돈 되는 부동산을 사라..
불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다.

현금의 장점을 살려라..
부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다.

살 때보다 팔 때를 생각하라..
부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다.

부가가치를 키워라..
단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다.

기존의 부동산 값은 잊어라..
부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다.

바닥까지 기다려라..
부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다.

앞서가지 말라..
초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다.

전문가를 활용하라..
부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다.

정보를 생활화하라..
부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자.

결정은 자신의 몫이다..
친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다.

쪼개서 팔아라.
규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다. 쪼개서 여러 사람에게 팔아라.

급매가격이 현시세라고 인정하자.
부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다.
현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다.
오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다.

소프트웨어를 끼워 팔아라.
소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지.
개발 아이디어를 매수자에게 줘보 라. 훨씬 팔기가 쉽다.

리모델링으로 물건을 포장하라.
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.
약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다.

물건 설명서를 만들자.
내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자.
등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다.

배수진을 치고 팔아라.
언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다.
안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다.

열심히 뛰어라.
수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자.
상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자.

수요경쟁을 유발시켜라
수요자가 많으면 많을수록 유리하다.
두세 사람이 관심을 보일때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수 요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라.

잔금정산시기를 충분히 잡아주자
상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어.
등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다.

믿음직한 중개업소에 매달려라.
팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다. 자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자.
사례를 충분히 약속하면 금상첨화

입지여건은 기본
역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며, 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이 좋다.

시설내 기본제공 품목을 살펴라
풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다.

소형평형이 유리
오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면 소형 평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.

꾸준한 관리가 관건
투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다.

관리비도 따져봐야 한다.
관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.

회전율이 짧은 곳을 골라라
회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다.

편의시설과 부대시설을 따져라.
비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.

분양가가 싼 층을 선택하라
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.

지역내 경쟁성을 예측하라.
수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많은 지역이라면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.

눈높이를 맞추어라
오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.

부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.

적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다.
교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다.
누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다.
따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다.  문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다.

세금문제를 미리 확인한다.
부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다.
만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다.

근저당, 임차관계를 분명히 확인한다.
교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다.
전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다.

서두를수록 위험하다.
문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다.
때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다.

하자책임에 대한 단서조항을 명기한다.
교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다.
민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다.

대리인과의 계약을 주의한다.
부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다.
때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다.

지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다.
중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다.
도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다.
또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다.

점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다.
점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다.
그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다.  이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다.

주택지는 하자와 민원을 확인한다.
주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다.
또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다.

중개수수료는 두배면 충분하다.
부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다.
그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다.
소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다.

사용 목적이 명확해야

가격 상승을 노린 투자목적인지,아니면 전원주택을 짓고 실제 거주할 목 적인지를 분명히 해둬야 훗날의 불필요한 고민거리를 없앨 수 있다.

사유(私有) 도로 주의해야

전원주택지 인근의 도로 상태는 반드시 짚고 넘어가야할 필수 점검항목이다.

전원주택 부지까지 진입할 수 있는 도로가 있다고 안심해서는 안된다.

도로가 있더라도 사도(私道.개인 소유 도로)일 경우에는 소유자의 사용동의를 얻지 못해 낭패를 볼수 있기 때문이다.

따라서 인근 도로가 만일 사도로 확인됐다면 소유자와의 합의를 통해 토지 사용 승락서를 받아두고 이를 지역권으로 설정해두는 것이 안전하다.

일반적으로 농촌지역 도로 중 비포장이라면 사도로 의심해볼 필요가 있다.

또 지적도에는 분명 도로가 있는데 현장에 가보면 도로가 없는 황당한 경우도 있다.

옛날에는 도로가 있었지만 이용하는 사람이 없어 농지로 바뀐 경우가 대표적이다.

이런 경우에는 해당 관청에 도로를 복원해 달라고 요청해야 한다.

토지 매입 전 측량은 필수

땅을 매입할 때는 땅의 용도를 정확히 파악해야 한다.

개발이 제한된 땅을 사면 손해가 불가피하다.

또 측량을 반드시 실시해야 된다.

공부(公簿)에 기재된 내용과 실제 땅의 내용이 일치하지 않는 경우가 종종 발생 하고 있기 때문이다.

특히 등기부에 명시된 땅의 평수대로 소유권을 이전받았다고 해서 모두 내 땅이 되는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다.

자금계획을 잘 짜라

철저한 자금계획을 세워야 한다.

땅은 실제 개발까지 많은 시간과 비용이 소요되기 때문에 아파트와 같이 거래가 빈번한 부동산에 비해 환금성이 떨어진다.

따라서 땅 투자는 가급적 자기 자금으로 해야 한다.

북향보다는 서향을 피하라

2차선 도로와 거리를 따져라

외딴 곳은 피하라

토지의 형질변경 가능 여부 미리 챙겨야

전원주택 조성이 가능한지 해당 관청에 알아봐야

1회 정도는 옮길 수 있다는 점 잊지 말아야

교통여건을 살펴라.

대도시와 출퇴근할 때 1시간~1시30분 이내이거나 전철노선 신설 계획 유무를 확인해야 한다. 특히 투자은 시간·거리에 따라 편차가 크다

현장을 확인하라.

홍보자료나 소개인의 설명만으로는 땅의 입지나 경계, 진입로 확보 여부등을 확인하기 힘들다. 「다리품」을 들여 세밀하게 살펴야 한다.

비싸더라도 입지여건이 좋은 곳을 골라라.

배산임수형이면 최적지, 산과 강이 없다면 시야가 탁 트인곳, 남향이나 동남향, 마을과 가깝고 읍내에서 5㎞내외 권역이어야 한다.

관청에서 확인하라.

토지이용계획확인원·등기부등본·지적도·농지전용·산림형질변경 허가증 등을 원본을 보고 조목조목 따져야 한다

계약서는 꼼꼼히.

중요한 사항이나, 불분명한 부분은 계약서에 단서조항으로 정확히 명시해야 한다. 특히 단지형 전원주택인 경우 진입로 확보를 위한 토지매입, 전용면적과 공용면적 구분 등을 정확히 기록해야 한다.

전세로 우선 살아본다.

무작정 전원으로 내려가면 당초 생각과는 다른 여러 어려움에 부딪힌다. 기존 전원주택이나 전원형 빌라단지에 전세로 거주하면서 알맞은 땅을 구입하고, 적응력도 키울 수 있다.

투자목적일 땐 중·소규모 필지인 곳을 골라라.

대규모 필지는 환금성이 떨어지고 이미 개발된 필지는 가격상승이 쉽지않다. 도로 신설 계획만 있고 착수하지 않은 곳은 길이 나면 땅값이 오를 가능성이 크다.

법원경매물건을 주목하라.

원하는 물건이 있다면 시세의 60%선에서 구입할 수 있다. 다만 권리분석과 농지취득자격증명 발급 여부 등을 잘 판단해야 한다.

강변을 조심하라.

강가의 땅은 조망이 좋기 때문에 비싼 값에 거래되고 있다. 그러나 강가쪽의 땅, 특히 남한강변은 체육시설이나 도로 신설 등으로 수용될 수도 있다.

민원발생 여부를 살펴라.

전용허가를 받더라도 정작 건물을 신축할 때 주민이 반대하거나 영농에 피해가 발생할 경우 전용허가가 무효가 되고 피해방지계획을 별도 수립해야 한다.