2007-05-29 14:25

http://blog.drapt.com/gon2005/81180416335675

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30541

‥민권식의 '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다' 시리즈‥ ⑦ 재개발 지분 상승이론 : 집값... 이럴때, 이렇게 상승한다     Chapter I. ' 재개발은 인ㆍ허가절차에 의해 상승한다 '   재개발은 인허가 절차가 진행됨에 따라 상승하는 특성을 가지고 있습니다. 각 인허가절차에 따른 구체적인 상승효과를 나열해 보면 다음과 같습니다.   1) 정비구역 지정 '정비구역 지정'이란 말은 쉬운 말로 '재개발을 할 지역을 지정한다'라는 뜻입니다. '뉴타운으로 지정', '촉진지구로 지정', '지구단위계획으로 지정' 등등..  위에 열거한 사항은 모두 정비구역으로 지정되었다는 얘기입니다. 정비구역으로 지정되면 가장 큰 리스크가 사라지게 되는 효과로 인해 시세의 상승폭도 가장 크다고 할 수 있습니다. 일반적으로 주택공시가격이나 개별공시지가 자체가 정비구역 지정 후에 두배이상 상승한다는 통계는 정비구역 지정의 주택시세 파급효과가 얼마나 큰것인지를 바로 알 수 있는 근거입니다.   2) 기본계획 확정 정비구역으로 지정되면 재개발 기본계획을 세워야 합니다. 기본계획 확정 단계가 중요한 이유는 재개발의 수익성과 직결되는 사항인 용적률이 결정되는 시기라는 것입니다. 용적률이 제시되면 조합원수와 건립세대 계산에 따른 해당 재개발지역의 객관적인 수익률계산이 가능해지므로 그만큼의 리스크가 줄어드는 만큼, 재개발 주택은 상승합니다.   3) 구역(sector) 지정 1)번의 정비구역 지정이라는 것은 재개발로 지정되었다는 의미이고 3)번의 구역 지정이라는 것은 재개발로 지정된 지역 안의 세부구역이 지정되었다는 의미입니다. * 한남뉴타운 지정, 성수뉴타운 지정 = 정비구역 지정 * 한남1구역, 성수1구역 지정 = 구역 지정   구역지정이 이루어지면 재개발의 리스크가 완전히 없어지는 효과가 발생합니다. 리스크가 사라짐으로서 실수요자의 접근비율이 투자자의 접근비율을 앞지르게 되는 기점이 되어 그만큼의 시세가 상승합니다. 구역지정은 리스크소멸과 일맥상통하는 개념으로서 재개발의 본격적인 가시화가 시작되는 시기로서 특히, 선호도가 높고 미래가치가 높은 재개발 지역의 지분시세가 큰폭으로 상승합니다.   4) 조합설립인가 조합설립인가 시점은 주관적인 리스크소멸 효과가 발생합니다. 재개발사업이 지연되는 사유로는 크게 객관적인 사유와 주관적인 사유로 나눌 수 있습니다. 객관적인 사유는 용적률 대립이 대표적이며 주관적인 사유는 여기서 언급하는 조합설립인가와 밀접한 관계가 있습니다. 추진위원회의 난립, 주민간의 의견대립 등의 주관적인 사유로 재개발사업이 지연될 수 있는 시점인 것입니다. 즉, 조합설립인가까지 인허가절차가 이루어지면 객관적인 리스크 뿐만아니라 주관적인 리스크 까지 소멸효과가 발생함으로서 재개발주택은 시세가 상승한다는 논리가 성립됩니다.   5) 사업시행인가   사업시행인가 시점에서는 조합원의 보상금액 산정의 기준이 되는 시점이고 조합원이 시행, 시공사를 선정하는 시세상승 이벤트가 있습니다. 또한 조합원 fix시기이기 때문에 실수요자들의 움직임이 가장 활발한 시기로서 거래량도 가장 많은 시점이기도 합니다. 사업시행인가시점에서 재개발 지분 시세는 최정점에 달합니다.   6) 관리처분인가 조합원의 동호수추첨과 일반분양이 이루어지는 관리처분인가시점은 일반 '주택'의 개념에서 '재개발 입주권'으로 성격이 바뀌는 본격적인 수익이 창출되는 시점입니다. 조합원 분량의 분양권전매가 자유롭다는 메리트가 바로 관리처분인가 시점 매매의 포인트입니다. 입주권 매매는 구역지정 시점과 함께 가장 큰 투자수익이 함께 하는 재개발 투자의 핵심입니다.    7) 입주 철거 후 준공 및 입주후에는 실제 '아파트매매'라는 손쉬운 접근방식을 자랑합니다. 가장 긴 투자기간 만큼이나 투자수익 또한 가장 높은 시점이기도 합니다.     Chapter II. ' 공시가격의 상승은 곧 재개발 지분의 상승을 의미한다 '   주택공시가격의 상승은 재개발주택 지분시세를 밀어올리는 효과를 가져옵니다. 재개발지역의 시세상승그래프를 분석해보면, 공시가격(주택공시가격, 개별공시지가)의 상승폭과 재개발지분의 상승폭은 같은 분포도를 나타냅니다.   한남뉴타운의 예를 들자면, 2002년 2차 뉴타운으로 지정되기 전 한남뉴타운의 개별공시지가는 평균 250만원대였으나 2003년과 2004년의 그것은 평균 1천만원대를 돌파합니다.  지분시세 또한 공시가격에 준하는 상승폭을 보였습니다. 위 한남뉴타운의 예는 비슷한 입지조건으로 평가받고 있는 뚝섬의 재개발예정지에도 그대로 적용될 것으로 보입니다. 오히려 한남뉴타운과는 달리 전지역이 평지인 뚝섬의 공시가격이 추후에는 더욱 높을 것으로 예측하고 있는 애널리스트들도 있습니다.   공시가격의 변화를 체크하는 것은 재개발 지분가격의 꼭지점이 어디고.., 앞으로의 시세가 어떻게 변할 것인지를 객관적으로 예측할수 있는 0순위 통계지표입니다.     # 부동산투자의 객관적 분석지표인 '재개발 지분 상승이론'   전철역 개통, 거대한 테마파크 조성과 함께 3대 투자이벤트로 불리는 재개발이벤트의 주택상승이론을 꼼꼼히 체크하는 것은 뉴타운ㆍ재개발 투자에서만 국한된 사항이 아닌 일반아파트 투자에도 꼭 유념해야하는 사항이라 사료됩니다. 많이 아는 만큼, 성공투자라는 달콤한 결실을 맛볼 수 있는 확률 또한 높아지기 때문입니다.     '사두면 돈되는' 묻지마 부동산투자의 시대는 이미 오래전에 막을 내렸습니다. 하지만 사람이 살아가는데 있어서 필요충분조건 세가지인 의식주(衣食住)의 중심축으로서의 안정성으로 대변되는 '부동산투자'에 잠재되어 있는 메리트는 예나 지금이나 변한 것이 없이 똑같습니다.   객관적인 정보를 스크랩하고 신뢰성 있는 전문가의 조언을 수집하여 객관적인 결론을 도출하는 일은 이제 부동산투자의 필수요건이 되어버렸습니다.   아무쪼록 저의 부족한 식견이 성공투자의 달콤한 결실을 맛보시는데 있어서 조금이나마 도움이 되었음 합니다.   내집마련ㆍ성공투자의 벗, 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식이었습니다. 감사합니다.

