교하지구가 입주를 시작한지 2개월이 지나고 있습니다.동문아파트가 3000세대가 되다보니 추운 겨울과 함께 어떻게 입주가 잘 될까? 염려가 많았었습니다.

하지만 현재 입주율은 동문8(약40%),동문10(43%),진흥효자(약40%),신동아(약30%)등이며 보이않게 거래가 이루어지는 '정중동의 장' 현상을 보이고 있습니다.

 

도로와 주변환경들도 어수선하였는데 지금은 상업용지쪽에 상가건물을 올리는 건축공사와 공무원연금관리공단 13블럭과 15블럭 아파트공사,아직 입주가 시작이 안된 우남,대원효성단지/7개국정원공사등을 제외하면 택지지구의 정비가  어느정도 이루어지는 격이 됩니다.

 

이중에서 관심이 많이가는 공사 건은 7개국테마정원조성공사와 상업용지 상가건물입니다.

왜냐하면 교하택지지구의 중심핵은 상기 2개의 공사이기 때문입니다.

이 2개의 공사는 올해말에 완공이 됩니다.

우선 테마공원은 교하 입주민들의 휴식터이면서 문화행사,운동을 할 수 있는 중심센타입니다.즉,사람들이 모이는 곳이기도 합니다.  

그리고 테마공원의 대각선쪽에 위치한 상업용지가 있습니다.

여러 상가 건물이 있지만 이중에서 핵심이 될 수 있는 건물은 주차장부지입니다.

그리고 역시 7개국테마공원이 조망되는 '교하1번지'상가입니다.이곳에서는 7개국공원과 멀리 심학산일대와 한강의 물줄기까지도 보입니다.

주차장부지에는 GS마트가 확정되었고 상가면적은 이일대 상가건물중에서 규모가 제일 큽니다.

사람들이 모일수 있는 건물중에서 TOP입니다.

 

이 2개 부지는 교하지구의 핵심이라고 위에서 언급하였습니다.

따라서 앞으로 아파트 시세도  이일대에 입지한 아파트들은 강세를 띨 수 밖에 없습니다.

현재 선호도가 높은 아파트는 40평이상의 아파트단지입니다.따라서 상당수의 세대수가 이미 거래가 되어 현재에는 손가락으로 꼽을 정도의 매물이 있을 뿐입니다.

반면에 39평형대는 현재 약세장을 보이고 잇습니다.특히 6단지의 39평형은 학군이 열세를 보여 거래가 지지부진합니다.운정지구쪽에서 경험에 의하면 39평형은 일종의 ' 낀평형'입니다.

아파트 경기가 호전이 되면 그땐 39평형도 가격이 상승하는 현상을 보였습니다.

 

현재 32평형대에서는 동문10단지와 12단지(진흥효자)가 거래가 많이 있었습니다.생활하기가 편리하고 아이들 학교 보내기에도 주부입장에서 좋기 때문에 우선적으로 매매건 전월세건 물량이 빨리 빠져 나가고 있습니다.

2월17일부터 입주를 시작한 월드메르디앙 센트럴파크(7단지)는 몇일 되지도 않았지만 다른단지보다 초기 입주율이  높은 편입니다.고객 입장에서 월드건설은 입주절차가 너무나 까다롭다고 소문이 많이 나 있습니다.부동산업소에서 손님들에게 아파트를 보여 주고 싶어도 절차가 너무나 까다로와

중개하기 싫다고 할 정도 입니다.(v v)

 

동문8단지의 입주물량들도 매매건,전월세건 꾸준히 거래되고 있지만 동문10단지와 비교할 때 입주율이 약간 뒤지고 있습니다.실제 실수요자들에게 매매가 이루어진것도 동문10단지가 약간 더 높습니다.입주율이 50%가 넘으면 입주자대표가 구성됩니다.

동대표와 부녀회등이 구성이 되면 그때부터 아파트시세는 자리를 잡아 나가기 시작합니다.그때에는 현재의 시세가 아닐 겁니다.

