부동산노트(12)

분양권이 내집마련용으로 좋은 점

싸고 좋은 집을 사고 싶다는 사람들 대부분이 갖고 있는 고민은 “집" 을 살 돈을 다 갖고 있지 않다”는 점이다. 대출을 받아야 한다거나 몇달 후에 목돈이 생긴다는 것이다.

이런 경우 내집 마련의 가장 효과적인 전략은 새로운 아파트를 분양받 거나 짓고 있는 아파트를 분양권 전매를 통해 사는 방식이다. 분양가가 자율화되고 난 뒤 새로 분양받은 아파트로 시세차익을 얻기는 갈수록 힘들어지고 있다. 특히 IMF이전 하락했던 분양가가 99년 하반기부터 상승하기 시작했다.

하지만 98년부터 99년 상반기까지 분양한 분양권은 분양가가 상대적으로 낮게 책정돼 의외의 시세차익을 얻을수도 있다.

구체적으로 아파트 분양권을 사는 것은 왜 유리할까. 첫째, 살기 좋은 아파트는 청약경쟁률이 높아 분양받기가 매우 어렵다. 게다가 본인이 원하는 동, 향, 층을 분양받기는 사실상 불가능하다. 분양권전매는 힘들여 분양받은 아파트를 입맛대로 골라서 사는 매력이 있다.

둘째, 곧 완성될 새아파트를 주변의 오래된 아파트와 요목조목 따져 보면서 주변 시세와 비교해 보고 살 수 있다는 것이다. 아파트가 완공될 때 쯤이면 어디가 좋고 나쁜지 현장에 가보면 알 수 있다.

셋째, 아파트를 분양권 전매로 구입하더라도 융자받을 수 있는 길이 다양하다는 점이다. 융자금 이자보다 분양권 값이 더올라 가면 이론적으로는 융자를 받는 것이 더 유리하다. 하지만 앞 일은 알 수 없으므로 총 분양가의 30%이상 융자받는 것은 지양해야 한다.

넷째 기존 아파트를 구입했을 때 갑자기 다시 팔아야 할 일도 있다. 이 경우 취득 등록세, 그리고 1종 국민주택채권 부담액 등 손실이 발생한다. 하지만 분양권은 중개수수료 이외의 다른 추가비용이 발생하지 않는다는 점도 장점이 된다. 입주할 때 취득 등록세 등을 내는 물론이다.

다섯째, 분양권 구입은 새 아파트를 싸게 사는 가장 좋은 방법이다. 98년과 99년에 주택공급실적이 평소에 절반에 못미치는 30만여가구에 불과하다. 신규분양 물량이 줄어 2000년부터 2002년까지 새 아파트 공급물량이 달릴 가능성이 매우 높다. 따라서 새 아파트 가격은 지속적으로 강세를 보일 것이다.

▣ 아파트 분양권 전매 ▣

분양권을 실제로 사거나 팔아보면 일반 주택 매매에 비해 절차가 간단하다는 점을 알게된다. 등기부가 있는 주택의 경우 등기 이전절차까지 있어 시간이나 비용이 많이 들지만 분양권 거래는 등기이전 대신 명의변 경만 하면 되므로 절차가 간소하다. 분양권전매 절차는 매매계약, 대출승계, 명의변경 등 크게 3단계로 나눠 볼수 있다.

분양권 전매의 출발점은 분양권 전매 계약이다. 매도자와 매수자가 직거래 또는 중개업소를 통해 계약서를 쓴다. 계약서를 작성했으면 잔금일 전에 매도자 또는 매수자가 시군구 지적과에 가서 매매계약서 검인을 받으면 된다.

이때 필요한 서류는 아파트분양계약서와 매매계약서 4통이 필요하다. 주로 매수자가 검인을 받으며 중개업소에 대행을 맡길수도 있다. 검인계약서는 세무사가 작성하는 경우가 많다. 검인을 받으면 대출금이 있느냐 없느냐에 따라 단계가 달라진다.

