경매를 통해 농지(전·답·과수원)를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 20% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 농지를 값싸게 낙찰 받아 주말농장이나 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다.

토지는 주택과 달리 점유자 또는 세입자가 거주하지 않아 세입자 관계 분석이 필요 없어 권리관계 분석이 쉽다는 장점이 있다. 즉 초보 투자자도 권리분석이 간단하고 명확해 토지의 가치를 파악하면 손쉽게 경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수 있다.

수도권의 농지는 위치와 규모에 따라 얼마든지 개발여지가 있어 가공되지 않은 대표적인 부동산 상품이다. 농지전용이 가능한 토지는 대지로 전환해 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근의 경우 상가나 공장용지로 용도 변경할 수 있어 활용가치가 높다.

농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다. 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기 묻어두기 수요가 많은 종목이다. 농지는 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 용도상 제한이 많지 않은 지역 농지를 고르는 게 관건이다.

가격 싸면 ‘공유 지분’ 여부 확인

농지를 경매로 취득하려면 농지법<제8조1항>에 의해 농지가 소재하는 시·구·읍·면의 장에게 ‘농지취득자격증명(농취증)’을 발급 받아야 한다. 경자유전(耕者有田) 원칙에 따라 외지인의 농지 투기를 막기 위한 조치이다. 낙찰 후 7일 이내에 제출해야 낙찰 허가가 난다.

입찰 전 ‘농취증’ 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 매각 결정기일까지 농취증을 제출해야 낙찰허가가 나고 소유권 이전등기가 가능하다. 거의 대부분의 경매법원이 농취증을 제출치 않으면 입찰보증금을 몰수한다.

도시민이 농사를 짓는 땅, 즉 농지를 소유할 때는 소유 제한이 있다. 원칙적으로 직접 농사를 지을 자가 아니면 소유하지 못하도록 되어있다. 하지만 예외적으로 개인이 취득할 수 있는 방법이 있다.

즉 주말, 체험영농을 하기 위해 1,000㎡(302평) 미만의 농지를 소유하는 경우, 또 상속 농지 취득, 국가 지자체 농지 소유 기타 등은 직접 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있다. 다만 개인은 직접 농사를 짓는다면 주거지에 상관없이 취득 가능 - 개인은 1,000㎡(302평) 미만은 주말영농이므로 비자경 가능, 1,000㎡ 이상은 반드시 자경이 원칙이다.

농지 입찰 시에는 여러 가지 조사해야 할 것이 있다. 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권, 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있다. 특히 토지 위에 무연고 분묘가 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 이장과 개장하면 안 된다.

농지는 여러 거래 제한을 받고 있으며, 공법상으로 토지이용계획 및 개발계획에 의해 개발하는 데도 어려움이 많다. 경매를 통해 낙찰 받을 경우 개발예정지역 내 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 지정돼 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다.

‘공유 지분’ 농지 경매물건인지 확인 후 입찰해야 한다. 한 필지의 땅에 두 사람 이상이 소유한 지분 경매는 온전한 소유권이 아니어서 나중에 땅을 분할청구를 해야 하는 수가 발생한다. 등기부 상 두 사람 이상이 소유한 농지는 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.

김 씨는 이 땅에 3.3㎡ 당 40만원을 투자했지만 최근 시세는 60만원을 웃돈다. 임야를 그대로 방치했다면 가격 상승폭은 미미했을 것이라 회고했다. 김 씨는 땅 매입 후 컨설팅업체의 자문을 거쳐 지방자치단체에 토지형질 변경신청을 냈다.

형질변경에 든 비용은 대체조림비를 포함해 산지전용허가 및 개발행위허가 접수신청비와 산림의 입목축척조사비, 대체산림자원조성비, 공사비와 복구비 예치금 등 기타 공사비, 건축설계비 등을 합쳐 총 8600만원이었다. 땅값 상승분이 2억 원이었던 점을 감안하면 김 씨가 거둔 실제 수익은 1억1400만원인 셈이다.

형질변경 방법

김 씨의 경우처럼 산지를 전원주택지나 공장용지 등으로 바꾸면 활용범위가 넓어져 가격이 뛰는 게 보통이다. 실제로 전원주택지 조성 허가가 난 임야 평당 시세는 자연 상태 임야보다 7~8배 정도 높다. 예를 들어 3,308㎡의 자연림 상태 임야를 사서 전용해 팔면 3.3㎡ 1만 원 이상 시세차익을 올릴 수 있다. 세금과 공과금 비용을 뺀 실제 수익금은 3.3㎡당 6000원 안팎이다.

전용절차는 비교적 간단하다.

땅 물색→ 매입 → 공과금 납부 → 소유권이전등기 → 전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가 신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는 한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

경매 임야 매월 2,000여건 공급

임야를 싸려면 경매를 이용하는 것이 좋다. 전국 법원 경매시장에는 매달 임야가 2,200여건씩 쏟아지고 있다. 2010년 한해에 1만1,539건이 입찰에 부쳐져 7,474건이 낙찰됐고 낙찰가율은 95.4%를 기록했다.

공급되는 물량은 꾸준하지만 투자자들 사이에 인기가 그리 높지는 않는 것이 임야 경매물건이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 평균 90% 상회한다. 감정가 수준에서 약 10% 낮게 낙찰자가 결정되는 것이 보통이지만 감정가가 통상 시세보다 낮게 책정돼 값싸게 낙찰되는 게 통례이다.

개발 예정지역이나 신도시 주변 임야는 물건 당 입찰경쟁률이 10대 1을 넘는 경우가 많다. 투자자들은 경매에 나오는 임야 낙찰가격이 낮은 만큼 매입 후 가격 상승 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

임야는 도로에 접한 땅이 좋다. 전원주택지를 조성할 계획으로 땅을 샀는데 도로가 없어 낭패를 보는 경우가 많기 때문이다. 파주, 화성, 김포, 광주, 남양주 등이나 도시지역 편입지 임야가 투자 1순위로 꼽힌다. 호재지역 근처의 이런 임야를 낙찰 받아 공장용지나 대지 등으로 형질을 바꿔 땅값 상승을 노리는 투자자가 늘고 있다.

유의 할 점

서울과 수도권 일대 임야 중에는 그린벨트나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지 않다. 또 등기부상 개인 명의로 돼 있어도 실소유자가 문중일 경우 소유권이전등기에 문제가 생길 수 있다. 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야한다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자 시 주의가 요망된다.

해당 지방자치단체에서 '토지이용계획 확인원'을 떼보고 수질보전 지역인지를 체크해야 한다. 임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다. 이밖에 나무조밀도 50%이상, 경사도 20도 이상, 천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는 형질변경 허가를 받을 수 없어 투자 전 유의해야 한다.

도시지역 내 농지는 농지이지만 대지(집 지을 수 있는 토지)화된 토지로써 그 지역 일대가 도시화가 진행되고 있어 투자성이 매우 높은 편이다. 특히 경매 취득 후 건축할 경우 통상 지목 변경(농지 전용) 또는 건축허가를 별도로 받지 않아도 대지나 상가로 활용이 가능해 활용도가 매우 높다.

도시지역 내 농지는 법원의 경매감정 시 현황 상 지목인 농지로 간주해 감정평가되는 경우가 많아 활용도나 투자성에 비해 감정가가 아주 낮게 잡히는 경우가 많아 감정가 수준에 낙찰 받아도 시세차익을 10~20% 정도 높일 수 있는 게 통례이다.

다만 도시지역 내 농지의 경우 인근 현지 주민들의 집중적인 투자대상으로 꼽히므로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)이 높고 입찰경쟁률이 타 농지에 비해 높은 편이다. 또 경매로 나오는 도시지역 내 농지의 경우 공유지분(일단의 토지가 두 사람 이상이 소유하고 있는 경우) 형태로 나오는 경우가 많다.

등기부등본 상 공동소유(공유)의 토지인지 확인한 후 입찰해야 하는 건 기본이다. 통상 공유지분 토지의 경우 일부 다른 지분권자가 ‘공유자우선매수청구권’을 행사해 낙찰 받아 가는 경우가 많아 일반 투자자는 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 생길 수 있고, 낙찰 받더라도 일부 낙찰 받은 토지의 소유권을 주장하기 위해 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 제기해야 하는 번거로움이 있을 수 있다.

다만 물건공급이 많지 않아 투자대상을 선정하기 어려운 점이 있다. 수도권과 충청권의 경우 도시지역 내 농지가 거의 공급되지 않고 있으나 충북 등 외곽지역과 지방 광역시 일대 개발이 이루어지는 곳 일부에 간혹 공급되고 있다.

투자 유의점

중요한 것은 농취증 제출이 면제되는 농지라도 안심해서는 안 된다. 법원 측이 농취증 제출의 필요, 불필요 여부를 파악하지 못하고 있을 수 있기 때문에 반드시 농지 소재지 관할 시, 군, 구청에서 토지이용계획확인원(도시계획 포함)을 발급받아 매각결정기일 전까지 해당 경매계에 제출해야 한다. 자칫 이를 소홀히 했다가 법원이 농취증 미제출을 이유로 낙찰을 불허가할 수 있기 때문이다.

투자 성공사례

서울 송파구 잠실동에 사는 박○○(55)씨는 은퇴를 앞두고 있는 회사원. 박씨는 은퇴 후 재테크와 농지경작, 두 마리 토끼를 잡으려는 목적으로 개발지역 인근 위주로 농지경매를 몇 번이나 도전했으나 번번이 농취증 때문에 고배를 마셔야 했다.

특히, 평택지원 입찰에서 농취증을 내지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 시련을 겪고 난 뒤로부터는 농취증을 내지 않아도 되는 도시지역 내 농지에 관심을 갖게 되었다. 그러다 지난 해 초 전문가의 도움으로 충남 서산지원 입찰에 참여, 도시계획 상 일반주거지역으로 용도지정된 충남 태안읍 소재 농지 991㎡를 감정가의 60%에 불과한 9000만원에 낙찰 받았다.

본건은 6m 도로에 접해있고 인접지역이 주거지역으로 한창 개발이 진행 중이어서 투자가치가 상당할 것으로 판단되었다. 얼마 전 잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 마친 김씨는 요즘 행복한 나날을 보내고 있다. 토지 소재지 인근 부동산중개업소에서 토지를 매각하라는 권유 전화를 계속 받고 있기 때문이다.

매수 희망가는 3.3㎡당 65만원. 감정가 보다 5000여 만 원 많은 약 2억 원이었다. 당장 매각한다 해도 취득시의 제세공과금 및 양도세를 공제하고도 약 5000만 원 정도의 투자수익이 예상되었다. 낙찰 후 6개월 만에 50%의 투자수익이 실현되는 것이다.

하지만 박씨는 좀 더 상황을 지켜보기로 했다. 토지가격이 좀 더 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 물론 토지거래허가 등 각종 규제로 외지인들이 땅을 매입하기 힘들겠지만 인근지역에서 각종 개발 사업이 벌어지고 있어 언제든 매각이 가능할 것으로 판단했기 때문이다.

현지 중개사사무소에서는 올 봄철이 다가오면 다시 전원주택시장으로 수요자들의 입질이 몰릴 것으로 예상, 실수요자라면 남보다 한발 앞서 투자물건의 검색이 필요하다. 다만 수요가 많은 인기지역에 투자를 한정하는 것이 좋다. 인기지역에서 경매물건이나 급매물을 통해 전원주택을 낙찰 받으면 시세보다 20∼30% 가량 값싸게 살 수 있다.

수도권 법원경매시장에는 아파트나 단독주택에 비해 전원주택은 수요자가 많지 않아 경쟁률이 2∼3대 1정도로 낮은 편이다. 서울 인기지역 아파트 낙찰가율(감정가대비 낙찰가비율)이 80%를 웃돌고 있지만 수도권 전원주택은 75% 수준에 그치고 있다.

이런 이유는 경매에 나온 전원주택은 감정금액이 환금성·제약 등의 이유로 감정가를 낮게 책정, 시세보다 싼 물건이 의외로 많다. 법원경매에 나오는 수도권 전원주택(농가주택 포함)은 매달 1000여건. 물량도 꾸준히 공급돼 수요자들의 선택의 폭이 넓은 편이다.

수도권 전원주택의 1급지라도 농가주택의 경우 2억 원 안팎, 제법 번듯한 단지형 전원주택은 3~5억 원 정도면 낙찰 받을 수 있다. 전원주택은 인기지역의 경우 1∼2회 유찰된 뒤 낙찰되고 있다. 전원주택 시장이 초기 회복기인 만큼 수요층이 탄탄해 가격탄력성이 높은 수도권 일대가 투자메리트가 있어 보인다. 관할 법원은 용인의 경우 수원지원, 하남 광주 성남은 성남지원, 이천 양평은 여주지원이다.

경매 외 급매 공급 꾸준

권리분석이 까다로운 경매에 자신이 없는 수요자들은 급매물을 물색해도 좋다. 전원주택시장의 거래가 활발하지 않아 다리품을 팔면 시세의 10∼15% 싸게 매입할 수 있다. 급매로 나오는 물건들은 단지형으로 규모가 큰 중대형의 고급전원주택이 대부분으로 물량이 풍부하다. 일반 단독주택형태의 전원주택은 단지형에 비해 많지는 않은 편이다.

용인일대의 대지 430~530㎡에 건평 100∼120㎡ 전원주택의 경우 3~4억 원 정도. 양평지역에서 같은 규모의 경우 3억 선이면 무난하다. 다만 급매로 나오는 물건들은 부실공사를 했거나 증축이 어려운 그린벨트지역에 지어진 전원주택일 수 있으므로 잘 살펴봐야 한다.

주의해야 할 점

이미 지어진 전원주택은 토지 취득 후 농지전용과 건축허가 등 번거로운 행정절차를 밟지 않고도 즉시 입주할 수 있는데다 공사차질에 따른 불안감을 덜 수 있는 것이 장점이다. 그러나 실입주가 아닌 투자자 입장에서는 관리 부담이 있으므로 신중을 기하는 것이 좋다.

또 전원주택은 최초분양가나 건축비를 따져보고 토지·건물의 등기부등본도 열람해 법적인 하자가 없는지 체크해야 한다. 특히 주거환경이 쾌적하고 경치가 좋더라도 강이나 저수지에 너무 인접한 곳은 피해야 한다.

수해가 우려되기 때문이다. 마음에 드는 주택이라도 되팔 때를 생각해야 한다. 인적이 드문 곳이거나 도로에 접하지 않은 곳(맹지)의 전원주택은 아예 고려하지 않는 것이 좋다.

경매의 특수권리를 해결하는 법

등기부 외 권리관계는 현장 확인

분묘기지권은 묘지와 관련한 권리로서 ‘지상권과 비슷한 관습상의 물건’을 분묘기지권이라 한다. 임야 등 토지에 묘지가 있다면 낙찰자가 임의대로 이장할 수 없다. 입찰을 결정하기 전 토지 전체를 샅샅이 살펴보고 묘지가 있다면 입찰을 자제해야 한다. 묘지가 있는지를 알아내려면 산에 풀이 우거진 여름이나 봄보다는 가을이나 겨울에 봐야 확실하게 알아낼 수 있다.

