3월 16일 기획재정부는 1가구 다주택자의 양도세 중과 폐지에 대한 세제개편안을 발표했다. 이번 정책포커스에서는 양도세 중과 폐지에 대한 궁금증 10개를 선정해 알아본다.

1. 실제로 양도세가 얼마나 줄어들까?

아래 표에서 보듯이 지금까지의 1가구 2주택자 양도세율은 50%, 3주택 이상은 60%가 적용돼 일반세율(9~36%)보다 월등히 높았다.

지난해 12.5세제개편안에서 다주택자의 양도세율은 2년간 한시적으로 일반세율 또는 45%를 적용하기로 했는데 이번 3.16세제개편안에서 영구적으로 일반세율을 적용하는 것으로 바뀐 것이다. 따라서 100일만에 세율이 또다시 조정됐다.

만약 2주택자가 양도차익이 3억원이 발생한 주택을 작년에 팔아야 했다면 양도세율은 50%가 적용돼 1억5천만원을 내야 했다(기본공제, 농특세 등은 생략). 하지만 이제는 3억원의 35%인 1억5백만원을 내면 된다.

3주택자 역시 양도차익이 3억원이라고 할 때 종전에는 양도세를 1억8천만원 내야 했다면 12.5세제개편안 때는1억3천5백만원(45% 적용), 3.16세제개편안에 따르면 1억5백만원(35%)만 내면 돼, 처음보다 7천5백만원 줄어들게 된다.

특히 3주택 이상인 자 중 과세표준액이 1천2백만원 이하인 사람은 기존 60%의 높은 세율에서 6%로 줄어들게 돼 세율이 100분의 1로 줄어들어 세율상으로는 가장 큰 혜택을 보게 된다.

2. 그렇다면 언제 팔 든 세율은 상관없다?

그렇지 않다. 지난해 11.3대책에서 2009년 1월 1일부터 일반 양도세율은 9~36%에서 6~35%로 줄어들었다. 또 2010년은 6~33%로 줄어들게 돼 올해 팔 때와 내년에 팔 때의 일반세율이 달라지게 된다.

양도차익이 1억원인 사람이 올해 팔 경우에는 3천5백만원을 내야 하지만 내년에 팔면 3천3백만원으로 2백만원 줄일 수 있게 된다.

따라서 양도차익(과세표준액)이 1천2백만원 이하가 된다면 올해 팔든, 내년에 팔 든 세율은 같지만 1천2백만원 초과일 경우에는 2010년 이후 좀 더 세율이 낮아진다는 점을 알아두자.

3. 단기간에 팔아도 세율이 낮아진다?

그렇지 않다. 위의 표와 같이 단기 보유자는 여전히 1년 미만 보유시 50%, 2년 미만 보유시 40%인 현재의 세율이 그대로 유지된다.

4. 분양권도 세율이 낮아진다?

그렇다. 분양권도 일반 주택과 같은 세율이 적용된다(1년 미만 보유 후 매도시 50%, 2년 미만 40%, 2년 이후 일반세율). 하지만 분양권이든 입주 후 주택이든 등기를 하지않고 미등기 전매할 경우에는 70%의 높은 세율이 여전히 적용된다.

5. 다주택자도 오래 보유할수록 세율이 더 낮아진다?

그렇지 않다. 1가구 1주택자는 3년 이상 보유했을 경우 연 8%씩 최대 80%까지 양도세를 공제해준다.

하지만 다주택자는 오래 보유하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 지난 12.5세제개편안에서 다주택자에게 한시적으로 일반세율을 적용했을 때에도 장기보유 특별공제는 배제가 됐었다.

6. 지금 당장 시행된다?

그렇지 않다. 이번 세제개편안은 국회를 통과해 법개정이 이뤄져야 3월 16일 매도분부터 소급 적용이 된다. 따라서 법 개정 전에는 기존의 양도세율대로 계산해 양도세를 납부하고 법 개정이 이뤄지면 낮아진 양도세율대로 계산해 세금을 돌려받게 된다.

정부는 3월 말까지 정부안을 확정한 후, 4월 중 임시국회에서 법률 개정을 추진할 계획이다.

7. 잔금일을 시행일 이후로 조정하면 세율이 낮아진다?

그렇다. 만약 국회를 통과해 법이 개정된다면 잔금일이 3월 16일 이후면 다주택자도 일반 세율을 적용해 양도세를 계산할 수 있게 된다. 하지만 잔금을 치르기 전에 등기부터 했다면 그때는 등기일이 기준이 된다.

8. 해외거주자도 미분양 양도세 감면 혜택이 적용된다?

그렇다. 미분양에 대한 양도세 감면은 내국인과 똑같이 적용된다.

정식 분양계약을 마치면 관할 지자체에 취득신고를 해야 하는데 이때 해외 은행에서 바로 분양대금을 납부할 수 없고 국내 계좌를 만들어 건설사로 이체하면 된다.

또 꼭 한국에 들어올 필요 없이 대리인 위임장과 신분증(여권이나 외국인등록증 또는 재외국민등록부등본) 사본，부동산 취득신고서，토지취득신고필증(시민권자)，호적등본(영주권자) 등 서류를 준비하면 된다.

9. 그럼 해외거주자도 다주택 양도시 중과가 폐지된다?

그렇다. 기존에 주택을 갖고 있던 다주택 해외거주자도 세율이 낮아지며 새로 일반 주택을 3월 16일~2010년 2월 11일 사이 취득해 다주택자가 되는 경우도 일반세율이 적용된다. 또 이 경우 부과된 양도세의 10%를 추가로 공제해 준다.

10. 양도세 부담이 줄면 매물이 늘어나고 거래가 활성화 될까?

거래 활성화까지는 아직 시장 상황을 지켜봐야 한다. 아직 양도세 완화에 대한 주택시장의 반응은 조용하다. 매수 문의는 있지만 양도세 부담이 줄면서 보유를 결정한 매도자도 있어 시장에 매물이 크게 증가하진 않고 있다.

집값이 회복될 때까지 매도자가 버티기에 들어갈 가능성도 배제할 수 없다. 향후 시장 상황이 좋아져 집값이 오른 후 팔기 위해 좀 더 갖고 있으려는 것이다. 강남의 알짜 단지는 남겨두고 양도차익이 적거나 보유 메리트가 떨어지는 곳부터 팔 가능성이 높기 때문에 서울이나 수도권 외곽지역부터 매물이 늘어날 가능성이 높다.

또 양도세 부담 감소를 기회로 급매물 위주로 더 매입하려는 매수자만 늘어날 가능성도 있다.