만약 대출금이 있다면 반드시 대출 승계여부를 쌍방이 결정하고 승계를 한다면 대출금융기관에 매도자와 매수자가 함께 가야 한다. 대출받은 금융기관 대부계에 가서 매수자는 중도금대출채무승계 신청서, 각서, 확약서를 작성한다.

이때 준비서류는 매도자는 신분증, 분양계약서, 인감도장, 통장을 준비하고 매수자는 신분증, 인감도장, 검인계약서 1통을 준비해야 한다. 이어 명의변경을 하기위해 매매자와 매수자는 건설회사 등 시행사를 방문하면 된다.

매도자는 인감증명서1통, 주민등록등본1통, 인감도장, 신분증, 분양계약서를 지참하고 매수자는 인감증명서1통, 인감도장, 신분증, 검인계약서1통을 가지고 가면 된다. 시행자와 시공사가 같을 경우 건설회사만 가면 되지만 주택조합, 재건축 및 재개발조합아파트의 경우 건설회사와 조합사무실을 모두 방문해야 한다. 명의변경하는 시점에 잔금을 지불한다.

매수자는 건설회사에서 도장을 받은 대출승계 확약서 및 각서를 비롯해 분양계약서, 인감증명서, 주민등록등본1통, 신분증을 갖고 대출금융기관에 가서 대출승계를 마무리 짓고 양도세 신고를 하면된다.

재건축 조합원 지분은 매매계약서를 쓰고 검인을 받은 뒤 조합에 가서 명의변경을 하면 되고 지역주택조합 아파트도 마찬가지다.

최근 아파트 당첨자가 분양계약을 체결하기 전에 거래를 하는 계약전 전매가 성행하고 있다. 계약전 전매는 당첨자가 분양계약을 체결하고 난 후에 분양권을 팔겠다는 내용의 계약이며 대체로 당첨자 발표일이나 계약체결일 직전에 이루어지는 경우가 많다.

계약전 전매 시에는 분양권매도자가 주택공급신청서를 딱지처럼 이전하는 형태로 거래가 이루어지는데 계약서조차 작성하지 않는 경우가 많아 거래 사고의 위험이 따른다. 거래 위험을 줄이기 위해 계약서를 공증 받아 두는 것도 좋은 방법이다.

◆용어 설명◆

■ 분양권전매 : 주택을 분양받은 권리를 사고 파는 것. 즉 분양계약자의 지위를 타인에게 이전하는 거래를 말한다. 분양권전매는 투기 방지차원 에서 금지돼 오다가 1998년 8월 26일부터 주택건설촉진법이 바뀌면서 허용되기 시작했다.

■ 검인계약서 : 양도자 및 양수자, 거래금액이 표시된 부동산등기법상의 기준양식에 부동산 소재지를 관할하는 시장 ·구청장 ·군수 등의 검인이 찍힌 문서로 1988년 10월부터 시행되었다. 세무당국에서 당사자간에 은밀히 이루어지는 실제거래금액을 확인하고 부동산투기나 미등기전매 등을 방지하기 위해 시행하고 있다. ( 곽창석 닥터아파트이사 )

[분양권투자 10계명]

아무 분양권을 산다고 투자수익을 올릴 수는 없다. 투자원칙이라 할수 있는 10계명과 동향분석, 한발빠른 매매타이밍 등이 갖춰야 높은 수익률을 올리수 있다. 분양권투자 10계명을 소개한다.

1. 지역선호도가 높은 곳을 노려라

분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있다. 서울에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 성동구 그리고 경기도는 용인은 바로 지역선호도가 높은 곳이다. 선호도가 높아야 거래가 활발하고 팔고 싶을 때 언제든지 팔수 있어 환금성이 좋다.

2. 투자용이라면 비싸도 로열층을 사라.