법정지상권은 토지 위에 건물이 있으나 토지만 입찰에 부쳐져 낙찰될 경우 건물 소유자에게 토지사용의 권리를 법으로 확보해주는 권리를 말한다. 민법 제366조에 의해 토지와 건물이 동일인에게 귀속하는 경우 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 법정지상권이 성립된다고 규정하고 있다.

따라서 응찰자는 토지 위에 건물과 수목이 있는 토지가 건물이나 수목은 매각에서 제외되고 토지만 입찰에 부쳐진다면 입찰 참여에 신중해야 한다. 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리는 등기부등본 ‘을구’에 표기된다. 또 경매정보지 상 ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표기돼 있으면 주의해 분석해야 한다.

유치권은 경매에 부쳐진 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매 낙찰자에게 그 비용을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권에 대한 권리신고가 있어 매각물건명세서 상에 ‘유치권 있음’, ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기되어 있다면 입찰을 자제해야 한다.

유치권은 법원의 매각서류에도 나타나지 않는 경우가 많아 신축건물, 최근 개보수를 마친 부동산은 유치권 여부를 반드시 확인해야 한다. 경매실무에서 유치권 성립여부는 소송을 통해서만 가려지기 때문에 증거가 명백하지 않다면 섣불리 입찰했다가 낭패를 볼 수 있어 투자자의 주의가 필요하다.

‘대지권’ 함정을 피해 투자하라

대지의 함정은 입찰 전 해결여부 체크부터

경매 투자를 하려면 권리 상 안전한 물건을 찾아내거나 하자가 있다면 치유하거나 해결할 자신이 있을 때만 입찰해야 하는 것은 기본이다. 대지권의 함정이나 땅의 함정 등 특수한 권리의 함정이 있는 물건을 만나게 되면 당황하기 쉬우나 미리 특수사례에 대한 기본지식을 알고, 해결할 수 있거나 피해나간다면 별 문제가 없다. 대지권에 있어 반쯤 썩은 경매 물건에서 돈이 되는 진흙 속 진주를 캘 확률이 높다.

‘대지권 미등기’ 물건은 아파트 등 공동주택 경매에서 대지지분이 빠진 채 경매에 부쳐지는 집합건물을 말한다. 대지지분이 없는 공동주택은 온전한 소유권이 아니기 때문에 대지의 권리를 주장할 수 없어 문제가 된다. 감정가가 특별히 저평가된 아파트나 다세대라면 대지권미등기인 경우일 가능성이 있다.

대지권이 등기부에 기재되어있지 않더라도 감정평가 금액에 건물과 함께 대지권을 포함한 가격으로 감정한 경우 낙찰 후 대지권등기를 합법적으로 취득할 수 있다. 대지권 미등기 공동주택은 ‘부동산 표시란’이나 경매정보지 상 ‘대지권 면적란’에 대지권이 기재되어 있지 않다.

‘토지 별도등기’는 아파트 등 공동주택에 있어 토지에 문제가 있는 등기를 말한다. 즉 집합건물을 짓기 전에 토지부분에 각종 가압류나 근저당이 설정되어 있다가 경매에 부쳐지게 되면 ‘토지별도등기 있음’이라고 표기된다. 낙찰 받아 거주하는 데는 이상이 없으나 매매 ․ 담보제공 시 제약이 따른다.

매각 물건 상에 ‘토지저당 낙찰자 인수해야 함’이라는 특별매각조건이 붙어 있으면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 토지채권자가 채권신고를 한 경우, 건물과 토지저당권자가 동일한 경우, 토지저당권자와 건물 준공 후 건물에 대해 추가저당권이 설정된 경우는 낙찰로 인해 소멸된다. 입찰목록이나 등기부의 표제부에 ‘토지별도등기’라 나오면 주의해야 한다.

‘대지 ․ 건물만 경매’ 물건은 한쪽 부동산만 경매로 나온 경우이다. 부동산의 법률적 개념이란 ‘토지와 그 정착물’을 말한다. 법적으로 완전한 부동산은 토지와 건물이 함께 따라다니게 마련이다. 따라서 경매물건은 통상 토지와 건물이 함께 경매에 부쳐지게 마련이다. 그러나 간혹 건물 없이 토지만, 토지 없이 건물만 외롭게(?) 경매에 부쳐질 때가 있다.

이런 물건을 낙찰 받으면 온전한 소유권이 아니기 때문에 유별나게 싸게 나온 경매물건이라면 한쪽이 빠져있는 경매물건인지 확인해봐야 한다. 건물만 입찰이라면 추가비용을 들여 ‘대지’만 별도로 취득해야 하고, 대지만 입찰한다면 건물을 별도로 매입해야 한다. 그러나 다세대주택 등 공동주택 경매물건 중에 토지 없이 주택만 경매 나온 경우 대지 사용료를 지불하는 비용 이상으로 가격이 아주 저렴하다면 입찰을 고려할 만하다.

경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡ 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다.

문제는 어떤 땅을 가지고 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉한 곳이다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산으로의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다.

자투리땅 개발에 실패하지 않으려면 목적을 분명히 한 다음 투자금액을 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해야 한다. 매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 미니 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 개발이 가능한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축제한과 규모 등의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전 검토는 필수 체크사항이다.

맹지나 도로는 개발성 없어 주의

미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인데 비해 상업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실용도나 근린시설로 개발이 가능한 지역 내 땅은 지역과 교통여건에 따라 용도에 맞게 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성도 낮다.

개발이 가능한 땅은 최소한 3~4M 도로에 접해있어야 한다. 지대가 낮은 곳보다 높은 곳이 주거지로서 개발이 용이하고 일조조건이 유리해 확 트인 풍경을 바라볼 수 있다. 주택지 내 자투리땅은 정방형(정사각형) 또는 장방형 땅이 무리가 없으며 동서로 긴 것이 각 방마다 통풍과 일조조건 측면에서 유리하다. 또 대지의 기울기는 5~6도 정도일 때 이용률이 높고 북서쪽으로 기울어진 토지는 좋지 않다.

매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.

길이 없어 막힌 땅이거나 습지, 지목이 도로인 경우 개발이 불가능해 땅의 활용성이 거의 없다. 실제 도로에 접해 있더라도 지적도 상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 반드시 도로가 확보된 땅이어야 한다. 입찰 전 건축업자나 토지개발 전문가로부터 상담해 건축 가능성 여부를 따져봐야 한다. 사전에 자투리땅 개발 전문업체로부터 계획설계를 해보면 토지이용과 개발성 여부를 확인할 수 있다.

여윳돈을 굴리기 위해 소액으로 자투리땅 경매투자에 나설 때는 인구유입 효과가 확실한 도시지역 내 땅이거나 개발지역 토지를 고르는 게 좋다. 대체로 개발지역 안의 자투리땅은 도시개발에 따라 그 땅을 흡수해 활용가치가 점점 높아진다. 토지 수용에 따른 보상이나 이주자택지 등 개발 진척에 따라 토지 소유주가 개발이익을 챙기는 경우가 많다. 다만 개발과 거리가 먼 지역의 값싼 자투리땅은 무용지물이어서 장기적으로 투자가치가 거의 없다.

경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상 물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적·지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다.

80~165㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다.

‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다.

대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다.

하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다.

특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택이나 상가 등 임대용 부동산으로 지으면 큰돈이 들지 않고 고정수익을 올리기 쉽다. 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 사업성 검토과정을 거쳐 소형주택을 짓는 방식이다.

지목이 ‘대지’인 자투리땅 경매물건은 매달 300~400건이 입찰에 부쳐진다. 농지와 잡종지를 합하면 1000여건에 달한다. 평균 낙찰가율은 70% 안팎이며 입찰경쟁률은 3대1 수준이다.

통상 1~2억 원대 감정가 매물이 많아 비교적 소액 투자용 매물이 많다. 낙찰가는 2회 유찰 후 약간의 금액을 더 써내 낙찰되는 수준이어서 시세 대비 30% 정도 값싸게 낙찰된다. 주로 의정부, 인천, 수원법원 등 수도권에서 공급물량이 넉넉한 편이다.

목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다.

3.3㎡당 500~700만 원 정도에 나온 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임져 주는 업체가 생겼다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대사업을 할 수 있다.

설계가 마무리되면 해당지역 자치구 건축과에서 건축허가를 받아야 하는데, 이 때 다세대주택의 주차장 기준 면적이 세대 당 0.7대에서 1대로 강화된 점도 감안해야 한다.

주차장 기준 면적이 강화돼 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공사 후 자치구에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다. 자투리땅 개발에 관한 건축법은 지자체마다 조례가 다르므로 토지 관할 지자체 조례를 반드시 확인해야 한다.

수년간 침체됐던 토지시장이 일부 광역시 일대 토지 분양시장에서 매수세가 증가하면서 자산가들의 단독택지 등 공공택지 분양에 대해 관심이 쏠리고 있다. 연초에 200여필지가 남아있던 경남 김해지구 단독택지가 분양 5년만인 최근에 모두 매각되는 등 일부 호재가 몰린 지역의 경우 토지 투자자들의 관심이 집중돼 있다.

장기간 미분양 상태로 누적돼 있었지만 입지여건이 우수한 장기 호재지역의 경우 앞으로 투자 쏠림 현상이 두드러질 것으로 보인다. 다만 이런 현상은 부동산시장 회복국면 영향의 활기로 보기 어렵기 때문에 투자관심 지역에 대한 지속적 관심과 함께 장기 개발계획에 대한 검증과 함께 투자의 안정성을 따져 투자에 나서야 할 것으로 보인다.

필자의 경험 상 개발계획 없이 단순한 기대심리로 매입한 땅일수록 투자원금을 까먹거나 수년째 방치해놓는 애물단지로 변하는 경우가 더 많다. 땅 투자를 단지 일시 유행성 ‘단순 재테크’로 생각하거나 과장된 개발계획을 덜컥 믿고 거금을 묻어두기 때문이다.

토지시장은 정책의 영향을 가장 많이 받는 종목이다. 자칫 개발계획이 수포로 돌아서거나 기본을 지키지 않고 남 따라 하기식 투자행렬에 나서면 투자에 실패할 가능성이 크다. 땅을 지극히 표면적이고 근시안적인 ‘대박 심리’로 바라볼 경우 복병이 도사리는 종목이다. 토지는 겹겹이 쌓인 규제로 수년간 자금이 잠길 수 있고 시세차익이 기대된다 하더라도 고율의 양도세 때문에 몇 년을 끌어 앉고 지켜만 봐야 할 수도 있다.

멀리 보고 땅에 투자할 때는 미리 개발테마를 정해야 한다. 땅 위에 어떤 용도의 건축이 가능한가부터 따져봐야 한다. 내 땅이라고 해서 내가 원하는 용도의 건물을 지을 수 없다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 각각의 용도지역 · 지구 · 구역에 따라 허가 가능용도, 불가능 용도 및 조례에 따라 건축 가능한 용도로 나누어 건축제한을 받게 된다.

예를 들어 음식점을 지으려고 땅을 알아봤다고 치자. 토지의 용도가 관리지역 중 계획관리지역에서 건축 가능한 것은 단독주택과 제1~2종 근린생활시설 등이 있다고 친다면 그 지역 내 도시계획 조례가 정하는 바에 따라 건축하지 못할 수도 있다. 즉 휴게음식점은 가능하거나 불가능할 수 있다. 따라서 당연히 땅을 매입하기 전 건축가능 용도를 정확하게 심사(screening)하고 법이 정한 원칙과 해당지역 건축조례를 파악하는 것이 기본이다.

법이 정한 같은 용도의 땅이라도 지자체에 따라 달리 조례와 방침이 정해져 있다. 만약 중개업자가 대충 아는 상식과 경험으로 건축가능 시설을 얘기해줬다면 그 말만 믿고 투자를 결정하여 땅을 샀다면 엄청난 재산적 피해를 입을 수 있다. 땅을 사기 전에 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지 자료실 등에서 최신 개정조례정보를 입수해 건축제한이나 허용여부를 확인해야 한다.

건축과 관련한 난해하고 기술적인 내용 모두를 파악하고 토지를 매입하는 것은 어렵더라도 최소한 땅과 건물, 건축의 일반적인 함수관계와 개념 정도는 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 또 토지와 관련한 정보를 빠른 시간 내에 읽어낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 그렇게 함으로써 땅을 사서 건물의 윤곽정도는 대략적으로 상상해 볼 수 있다.

이렇듯 여러 가지 건축과 관련한 요소들 간에 상관관계를 입체적으로 잘 파악하여 가장 유리한 몇 가지 대안을 도출한 후 대안간의 비교검토를 통하여 최적의 안을 결정하게 되는 것이다. 이 때 요소들 간의 관계를 미리 확인하는 절차가 무엇보다 중요하다.

땅에 투자할 때는 지자체를 통해 인·허가 가능여부도 미리 확인해봐야 하는 건 기본이다. 토지대장 · 지적도 · 토지이용계획확인서 등 몇 가지 기본서류만으로 파악할 수 없는 토지규제가 많은 까닭이다. 또 분명한 투자목적과 함께 준 전문가적 안목을 바탕으로 토지분석을 할 줄 알아야 좋은 땅을 판별하는 안목이 생기게 된다.

토지 유형별 ‘사기’에 조심하라

침체기 ‘급매’ 가장한 사기매물 증가

부동산 시장의 주택거래 한파가 쉽게 풀리지 않을 조짐을 보이고 있는 가운데 유독 투자자들이 눈독을 들이는 종목이 있다. ‘겹호재’가 여럿인 토지 시장이다. 시중의 풍부한 유동자금과 함께 4대강 사업과 보금자리, 행정중심복합도시 원안 건설 추진 등이 중장기적으로 토지로의 자금유입 기대감을 높이고 있다. 여러 정책변수가 토지시장에 우호적으로 작용하다보니 값쌀 때 토지에 돈을 묻으려 계획하는 투자자들이 속속 늘고 있다.

요즘처럼 거래 침체기에 토지 사기가 더욱더 기승을 부리고 있어 투자자들의 주의가 필요하다. ‘토지’와 ‘사기’는 늘 같이 따라다닌다고 해도 과언이 아니다. 특히 부동산업계의 고질적인 토지 사기 사례는 오랜 부동산거래 현장의 치부의 역사이며 사실 이 둘 만큼 끈끈한 악연관계도 드물다. 오래 누적된 양자 간의 밀착은 거의 모든 부동산 유통시장에 걸쳐, 뿌리 깊은 공생(?)관계를 유지해 왔다고 해도 과언이 아니다.