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2007-03-09 12:58

http://blog.drapt.com/gon2005/2413571173412696666

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

토지의 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 의해 크게 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 구분이 됩니다. 그리고 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나누어지고, 또 관리지역은 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 나누어집니다. 그런데 용도지역 중 도시지역은 다시 국토계획법 시행령에서 다시 다음과 같이 세분이 됩니다. 용도지역의 세분 국토계획법 국토계획법 시행령 용도지역의 구체적 내용 주거지역 전용 주거 지역 제1종 전용주거지역 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 제2종 전용주거지역 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 일반 주거 지역 제1종 일반주거지역 저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 제2종 일반주거지역 중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 제3종 일반주거지역 중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 상업지역 중심상업지역 도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역 일반상업지역 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 근린상업지역 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 유통상업지역 도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 공업지역 전용공업지역 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 일반공업지역 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 준공업지역 경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역 녹지지역 보전녹지지역 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역 생산녹지지역 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 자연녹지지역 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 ⓒ 홍용석 토지를 구입하시는 분들은 위의 표를 잘 알고 계셔야 합니다. 위의 내용을 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다. 먼저 주거지역입니다. 주거지에 있어서 가장 중요한 포인트는 '쾌적성'과 '편리성' 입니다. 위의 세분된 용도지역 중 쾌적성이 가장 좋은 지역은 전용주거지역이며 그 중에서도 제1종 전용주거지역이 쾌적성이 가장 양호합니다. 제1종주거지역은 단독주택 중심이므로 아파트 건축이 불가능합니다. 다만, 연립주택이나 다세대는 그 지역의 조례로 가능한 경우도 있습니다. 일반주거지역은 쾌적성 보다는 편리성에 중점을 두고 있습니다. 쾌적성을 심하게 해치지 않는 범위 내에서 편리성에 초점을 맞추고 있다고 이해하시면 좋겠습니다. 그래서 전용주거지역보다 쾌적성은 좀 떨어지지만 편리성은 상대적으로 더 좋습니다. 쾌적성 보다 편리성을 우선시하시는 분들은 일반주거지역의 주택이나 토지를 구입하시는 것이 좋습니다. 제1종 일반주거지역은 4층 이하의 저층주택을 지어보자는 지역입니다. 그래서 이 곳에서는 아파트를 지을 수 없습니다. 여기서 잠시 아파트에 대해서 살펴보겠습니다. 아파트란 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 말합니다. 여기서 5개층 이란 주택으로 쓰이는 층수가 5개 이상이어야 한다는 말입니다. 가령 5층 건물이 있는데 1층은 상가로 사용하고 2층부터 5층까지는 주택으로 사용한다면 이 건물은 아파트가 아닙니다. 주택으로 쓰이는 층수가 4개층밖에 되지 않기 때문입니다. 2종일반주거지역과 3종일반주거지역에는 아파트 건축이 가능합니다. 특히 3종일반주거지역에는 아파트의 층수 제한이 없습니다. 2종일반주거지역에서는 위의 표에서 보신 것처럼 15층까지만 지을 수 있습니다. 준주거지역은 주거기능을 위주로 하면서 일부 상업기능까지가 가능한 지역입니다. 쾌적성 보다는 편리성을 강조하는 지역입니다. 쾌적성을 많이 희생하면서 주거생활의 편리성을 극대화하자는 지역입니다.