분양권 시장초기에는 로열층과 비로열층의 가격은 대체로 5∼10% 차이를 보이고 있다. 하지만 시간이 흐를수록 가격차이는 10%이상 커지고 최고 30%까지 차이가 날수 있다. 한강조망 분양권이라면 무조건 한강이 보이는 물건을 매입하라. 입주직전에 매도한다면 더욱더 로열층을 사야 한다.

3. 지역 대표 분양권을 매입하라

지역별로 가격상승을 선도하는 지역 대표 분양권이 있다. 이들 대표 분양권은 불황기에도 가격 하락폭이 적고 호황기에는 가격상승을 선도하게 된다. 예를 들면 성동구에는 금호대우, 영등포구에는 문래동 LG빌리지, 송파구에는 송파동 삼성, 도봉구에는 방학동 현대대상타운, 용인에는 수지LG빌리지가 있다.

4. 발전 가능성이 큰 곳을 고른다.

분양권은 기존 아파트와는 달리 지금 당장 거주할 수 없고 입주할 권리일 뿐이다. 현재는 다소 살기에 불편하더라도 입주 후에 주변환경이나 입지조건이 좋아질 아파트를 골라야한다. 입주시점에 맞춰 새로 생기는 도로, 지하철 ,기반시설 등이 있는지 체크해야 한다. 7호선 자양역이 생기고 청담대교가 완공되는 성동구 자양동 분양권이 대표적이다.

5. 시공사 브랜드파워가 강하면 프리미엄도 강하다

따라서 분양권을 살때는 시공사의 브랜드파워를 따져 매입할 필요가 있다. 경기권은 더욱더 그렇다. 브랜드파워는 현재 삼성물산이 가장 앞서고 이어 현대산업개발, LG건설, 현대건설 대림산업 등이 뒤를 따르고 있는 형국이다.

6. 21세기는 환경친화형 아파트가 뜬다

같은 아파트이더라도 단지 주변에 공원이 있고 시민공원이 있으면 선호도가 높다. 특히 탁트인 조망은 투자용으로 안성맞춤이다. 소음은 물론 없어야 한다. 주차장 100% 지하에 낮은 용적률이면 금상첨화다. 동부이촌동 한강대우 및 삼성, 금호대우, 방학동 현대대상타운, 용인수지LG빌리지 등이 여기에 해당된다.

7. 강남으로 통하는 도로망이 있는 분양권이 좋다.

모든 돈은 강남으로 통한다는 진리를 깨달으면 된다. 도로망이 발달했다 하더라도 강남진입이 쉬워야 분양권도 상종가를 친다. 성동구 옥수동, 금호동이나 성동구 자양동이 강세를 보이는 것은 강남진입이 쉽기 때문이다.

8. 대형평수는 쾌적성, 소형평수는 접근성있는 분양권이 좋다.

대형 평수가 많은 아파트는 단지환경 쾌적성과 정숙성을 생명으로 하는 반면 소형평수 밀집지역에서는 자녀 교육과 출퇴근 유통시설 등의 의존도가 높다.

9. 인기지역은 계약직후를 노린다.

용산구, 마포구, 성동구, 강남구, 서초구 등 서울 인기지역 분양권은 입주시점이 되면 가격이 오를대로 올라 입주시점에 가격변동이 크지 않다. 계약전후부터 중도금 1회 납부전에 매입하는 것이 좋다.

반면 비인기지역은 입주 6개월∼1년전에 매입하는 것이 좋다. 성북구, 구로구, 영등포구, 노원구 등에 비인기지역 분양권은 입주 2∼3개월전부터 상승폭이 크다. 따라서 최소한 입주 6개월전에 매입하는 것이 좋다.

10. 가을에 사서 늦겨울에 팔라

인기있는 신규 분양이 쏟아지는 봄, 가을은 분양권에 대한 관심이 떨어져 시세가 약세를 보인다. 하지만 분양 비수기인 겨울에는 분양권시장이 살아난다. 분양이 한창인 9, 10월에 사서 주택시장 봄성수기 시즌인 2월에 판다면 높은 투자수익을 올릴수 있다.