토지 거래시장이 점차 투명해지고 있다지만 ‘큰 돈’이 오고가는 부동산 유통의 속성 상 사기꾼들은 큰돈 한방(?)을 버는 쉬운 길이 토지 사기라며 범죄의 유혹을 벗어나지 못하고 먹잇감을 찾아 토지 시장을 기웃거린다. 부동산경기 침체기 때 급매물 공급원을 가장한 토지 사기꾼들이 곳곳에서 움직이고 있다. 큰돈이 오고가는 토지시장에서 많이 발생하는 토지 사기의 실상은 어느 정도인지 알아보자.

수도권 용인시 ◌◌구 ○○면 토지 거래현장. 공인중개사를 대동한 토지투자 예정자 A씨는 중개사가 이끄는 곳으로 땅을 알아보러 현장에 나왔다. 중개사가 한참을 이 지역 개발상황과 땅값을 설명하다가 갑자기 타고 온 차에 뭘 놓고 왔다며 잠시 자리를 비운다. 이 때 A씨 앞에 멀찍이에서 농사일을 하던 농부가 다가와 말을 건넨다. “여기 땅 보러 오셨나 봐요?”

A씨는 대수롭지 않은 듯 “저기~ 있는 땅을 보러 왔는데 생각보다 비싸네요….” 농부 왈, “아니에요~ 바로 옆에 땅이 어제 3.3㎡ 당 50만원에 팔렸던데 이 땅은 얼마에 나왔나요?” 이 때 A씨는 갑자기 말문을 닫아버린다. 중개사가 소개한 땅은 3.3㎡에 35만원. 이 땅을 계약한다면 개발성은 나중에 치더라도 땅값만 가만히 앉아서 3.3㎡에 15만원의 차익을 거두는 셈이다.

잠시 자리를 비웠던 중개사는 곧 자리에 나타나고 A씨는 중개사사무실로 가 바로 가계약을 치르고 다음날 정식계약을 치른다. 그러나 사실 알고 보면 숨은 비밀이 있다. 여기서 갑자기 나타나 묻지도(?) 않은 땅값을 친절하게 알려준 농부는 중개사와 모종의 밀약이 있던 바람잡이였던 것. 땅을 보러 오는 사람을 현혹해 계약을 이끄는 전형적인 사기꾼인 셈이다.

모 부동산 시행업체 대표인 B씨는 얼마 전 가슴을 쓸어내리는 아찔한 경험을 했다. 부동산 개발 사업을 하려고 경기 의정부시 일대 토지를 알아보던 중 인근 공인중개사의 알선으로 C씨를 소개 받았다. 그런데 B씨에게 접근한 C씨가 토지대장 등 감쪽같이 문서를 위조해 지주 행세를 하며 땅을 팔아넘기려는 사기꾼 일당이었다는 것이다.

임야 4만5000㎡(30억 원 상당)의 토지대장을 변조한 뒤 B씨에게 “급매물로 싸게 팔겠다”며 접근했다. 18억 원에 팔기로 하고 계약금 1억8000만 원을 요구했다는 것. 이들은 지주 행세자, 매수자 알선책, 서류를 위조할 인물 등 철저하게 업무를 나눠 범행을 저지르는 토지 사기 일당이었다. 유난히 시세보다 저렴해 별도로 부동산 공적장부를 모두 발급해 확인해 보니 서류를 변조한 게 들통난 것이다.

다년간 개발 사업에만 잔뼈가 굵어 땅에 대해 누구보다 많이 아는 고수 B씨도 깜빡 속아 넘어갈 정도라면 개인투자자는 쉽게 속아 계약금을 일당에게 쉽게 건넸을 거라며 한숨을 쉬었다. 부동산 서류를 위조하는 일당은 대부분은 사기나 공문서 위조 등으로 전과가 있어 전문적으로 토지 사기를 진행하는 만큼 일반인들의 토지 거래 시 주의가 요망된다.

토지 거래에서 가장 쉽게 속아 넘어가는 것이 부동산 서류를 위조해 매물로 내놓은 시세보다 값싼 조건 좋은 땅이다. 명의 도용에 필요한 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장 등은 본인 확인 없이 손쉽게 발부받을 수 있어 얼마든지 위조가 가능하다. 서류를 위․변조한 후 남의 땅을 자기 땅인 양 속여 팔거나 이름을 바꿔치기 하거나, 가족관계부의 위·변조, 주민증과 공문서를 위조해 토지거래 경험이 없는 일반인에게 소유주인양 접근하는 수법이다.

농가 리모델링하면 훌륭한 전원주택

현장 찾아 교통·주변 여건 살펴야

농가주택 투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 80년대에 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다.

도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다. 법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다. 특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.

경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다. 주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다. 입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다. 되도록 1회 이상 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다.

현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된 최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다. 시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아 입찰해야 비용이나 시간, 재테크 면에서 이익이 된다.

경매에 부쳐진 농가주택은 건축한지 20~30년 된 주택이어서 낡거나 상태가 불량한 경우가 대부분이다. 따라서 입찰 전 감정평가서상의 건물 평가요항표에서 건물의 구조 등을 체크하고 직접 현장에서 확인 가능한 내부구조를 살펴 개조가 주택상태가 양호한 매물을 골라야 한다. 지붕과 창문, 벽면과 바닥의 단열공사 등 리모델링이 가능한 주택이라면 개보수하는 것이 더 이익이고 다른 농가주택과 차별화할 수 있다.

지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다. 개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다. 낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다. 골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다. 노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.

경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다. 하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다. 주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다. 주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면 입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다.

투자성이 높은 농가주택을 고르려면 진입로에 접해 있어야 한다. 차량의 진출입이 용이해야 투자가치가 있고 나중에 개보수도 용이하다. 지역에 따라 증개축은 되어도 신축 하려면 8m 도로에 접해야한 되는 지역도 있다. 길이 없는 주택을 낙찰 받으면 나중에 남의 땅을 사들여 길을 내야 돼 통행권 분쟁이 발생할 수 있다. 지적도상 도로와 접해있는 주택을 고르고 건물이 남의 땅을 침범했는지 여부도 현장을 찾아 실제 확인해야 한다.

농가주택 경매로 실속있는 전원생활

저가낙찰 후 개보수하면 번듯한 전원주택

서울 소재 대학의 사무직원으로 근무하는 이◌◌씨(43)는 수도권 안의 아담한 농가주택을 경매로 싸게 사서 약간의 개보수를 거쳐 어엿한 전원생활을 시작했다. 지난 해 8월 감정가 2억659만원에서 2회 유찰해 최저가가 1억3222만원까지 떨어진 용인시 처인구 남사면 소재 지은 지 9년 된 농가주택을 감정가의 68%인 1억4250만원에 낙찰 받았다.

대지 810㎡, 건물 186㎡의 주택과 330㎡의 텃밭이 딸린 농가를 시세 대비 30% 값싸게 경매로 잡은 것. 취득세금과 이사비 등 총 800만원을 들여 소유권등기를 마치고 바로 리모델링에 들어갔다. 실내를 확장해 현관을 만들고 방음효과가 뛰어난 이중 시스템창으로 바꿨다. 2000만원을 더 들여 산뜻한 전원주택으로 바꿨다. 금요일 오후면 가족과 친척들이 모여 전원생활을 즐기고 있다.

농가주택은 농어촌지역에 위치한 소형 단독주택을 말한다. 도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골에 산재한 허름한 농가들이 경매에 넘어오는 빈도가 늘고 있다. 농촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40%에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.

한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 67%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.

감정가가 저렴한 데다 주택의 활용가치가 높아 감정가에서 고가 낙찰되기도 한다. 고가 낙찰되는 지역은 수도권과 광역시, 택지지구와 도시지역으로 편입되는 개발지 인근이다. 감정가가 시세보다 현저히 낮거나 지역개발 예정지역, 관광지나 바닷가 주변의 1~2억짜리 소형 농가는 감정가 수준에 낙찰된다. 낡고 허름한 주택보다 땅의 가치를 보고 투자자들이 가격을 높이 써내 낙찰 받는다.

경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.

농가주택 경매물건은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 허가관계가 모두 마쳐져 있어 매입 후 개보수 절차가 훨씬 수월하다. 새로운 모양의 집을 짓거나 전원·주말주택으로 이용하기 편하다. 슬라브 주택은 골조가 튼튼해 적은 비용으로 새 집과 같은 모습을 만들 수 있다. 수리비용은 3.3㎡당 100만 원 정도 예상돼 적은 비용으로 리모델링할 수 있다.

시골 주택을 매입하면 세금혜택도 주어진다. 원하는 지역과 규모, 가액 기준에 맞게 한 채의 농가주택을 취득해 3년 이상 보유하고 기존 주택을 팔면 양도세를 내지 않는다. 비수도권·광역시여야 하며 대지면적은 660㎡ 이내, 단독주택은 150㎡ 이내이고 취득가액은 2억 원 이하여야 한다. 이들 요건을 모두 갖춰 3년 보유요건을 갖추면 양도세가 비과세된다.

기존 주택을 낙찰 받아 전원주택으로 신축하면 까다로운 농지전용 절차를 거치지 않고 저렴한 비용으로 건축이 가능하다. 기존 농가는 멸실 후 철거 1주일 전 해당 지자체에 ‘멸실 및 철거 신고서’를 제출하면 된다. 주택 멸실이 끝났다면 허가된 폐기물허가업체에 ‘폐기물처리 완료 증명서’를 발급받아 지자체 건축과에 제출하면 멸실신고 절차가 모두 끝난다.

도로 개통 호재로 땅 값 ‘두 배’로

기다림은 부동산 투자의 기본

세상에는 다양한 일들이 벌어지듯, 부동산 투자에서도 성공과 실패는 아주 사소한 차이에서 결정되기도 한다. 처음에는 성공한 듯 보이다가 나중에 실패하거나 반대로 실패한 듯 보였다가 결국에 성공하는 등 희비가 엇갈리는 천태만상의 사례들이 존재한다.

서울 송파구에서 학원을 운영하는 전◌◌씨(48)는 치밀한 조사와 탐문 끝에 길이 뚫리는 토지를 인수해 큰 수익을 남긴 케이스다. 부동산투자에 대한 기본상식조차 없던 그는 2006년 경기도에서 입시학원을 운영하는 친구에게 2억5000만원을 빌려줬다. 친구 소유의 땅을 1순위 담보(근저당)로 잡고 돈을 빌려주면서 6개월 약정기간 안에 돈을 갚지 않으면 경매를 부치기로 합의를 봤다.

경기도 화성에 있는 농지 680㎡로 친구는 현재는 별 볼일 없는 전(밭)이지만 주변에 2차선 도로가 개설될 예정이니 돈 떼일 염려는 하지 않아도 된다고 설득했다. 돈 빌려간 지 서 너 달은 꼬박꼬박 이자는 내더니 얼마 후 연락이 두절된 상태였다. 수소문해 알아보니 운영하던 학원을 부도내고 원장인 친구는 종적을 감춘 상태였다. 그래도 친구 소유의 땅에 근저당을 설정한 탓에 담보권 실행을 통해 저당 잡은 땅을 임의경매에 부칠 수 있었다.

전씨는 경매가 진행되면 채권자로서 직접 낙찰 받기로 결정했다. 법원 감정가가 빌려준 원금보다 작은 2억2000원밖에 되지 않아 채권 확보를 위해 본인이 직접 낙찰 받아 소유하는 것이 훨씬 낫겠다고 판단했다. 감정가에 낙찰 받아 소유권을 넘겨받고 나자마자 인근 공인중개사사무소에서 자꾸 찾아봤다. 3억 원에 매수자가 있으니 땅을 넘기는 게 어떠냐며 재촉하는 것이다.

땅을 팔아야할지 그냥 보유해야 할지를 고민하다가 갑자기 돈 떼먹고(?) 잠적한 친구의 말이 떠올랐다. “길이 곧 뚫릴 것이다”는 말이 생각난 것이다. 예상대로 길이 뚫리는지 여부를 확인하기 위해 현장 답사해 조사해 봤다. 지적도와 각종 서류를 확인해 땅 모양과 여건 등을 조사하고 마지막으로 도로담당 공무원을 만나 도로개통 여부를 직접 확인해보니 결국 인수한 땅 전면에 2차선 도로가 개통될 것이라는 점을 알아냈다.

전씨는 도로가 개통되기를 기다리며 3년을 버텼다. 전씨의 바람대로 예정됐던 도로가 생겼고, 길이 난지 얼마 지나자마자 도로 주변에는 음식점 상가들이 줄줄이 들어서기 시작했다. 갑자기 농지에서 도로변 땅으로 바뀌면서 근린생활시설로 건축하려는 실수요자들이 자꾸 찾아와 땅을 팔라는 제의가 잦았다. 급하게 사겠다고 하는 사람도 찾아왔다. 결국 6억 원에 땅을 넘겼다.

불과 2년 반 만에 세후 두 배 이상의 차익을 넘기고 되팔았다. 전 씨는 전화위복을 겪고서 땅 투자의 매력을 알게 됐다. 이후부터 이제 도로 개통 계획 소문이 난 지역이라면 당장 달려가 땅의 가치를 따져보는 토지 전문가로 변신했다.

 단기 차익 노렸다간 원금 까먹어

부동산으로 시세차익을 노리려다 원금을 까먹는 우(愚)를 범하는 사례는 주변에 비일비재하다. 장밋빛 개발계획에 현혹되거나 유난히 좋은 조건에 반해 큰돈을 묻었다가 투자실패로 이어지는 경우이다. 특히 무허가 토지업자에게 속아 돈 벌려다 오히려 돈을 떼이는 순진한 투자자들이 너무 흔하다.

서울 은평구에 사는 김◌◌씨(55)는 땅 투자에 관심을 갖고 있던 중 보상예정 토지에 돈을 묻었다 적지 않은 재산 손실을 입은 사례이다. 알고 지내던 지역 중개업자의 소개로 인천 중구 운서동에 소재한 임야 7000㎡를 3.3㎡당 10만원씩 2억1000만 원을 들여 사들였다. 매입 후 1년 정도 지나 보상이 나오면 최소 20만원은 훨씬 넘을 거라는 업자의 말을 찰떡같이 믿었다.

높은 보상비를 예상하고 토지수용 예정지를 사들였지만 1년 후의 보상가는 실제 3.3㎡당 5만~6만원씩에 불과했다. 자그마치 8000만원이 넘는 손실을 순식간에 입었다. 까다롭고 변수가 많은 토지 보상과정을 예상치 못하고 업자의 말만 맹신했다가 결국에 큰돈을 날리고 말았다.

알고 보니 김씨 외에도 업자들의 꾐에 빠져 2~5배 비싼 가격에 토지를 매입한 외지인들이 많았다. 보상가가 5만원인 임야를 심지어 30만원에 산 경우도 있어 고스란히 투자자들의 손해로 이어지고 말았다.

제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 선순위 세입자, 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70∼80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.

