집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 4~5년  투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억
물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 10년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다"

아래와  조건들을 갖춘 아파트들은   대세 상승기에 우선적으로  오르고  불황기에도 하락폭이 적은  알짜 아파트다.   일반적으로 많이 알려지지 않는 내용위주로  나열해 보았다.  

 

 

 

 

거시적으로 정부정책과 지역적인 호재를 파악하고나면  매수하려는 해당단지에 대한 미시적인 접근이 필요하다.

해당 아파트의 단지크기 ,접근성,학군을 파악함과 동시에 해당 단지에  매물숫자와 매물이 소진되는 속도를  체크 해 보는 게 중요하다.

단지규모에 비해 매물이 그만큼 적다는 것은 매수에 대한 선호도가 높아 하락보다는 상승여력이 높기 때문이다.

게다가 쌓였던 매물이 급속히 소진되어 매물 바닥이 보이는 찰나에 매수전략을 사용하는 것도 상승하는 아파트를 잡는 방법이다.

         

명문학군이나 강남권 근접성이 우수함에도  불구하고 그동안 많이 알려지지 않았던 숨겨진 보물인   강동구 명일동 일대아파트의 예를 들어보자.

삼익그린1.2차 ,신동아.우성  아파트를 비롯한 명일동 일대 유명 아파트들의 경우 단지별로 10개~20개씩 쌓혀있던 매물이 인근의 고덕동 주공1단지가 지난 9월 관리처분계획 인가를 받는 걸 계기로 투자수요가 몰려  매물이 급속히 소진되었다.

 

불과 1~2주 사이에 매물이 단지별로 1~2개로 바닥을 보이기 시작하자 ‘매물 바닥신호’를 보고 뛰어든 투자자들은 한 두달사이  30평형기준으로 1억원~2억원가량의 시세상승을 누릴 수 있었다. 

 

 

 

일반적으로   분양예정인 대규모 주상복합 인근에 위치한  아파트는 상승하는 경향이 있다.

그 이유는  일반아파트에 비해 상대적으로  비싸게 책정된 분양가가 주변의 일반아파트 상승을 견인하기 때문이다.

 

예를 들어 주변아파트 시세가 평당 2천만원인 곳에서 평당 3000만원 전후의 주상복합 아파트가 분양한다고 가정하자.

평당 2천만원의  일반아파트 시세는 적어도 단기간에 평당2500만원까지 올라가서 주상복합아파트와 ‘키 맞추기’ 할 가능성이 크다.평당 4천만원대에 달하는 고가의 주상복합 분양이 예정되어 있는 뚝섬 일대의 주변 아파트가 불안한 이유가 이런 연유에서다.          

 

 

 

 

아파트를 사기로 맘 먹었으면 우선적으로  인터넷 검색을 통해 해당아파트를 조회하기를 권한다.

과거에 해당아파트가 신문기사에 많이 인용되었다는 것은 대형호재로 인해 사람들의 관심이 집중되었다는 것으로 해석해 볼 수 있다.

똑같은 원리로  현재 구입하고자 하는 아파트가  호재있는 단지로서 ‘신문기사에 몇 번 인용 될것인가’ 미리 생각해보는 것이 필요하다.즉, 스스로 신문기자가 되어 해당 아파트에 대한  정보성 글을 쓸 때, 과연 구입하고자 하는 아파트가  신문기사로서 가치가 있는지  미리 생각해보는 것도 좋다.활자화된다는 것은 많은 사람들이 인근 수혜단지를  더욱 더 주목하기 때문에 상승여력이 충분하다.      

  

 

 

건설사 입장에서도  광고중인 아파트를 내보내기 전에 가장 자신 있는 곳을 잘 단장시켜 내보려고 할 것이다.

덩달아 TV 속 광고중인  아파트가 상승세를 타기 시작해야 건설사들도 브랜드 제고로 인해, 타 사업지 분양시 브랜드 가격이란 명목으로  적정 분양가를 책정할 수 있다.

심지어 재건축/재개발 수주부서에서도 조합원들의 표를 모으고자 광고속의 아파트에 견학을 오게 큼 유도하기도 하는 실정이다. 2005년 한해동안 상승률이 가장 높은 아파트중에 CF에 나온  용인 죽전 GS자이(59평)다.

2005년  연초 7억5000만원에서 현재는  15억~18억으로 100%이상 상승하였다.

2001년 10월 분양한 용인 죽전 자이의 경우  서울 강남의 어지간한 아파트에 비해서도 평당 분양가가 맞먹고 있다.

분양 당시 이 아파트의 평당 분양가는 800만∼850만원선으로 호가를 기준으로 한 현재 평당가는 2600만∼3000만원 안팎인 것을 감안하면 평당 프리미엄은 평균  2000만원에 이를 정도다.

죽전 자이가   엄청난 상승율을 보인 이유는 골프장을 바라볼 수 있는  탁월한 조망권, 보정역 10분거리의 편리한  교통입지, 대형 평형 위주의 새아파트 , 판교신도시 효과 때문이다.

하지만 아파트 가격이 100% 급등한 또  다른 감춰진  이면에는 매일  같이  텔레비전만 켜면 ‘천사 같은   이영애’가  미소를 지으면서   “refresh your life’하며 죽전 자이 아파트를 입 소문 내주었기 때문이다.853가구 규모로 이루어진  구로구 신도림동 대림 e-편한세상4차 (34~63평)의 경우도 2005년 한해 동안  CF를 탄 덕택에 2006년 6월 현재 구로구에서는 드물게 평당 2000만대를 훌쩍 뛰어넘었다.

 

  2003년 입주한 신도림동 대림 e-편한세상4차는  신도림동 대림타운의 대표단지로서 서울시 조경대상을 수상했을 만큼 단지 조경이 뛰어나다. 대림산업에서 T V 광고전략으로 전략적으로 홍보에 한 까닭에  입주민들에게     큰 재산상의 혜택을 안겨 준 것이다.

 

 

마지막으로 아파트를 매수하기 전, 해당 전문가와 상담을 통한 검증이 필요하다.

본인이 직접 발품을 팔고 원하는 아파트를 보는 것만으로도 끝내지 말고 최종적으로 해당 분야를 오랫동안 연구한 전문가의 의견을 경청 하는 게 좋다.

부동산을 연구하고 있는 전문가들 입장으로서 잠자는 시간만 빼 놓고 거의 왠종일 부동산만 생각하기 때문에 동물적인 감각으로 특정지역의 움직임을 어렴풋이 알 수 있다.주식시장에서 미인주를 고르는 방식처럼 , 전문가들은 대개 사람들이 수요가 몰리는 지역을 미리 알아내어 고객에게 리포트를 해주기 때문이다.

 

 

[자료원: 유엔알 컨설팅 ]