 1천2백96만원 입니다.

경부특별시가 되기 위한 호재

첫째 인구 유입을 꼽을 수 있습니다.

수급(需給)이 재료에 우선한다는 말은 제가 부자노트에서 수차례 강조한 말입니다. 구체적으로 구매력 있는 유효수요자가 얼마나 경부라인에 몰릴 것이냐에 따라 경부특별시가 될 수도, 되지못할 수도 있습니다.

경기 북부 인구가 줄어들거나 정체된 반면 경기 남부 인구는 앞으로 10년간 지속적으로 늘어날 전망입니다.

경기도내 지방자치단체 기본계획안을 토대로 2020년 인구추이 전망을 보면 인구 1백만명 이상의 대도시가 현재 수원 1곳에서 2020년에는 수원(1백35만명)을 비롯, 용인과 성남(각각 1백20만명), 화성(1백10만명), 고양(1백6만명), 평택(1백만명) 등 6곳으로 확대될 것입니다. 이에 따라 도내 인구 순위도 현재 수원(1백5만명), 성남(99만명), 고양(91만명), 부천(86만명) 등 순에서 수원, 성남, 용인, 화성 등 순으로 재편될 예정입니다.

경부라인 중 경기 남부지역의 인구 증가가 두드러집니다. 2020년에 경기 남부(수원 성남 용인 화성) 인구만 합해도 4백85만명에 달합니다. 통계청에 따르면 경기 인구가 2020년에 1천3백47만명으로 2007년보다 25.8% 증가하는 반면 서울 인구는 2012년 1천8만명을 정점으로 2013년부터 감소하기 시작해 2020년에는 9백96만명으로 줄어들 전망입니다.

2020년 수원 성남 용인 화성에 평택 오산 등을 합친 경기 남부지역 인구는 도내 인구의 절반이 넘는 7백만명에 달할 전망입니다.

둘째로는 수원 용인 화성 일대에 삼성전자 증설 공장을 중심으로 한 삼성타운이 확대되고 있다는 것입니다.

수원에는 매탄벌 부지 53만평에 달하는 삼성디지털단지에 삼성전자 삼성전기 등 인력 3만2천명이 근무하고 있습니다.

여기에 삼성전자 기흥반도체 화성2단지 공장 29만7천평이 2005년 9월 착공됐으며 최근 16만6천평의 추가 증설이 확정됐습니다. 2014년까지 모두 33조6천억원이 투입돼 기흥(43만평), 화성(1, 2단지 합쳐 64만평) 등 1백7만평에 달하는 세계 최대 반도체 생산 단지가 조성됩니다. 반도체 공장에는 화성2단지에 2만명 이상을 신규 채용하는 등 직원 5만명과 협력업체 직원 5만명을 합쳐 10만명 이상이 근무하게 됩니다.

나아가 삼성전자는 또 충남 탕정산업단지에 LCD 단지를 조성중에 있습니다. 이미 2005년 7세대, 2007년 8세대 라인을 가동 중이며 2010년까지 1단계로 부지 75만평에 20조원을 투자해 10라인까지 총 4개 라인을 구축할 예정입니다. 여기에 2015년까지 추가로 64만평을 조성하는 등 총 30조원을 투자해 1백40만평에 산업단지를 조성할 계획입니다. 지난 4월에는 소니와 함께 1조7천9백억원을 투자해 8세대 2라인 LCD 공장을 증설키로 했습니다.

셋째로는 경부라인이 수도권 및 충청권 개발중심축에 위치하고 있다는 것입니다.

경부라인 남진(南進) 개발축은 넓게 봐서 서울~분당~판교~죽전~광교~동탄1,2~오산ㆍ평택~아산신도시~세종시로 봅니다.

이중 판교 광교 동탄 등 경기 남부지역이 개발축의 핵심이구요. 경기 남부에 개발에 편중되는 현상은 기업과 사람이 몰리고 돈이 몰리기(되기) 때문입니다. 경기 북부보다 개발 편의성과 확장성이 뛰어나다는 점도 무시할 수 없지요. 또 강남 대체 주거지를 조성해 강남 집값을 안정시키려는 정부의 의지도 한몫했구요.

택지개발지구만 보더라도 판교신도시(2백80만평)를 비롯해 광교신도시(3백41만평), 동탄 1, 2신도시(각각 2백73만평, 6백60만평), 평택국제도시(5백28만평) 등이 개발중에 있습니다. 남쪽으로 더 내려 가면 아산신도시(탕정지구 배방지구 등 총 6백47만평) 세종시(4백84만평) 등이 있구요.

개발에 따른 토지보상도 쏟아지고 있습니다. 2007년 29조원에 이어 2008년과 2009년 토지보상 규모는 연간 20조원 이상 달할 전망입니다. 경부라인에서는 2008년 하반기부터 동탄2신도시에서 6조원 이상이 단계적으로 지급되고 평택국제도시도 총 3조2천억원 중 2조3천억원이 올 하반기에 풀릴 예정입니다. 또 탕정지구에서 토지보상비 총 8조원 중 5조원이 2008년에 지급될 예정입니다.