말소기준권리를 먼저 찾아라

말소기준권리를 찾으면 권리분석 60% 이상은 끝났다고 봐도 무방하다. 말소기준권리를 기준해 선후관계를 따라 체크하다보면 인수할 권리의 유무와 세입자의 대항력 유무를 쉽게 판단할 수 있다. 말소기준권리는 시간 순으로 가장 빠른 권리를 기준 한다. 기준권리 이전에 설정된 몇 개 권리와 항상 인수해야 할 권리 몇 개를 제외하면 거의 모든 권리는 말소되는 권리이다.

저당 등 권리가 오히려 복잡한 게 낫다.

등기부 상 각종 권리가 복잡하게 설정돼 얽혀 있으면 겉으로는 복잡한 듯 보이지만 오히려 안전(?)하다. 경매 진행 중에 ‘취소, 취하’ 여지가 적어서다. 달랑 근저당만 하나만 설정된 권리는 경매 중에 채무금액을 갚아버려 경매 자체가 취소된다. 등기부 상 여러 개의 권리가 설정돼 있다면 그 권리를 풀기가 쉽지 않다. 따라서 오히려 낫다는 얘기다. 또 부동산의 가치보다 채무가 많아 도저히 경매 아니고는 해결되지 않는 경매물건인 셈. 꼬리표(각종 권리)가 많으면 좋은 물건이다.

경매 신청권자의 ‘청구금액’이 많은 게 좋다.

채권자가 경매를 부친 이유는 채권금액을 돌려받기 위해서다. 그런데 경매 부친 물건 중에는 부동산의 가치보다 훨씬 낮은 청구금액으로 경매가 진행되는 경우가 있다. 이럴 때는 채무자가 서둘러 돈을 갚아 경매진행을 미리 막아 낼 수 있다. 그러나 신청권자의 청구금액이 많으면 돈을 갚기 어려워 경매 취하, 취소가능성이 적다. 예를 들어 1억짜리 부동산에 근저당권자가 8천 만 원과 2천 만 원을 받기 위해 각각 경매를 부쳤다면 입찰자 입장이라면 어떤 게 유리할까? 당연히 채권청구금액이 많을수록 경매취하 확률이 적다.

‘소유자’가 거주한 물건은 안전하다.

권리 상 가장 안전한 경매물건은 등기부 상 인수할 권리가 없고 직접 부동산의 소유자나 물상보증인인 채무자가 거주하는 경매물건이다. 이런 물건은 가장 수월하게 소유권을 이전 받을 수 있는 물건이다. 이런 물건은 경쟁자가 다소 많지만 초보자가 우선적으로 노릴만하다. 직접 소유자가 거주하고 있으면 인도명령 대상이고 세입자와 달리 약간의 위로금만 쥐어주면 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

‘배당받는 세입자’라면 안전하다.

세입자들이 여럿 거주한다고 해서 겁먹을 필요가 없다. 무조건 피해야 할 물건이 아니다. 왜냐하면 경매에 부쳐진 부동산에 말소기준권리보다 후순위 임차인이면서 전입신고(사업자등록)를 마치고, 최우선 변제 소액임차인이면서 배당요구종기일 전에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 최우선변제를 받고 나가게 된다. 세입자는 배당받을 때 명도확인서 첨부가 필수요건이다. 이사 가는 날 확인서를 해주면 되므로 안전한 물건이다.

‘세입자’가 경매 부친 채권자라면 안전하다.

경매를 부친 사람이 누군가에 따라 안전여부가 결정 나기도 한다. 경매신청권자가 금융권이거나 또는 선순위세입자라면 일단 안전한 권리분석 물건이다. 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당(일부 인수 요주의)을 받고 집을 비워주게 된다. 다만 선순위세입자인데 전액을 배당받지 못한다면 새로운 낙찰자가 못 받은 전세금을 인수해야 한다.

정부가 그린벨트(개발제한구역) 개선방안을 추진함에 따라 그린벨트에 투자자들의 관심이 다시 모아지고 있다. 그러나 서울과 수도권 그린벨트 내 땅값은 개선시안이 발표된 후 20%가량 올라 투자자들로서는 매입하기가 부담스럽다. 이럴 때는 경매를 통해 그린벨트 내 땅을 구입해보는 것도 좋은 방법이다.

경매로 그린벨트 내 토지를 낙찰 받으면 면적에 관계없이 별도의 거래허가를 받지 않아도 되는데다 시세보다 최소 10%에서 최대 30% 가량 저렴하게 살 수 있다. 하지만 그린벨트 내 토지투자는 보금자리 주변, 도시지역으로 편입되어 개발제한의 해제가능성이 높은 곳을 골라야 수익성을 올릴 수 있다는 점에 유의해야 한다.

법원 경매로 나오는 그린벨트 내 땅은 서울지역의 경우 강동구 고덕동·상일동·마천동, 중랑구 망우동·신내동, 도봉구 도봉동, 노원구 하계동, 송파구 거여동, 서초구 내곡동, 성북구 정릉동, 은평구 진관내동 외에 수도권은 과천시․하남시․고양시․안산시․시흥시․의정부시 일대가 주요 공략 대상이다.

규모는 660㎡∼9,920㎡의 토지와 주택이 많고 감정가도 1억 ∼ 5억 원 대 정도로 중소규모 투자자들이 투자하기에 적합한 편이다. 경쟁률은 다소 낮아 응찰자는 5∼6명 선이다. 1∼2회 유찰된 물건은 5~10대 1정도의 경쟁률을 보이며 낙찰가율(감정가대비 낙찰금액 비율)은 70∼80% 정도이다.

그린벨트 해제가 유망한 지역 내 토지라 하더라도 너무 외진 곳에 위치하거나 개발이 불가능한 습지와 맹지는 피하는 게 좋다. 가장 안전한 토지투자는 택지개발지구에 인접한 지역의 그린벨트를 매입하는 방법이다. 또 취득목적에 맞게 개발할 수 있는지 여부를 확인해야 하는데 전원주택은 건축법상 4m 도로에 접해있어야 건축허가가 난다.

경매로 토지를 취득할 때는 반드시 주변시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 한다. 1∼2회 유찰돼 거품이 빠진 토지를 고르는 것이 바람직하다. 하지만 입지가 뛰어난 서울 및 수도권지역은 감정가가 시세보다 싼 경우 첫 입찰(신건)에서도 과감하게 응찰할 필요가 있다.

유의할 점으로는 경매 물건이라도 1,000㎡ 이상의 농지를 구입할 때는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 법원 매각공고와 특별매각조건에 ‘농지취득자격증명 필요함’이라고 적혀 있는 농지들이 그 대상이다. 다만 지목과 실제현황이 다르고 건물이 가옥대장에 등재되거나 도시계획시설이 결정된 농지는 농지매매증명이 없어도 된다. 또 매입 후 토지의 이용제한이 많은 상수원보호구역, 공원구역, 문화재보호구역, 군사시설보호구역인지 반드시 확인해야 손해를 보지 않는다.

가정을 꾸린 도시 생활자라면 누구나 한번은 ‘푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고’ 살기를 희망한다. 콘크리트로 규격화된 도시 속 성냥갑 같은 아파트와 매케하게 오염된 공기, 문밖만 나서면 밀려드는 차량과 소음, 이미 사람들로 가득 찬 과밀의 도시는 그와의 이별을 자꾸만 부추긴다. 그만큼 자연과 전원에 대한 동경을 가슴 속에 품고 살아가기에 ‘전원주택’은 자연과 삶을 닮은 희망의 집인 셈이다.

전원주택이 이제는 막연히 동경만 하는 것이 아니라 맑은 물, 깨끗한 공기를 찾아 전원주택 행 열차에 몸을 싣는 행동파들이 늘어나고 있는 추세다. 몇 해 전만해도 전원주택은 은퇴를 앞둔 부유한 로맨스 그레이 계층의 전유물이었다. 그러나 주5일 근무 정착과 조기퇴직 바람이 불면서 활동성이 강한 30~40대를 중심으로 세컨드하우스(주말별장)를 장만하려는 수요가 늘어나 실속형 주말 전원주택 선호현상이 두드러지고 있다.

국민소득 2만 달러 돌파와 함께 전체적인 국민소득이 향상되면서 일보다는 생활의 질을 중시하는 경향이 높아진 것도 이유다. 또 편리해진 교통망과 자동차문화는 도시인의 전원주택 행을 재촉했다. 자연스럽게 전원주택 선호층이 젊은 수요층으로 두터워지면서 급속히 확산됐고 전원주택에 관한 부동산정보가 자산가들의 최대 관심사로 떠오른 지 오래됐다. 이제는 고액자산가뿐 아니라 중산층과 전문직 종사자들도 전원주택 투자가 단연 화두의 대상이 됐다.

수도권 전원단지 분양대행 업무를 하다보면 전원주택을 구입하려는 실속형 투자자들을 자주 만나게 된다. 그들이 전원주택을 구입하려는 가장 큰 이유는 자연 속에서의 쾌적한 생활을 가장 우선으로 꼽는다. 다음으로는 노후대책과 재테크 용도, 주말농장 등으로 구입하려 한다. 이를 통해 본다면 전원주택의 주된 구입 이유는 쾌적하고 친자연적인 노후 주거대책이 부동산 투자 및 투기보다는 앞서고 있음을 알 수 있다.

S씨(52세)는 대학 동창생 2명과 의기투합해 전원에 땅을 사고 집을 짓고 살고 있다. 경기도 광주시 오포읍 ◌◌리에 자리 잡은 아담하고 예쁜 세가구가 그들. 이들 세 가족은 아파트를 처분하고 전원행을 택해 자연을 벗 삼아 한 가족처럼 지낸다. 내 집, 네 집이 따로 없이 서로 모여 사는 이들 부부와 아이들의 오순도순한 전원생활은 마냥 즐겁기만 하다.

문형산 자락을 앞에 두고 그림 같은 전원주택들이 하나 둘 눈에 들어온다. 저마다 개성을 뽐내고 있지만 그 중에서도 특히 눈에 띄는 세 가구가 모여 둥지를 틀었다. 50대 초반인 이들 세 부부가 전원행을 결심하게 된 것은 우연찮은 계기로 인해서다. 남편들이 워낙 절친한 친구사이인지라 평소에도 자주 어울렸던 이들은, “나이 들어서는 전원주택을 구해 같이 모여 살자”며 의기투합한 상태였다.

2년 전 여름 남편들끼리 의기투합해 전원행을 결심한 이후 일은 급물살을 탔다. 처음 S씨를 비롯한 부인들은 시골생활이 자신 없어 반대했지만 우여곡절 끝에 결국 전원행에 몸을 싣게 됐다. 세 부부는 주말이면 출퇴근이 가능한 광주에서 본격적인 집짓기를 시작했다. 다 짓고 나니 동화 속의 집처럼 예쁘기만 해 마음도 뿌듯하다. 전원생활을 하면서 여유도 많아졌다. 자연이 삶이고, 삶이 자연 그 자체라 자연에서 배우는 삶의 지혜와 여유도 귀중한 체험이 된다.

이렇듯 전원주택은 자연과 벗하며 삶의 질을 높이는 주택문화로 업그레이드되고 있다. 예전처럼 별장형 전원주택이 아닌 더불어 사는 공동체적 삶을 누리려는 수요자들이 여럿 어울려 전원주택을 짓거나 단지형 전원주택에 같이 어울려 사려는 사람들이 많이 몰리고 있다. 실제 기반을 잘 갖춘 단지형 전원주택 분양시장은 인기를 끌며 높은 분양가에도 불구하고 성황리에 분양이 마무리되는 점만 봐도 그렇다.

투자자들이 선호하는 전원주택의 유형은 주거형태에 따라 크게 두 가지로 분류된다. 전 가족이 주거목적을 구입하는 생활주택(메인하우스)과 노후 주거용으로 미리 마련해 놓거나 별장용으로 구입하는 보조주택 또는 주말주택(세컨드하우스)이다. 생활주택의 특징은 직장 학교 등의 생활기반은 서울에 그대로 둔 채 거주지만을 옮긴다는 점이다. 이 때문에 생활주택은 수도권의 경우 대부분 서울과 1시간~1시간 30분 안팎의 통근거리에 자리한다.

경기도 양평, 여주, 광주, 용인, 남양주, 고양, 파주, 양주 등지가 생활주택의 입지로 크게 각광 받고 있다. 또 전 가족이 주민등록상의 거주지를 이전한다는 점에서 주말주택과는 분명히 구분된다. 주말주택은 경관이 수려한 곳에 전원주택을 마련해 놓고 주말이나 연휴기간에 사용하는 주택을 말한다. 노부모가 거주하고 주말이면 자녀들이 찾는 전원주택도 주말주택(보조주택)으로 분류된다.

그러나 노부모가 주소를 이전하고 거주하는 경우를 제외하고 주말주택은 사실 상 별장용인 셈이다. 전입신고가 안돼 있어 휴가철이나 주말에만 사용하는 주택은 별장용으로 분류돼 제세금과 2주택으로써 양도세 면제 혜택을 받을 수 없음은 물론이다. 현실적으로 전원주택용 주말주택이 지자체에 의해 별장용으로 적발된 예는 찾아보기 어렵다.

또 전원주택을 입지형태로 보면 혼자 따로 떨어져 위치하는 개별입지형 전원주택과 여러 동의 전원주택이 한 장소에 집단화되는 단지형 전원주택으로 구분된다. 주말주택의 개념이 강했던 90년대 만해도 수도권 유명 전원주택단지를 제외하고는 거의 개별입지형이었다.

최근 일고 있는 전원주택에 대한 관심은 개별입지형 전원주택의 단점을 극복할 수 있는 단지형 전원주택으로 모아진다. 단지형 전원주택은 뜻이 맞는 가까운 동호인이나 직장동료 대학동창끼리 어울려 살면서 방범과 자녀교육 쇼핑 응급상황 등의 문제를 공동으로 대처할 수 있다는 장점이 있다. 특히 동호인형 전원주택 개발은 불경기에도 불구하고 꾸준한 인기를 끌고 있다.

대로변 경매 부동산 노려라

주변 개발계획 구청서 꼭 점검을

소형 상가나 업무빌딩을 경매로 구입할 때 첫째 조건은 도로 상태다. 도심이든 전원이든 부동산의 가치를 분석할 때 도로 조건에 따라 가격이 결정된다. 접근성은 물론 유동인구의 많고 적음도 도로의 입지조건에 따라 결정된다. 대로에 위치한 부동산은 수익과 밀접한 관계가 있다. 큰 도로를 낀 지역은 인구 유발시설(극장, 은행, 전철, 오피스빌딩 등)이 입주해 있기 때문에 유동인구가 많다.

◇ 대로변 경매 성공사례 = 제조업을 하는 윤모씨(52)는 지난해 서울 광진구 중곡동 대로변에 위치한 소형 업무빌딩을 감정가 13억9133만원의 67.26%인 9억3587만원에 낙찰 받았다. 대지 184㎡,건평 198㎡의 건물은 25m 도로 폭에 접해 있었다. 증축공사를 통해 5층짜리 사옥을 꾸밀 계획이었다. 건물 시세는 대략 14여억 원대로 평가되는 양호한 물건이었다. 또한 증축 여지가 많은 건물이라는 점에서 윤씨의 조건에 맞았다. 큰 도로에 접해있어 인지도와 건물 가치가 높은 사옥을 시세보다 20% 이상 싸게 경매로 장만한 셈이다.