아마도 빠르면 3월중에는 동문10,동문8,동문6,동문3,진흥효자,신동아등이 아파트내부 조직을 갖춰 나갈 겁니다. 

내부조직이 결성되면 아파트단지내부는 더욱더 청결해지고,주차문제,주민이 블편한 문제등도 조속히 해결됩니다.

그리고 동대표회장의 의지에 따라서 아파트 시세도 올라 갈 수가 있습니다.

동문8블럭도 뒷편에 열공급시설이 있지만,그유해정도를 정확히 규명하고 안전하다는 인식을 주민들과 외부에게도 인식 시켜야 합니다.아울러 눈으로 그안전성을 확인시킬 수 있는 조치가 수반이 되어야 합니다.

그문제가 해결되면

다음으로 주민 편의시설을 입주민들에게 이용하게 하는 헤택을 지역난방공사와 협의해야만 합니다.이렇게 되면 동문8블럭도 살기 좋은 쾌적한 단지로 발돋움 할 수가 있습니다.

그리고 아파트내부 주차관리와 이지역에서 제일 좋은 어린이집(관리사무소1층)을 만들고,하자보수는 철저히 동문건설과  강력한 협상을 통해 최대한 얻어 내야 합니다.

그러면 아파트시세의 슬럼프에서 벗어 날 수가 있을 겁니다.

그아파트의 가격은 초기의 동대표조직과 부녀회에서 어떻게 하느냐에 따라서 만들어 질 수가 있습니다. 

'래미안' 브랜드같은 단지를 8단지에서 분명히 만들기를 간절히 바라는 바입니다.

글로 표현되지 않은 것은 다음에    (2)로 계속해서 적어 보고자 합니다.

 

2006. 2. 22   공인중개사  이  석 배

  

 

교하지구 단독주택지는 남향의 햇살이 항상 비치는 마을로 형성될 것으로 보인다.토지사용시기는 당초 6-7월경부터 였는데 5월경부터 가능한 것으로 앞당겨질 수 있다.

택지의 종류는 이주자택지,협의양도인택지,우선공급택지,실수요자택지로 분류해 볼 수 있다.

이것은 수요자에 의한 분류이며,용도지역으로 분류하면 일반주거지역과 주거전용지역으로 분류해 볼수 있다.

먼저,수요자에 의한 분류로 본 이주자택지는 택지예정지구지정이전부터 거주하였던 원주민에게 조성원가의 80%로 택지를 추첨하여 공급하는 토지이다. 따라서 택지원가가 싸기 때문에 권리금은 상당금액 발생되어 있는 상태이다. 나머지 택지종류는 실수요자택지금액(또는 감정평가금액)수준으로 분양을 하였다.평당분양가는 약350-450만원/평에 하였으며,택지의 위치에 따라서 가격차이가 있다.

용도지역으로는 주거전용지역의 토지는 2층의 단독주택으로 보면 된다.일산의 22,27블럭이 이같은 형태이며 일산의 경우에는 1필지가 70평내외 정도였기 때문에 주택면적외의 조경면적이 협소한 것이 흠이였으나 교하지구는 작게는 70평정도에서 크게는 150평정도까지 면적이 다양한 것이 장점이다.

반면에 일반주거지역은 1층에 점포가 가능하며 3층까지 점포주택을 지을수가 있다.

실수요자기준의 택지 평당분양가는 일반주거지역이나 전용주거지역이나 거의 같은 금액으로 분양하였다.

 

교하지구택지의 필지수가 약1500필지가 되기 때문에 작은 숫자는 아니다.

대부분의 택지가 크게 3개지역에 분포되어 있으며,3.6단지 앞 공원남쪽 부위에 대부분 위치하며

주공1,2단지 서북부지역과 대원효성 서쪽(건너편지역)등 3곳이다.

일산지역이 약 8-10년만(환매제도가 있었음에도 불구하고)에 공터가 거의 없이 건축이 완료된 것을 비교해 보면,교하지구도 최소한 3-5년은 지나가야 어느정도 건축이 이루어 질 것으로 보이며,완전히 공지없이 건축이 완료되는 기간은 최소한 8년은 지나가야 된다고 본다.

