토지보상금을 제대로받는 비법 52가지

1. 내 토지나 주택이 신도시, 택지개발, 임대주택단지, 도로 등 공익사업구역에 포함되었는데, 어떤 보상을 받는가?

(1)기본적으로 내 토지나 지장물(건축물 등 토지위의 일체의 물건), 권리에 대해 보상금을 받는다. 이때 부재지주는 채권보상을 받는다.

(2)공익사업지구내 토지를 매수할 수 있는 5가지 권리를 가진다.

①이주자택지, ②생활대책용지, ③협의양도인택지, ④상업용지우선공급권, ⑤대토보상권(②, ③, ④는 필수적인 것은 아님)

(3)경우에 따라서는 아파트 입주권을 받는다.

(4)주거이전비, 이사비를 받는다.

(5)주민의 경우는 우선고용 및 취업알선 대책이 시행되고, 경우에 따라서는 각종 생계대책 사업에 참여하게 된다.

(6)세입자는 임대아파트 주거이전비를 받는다.

2. 부재지주에 대한 보상과 그 요건은? (보상법시행령 제26조).

-현금이 아닌 채권보상을 하고, 협의양도인택지(임의적, 추첨)와 대토를 받을 권리(후순위)가 부여된다.

-사업인정고시일부터 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구 또는 읍·면 내지 그와 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자, 위 지역에 주민등록은 되어 있으나 사실상 거주하지 아니한 자

※ 사업인정 전이라면 주소이전 가능

3. 강제수용을 피하기 위한 행정소송 제기기간은?

-사업인정고시가 된 날로부터 90일 내

4. 환지방식으로 할 수는 없는가?

-환지방식은 기본적으로 일정면적 이상의 토지소유자만이 다시 토지를 받는 것이다.

-따라서 수용방식에서 실시되는 이주대책, 생활대책이 시행되지 않는다.

5. 주민 대책위원회는 꼭 필요한가?

-사업시행자와 보상대상자들 간에 협상사항 존재(특히 이주 및 생계대책)

-감정평가사 추천권 행사 위해 필요

-행정도시는 특별법에 의하여 법적인 뒷받침을 받고 있음

-보상협의회를 뒷받침하기 필요

-특히 보상대상자가 개인적으로 보상에 관한 정보를 완벽하게 단기적으로 알기는 어려우므로 대책위를 통하여 체계적으로 대처를 할 필요성 존재

-주민들을 중심으로 구성(토지소유자들은 협상력이 약함).

-대책위를 중심으로 뭉칠 경우 그 시너지 효과는 실로 대단하다. 예를 들어 보상금 수령 계좌를 통일하면 예금이자도 높아질 것이고, 후일 건축을 공동으로 하여도 단가가 다운되는 등 엄청난 효과가 있다.

6. 정당보상을 받기 위해서는 어떻게 행동하는 것이 좋은가?

(1)대책위를 결성하고, 적극 참여하는 것이 좋다. 2개가 생기지 않도록 주의한다. 실제 대책위 활동이 매우 중요하다. 개인적으로는 한계가 많다.

(2)지방자치단체의 협의권을 활용하여야 한다.

(3)보상정보를 알아야 한다. 네이버 검색창에 “신토지”라고 쳐보세요.

(4)보상대상리스트를 작성하고, 주장을 정리하고, 그에 따른 자료준비를 철저히 한다.

(5)주민추천 감정평가사 선임 등 유능한 전문가를 선임하여 자신을 제대로 대변하게 한다.

(6)보상금이 통보되면 자신의 보상내역을 공개 한다.

(7)불복재판도 대책위 차원에서 진행하는 것이 좋다.

7. 지방자치단체의 권한은?

-예정지구 지정 협의권, 주민 등의 의견청취를 위한 공고, 택지개발계획․실시계획에 대한 협의, 이주대책 협의, 보상협의회 구성권이 있다.

8. 택지개발사업 추진절차는?

-현행4단계(①지구지정→②개발계획승인→③실시계획승인→④택지공급승인)절차를 2단계(①지구지정→②실시계획승인)로 축소

9. 건축행위가 금지되는 행위제한일은?

-예정지구의 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 날부터

10. 보상투기를 하는 사람들이 있는데, 이를 방치해도 다른 사람들에게 손해가 없는가?

-아니다. 보상투기를 하는 것을 방치하면 정당보상자들에게 피해가 온다. 그 이유는 간단하다. 투기자에게 지급한 일체의 보상금원은 정당보상자가 이주자 택지 등 토지를 다시 취득할 때 조성원가에 반영되어 그 취득가격을 높이는 역할을 한다. 투기를 못하게 하는 것이 타당하다.

11. 토지조서, 물건조서에 대한 이의제기는 하여야 하는가?

-토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니하다(보상법27조2항).

-따라서 사진 찰영 등의 방법으로 증거를 마련해 놓으면 ‘이의제기’를 하지 않아도 추후 보상을 받을 수 있다.

-가급적 ‘이의제기’여부는 대책위 결정에 따르는 것이 좋다.

12. 지장물조사를 받지 않으면 손해를 보나?

-보상 없이 소유권 변동 없는 것이므로 지장물조사를 받지 않아 지장물조사에 누락되어도 특별한 손해는 없다. 다만 생활대책에서 차등을 두는 경우는 있으나 최근에는 다른 생활대책이 시행되므로 큰 손해는 아니다.