제약회사 간부인 신모씨(55)도 지난해 서울 양천구 신정동의 미니빌딩을 감정가 8억8589만원의 73.55%인 6억5157만원에 낙찰 받았다. 대지 174㎡, 건물 297㎡에 지하 1층∼지상 4층으로 감정가에 비해 건물의 연면적이 넓은데다 40m 대로인 신월로에 접해있어 상권이 양호했다. 5000여만 원을 들여 리모델링 공사를 했다. 보증금 1억5000만 원, 월세 280만 원의 고정 임대수익을 얻는 알짜 부동산으로 바뀌었다.

◇ 대로변 부동산의 특징 = 도로여건이 양호한 부동산은 일단 투자 잠재력이 높다. 지금은 불경기로 거래도 많지 않아 경쟁도 낮은 탓에 법원 경매나 한국자산관리공사 공매로 구입하기에 좋다. 자치단체도 상권을 조성하거나 지역 발전을 유도할 때 간선도로를 우선적으로 집중 개발한다.

거시적 차원에서 상권의 상세계획 구역 지정 등 지역의 활성화를 꾀하는 게 보통이다. 도로 여건이 좋은 대로변 일대 부동산은 도시계획을 변경해 일반 주거지역을 준주거나 상업지역으로 바꿔 개발을 유도하는 경우가 많다. 따라서 토지 이용이 많은 경기 회복기에는 대로변 건물이 큰 폭으로 오르는 게 보통이다.

도로가 넓은 곳일수록 상업·업무용으로 전용되며 땅값이 높게 형성되게 마련이다. 일단 용도가 많으므로 수익을 내는데도 용이하다. 가급적 도로여건이나 발전 전망을 살펴본 후 경매에 참여하는 것이 바람직하다.

◇ 대로변 경매물건의 장점 및 전략 = 대로변 부동산은 이면도로에 접한 부동산보다 보통 배 이상차이가 난다. 또한 용도가 다양해 환금성도 뛰어나다. 같은 지역 내 부동산을 구입하더라도 전면도로가 넓은 대로변의 부동산을 사야 안정성이 높다. 폭 15∼30m 정도의 대로변 부동산은 대개 가격 고하를 막론하고 인기가 높다. 한 물건에 10명 이상씩 몰려 낙찰가율이 90∼95%를 보일 정도로 투자 열기가 높은 편이다. 즉, 도로에 접한 면적이 넓을수록 건물의 수익성이 좋고 용적률과 건폐율이 높아 재건축 때 개발이익을 극대화할 수 있다.

상업시설은 도로가 너무 넓을 경우 상가 형성에 지장을 주기 때문에 주의해야 한다. 건너편 보행 인구를 차단해 상행위에 지장을 줄 수도 있다. 또한 상권이 양분돼 상가 활성화에도 걸림돌이 될 수 있다.

대로변 부동산 중 매매가격이 비교적 낮은 일반 주거지역 내 부동산을 눈여겨 볼 필요가 있다. 오를 데로 오른 상업지보다 싼데다 지역 개발여건과 환경에 따라 토지 용도를 상업지로 전환할 때 부동산 가격 상승을 기대할 수 있다. 투자대상 지역이 어떻게 바뀔지를 예측하는 것도 중요하다. 자치구에 가면 지역 개발 및 도시계획이 수립돼 있다. 경매 입찰 전에 파악해 볼 필요가 있다.

이보다는 몇 억 원의 여유자금이 있다면 자투리 토지를 급매나 경매·공매로 싸게 매입해 소형 다세대주택을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 투자금 대비 연 10% 이상의 고정수익을 올리기 쉽다. 132~160㎡의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 매입 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 원룸형 다세대주택으로 짓는 방식이다.

목 좋은 원룸용 부지는 가격이 많이 올라 사업성이 없지만, 기존 주택지는 여전히 싸게 나온 경우가 많다. 3.3㎡ 당 600~700만 원 정도에 나온 시세보다 저렴한 땅을 값 싸게 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 사업성 검토에서 임대 또는 분양까지 책임져 주는 업체가 많다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~4층에 한층 당 2~3가구씩 원룸으로 만들면 고정적임 임대수익을 얻을 수 있다.

필자와 수년간 교분을 쌓고 있는 한 고객은 오래 전부터 보유하고 있던 자투리땅을 활용해 소형 상가 건물로 새로 지어 고정적인 임대수익을 챙기고 있다. 유통 관련 대기업에 종사했던 그 고객이 명예 퇴직한 것은 3년 전이다.

퇴직 후 필자 회사에 자주 찾아오던 그는 어느 날 쓸모없이 놀리는 땅이 있다는 말을 불쑥 꺼냈고, 필자는 “잘 만 개발하면 고정수입이 보장되고 투자금 대비 연 10% 이상의 수익을 올릴 수 있다󰡓고 조언했다. 그 고객은 필자의 조언에 따라 퇴직금을 쏟아 부어 자투리땅을 미니 상가로 개발해 현재 쏠쏠한 임대수익을 챙기고 있다.

고객이 갖고 있던 땅은 서울 성북구 안암동의 주거지역 내 155㎡짜리로 초기 투자금 1억4000만원을 들여 이 땅을 지하 1층~지상 3층짜리 상가로 개발한 뒤 보증금 2억4000만원과 월 400만원의 임대수입을 올리고 있다. 보증금만으로 설계․감리․시공비를 뽑은 데다 안정적인 임대수익을 챙긴 셈이다.

자투리땅은 이처럼 잘만 개발하면 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떤 방식으로 활용하는가에 달려있다. 따라서 자투리 땅 개발의 첫 단추는 토지를 확보하는 것이다.

자투리 땅 중 수익성 있는 토지는 도로에 접해 있거나 학교 주변 등 임대수요가 풍부한 지역에 있는 것을 꼽을 수 있다. 설계단계는 자투리 땅 개발의 핵심이다. 땅 모양뿐만 아니라 건물의 용도와 임차인을 고려한 차별성 있는 설계가 준공한 다음 임대수익을 높이는 기초가 되기 때문이다.

설계가 마무리되면 해당지역 자치구에서 건축허가를 받아야 하는데, 이 때 다세대주택의 주차장 기준면적이 세대 당 0.7대에서 1대로 강화된 점도 감안해야 한다. 주차장 기준면적이 넓어져 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공사 후 구청에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다.

자투리 땅 투자에 실패하지 않기 위해서는 목적을 분명히 설정한 다음 투자금액을 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해 보아야 한다. 토지의 용도지역과 토지면적에 따라 개발 가능성 여부는 가까운 건축설계사무소를 통해 미리 상담을 받아 보면 된다.

매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 도심지 내 자투리땅을 대상으로 미니 상가건물이나 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 이러한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축규모나 활용용도의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전에 충분한 분석이 가능하다.

자투리땅은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용 월세율이 연 7~9% 선인데 비해 상업용은 연 9~12% 선을 받을 수 있다. 반면 임차수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 공실률을 줄여 투자에 따른 실패 가능성도 낮다.

낡은 건물을 헐고 새 건물을 지을 경우 공사비가 부담된다면 건물을 리모델링해서 임대하거나 매각하는 방법이 있다. 이때 리모델링 비용은 신축 공사비의 절반 수준이다. 하지만 상업용 건물로 개발하는 것이 좋다. 유사업종을 한 곳에 유치하면 시너지 효과를 높일 수 있다. 다만 준공 후 임대수요가 없어 낭패를 볼 수도 있다는 점에 주의해 충분한 입지분석과 수익성 분석이 필요하다.

속기 쉬운 경매물건을 피하고, 속지 않으려면 미리 속기 쉬운 물건에 대한 정보를 얻어내고 의심스러운 물건은 충분한 조사를 마치고 입찰해야 한다. 또 고수들의 실수담을 나의 경험으로 삼는 것도 하나의 방법이다.

① 여러 번 유찰된 물건은 의심하라
뭔가 하자가 있다는 선입견으로 접근하라. 유찰이 잦은 경매물건일 수록 문제가 있는 경우가 태반이다. 유찰이 잦은 경매물건은 재경매물건이 많다.

② 채권금액이 적으면 진행 여부부터 살펴라
등기부 상 달랑 저당권 하나, 가압류 하나 설정된 상태의 경매물건은 경매취하가능성이 매우 높다. 입찰을 포기함이 낫다.

③ 개발호재 지역이라도 무턱대고 입찰하지 마라
널려있는 것이 뉴타운, 재개발, 택지지구 개발이다. 이런 지역 내 소형 매물은 경매의 취하 가능성이 높아 경매진행이 안될 가능성이 매우 높다.

④ 시세보다 감정가가 낮다면 이유가 있다
 대지권 미등기, 공유 지분, 잘못된 위치파악일 가능성이 있다. 이런 이유라면 입찰하지 말아야 한다.

⑤ 서류상 깨끗해 보이는 경매물건은 모두 안전할까?
매각서류에는 오기(誤記), 오류(誤謬), 누락이 있음에 유의해 반드시 매각서류와 각종 공부상 이중검색을 생활화하라. 또 물건 상 함정이 늘 도사리고 있음에 유의하라

⑥ 재개발 ․ 택지 ․ 보상 예정지 물건도 의심하라
경매서류와 실제 개발예정지와는 실제 차이가 많고 예측 불가능한 물건도 있다. 도시계획 변경, 개발계획 취소 등이 빈발한다. 직접 지자체 담당자, 현지 중개사, 개발업자를 만나 확인 후 입찰을 결정하라.

⑦ 감정서와 경매정보지에 첨부된 사진은 진짜일까?
사진은 사진이다. 내 눈으로 확인해야 한다. 사진만 믿고 임장활동을 소홀히 했다간 엉뚱한 부동산, 실제 현황 상 다른 물건을 낙찰 받을 수 있다. 현장 답사해 내 눈과 귀로 직접 확인하라.

⑧ 감정서 상의 위치설명은 다 맞을까?
경매정보 상 지번과 실제 부동산의 소재를 착각하고 다른 부동산에 입찰하는 웃지 못할 일들이 자주 발생한다. 위치는 참고용이다. 특히 토지는 지적도 대조를 통해 정확한 매물 확인 후 입찰해야 한다.

⑨ 현장의 현지 주민은 제대로 된 정보를 줄까?
현지 주민과 이장, 입찰경쟁자는 내가 입찰하고자 하는 물건의 경쟁자일 수 있다. 엉뚱한 시세정보를 주거나 잘못된 정보를 주는 ‘바람잡이’일 수 있다. 현지에서 정확한 정보를 얻으려면 차라리 중개업자나 일반 주민에게 확인하라.

⑩ 배당요구한 선순위 임차인이라도 걱정하지 않는다?
말소기준권리보다 앞선 선순위세입자라도 배당 여부는 최초 담보물권 설정일을 기준해 권리분석하고 일부 배당, 일부 전세금액 인수할 권리에 주의해야 한다. 다 받아나갈 것으로 알고 있다가 일부 보증금을 물어줘 황당해 하는 사례를 자주 목격한다. 다가구 ․ 상가주택에 많다.

지난 2001년에 지어진 목조 전원풍 주택으로 주변에는 5여 가구의 비슷한 규모의 전원주택 들이 모여 있어 주말주택으로 활용하기에 적당했다. 제세금과 경비로 1000여 만 원을 들여 등기를 마친 후 간단한 수리를 마쳐 지난 9월부터 주말주택으로 쓰고 있다. 최근 이웃집 전원주택이 매매로 3억1000만 원에 팔린 것을 감안하면 거래시세 대비 30% 정도 싼값에 경매로 낙찰 받은 셈이다.

법원경매에서 전원주택 경매물건을 찾을 때는 다양한 물건에서 검색해야 한다. 통상 대법원 경매정보사이트나 사설 경매정보지의 물건정보란에는 ‘전원주택’으로 표기되지 않고 ‘주택’이나 ‘단독주택’으로 분류된다. 따라서 지역과 금액에 맞는 주택 경매물건 중에서 사진과 감정평가서를 확인해 전원풍으로 지어진 주택으로 건축구조나 외형을 살펴 직접 현장답사를 통해 확인하는 절차가 필요하다.

현장답사 중 중개업소를 들러 유사매물에 대한 시세수준과 함께 최근 거래된 매물에 대한 정보를 얻는 것이 좋다. 전원주택과 농가주택은 거래가 쉽지 않아 감정가가 부풀려 졌거나 어떤 경우 감정가가 형성된 거래시세보다 턱없이 높은 경우도 있다. 최근 거래된 매물과 형성된 거래금액을 바탕으로 낮은 값에 낙찰 받아야 경매투자의 메리트가 있다. 게다가 경매 전원주택은 관리상태가 허술하기 때문에 수리비도 만만치 않다.

경매 전원주택은 신중한 권리분석이 필요한 경우가 많다. 법원의 매각서류나 감정평가서만 살피고 입찰을 결정할 경우 물건 상 하자를 만날 가능성이 매우 높다. 특히 낙찰 후 토지 권리 없이 건물만 경매에 부쳐진 경우거나 아예 주택을 제외한 상태에서 주택지만 경매에 부쳐지는 등 복잡한 물건도 부지기수다. 현장조사를 통해 경매대상에서 빠진 건물이나 제시 외 물건이 있는지 확인해야 한다.

법원 매각서류에 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재돼 경매가 진행되는 주택이라면 조심해야 한다. 유치권은 전원주택 공사업자가 공사대금을 받지 못해 법원에 공사대금을 받기 위해 신고한 경우다. 유치권 신고 경매물건은 수회 유찰돼 외관상 가격은 저렴하지만 낙찰 후 공사대금을 물어줘야 되는 수가 있어 주의해야 한다.

매입 후 관할 군청에 들러 담당공무원에게 개발계획에 관해 문의한 결과 사기라는 사실을 직감했다. 자신이 사들인 땅은 보기에는 좋지만 리조트 개발은커녕 아무짝에도 쓸모없는 보기에만 좋은 산(?)이라는 얘기를 들었다. 토지사기단은 대개 별 쓸모없는 지방의 임야 등을 헐값에 매입한 후 허위로 꾸민 개발계획 문서를 투자자에게 보여주며 부동산을 매각하고 자취를 감추는 수법을 쓴다.

토지의 용도를 바꾸기 어려운 경사도가 심한 임야의 소유자나 투자자를 찾아가 공무원에게 청탁해 토지 매입 즉시 건물을 지을 수 있도록 토지 형질변경을 해주겠다며 돈을 뜯어내는 사례도 있다. 내가 모 구청장의 동생인데 구청에 부탁해 토지의 형질을 변경하거나 대지조성을 쉽게 되도록 처리하겠다며 선(先)수고비를 요구하기도 한다.