▣  분양권 매매 주의사항 ▣

분양권을 사려는 사람은 우선 적정가인지를 확인하는 것이 중요하다. 바가지를 쓰면 안된다는 것이다. 가장 현실적인 방법은 분양권 아파트 인근 중개업소를 여러곳에 가서 시세를 확인하는 일이다. 오래 영업을 한 곳에 가는 것은 기본.

이 보다 더좋은 방법은 인터넷이나 PC통신 컨텐츠 서비스업체의 정보를 적극활용하는 것이다. 4대 PC통신 분양권시세정보(DRAPT)나 닥터아파트 홈페이지(www.drapt.com)를 방문하면 분양권 시세정보가 상세히 나와 있다.

가격조건이 맞아 매입을 결정했다면 사려고 하는 분양권에 하자가 없는지 살핀다. 물론 중개업소에 대신 체크해준다. 확실히 하기 위해서 매수자가 체크하면 더욱 좋다.

가압류나 처분금지 가처분이 돼있는지 건설회사에 확인한다. 드물지만 시행자나 매도자의 채무 관계에 따라 소유권 제한 조치가 취해져 있을 수 있기 때문이다. 당연히 명의 변경이 되지 않는다. 대출금 이자 연체는 대출승계 과정에서 알수 있지만 미리 매도자에게 확인을 받는 것이 좋다. 자동차세, 주민세, 지방세 등을 장기연체할 경우에도 분양권에 가압류가 설정되는 경우가 있다.

안전하게 분양권을 사려면 매입전에 공사현장에 가서 공정을 체크하는 것도 필요하다. 부도또는 자금난으로 공사가 늦어지고 중단된 경우가 있다. 이런 분양권은 매입을 하지 않는 것이 상책이다.

중도금을 연체했다면 반드시 매수자가 매매매계약서를 쓸때 특약사항에 ‘잔금지급전에 연체된 중도금과 이자를 매도자가 완납한다’조건을 달아야 한다.

▣  분양권 전매 절차 ▣

<분양권 전매절차도>

입주임박 분양권 매매전략

▣ 중개업소 여러곳에 급매물 매입예약을 ▣

'입주 임박 분양권 어떻게 살까?' 최근 실수요자가 수도권 분양권 매매시장을 주도하면서 입주임박 분양권의 거래가 활기를 띠고 있다. 분양권 가격은 입주시기에 즈음해서 이미 고점에 다다르는 게 일반적이어서 조금하게 거래에 응하다 보면 지나치게 높은 가격에 매물을 구입할 우려가 있다. 따라서 수요자는 계약에 나서기 전 주도면밀한 전략을 짜는 것이 필요하다.

우선 급매물을 찾아 나서는 부지런함이 필요하다. 입주 직전에는 미처 잔금을 마련하지 못해 급하게 물건을 처분하려는 분양계약자들이 나오기 마련. 하지만 급매물이 자주 나오는 것은 아니므로 되도록 많은 중개업소를 방문해 급매물이 나올 경우에 대비해 매입예약을 해놓는 게 좋다.

비로열층 매입도 고려해볼 만 하다. 최근 들어 최상층 가구엔 옥상 다락방이나 지하창고, 저층 가구엔 전용정원ㆍ단독출입구 등이 설치되는 아파트를 자주 볼 수 있다. 많다. 이런 경우라면 비로열층도 로열층 못지 않은 투자가치를 갖게 된다. 기왕이면 최신 평면을 적용한 아파트를 고르는 게 현명하다. 주택업체들의 신평면 경쟁이 치열해지면서 아파트 내부구조가 투자가치를 매기는 데 중요변수로 작용하고 있는 것.