현재 권리금수준은 이주자택지는 1억에서 4억원까지 다양하며,나머지 실수요자,협의양도인등의 택지는 최소 2000만~1억까지 다양하다.

 

교하지구 택지의 꽃은 전용주거지역이다.

이지역은 고급주택 수준으로 지어 질 것이다.

토지비용은 5억원전후 건축비용은 연면적 60평기준으로 2억4000만,제세공과금등을 합쳐볼때  8억원은 소요된다.

8~10억정도의 주택이 들어선다고 한다면 자산규모 30억원이상을 소유한 부자들이 집을 지을 수밖에 없을 것이라고 본다.

내가 알고 있는 모 대학 교수 몇분들도 모여서 살자고 분양을 받은 것을 알고 있다.

아마도 분위기와 붐을 잘만 탄다면 '주택전시장'과 같은 주택들이 서로 뽐내며 한채 두채....지어 질 것이다.

 

그리고 점포주택의 포인트는 어느곳이 새로운 상권으로 형성될 지역인가? 이다.

현재 예측해 볼수 있는 것은 아파트에서 가까운 지역을 후보군으로 보고 있다.

1)주공1,2단지와 기존 군도1호(2차선도로)사이의 점포주택군,

2)대원효성건너 점포주택군,

3)우남아파트 건너 아래로 내려와서 두일중학교 옆 동사무소,우체국등 을 중심으로 한 점포주택군등이 유력한 신규 상권지역으로 볼수 있다.

2)번 주택군은 중심상업지역(현재9개 상가건물건축중)이 너무나 임대료가 비싸기 때문에 대체지역으로 유력하게 형성될 것으로 보인다.

그리고 1)번 주택군도 주공아파트 주민들이 가볍게 걸어나와 가족들끼리 외식을 즐기수 있는 가망지역으로 볼 수 있다.

 

5-7월경부터 모델하우스식의 견본주택들이 건축을 시작할 것이다.

그러면서 일부 실수요자들이 건축을 의뢰하여 건축을 할 것이며,

택지지구안에 들어선 부동산업소들이 주축이 되어

택지들을 매매중개를 할 것이다.

그러면서 서서히 실수요자들로 택지의 주인들이 바뀔 것이다.

택지의 주인이 바뀌었지만 모두들 건축은 하지 않고 건축시기를 기다리는 사람들도 꽤 될 것으로 보여진다.

중대형 아파트에 입주한 사람들중에는 멋있는 주택들이 건축되어 갈 수록  택지에 관심을 가지는 사람들이 서서히 나타나기 시작할 것이다.

마당에는 양탄자같은 잔디가 있으며, 멋있는 조경수와 유명건축가 설계한 서구풍의 주택들이 지어진다면 모두들 관심을 가질 것은 명약관하한 것이다.

그런 모습들을 우리는 2007년 봄부터 그숫자가 증가하는 것을 눈으로 확인 할 것이다. 

 

택지의 가격은 아파트단지내상가와 중심상업지역의 상가건물들과 대체하여 상권이 형성될 지역의 필지부터 권리금이 상당히 붙을 것이다.

현재에도 주공1,2단지앞 4차선 대로에 붙어 있는 필지는 평당 700-800만원이상을 홋가한다.

그리고 아파트단지 건너 대로변 코너자리 필지들도 평당 500-600만원정도는 되고 있다.

그러나 부가가치있는 이같은 필지들은 계속해서 강세를 보일 것이다.

왜냐하면 현재상황으로 볼때 이같은 점포의 임대료가 만만치 않아 보이기 때문이다.

그만큼 상가로서 값어치가 뛰어나기 때문이다.

이곳 교하지구 택지에도 가격의 양극화는 예상해 볼 수가 있다.

 

현재에는 아파트가 입주하는 상황이라 택지에 대한 관심도가 낮은 편이나

새봄과 함께 건축업자들의 견본주택이 지어지면서 서서히 관심도가 쏠릴 것이라 확신한다.

 

 

 

2006. 2. 27   공인중개사  이  석 배