한반도 대운하 사업과 기업 도시 등 각종 개발호재를 내세워 투자자를 모아 개발 가능성이 없는 토지를 비싸게 떠넘기기도 한다. 도로 개통과 용도변경 가능성이 높다고 현혹하거나 일정 규모로 분할 매매해 재산권 행사 자체가 불가능할 땅을 골라 3.3㎡ 당 2~3만 원대의 싼값에 사들인 뒤, 최고 30~50만원까지 부풀려 되판다.

부재지주 토지도 사기에 종종 이용된다. 시세보다 턱없이 값싼 부재지주 토지가 싸게 나왔으니 일단 투자하고 보라며 속인다. 토지를 매입해 골프연습장으로 용도 변경한 다음 전매하면 단기간에 큰돈을 벌 수 있다고 설득해 돈을 뜯어내기도 한다. 투자자를 믿게 하기 위해 함께 일하는 사람이 ○○군청 지적계장으로 근무하고 있어 관계공무원들과 용도 변경해주기로 얘기가 돼 있다고 회유한다.

업자들의 꾐에 빠져 높은 보상비를 예상하고 토지수용 예정지 토지를 비싸게 사들였다 피해를 입는 경우도 속속 드러나고 있다. 보상이 마무리된 행정·기업·혁신도시 등 전국 곳곳에는 엄청난 피해자들 수 천 명에 이른다. 중개업소 말만 믿고 연기군 ○○면 소재 임야 4만여㎡를 3.3㎡당 10만원씩 12억 원어치 사들였다. 하지만 토지공사의 실제 보상가는 3.3㎡당 5만~6만원. 자그마치 6억 원에 가까운 손실을 입었다.

토공 측은 연기군 일대의 땅값이 정점에 이른 2003년 이후 토지를 사들였던 외지 투자자 600여명이 큰 손실을 봤다고 한다. 시세차익을 노리다 원금을 까먹는 우(愚)를 범하는 사례는 너무 많다. 또 보상이 이루어진 강원도 기업·혁신도시도 사정은 마찬가지. 임야 5만원, 농지 15만 원 선의 보상가로 책정된 땅을 일부 투자자들은 이보다 2~10배 비싼 가격에 토지를 매입한 경우다. 보상가가 5만원인 임야를 심지어 50만원에 산 경우도 있었다.

중개업자의 농간만 있는 것은 아니다. 땅 소유자가 허위 내용을 유포해 고가에 팔아치우는 사기도 빈발한다. 신도시 계획에 포함될 토지라며 매매계약을 체결, 매매대금을 받은 뒤 자신의 친척에게 토지를 넘긴 이중매매 사례도 있다. 자신의 토지 900㎡가 김포신도시 계획에 포함될 토지여서 복토만 해 두어도 땅값이 많이 오를 것이라고 속여 계약금과 중도금을 받고 등기이전을 하지 않고 친척에게 등기를 이전한 것으로 드러났다.

개발예정지나 용도변경 가능성을 염두에 두고 땅에 투자할 때는 중개업자나 매도자의 말만 믿기보다 투자자 본인이 직접 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 미리 지자체의 ‘도시계획 결정 및 변경결정 공람 공고’를 확인하고 토지이용계획확인원을 통해 가부를 알아봐야 한다. 모르는 도시계획 용어나 절차는 해당 지자체 공무원을 통해 직접 확인해 봐야 한다.

최근 부동산 시장이 회복 조짐을 보이면서 소액 투자자들이 오를 대로 오른 아파트 보다는 땅에 돈을 묻으려고 마음을 바꾸면서 개발 호재지역 토지시장이 일부 되살아나고 있다. 가지고만 있으면 언젠가는 땅값이 오르기 마련이라는 ‘토지 불패신화’를 믿고 무턱대고 땅을 샀다가 사기를 당해 전 재산을 날려 가정이 파탄 나거나 가장이 자살까지 하는 사례까지 발생하고 있어 주의가 요망된다.

“남해안에 골프 리조트가 개발되는 데 좋은 땅이 싼 값에 나와서 연락드렸어요.” 이처럼 가정이나 회사에 거짓 개발정보를 흘리고 고가에 땅을 파는 기획부동산도 잘 알려진 토지 사기의 전형이다. 한동안 정부의 대대적인 세무조사에 사무실을 폐쇄해 자취를 감쳤다가 요즘 다시 서울 강남에 법인을 두고 지방 땅을 대규모로 매입하며 다시 본격적인 영업을 시작할 태세다.

기획부동산이 활동하는 주 무대는 사실 개발호재 지역들이다. 기업도시, 4대강 정비사업, 수도권 전철사업, 택지지구 개발, 유원지, 4차선 도로 등 각종 건설사업을 빙자해 5000만 원~1억 원 남짓의 소액투자자들을 현혹해 투자를 유치한다. 그동안 막대한 자금과 영업사원을 동원해 기업부동산이 영업했던 땅들이 큰 차익을 안겨준 웃지못할 사례들도 있었지만 거의 대부분의 땅들은 허위 개발정보 유포와 시세를 왜곡해 비싸게 판 탓에 개미들이 매입한 땅은 거의 무용지물로 변해 있다.

기획부동산 업자들이 파는 땅은 주로 공무원한테 따로 입수한 정보라고 속이거나 외부에 절대 누설되면 안 되는 고급정보로 위장한다. “시중에는 잘 모르는 정보이고 우리들만 알고 있는 정보인데 당신한테만 이야기하는 것이니까 걱정하지 말라"며 안심시킨다. 이들은 특히 100명 이상의 텔러마케터를 고용해 무작위로 전화를 걸어 사무실을 방문하도록 한 뒤 각종 허위정보를 제공하며 땅을 구입하도록 유도한다.

기획부동산은 본래 '부동산을 기획해 회사 자체 기획안을 가지고 상품을 파는 회사'에서 출발했다. 처음에는 부동산 디벨로퍼 개념으로 출발했지만 토지사기의 전형적 불법으로 전락하게 된 이유는 바로 미래의 투자가치에 대해 서민들을 상대로 거짓정보를 흘려 투자를 종용해서 이득을 취하며 돈 벌이 수단으로 바뀌었기 때문이다.

개미 투자자들이 기획부동산에 피해를 입는 유형으로는

▲사실상 개발이 불가능한 도시지역 및 보전녹지지역으로 지정된 땅을 싼 값에 매입하여 분할한 후 시세보다 10배 이상 가격으로 팔아넘기는 행위

▲자신들이 파는 땅 앞으로 4차선 도로가 나고 용도변경이 가능하다고 속이는 행위

▲ 자격 미달자가 중개업소 직원이라면서 거래를 알선하고 과다 수수료를 착복하는 행위 등이다.

토지 사기를 당하는 대부분의 투자자들은 이들 기획부동산 일당으로부터 토지와 관련 앞으로의 전망과 시세차익 등을 고려 투자를 종용받고 본래 시세보다 수 십 배나 비싼 가격을 지불하고 토지를 매입한다. 피해자들이 투자 가치가 없는 쓸모없는 땅이라는 것을 알아차리는 순간은 이미 대부분 계약금 등을 받고 종적을 감추거나 법적 문제를 이유로 등기이전 등을 차일피일 미룬다.

기획부동산의 수법은 대개 한필지의 토지, 이를테면 6,600㎡에서 9,900㎡하는 토지를 330㎡에서 660㎡ 기준으로 분할해 매매한다. 이들이 매입하는 토지의 경우 보통 3.3㎡ 2~3만원 안팎이지만 조직적으로 크게는 50여배 정도까지 불려 지인이나 친척 등을 상대로 매입을 강요하거나 종용한다.

이 같은 고전적인 사기 수법은 서민들을 상대로 일확천금의 투자 기회가 있다고 유혹해 수 천만 원에서 수 억 원대의 돈을 사기 치는 것. 법인으로 자산관리업체를 만들고 지인과 114 전화번호 책자를 근거해 전화를 건 뒤 재테크 상담을 구실로 접근, 투자가치가 높은 토지가 있음을 알리고 투자를 종용한다.

이후 피해자들로부터 수천에서 수억 원의 투자금을 받아 챙긴 뒤 법적 이전절차가 복잡해 시간이 걸린다고 하거나 아예 연락을 끊고 종적을 감춘다. 개발지에서 한참 떨어진 외곽지의 밭과 논 또는 야산을 두고 전철역과 아파트가 들어설 예정이라며 피해자들을 속여 3.3㎡ 당 최고 2~3만원 안팎에 불과한 땅을 수 십 만원을 주고 매입, 이제나 저제나 개발되기만을 하염없이 기다리고 있다.

요즘은 기획부동산의 사기사건이 많이 알려진 서울․수도권에 수법이 먹혀들지 않자 비슷한 수법의 사기가 드문 광역시나 지방 중소도시에서 활동한다. 투자자들 역시 땅 투자가 부 축적에 가장 안전한 방법이라는 일확천금에 대한 욕심을 충족시켜주기에 적당해 기획부동산의 사기사건은 줄지 않고 늘어나고 있다.

기획 부동산으로부터 피해를 막기 위해서는 검증되지 않은 개발계획에 대해 인터넷, 지자체 민원실 토지정책 담당부서 공무원에게 문의하고 거래 시 땅 소유자를 직접 만나 적법한 거래계약서 작성 절차를 거쳐 소유권을 이전받는 것이 안전한 토지 투자법이다. 회사 법인이 잘라서 파는 땅이거나 개별등기가 아닌 지분등기를 해주는 땅은 투자를 포기하는 것이 바람직하다.

반드시 현장을 확인해보고 투자 결정해야 한다. 기획부동산의 말빨 좋은 직원의 장밋빛 설명을 듣고 현장도 안가보고 투자를 결정하는 경우가 대부분이다. 현장을 답사해 나름대로 투자성을 분석해보고 등기부등본, 토지이용계획확인원 등 기본적인 사항만 체크해도 대부분의 기획부동산 사기를 피할 수 있다. 전화나 안면을 통해 땅을 알선하는 땅도 기획부동산 의 토지사기라는 보면 틀림없다.

토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다.

전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁률도 높아지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다.

농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다.

산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다양한 용도(묘지∙과수원∙대지∙공장용지 등)로 형질변경이 가능하다. 산지는 경매로 낙찰 받으면 토지거래허가나 임야매매증명을 별도로 발급 받지 않고도 자유롭게 등기이전이 가능하다. 고속도∙국도주변∙주택단지∙도시편입지역∙관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

경매 농지는 장기 재테크 상품

농지는 농지법의 적용을 받는 ‘논․밭․과수원’을 말한다. 참여정부 이후 전방위 규제로 묶여 있던 농지는 MB정부의 규제완화책으로 완만한 땅값 상승이 기대된다. 단계적 규제완화 조치가 예상되는 수도권 농지 거래가 늘어날 조짐을 보이고 있다. 또 4대강 살리기와 신설 개통예정 도로예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부 토지는 낙찰가율이 90%선까지 치솟고 일부 토지는 감정가를 웃도는 금액에 낙찰되고 있다.

토지 경매시장은 2005년 말 부터 도시민의 농지소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화돼 재테크 목적으로 토지를 경매로 사두려는 수요가 몰리고 있다. 농지는 저렴한데다 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기적인 관점에서 묻어두려는 수요가 가장 많은 종목이다.

그러나 농지는 여전히 거래규제와 보유제한이 따르며, 공법상 도지계획에 의해 개발하는 데 어려움이 따른다. 경매를 통할 경우 토지거래허가를 받지 않아도 돼 농지를 고가에 낙찰 받았다가 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 묶여 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다. 농지는 값싸게 낙찰 받을 수 있는 종목이지만 되도록 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 토지의 용도상 제한이 많지 않은 경매농지를 고르는 게 관건이다.

토지 사기, “문서는 내 입맛대로”

모 부동산 시행업체 대표인 B씨는 얼마 전 가슴을 쓸어내리는 아찔한 경험을 했다. 부동산 개발사업을 하려고 경기 의정부시 일대 토지를 알아보던 중 인근 공인중개사의 알선으로 C씨를 소개 받았다. 그런데 B씨에게 접근한 C씨가 토지대장 등 감쪽같이 문서를 위조해 지주 행세를 하며 땅을 팔아넘기려는 사기꾼 일당이었다는 것이다.

임야 4만5000㎡(30억 원 상당)의 토지대장을 변조한 뒤 B씨에게 “급매물로 싸게 팔겠다”며 접근했다. 18억 원에 팔기로 하고 계약금 1억8000만 원을 요구했다는 것. 이들은 지주 행세자, 매수자 알선책, 서류를 위조할 인물 등 철저하게 업무를 나눠 범행을 저지르는 토지 사기 일당이었다. 유난히 시세보다 저렴해 별도로 부동산 공적장부를 모두 발급해 확인해 보니 서류를 변조한 게 들통난 것이다.

다년간 개발 사업에만 잔뼈가 굵어 땅에 대해 누구보다 많이 아는 고수 B씨도 깜빡 속아 넘어갈 정도라면 개인투자자는 쉽게 속아 계약금을 일당에게 쉽게 건넸을 거라며 한숨을 쉬었다. 부동산 서류를 위조하는 일당은 대부분은 사기나 공문서 위조 등으로 전과가 있어 전문적으로 토지 사기를 진행하는 만큼 일반인들의 토지 거래 시 주의가 요망된다.

토지 거래에서 가장 쉽게 속아 넘어가는 것이 부동산 서류를 위조해 매물로 내놓은 시세보다 값싼 조건 좋은 땅이다. 명의 도용에 필요한 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장 등은 본인 확인 없이 손쉽게 발부받을 수 있어 얼마든지 위조가 가능하다. 서류를 위․변조한 후 남의 땅을 자기 땅인 양 속여 팔거나 이름을 바꿔치기 하거나, 호적등본의 위·변조, 주민증과 공문서를 위조해 토지거래 경험이 없는 일반인에게 소유주인양 접근하는 수법이다.

효력이 없는 허위 변조된 서류를 미끼로 토지 매입자의 돈을 가로채는 사례는 부동산 중개업계와 개발업계에 너무나 잦은 사기사건의 사례이다. 효력을 상실한 토지계약 동의서와 허위 실적사업보고서를 제시하며 아파트 신축사업 토지주로부터 토지계약동의서를 확보했으니 투자하면 이익을 볼 수 있다고 속여 거액의 땅값을 가로챈다.

또 휴전선 부근이나 미개발 지방에 소유관계가 정리되지 않은 토지가 많은 점을 착안해 토지 사기꾼들은 자신이 토지 소유주의 적법한 상속자인 것으로 서류를 꾸미고 포장해 억대 토지사기를 벌이기도 했다. 특히 상속에 따른 소유권 이전을 마치지 않은 채 사망한 토지 원소유주와 동명이인으로 이름을 바꿔치기 해 기발한 사기극을 벌였던 사례도 있다.