택지개발지구나 그 인접지역에서 분양권을 물색하는 것도 좋은 전략이다. 택지개발지구 이외 지역에서 분양권을 매입했다가 생활기반시설이 부족이나 교통혼잡으로 인해 입주후 불편을 겪을 수 있기 때문이다. 이밖에도 중앙집진식 청소장치나 중앙정수장치 등 실생활에 유용한 설비가 갖춰졌는지, 시공사가 발코니 확장공사나 섀시 마감까지 해줬는지도 챙겨볼 사항이다.

 ▣ 분양권 중개수수료 '바가지' 주의 ▣

  "분양권 중개수수료는 얼마나 줘야 하나"

   분양권을 사고 팔아 본 사람은 중개수수료가 만만치 않다고 말한다. 아파트 분양권 거래가 활발한 가운데 분양권 중개수수료를 놓고 거래 당사자와 부동산 중개업소간에 분쟁이 잦다. 일선 중개업소에서는 기존아파트보다 분양권에 대해 중개수수료를 더 많이 받는 경향이 있다. 많은 중개업소들은 분양가에다 프리미엄을 보탠 금액을 기준으로 수수료를 받고 있지만 이는 규정에 위배된다. 20평형대는 100만원, 30평형대는 150만원, 40평형대는 200만원 식으로 지역에 따라 또 평수별로 수수료 관행이 자리잡고 있다.

  부동산중개업법 시행규칙에 따르면 중개수수료 기준이 되는 거래가액은 거래 당사자간 주고 받는 금액이므로 분양권 전매의 거래가액은 총분양가에다 프리미엄을 더한 것이 아니라 지금까지 납입한 금액(계약금.중도금)에다 프리미엄을 합한 액수다. 

  엄격하게 말하자면 총분양가가 아닌 실거래 가액에 대해 '부동산중개수수요율표'에 의한 법정중개수수료만 내면 된다는 것이 건설교통부의 해석이다. 따라서 중개업자가 과다한 수수료를 요구할 때는 구청 등 관할 관청에 고발하면 된다. 수수료를 주는 시기는 계약시 반, 잔금지급시 반을 주는 것이 원칙이다. 그러나 적정한 중개수수료는 수고한 만큼 대가를 지불하는 것으로 생각하고 성실하게 노력한 모습이 보이면 그 댓가로 넉넉한 중개수수료를 주면 된다.

  예컨대 44평형 아파트를 3억원에 분양받아 계약금 6천만원을 낸 상태에서 프리미엄 6천만원을 붙여 판다고 할때 지금까지 낸 6천만원에다 프리미엄 6천만원을 더한 1억2천만원에 대해 중개수수료를 내면 된다. 

  이 경우 요율이 0.3%이므로 수수료는 거래 당사자 각각 36만원이다.  중개업소들이 받고 있는 식(총분양가 프리미엄〓3억6천만원)으로 하면 수수료가 90만원으로 높아진다.  요율은 0.25%지만 금액이 불어나 그만큼 중개수수료가 많아진다.  중도금을 연체한 경우는 어떻게 되나.  이때도 거래금액을 기준으로 하는데 아직 중도금을 안냈으므로 거래금액에는 연체한 중도금은 포함되지 않는다.  다만 파는 사람이 연체이자를 부담하는 조건이라면 이 돈은 거래금액에 들어간다. 

  중개업소들은 그러나 분양권의 경우 복잡하고 위험이 많아 일반 물건보다 더 받아야 한다고 주장한다.  안팔리는 물건을 제때 거래를 시켜주었다면 이에 대한 적절한 대우는 받아야 한다는 게 중개업소들의 얘기다.   이는 중개업소들이 돈을 더 받아내기 위해 하는 말이고 실제 규정에는 그렇지 않으므로 돈을 더 낸 사람은 다시 찾아낼 수도 있다고 건설교통부 관계자는 말했다.

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토지구입시확인해야할 자료 및 계약시 유의점 |부동산노트

2005-12-13 23:02

http://blog.drapt.com/gohoney/126821134482558716

 

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