토지보상비 중 절반이 부동산에 투자되고 투자 지역은 수도권 및 보상지역 인근이 대부분이라고 감안할 때 경기 남부에 돈이 몰릴 것이라는 점은 누구나 쉽게 예상할 수 있습니다.

넷째로는 교통망 개선입니다.

공사 중이거나 기본 또는 실시 계획중인 곳, 확정되지 않았으나 검토 중인 교통망 계획을 정리해봤습니다.

서울 분당 수원을 잇는 전철망으로는 분당선 연장구간(오리~수원, 2011년 완공예정)과 신분당선(신사~정자, 2015년 완공예정) 및 신분당선 연장구간(정자~광교~호매실, 계획중)이 있습니다.

고속도로의 경우 제2외곽순환도로(광주~오산~봉담 통과, 2008년 착공, 2020년 완공예정), 제2경부고속도로(서울~용인~안성~천안~세종시, 2010년 착공예정), 서수원~평택 고속도로(2009년 10월 완공예정)가 있구요. 용인~서울(영덕~양재) 고속도로(2009년 7월 완공예정) 등이 추진되고 있습니다.

이밖에 서울 접근성을 높이기 위해 경부고속도로 오산∼서초인터체인지 평일 전용차로제(2008년 7월 실시예정), 광역급행버스제(2009년 1월 실시예정), 병점~인덕원 전철(2008년 또는 2009년 착공예정), 오리~동탄 센트럴파크~오산선 전철(계획중), 월곶~판교 복선전철(계획중), 동탄2 경부고속도로 지하화(검토중), 동탄신도시∼삼성동 대심도(大深度) 고속철(검토중), 판교~분당 경전철(검토중) 동탄2~서울 고속화도로(검토중) 등이 줄줄이 대기하고 있습니다.

다섯째 평면 및 단지 설계 차별화입니다.

먼저 평면설계는 택지개발지구와 같은 계획도시가 재개발 재건축 단지보다 월등히 뛰어납니다. 2기 신도시는 30평형대에 3.5베이, 4베이 또는 4.5베이(bay란 전면 발코니와 연결된 방과 거실 수)를 도입, 햇볕과 통풍을 극대화했습니다.

또 주방을 중앙에 배치하고 방을 줄이고 거실을 크게 하는 신평면을 도입하고 있습니다. 실내 천장 높이가 기존 아파트 2백30cm보다 10∼30cm높은 2백40cm에서 최고 2백60cm에 이릅니다. 바닥 두께도 기존 아파트 15cm 보다 두꺼운 21cm로 늘려 층간 소음을 줄였습니다.

인구밀도도 낮아 쾌적합니다. 판교 광교 동탄 등 2기 신도시는 헥타르당 1백30명으로 1기의 2백40명보다 훨씬 낮습니다. 녹지율도 2기 신도시가 25~35%로 1기 12.25~25%에 비해 높습니다. 광교신도시는 41.4%에 달합니다. 건폐율은 10%대, 용적률은 200% 이하입니다.

경부특별시가 되는데 한계는?

서울을 대체할 경부특별시가 되기 위한 전제조건은 경부라인 즉 경기 남부지역에 얼마나 많은 분당 강남권 등 서울 거주자가 이주할 것이냐가 관건입니다.

개인적으로는 10년을 내다본다면 용인 택지개발지구를 거쳐 광교신도시는 물론 동탄 1, 2신도시까지 서울 대체 주거지가 될 것입니다. 경부라인 중 서쪽 라인의 용인 흥덕지구, 신봉 동천 성복 등이 용인~서울 고속도로 개통 이후 강남 접근성이 높아 미래가치가 높습니다. 또 동탄신도시는 삼성 반도체 공장 직원을 중심으로 한 풍부한 유효수요로 2015년 전후로 분당급 신도시가 될 수 있다고 봅니다.

이를 위해선 경부라인은 용인 등은 난개발이라는 ‘태생적 한계’에 따른 교통망 한계를 극복해야 합니다. 용인에 살다 출퇴근이 힘들어 서울로 다시 이사하는 사람이 적지 않은 게 방증입니다.

또 리모델링이 서울 강남을 거쳐 분당 등 수도권 1기 신도시로 확산될 경우 서울 거주자의 경기 남부지역 이주 수요가 정체될 가능성이 높습니다. 여기에 수정구 중원구 일대 4백17만평에 달하는 성남 구시가지 정비(재개발) 사업속도와 이명박정부의 도심 재개발 정책 실행여부에 따라 남부지역 주택 수요에 적지 않은 영향을 미칠 것입니다. 최악의 경우 주택공급 과잉사태가 발생할 수도 있습니다.

결론적으로 교통망 확충으로 강남 접근성이 개선되고 주거환경, 학군, 문화시설 등에서 서울에 우위를 점할 수 있는 ‘킬러 콘텐츠’가 있어야만 경부라인은 ‘경부시’가 아닌 또 다른 서울특별시 즉 ‘경부특별시’가 될 수 있을 것입니다.

 

자료출처: 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트