적법한 상속인인 것처럼 소유권 이전등기를 허위로 신청, 호적 공무원을 감쪽같이 속인 채 토지를 자신에게로 이전한 후 “조부로부터 상속받은 토지”라면서 자신이 허위로 소유권을 이전한 토지를 넘겨 계약금을 받아 도주한다. 이런 토지사기를 당했다면 원소유자는 소유권 이전등기 말소 청구소송을 제기해 빼앗긴 땅을 되찾고 이 땅을 매수한 투자자는 손해배상을 통해 되찾을 수 있지만 이미 사기꾼들은 도주한 상태라 돈을 돌려받을 확률은 극히 미미하다.

고령자나 상속받은 토지, 외국에 거주해 토지 관리가 허술한 남의 땅도 사기꾼들의 표적이다. 이들은 토지대장과 등기부등본 등을 뒤진 다음 토지 소유권이전청구를 내 자기 소유로 재빨리 돌린 다음 토지를 값싸게 팔아넘기는 수법을 쓴다. 소송 중에 본인 확인을 하지 않고 원고와 피고 변호사간 합의만으로 소송을 마무리하는 민사재판의 맹점을 교묘하게 이용한다.

공문서도 믿지 못할 세상이다. 지난해에는 공무원과 짜고 공문서를 위조해 개발할 수 없는 산지를 개발할 수 있는 토지인 것처럼 허위로 토지이용계획서를 꾸며 시세차익을 챙긴 토지브로커가 적발돼 파장이 된 적도 있다. 평창군 ○○면 임야가 개발할 수 없는 보전산지(농림지역)임에도 공무원을 매수해 준보전산지(관리지역)인 것처럼 부동산 업자에게 허위의 토지이용계획서를 발급해 줘 실제 거래가보다 3배 비싼 가격에 매각해 이득을 챙긴 사례이다.

이런 서류위조로 인한 사기를 미연에 방지하기 위해서는 업자나 매도자가 보여주는 공문서나 각종 서류만을 믿지 말고 본인이 직접 서류를 발급받아 확인해야 한다. 토지등기부 외에 토지(임야)대장 등 토지관련 서류를 크로스 체크해 봐야 한다. 매도자의 확인은 반드시 주민등록증을 대조해보고 주민번호와 발급날짜를 확인해 ARS 1382를 통해 위조 신분증인지 확인해봐야 한다.

“나만 믿으세요!”는 거의 사기

수도권 Y시 ○○구 ○○면 토지 거래현장. 토지 소개업자가 대동한 토지투자 예정자 A씨는 업자가 이끄는 곳으로 땅을 알아보러 현장에 나왔다. 업자가 한참을 이 지역 개발상황과 땅값을 설명하다가 갑자기 타고 온 차에 뭘 놓고 왔다며 잠시 자리를 비운다. 이 때 A씨 앞에 멀찍이에서 농사일을 하던 농부가 다가와 말을 건넨다. “여기 땅 보러 오셨나 봐요?”.

A씨는 대수롭지 않은 듯 “저기~ 있는 땅을 보러 왔는데 생각보다 비싸네요….” 농부 왈, “아니에요~ 바로 옆에 땅이 어제 3.3㎡ 당 50만원에 팔렸던데 이 땅은 얼마에 나왔나요?” 이 때 A씨는 갑자기 말문을 닫아버린다. 중개사가 소개한 땅은 3.3㎡에 35만원. 이 땅을 계약한다면 개발성은 나중에 치더라도 땅값만 가만히 앉아서 3.3㎡에 15만원의 차익을 거두는 셈이다.

잠시 자리를 비웠던 업자는 곧 자리에 나타나고 A씨는 무허가 사무실로 가 바로 가계약을 치르고 다음날 정식계약을 치른다. 그러나 사실 알고 보면 숨은 비밀이 있다. 여기서 갑자기 나타나 묻지도(?) 않은 땅값을 친절하게 알려준 농부는 소개업자와 모종의 밀약이 있던 바람잡이였던 것. 땅을 보러 오는 사람을 현혹해 계약을 이끄는 전형적인 사기꾼인 셈이다.

토지 업계의 공공연한 비밀 중 하나가 바람잡이를 동원하는 것이다. 계약 성사율을 높이고 부풀린 가격에 팔기 위해 순진한 고객을 유인하는 전략인 셈이다. 토지 뿐 아니라 모델하우스, 상가분양 현장에도 바람잡이 동원은 잘 알려지지 않은 마케팅기법으로 활용되고 있다. 죄의식 없이 공공연하게 이뤄지고 있는데 야바위 수법과 다를 바 없다.

사람은 신뢰의 대상이 아니라 사랑의 대상이라고 했던가. 불법 토지 브로커 즉, 사람을 믿고 토지 계약금을 치뤘거나 거래 선수금(거래가의 10%)을 먼저 지불했다가 사기를 당하는 사례는 너무나 많다. 시내 요지에 위치한 금싸라기 국공유지와 현존 건물이 버젓이 존재하는 국가재산을 매각이 가능한 땅이라 속임수를 써 자산가나 건설·시행사 직원들에게 접근한다.

아예 토지거래가 불가능한 땅이거나 매물로 나오지 않은 땅이지만 사기꾼 브로커는 청와대에 연줄이 있거나 지자체 담당자와 안면이 있다고 속인다. 이름만 대면 알 수 있는 유력 정치인이나 단체장과 친분을 들먹이며 가까 매도위임장까지 보여줘 매입에 필요한 거액의 작업비를 요구한다. 워낙 당당한 화술과 집요함 때문에 유명 건설사 용지매입 담당 직원들마저 여러 번 당해서 이제는 선 작업비를 달라고 한다면 아예 사기라고 단정하기에 이른다.

전·현직 법조계와 전문직 유력인사가 토지 사기에 직간접으로 개입된 경우도 있다. 지역 유지가 아무렴 사기를 치겠냐며 철썩 같이 사람을 믿었다가 당하는 경우다. 지원장 출신 법조인이나 변호사, 토지 평가를 했던 감정평가사이나 지방의 지적담당 공무원, 고령의 상공회의소 임원들이 개입된 사기가 대표적이다. 이들은 개발이 불가능한 땅을 개발해준다거나 시세보다 싸게 구입해주겠다고 속여 거액의 계약금을 챙긴다.

중개자격도 갖추지 않은 무허가 업자가 부동산컨설팅사 직원을 사칭해 서울시 소유 토지를 불하받기로 했다며 토지 투자자들에게 이를 매입하려면 계약금을 즉시 입금하라고 하는 사기사건도 횡행한다. 서울시가 알짜배기 시유지를 비밀리에 개인에게 매각 중인데, 우리 회사가 이미 확보한 물량이 있으니 관심이 있으면 계약금 10%를 먼저 입금하라고 꼬드긴다.

일정한 사무실도 갖추지 않고 뜨내기로 토지를 파는 무허가 중개업자가 매물로 내놓은 유별나게 조건 좋은 토지라면 일단 의심부터 해야 한다. 또 유명인사를 내세워 지금 아니면 살수 없는 매물이라고 계약을 서두르거나 토지 전문가인양 행세하며 불법 계약, 허황되게 유리한 토지라 강조하면 거의 사기매물이라고 봐야 한다.

무허가 토지 브로커와 거래할 경우 과다수수료를 착복하거나 대두리(부동산중개업의 은어로 매물의 가격을 올려서 팔고 올려 판만큼의 수수료를 챙기는 불법행위)를 붙이기도 함으로 주의해야 한다. 지자체에 부동산중개업 허가 등록을 마친 공인중개사는 고의·과실로 인한 고객 책임에 대해 손해배상책임이 있으므로 허가 받은 중개업소를 통해 토지 거래를 하는 게 바람직하다.

지자체에서 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 이들 부동산은 나대지와 주거지, 공장터에서 사무실 건물, 모델하우스까지 다양하다. 지자체 재정상 관리하기 어렵거나 매각 필요성이 있는 부동산을 모아 처분 또는 임대하고 공시지가나 기준시가 수준에서 매각해 잘만 고르면 알짜 부동산을 고를 수 있다. 산림청, 정부투자기관 등도 우량 매물을 수시로 싼값에 처분하고 있으므로 사전에 매물 확보를 위한 발 빠른 정보습득이 중요하다.

재개발 국공유지로 ‘내 집 마련’ 활용

재개발지역 내 국·공유지를 값싸게 매입(불하)해 아파트 조합원 자격을 얻어내는 방법도 있다. 통상 국공유지 점유권 투자라고도 하는 데 국가나 지자체 소유의 땅에 무허가로 지어 놓은 주택 중 해당 자치구의 무허가건물 관리대장에 올라 있는 주택 소유권을 매입하는 것이다. 무허가여서 불법이지만 자치구 내 무허가건물 관리대장에 등재돼 있으면 점유를 인정해 합법적으로 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있다.

국공유지가 투자 대상이 되는 이유는 재개발지역 내 사(私)유지를 매입해 재개발 조합원 자격을 사는 것보다 초기 투자자금이 적기 때문이다. 통상 사유지보다 20~30% 저렴해 투자수익이 크고 재개발사업 초기에 소자본으로 내 집 마련이 가능하다. 불하대금은 장기저리의 분할납부 방식으로 이뤄진다. 10%의 계약금을 납부하고 나머지는 연 5%에 15년 분할 납부하면 된다.

다만 국공유지 점유 토지는 불하계약에 의하여 투자해야 한다. 불법 중개업자의 말만 믿고 잘못 구입할 경우 토지불하대금과 추가부담금, 구입금액을 합하여 일반분양 금액보다 훨씬 많은 돈을 묻게 돼 투자 실패로 이어질 수 있다. 불하대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 토지를 평가하여 정해지며, 이주비 지급 시점 전에 불하 계약을 끝마치므로 토지불하대금을 알 수 있어 해당 권리가액을 가늠한 후 투자해야 한다.

재개발 국공유지 투자 시에는 기존 점유권자가 자치구에 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인해야 한다. 통상 기존 점유권자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제당하는 경우가 많으므로 해당 자치구 재무과에서 계약자가 정당한 권리의 유무, 점유면적, 점용료 납부 내역 등을 반드시 체크해야 한다. 기존에 재개발구역에서 살고 있던 원주민에게서 매입하면 등기비용을 절감할 수 있다. 일부 자치구의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 없이 명의 변경을 해준다.

국유재산 매각과 대부 입찰에 참여하려면 인터넷을 이용해 한국자산관리공사의 온비드(www.onbid.co.kr)에 접속해 필요한 부동산의 매물을 검색해 보면 된다. 회원가입 후 안내 절차에 따라 입찰에 참가하면 되고 공개입찰에 참여하기 위한 별도의 자격제한은 없다. 개인과 법인, 외국인 등 누구든지 입찰할 수 있다.

2회 경쟁 입찰 후에도 낙찰자가 결정되지 않으면, 다음 회부터는 최초 예정가에서 10%씩 하락하고 최고 50%까지 떨어질 수 있다. 절차는 기본적으로 법원경매와 비슷하지만 입찰실시 하루 전에 미리 입찰한다는 것을 등록해야 하는 점이 다르다. 낙찰이 결정되면 낙찰일로부터 10일 이내에 부동산을 관할하는 국가기관 또는 지자체와 계약을 체결해야 한다.

시청과 구청에서 파는 공유 부동산의 매각절차는 지자체마다 조금씩 다르다. 기본적으로 공개입찰을 원칙으로 하지만 법률에서 정한 일정 요건 하에서는 수의계약으로 매입할 수 있다. 보통 입찰은 2명 이상 참가하는 공개경쟁입찰로 미리 정해진 매각 예정가격 이상을 제시한 사람 중 최고가격을 써낸 사람에게 낙찰되며 2회 이상 유찰될 경우 수의계약으로 매각이 진행되기도 한다.

국공유 부동산의 매각정보를 얻으려면 온비드 외에도 각 국가기관 홈페이지의 매각 부동산 난이나 신문의 매각공고 또는 시청 재산관리과, 구청 재무과에 문의하면 상세한 정보를 얻을 수 있다. 부동산시장에서 거래되는 만큼 매물이 풍부하지 않지만 통상 낮은 값에 낙찰되기 때문에 적은 돈으로 국가나 지자체 재산에 투자 또는 임대하려는 실수요자들이 노려볼 만하다.

실제 개발지역 안의 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 개발지역 토지 투자이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다.

정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 활발하게 움직이고 있는 게 사실이다. 참여정부 때에는 충청권 행정도시 일대와 신도시 예정지 주변의 땅값이 들썩이더니 MB정부 들어 수도권 세계경제권 육성 개발을 이유로 수도권 일대가 호재로 작용하고 있다.

초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다.

개발지역 토지에 투자할 때는 전략이 필요하다. 팔아야 할 때와 사야할 때의 타이밍이 매우 중요하다. 개발지역으로 발표되면 국민적 관심이 쏠리기 때문에 투자자들의 발길이 잦아지고 인근 개발․중개업자의 발걸음이 빨라진다. 개발지역 발표 직후 1~2개월 내에 땅값이 급상승한다. 초보자는 발 빠른 개발정보를 얻기 어려우므로 개발계획 발표 직후 가격형성이 이루어지지 않는 초기 시점에 매입했다가 개발이 가시화된 개발 중반기 때 되파는 것이 상책이다.

투자자들이 몰려들면 가격이 더 오를 것이란 착시현상이 나타나지만 가격이 천정부지로 오르는 경우는 매우 드문 경우이다. 예상 시세차익의 60~70%선에서 만족하는 것이 개발지역 토지 투자의 정석이자 그동안의 교훈이다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라”는 격언이 적용되는 게 개발지역 땅 투자이다. 특히 개발지역으로 발표 난 이후에는 규제도 심해지기 때문에 유의해야 한다.

반대로 개발지 안에 속해 있는 토지를 팔아야 할 경우에는 어느 정도 개발에 대한 사전정보 취득이 관건이다. 개발지역으로 거론됐다가 확정되면 토지보상은 시세보다 20~30% 낮게 책정되는 게 통례이다. 이를 감안해 개발지 발표 후 가격이 두 배 정도 오른 시점에 되파는 것이 낫다. 개발지라도 수 십 배씩 땅값이 오르는 경우는 드물기 때문이다.

초보 투자자라면 개발예정지로 편입되는 곳인지 여부를 확실히 파악한 후에 사업진행 상태를 지속적으로 점검해봐야 한다. 각 지자체 개발계획을 눈여겨보고 자주 홈페이지에 들러 개발계획 여부를 살펴봐야 한다. 또 투자에 따른 거래나 보유제한 여부를 따지고 규제를 피하기 위한 대책과 함께 장단기 투자대상인지 투자목적을 명확히 한 후에 투자에 나서야 한다.