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2007-03-01 10:30

http://blog.drapt.com/gon2005/81172712648830

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=432

부동산시장 침체기에 매입하기 힘든 것처럼 부동산 규제가 강화되는 시점에도 매입하기는 쉽지 않습니다. 규제가 강화되고 침체기가 6개월 이상 계속된다면 더욱더 그럴 것입니다. 하지만 투자대상이 내재가치에 비해 시장가격이 일시적으로 하락하는 타이밍이고 가치투자자라면 과감히 매입하는 전략이 필요한 시점이기도 합니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 규제가 강화될 때 가치투자자가 부동산 매매타이밍을 잡는 노하우를 공개합니다. 통상 정부에서 부동산 규제정책이 나오면 시장은 다음과 같이 반응합니다. 주택시장의 경우 내집마련 매수세가 급격히 위축되면서 거래가 사실상 중단됩니다. 또 투자자들도 추가 하락을 기대하며 섣불리 매수에 나서려고 하지 않습니다. 여기에다 시장은 규제정책의 실제적인 영향보다 언론 등에 의한 과장된 분석에 따라 단기간 영향을 받는 게 현실입니다. 이로 인해 돈이 급하거나 인내력이 부족한 보통 사람들은 정책 발표 후 2~3개월이 지나면 급매물이라도 매물을 내놓게 됩니다. 또 일부 부동산 자산을 줄이고자 하는 다주택 보유자들도 매물을 내놓긴 하는데 양은 많지 않습니다. 이런 상황에서 최적의 매입 및 매도 타이밍을 잡는 법을 알아봅니다. 최적의 매입타이밍을 잡는 법 수요 억제에 초점을 맞춘 규제정책은 대부분 시장안정 효과가 3~6개월을 넘기가 힘듭니다. 하지만 주택담보대출 규제 또는 콜금리 인상에 따른 대출 이자 상승은 보통 사람에게 직접적인 타격을 가하기 때문에 수요가 위축될 수밖에 없습니다. 종합부동산세 등 보유세 부담도 마찬가지로 보면 됩니다. 다만 그 효과는 점진적이며 장기적입니다. 투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장동향을 매물 동향을 중심으로 예의주시해야 합니다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않는 상황은 규제정책이 발표하면 나타나는 통상적인 징후이므로 매입타이밍을 앞당길 필요가 있습니다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 합니다. 하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매입타이밍을 좀더 늦출 필요가 있습니다. 반드시 성수기(8~9월, 2~3월 )때 최소한 한차례 이상 시장상황을 지켜봐야 합니다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 합니다. 최악의 상황인 대세 하락을 대비해야 하기 때문입니다. 이때 수비적인 투자자라면 또 한번의 성수기까지 기다린 뒤 비수기 때 투자를 하는 게 일반적입니다. 반면 적극적인 투자자라면 성수기 때 매물이 쌓인다는 것은 급매물이 나오고 실제 거래가가 하락한다는 의미이므로 성수기 직후 비수기 초기에 급매물을 매입할 필요가 있습니다. 최적의 매도타이밍을 잡는 법 먼저 단기적인 효과에는 머무는 규제정책에 대해서 일희일비할 필요가 없습니다. 정책 발표 후 3개월 이내에 파는 우를 범해서는 안됩니다. 규제정책에 따른 시장의 반응은 2단계를 거쳐 나온다. 대표적인 것이 규제정책 발표 이후 시점이고 또 하나는 규제정책 시행시점입니다. 이때 규제정책 시행 이전에 팔 것인지, 시행 이후에 팔 것인지를 정책 발표 후 3개월이 지나서 결정해야 합니다. 만약 3개월 이후 성수기에 매물이 쌓이고 실제 가격하락이 이어진다면 다음 성수기 때 시행 전에 파는 것을 적극 고려해야 합니다. 물론 이때 매도 대상은 내재가치가 수명을 다해 보유 가치가 떨어진 대상에 한합니다. 또 자산 구조조정을 위해 주택수를 줄일 경우 투자가치가 점차 떨어지는 대상에 한합니다. 내재가치가 있지만 부득이 급한 사정으로 매도를 해야만 한다면 규제정책 발표 후 3개월이 지나서 보통 사람보다 한 타임 빨리 팔 것인가, 아니면 한 타임 느리게 팔 것인가를 결정해야 합니다. 대세하락이 아니라면 보통 사람이 팔 때는 보유하고 한 타임 늦게 매도하는 게 바람직합니다.

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