한동안 투자메리트를 상실했던 농지가 급부상하고 있다. 농지 투자에 대한 호재가 만발하기 때문이다. 가장 큰 투자호재는 지난 3월 30일 발표한 다주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세 제도를 폐지한 규정이다. 다른 호재는 2011년부터 농업인들이 논이나 밭 등 농지를 담보로 제공한 경우 생활비를 매번 연금 형태로 타 쓸 수 있는 '농지 역모기지(연금)' 제도가 도입된다. 
 

농림식품부는 ‘농지 담보 노후생활 안정 자금’의 지급 요건과 방식 등을 담은 관련법의 시행령 개정안을 입법 예고하며 농지 외에 별도의 소득이 없는 고령농들도 안정적인 노후 생활을 하도록 돕자는 것이 제도의 취지이다. 앞으로는 젊은 직장인이 노후를 준비해 지방의 농지를 적금들 듯 소액으로 투자한 다음 퇴직 후 귀농할 경우 농지로 안정적인 수익을 얻을 수 있게 돼 농지도 부동산 재테크의 한 축으로 자리 잡을 수 있게 된 것이다.

농지는 그동안 '경자유전(耕者有田)'의 원칙에 따라 외지인의 농지 소유를 엄격히 규제해 왔다. 원칙적으로 투자목적으로 농지에 투자하기 쉽지 않은 상황이었다. 그러나 농지 규제는 사실 상 알음알음 풀어놓은 상황이다. 2002년 하반기부터 새로운 농지법 개정안에 따라 비(非)농민의 농지소유가 대폭 풀렸다. 도시민은 일정 규모(1,000㎡=303평) 미만의 농지를 살 경우 특별한 경우(상속 등)를 빼고는 취득제한이 많아 사실상 농지 소유가 불가능했었으나 규제 완화 이후 투자자들이 멀리 보고 농지 투자에 관심을 기울이고 있다.

이제 도시인도 소규모 필지의 농지를 취득하게 돼, 소규모 영농은 물론 시골 땅을 재료로 한 재테크로 활용할 수 있는 길이 열리게 된 셈이다. 사실상 농지취득을 금지하는 농지소유상한 제도 때문에 싸게 매입할 수 있던 농지는 그림의 떡인 경우가 많았다.

취득제한 때문에 외지생활을 하는 사람들이 고향 땅을 매입하고 싶어도 매입할 수 없어 다른 사람의 이름을 빌려 매입하거나 등기를 미룬 채 방치해둔 경우가 많았다. 그러나 이번 일련의 조치로 소규모 농지를 매입할 수 있고, 매입한 농지를 다른 사람에게 빌려줘 주말농장 사업을 할 수도 있다.

농지는 개발 가능성이 낮기 때문에 싼값에 거래되며 도로에 인접한 계획관리지역 내의 지목 상 전(밭)은 전용허가만 받으면 소규모 근린시설로 개발할 수 있다. 시-군 조례에 따라 전용 허가를 받아 음식점이나 숙박시설로 개발하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

시골 땅이라고 모두 개발이 불가능한 게 아니라 건축제한 정도가 까다롭고 고밀도 개발이 불가능한 곳이기 때문에 여전히 투자성이 있는 땅은 많다. 수도권의 목 좋은 논, 밭, 임야를 싸게 매입한 다음 개발하면 고정수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 상품으로 만들 수도 있다.

개발 가능한 '농지', 장기투자 대상

싸게 매입한 ‘농지’도 개발 아이템 다양

싸게 매입한 ‘농지’도 개발 아이템 다양

도시민들의 소규모 농지소유 허용과 양도세 중과세 폐지, 농지 역모기지 제도 도입 등은 농지정책의 큰 틀을 깨는 커다란 정책변화다. 새로 바뀐 농지정책에 맞춰 대도시 주변의 소규모 농지를 싸게 매입한 다음 은퇴용 사업지나 개인 재테크로 활용하면 적은 돈을 들이고도 큰 수확을 거둘 수 있다.  

농지라도 도로에 접해 있거나 인접한 곳을 고르는 게 좋다. 전용허가를 받으면 시-군 조례로 계획관리지역의 토지에 음식점, 숙박시설을 지을 수도 있다. 개발 가능성이 높은 중소도시의 땅은 장기적인 투자대상으로 삼기에 적당하다.  

실제 농지로 활용할 수 있는 개발 아이템은 무궁무진하다. 우선 손쉽게 고려할 수 있는 것이 도시민을 위한 주말농장용 소규모 농지 개발이다. 얼마간의 연회비를 받고 자연을 느끼게 한다면 소규모 농지를 훌륭한 재테크 수단으로 활용할 수 있다. 
 

입지와 환경에 맞게 과수원이나 민박집으로 개발하는 방법이다. 3,305㎡(1000평)의 땅에 800그루를 심으면 1억 원 안팎에서 땅과 나무에 투자할 수 있다. 중소도시 주변의 도로변 농지의 소규모 터를 매입, 적은 비용을 들여 시골풍 펜션이나 민박집을 지으면 수익을 기대할 수 있다. 건평 132~165㎡(40~50평)를 짓고 방 5~6개 정도를 만들면 훌륭한 전원형 민박집이 세워진다. 
 

발상의 전환을 통해 중장년층 대상의 건강목욕탕이나 창고 등을 지어 운영하면 나름대로 최적의 투자처로 활용할 수도 있다. 이처럼 돈 되는 '상품'으로 전환이 가능한 이유는 도시의 땅값보다 크게 싸기 때문이다.

3.3㎡ 당 20~30만원 안팎으로 매입할 수 있는 땅이 수두룩하다. 다만 각 지방자치단체의 토지 활용계획에 따라 건축 허가조건이 까다로울 수 있으므로 투자 전 건축가능 여부부터 파악해야 한다. 
 

건축을 하려면 도로에 접해 있거나 인접한 곳에 투자하는 게 유리하다. 도로에서 멀리 떨어져 있으면 도로까지 길을 내야 하기 때문에 추가비용이 많이 든다. 개발지역과 인근지역을 묶어 소규모 단독주택, 근린시설, 녹지 등으로 땅의 용도와 미리 구분한 경우 용도에 다르게 허가가 날 수 있으므로 건축가능 여부를 필수적으로 체크하는 것이 좋다.

단기적인 매매차익을 얻기 위해 투자를 하기에는 구체적인 건축기준과 절차가 필요하므로 되도록 실수요나 장기보유 입장에서 접근하는 게 좋다. 개발 가능성이 있는 곳은 이미 땅값이 올라있으므로 되도록 도시의 성장 가능성이 있고 인구가 줄지 않는 중소도시 주변의 농지를 고르는 게 낫다. 투기 우려가 있는 곳은 토지거래 허가제를 통해 특별 관리한다는 방침인 만큼 투자 타이밍을 되도록 빠르게 할수록 유리한 상황이다.　

농가주택 경매, 소액으로 전원생활

지은 지 오래된 농가 중에는 대지가 아닌 농지에 지어진 집이나 지상권만 있는 무허가건물 등도 많다. 또 주택이 딸린 토지에 각종 하자가 많으므로 경매 입찰 전 반드시 토지대장과 지적도를 통해 인접 토지의 하자유무, 권리의 내역을 심도 있게 확인해야 한다. 또 건물 등기부등본, 건축물관리대장을 발급 받아 낙찰 후 문제점 유무를 살펴보는 것이 중요하다.

공기 좋고 물 맑은 곳에 그림 같은 집을 지어놓고 노후에 전원생활을 즐기겠다는 사람들은 많다. 불과 수년 전만해도 전원주택을 찾는 수요자는 대부분 50~60대가 주류를 이루었지만 요즘은 30~40대가 주류를 이루고 있다. 활동성이 강한 30대부터 ‘세컨드하우스(주말농장)’를 장만하려는 수요가 늘어난 데다 조기퇴직 바람까지 불면서 이 같은 현상이 두드러지고 있다.

전원주택 초보자라면 가장 손쉬운 방법이 수도권 또는 도시 인근의 농촌주택을 구입한 다음 조금씩 리모델링하는 방법을 찾는 것이 좋다. 수도권에서 분양하는 전원주택은 값비싼 분양가 때문에 부담스럽고, 1가구 2주택으로 세금부담이 만만치 않다. 그러나 소형 농어촌주택은 1억~2억 선이면 구입이 가능하다. 골조가 튼튼하다면 리모델링을 통해 새 집처럼 바꿀 수 있다.

농촌주택 리모델링은 농지전용 등 각종 인허가 절차를 거치지 않아 비용도 줄어든다. 단, 주택이 들어선 땅의 지목이 대지인 지 여부를 확인해야 한다. 농지(전․답․과수원)나 임야에 지어져 건축물대장에 해당 주택이 없다면 일단 불법 무허가주택이다. 또 주택에 농지가 일부 끼어 접해 있다면 매입하기 위해 ‘토지거래허가’나 ‘농지취득자격증명’을 받아야 하는 번거로움이 있고 농지전용의 절차를 거쳐야 한다.

농촌주택은 농가에 딸려있는 텃밭을 가꾸며 전원생활의 여유로움을 만끽할 수 있고 ‘옛집’의 운치를 느낄 수 있는 카페와 식당, 전통찻집 등으로 리모델링해 성공을 거둔 사례다 많다. 1억 원 대의 농가주택을 구입한 후 5~7천만 원 정도의 비용을 들이면 수도권에서 분양하는 3~4억 원 정도의 전원주택 마련이 가능한 셈이다.

전원생활에 잘 적응하기 위해서는 도시에서 동떨어진 곳 보다 도시지역과 가까운 거리에 있는 농촌주택을 장만하는 것이 좋다. 전원주택을 선택하는 이유가 물 좋고 산이 좋은 지역에서 살기 위한 것이지만 불편해서 살 수 없을 정도라면 곤란하다. 또 투자규모는 1억5천~2억 원 정도에서 결정하는 것이 적당하다.

전원주택 장만을 위해 토지를 매입할 경우 경관이 뛰어난 곳이라야 적격이다. 그런데 너무 경치에만 신경쓰다보면 정작 중요한 사항을 흘려버리기 쉽다. 특히 전원주택지 인근의 도로 상태는 반드시 짚고 넘어가야 할 필수 점검항목이다.

도로가 있더라도 사도(私道)일 경우 소유자의 사용승낙을 얻지 못해 낭패를 볼 수도 있다. 일반적으로 농촌지역 도로 중 비포장이면 사도로 의심해볼 필요가 있다. 특히 전원주택을 짓기 위한 토지투자는 다른 부동산투자와 달리 검토할 사항이 많기 때문에 경험이 풍부한 전문가로부터 도움을 받는 것이 좋다.

땅을 둘러볼 때는 일단 부동산중개업소로부터 여러 매물을 소개 받은 후 직접 몇 개 주택을 확인해야 한다. 요즘은 급매물이 많이 나오기 때문에 매물 비교분석 후 매입해야 값싸고 우량한 땅을 찾을 수 있다. 마음에 드는 땅이 있으면 현지 주민에게 관련 정보를 얻는다. 땅에 문제가 없다고 판단되면 해당 지자체에서 직접 토지이용계획확인원과 토지대장, 지적도 등을 발급받아 매입대상 토지에 하자가 있는지 여부를 직접 확인해야 한다. 매매가격은 인근 지역 시세를 기준으로 하되 땅 모양이 반듯한 네모가 아니라면 주변 시세보다 낮은 가격에 흥정해도 된다.

공공택지지구에서 공급되는 단독주택용지를 분양 또는 매입해 전원생활을 할 수도 있다. 공공택지는 통상 덩어리가 커서 가격이 높은 편이지만 땅값이 주변에 비해 비교적 저렴한 데다 기반시설이 갖춰지고 나면 땅값 상승에 따른 수익률을 기대할 수 있다. 택지지구 내 세대가 최소 1만 가구는 넘고 학교나 병원 등의 편의시설이 시간이 지나면서 자리를 잡아 단독주택의 가격 상승에 기여할 수 있는 여지가 높다.

수도권과 지방 광역시 일대에서 택지지구 조성이 확대되면서 단독주택용지 공급은 풍부하다. 택지지구 내 단독주택용지는 지역과 규모에 따라 분양가가 차이가 많지만 수도권 일대의 C급 지는 3.3㎡당 600만원에서 1급지는 1000만 원을 상회한다. 부족한 자금은 50% 안팎에서 금융권으로부터 대출이 가능하고 소유권이전 후 소유권 전매도 가능하다.

기반시설을 잘 갖춘 수도권 지역의 전원주택은 가격이 비싼 게 흠이다. 경기회복과 저금리로 그 동안 미뤄왔던 수요자들이 전원주택을 많이 찾아 매입가가 만만치 않다. 건축이 완료된 단지형 전원주택은 최소 5억 원을 훌쩍 넘고 전원 택지도 3.3㎡당 50~60만원을 훌쩍 넘는다. 가격이 워낙 높아 전원주택을 마련하는 꿈만 꾸다 포기하는 경우가 허다하다.

그러나 투자수단을 잘 선택하면 경제 부담이 없이도 실속형 전원주택을 장만할 수 있는 길이 있다. 바로 법원경매와 한국자산관리공사의 공매를 이용하는 것. 경매를 통해 전원주택이나 농가주택을 고르면 시세 보다 20~30% 싼값에 마련할 수 있다. 1억 원 남짓한 금액에 구입할 수 있는 농촌주택을 헐값에 낙찰 받아 적은 비용을 들여 고치면 아담한 전원주택용으로 활용할 수 있다.

한 달에 수도권에만 200여건에 달하는 전원․농가주택이 경매에 부쳐지고 감정가의 70~80%선에 낙찰 받을 수 있다. 경매 수요자들이 몰리지 않아 입찰경쟁률도 3~5대 1에 불과하다. 도심권 경매 주택에 비해 크게 싼값에 장만할 수 있는 유일한 투자수단인 셈이다.

하반기 들어 경매물량이 점차 늘고 있고 연말에는 우량 농가와 전원주택의 공급이 꾸준히 늘어나고 있어 관심지역을 집중적으로 노리면 훌륭한 전원주택을 잡을 수 있다. 경매를 통해 전원주택을 노릴 땐 입지와 교통여건은 물론 주변시세도 파악해 둬야 한다. 경매에 부쳐지는 수도권 전원주택은 감정가가 들쭉날쭉하기 때문에 감정가를 기준해 낙찰가를 산정하기 보다는 지역 내 거래가나 시세를 정확히 파악한 후 가격을 써내야 한다. 여러 번 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세보다 낫다면 한 발 앞서 입찰에 참여하는 게 요령이다.

초보자가 입찰을 준비할 때는 권리관계 조사와 함께 농지취득자격증명 여부도 파악해야 한다. 논밭이 딸린 주택에 입찰할 때는 낙찰 후 기한 내에 농지취득자격증명을 받아야하므로 사전에 증명서 발급이 가능한지 확인한 후 입찰에 참여해야 한다. 남의 토지 위에 주택이 지어졌거나 지상권 등 법적 하자가 있는지 여부도 꼼꼼히 확인하는 절차가 필요하다.