-사업시행자가 지장물조사에 누락된 지장물을 무단철거시 형사상 재물손괴죄가 성립하고 민사상 손해배상 의무를 진다.

-손해배상 소송시는 이전비가 아니라 취득비로 배상한다.

13. 손실보상 협의요청에 대한 서면에 의한 이의신청은 불필요하다.

-보상금이 산정된 후에 보상대상자에게 보내는 “손실보상협의요청”은 말만 협의요청이지 실제는 그 가격에 계약을 체결할지를 결정하라는 것이다.

-실제 협의는 없다. 따라서 협의요청에 대해서 ‘이의신청’을 할 필요는 없다.

-사업시행자에 대한 피보상자의 의견은 지방자치단체장으로부터 의견서를 제출하라는 공문이 오면 그때 지방자치단체에 제출하면 된다.

-진짜 ‘이의신청’은 수용재결 후에 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내에 ‘이의신청’을 하거나 행정소송을 제기하는 것이다.

14. 행정대집행이 가능한가?

-사람이 점유하여 항거를 하면 불가능하다

(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다2809 판결).

15. 환매권은?

-사업인정고시일로부터 10년전에 자신의 토지가 공익사업(도로 등 일체의 사업)에 포함된 적이 있다면 이는 환매권 대상이 되는지를 검토하여야 한다.

16. 보상금 산정절차는?

17. 현재 감정평가사 현황은?

-2007. 5. 8 현재 : 총인원 2,469명. 대형법인 13개(1,852), 한국감정원, 중소형법인 12개(209명). 개인평가사 226명, 한국감정원 182명

-보상관련평가는 주로 대형법인이 담당한다.

18. 토지소유자도 감정평가업자를 추천할 수 있는가?

-보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의로 추천한다(보상법 68조, 령28조).

-보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천

-과거에는 주민추천과 관련하여 감정평가기관끼리 경쟁이 있었으나, 현재는 경쟁이 없고, 오히려 주민추천을 기피하는 경우도 있다.

그러므로 주민들도 이제는 주민추천권이 대책위의 큰 권리라고 오해하지 말고 바로 대책위에 추천권을 위임하여 주는 것이 좋다.

19. 보상금을 받는 시기는?

-보상금은 통상 사업인정이 된 후(택지개발사업은 개발계획승인이 된 이후)에 산정을 하여 일반인에게 통보한다. 그런데 이제는 택지개발사업은 지구지정과 동시에 개발계획승인이 되므로 보상시기 다소 빨라질 전망이다.

20. 토지에 대한 근저당권자, 가압류, 압류권자, 예고등기자는 별도로 보상금에 대한 압류를 다시 하여야 한다.

21. 토지보상금은 어떻게 산정되는가?

-표준지 공시지가(개별공시지가가 아님)를 기준으로 하되, 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 당시 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 기타 당해토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상액을 정한다.

- 보상금 산정공식

-최근의 보상가격은 실거래가 신고제가 정착됨에 따라 각 지자체에 신고되어 있는 실거래가 수준으로 결정될 가능성이 매우 높다. 보상금이 궁금하면 이 실거래가 신고현황을 참고하면 도움이 될 것이다.

-그리고 비교표준지의 가격동향을 살펴보는 것도 보상금 예측에 도움이 된다. 과거에는 비교표준지의 몇 배가 보상되었으나 현재는 그렇지 않은 실정이다. 비교표준지는 한국감정평가협회 사이트를 이용하면 된다.

22. 토지보상금을 많이 받기 위한 대책위 준비사항은?

-토지보상금은 대책위 차원의 준비가 최선이다.

-비교표준지 가격이 시세를 반영하도록 하고, 보상평가시 비교표분지로 선정되도록 한다.

-인근유사토지의 정상거래사례 수집(공인중개사와 협조요망)

-보상선례 수집(특히 각 지방자치단체 보상사례 면밀 검토 필요)

23. 토지보상금을 많이 받기 위하여 개인적으로 준비하여야 할 사항은?

(1) 쓸데없이 비닐하우스를 만들고, 작물 또는 나무를 심는 것은 앞으로 남고 뒤로 왕창 밑지는 것이다. 우리가 정당하지 못하면 사업시행자에게 무슨 요구를 하겠는가?

(2) 그러나 아래 토지소유자들은 보상공부를 하거나 전문가의 상담을 받아 적법한 한도내에서 정당보상을 위해 최선을 다하자.

-여러 필지를 연이어 소유한 자 : 예)합필, 일단지 보상 검토를 위해 요망

-용도지역이 바뀐 토지

-지목이 임야인데 임야대장이 아닌 토지대장에 등록된 임야소유자

-도시계획도로에 접한 토지소유자

-농로로 이용되는 토지, 또는 도수로로 이용되는 토지소유자

-새마을 도로 소유자

-하천부지, 도로 소유자

-지목은 임야인데 현재 개간하여 전, 답으로 사용 중인 토지소유자

-잔여지 및 잔여건물 소유자

-무허가 건축물 부지 소유자

-지목과 현실이용상황이 다른 토지 소유자

-도로보다 지대가 낮은 토지소유자

-가압류, 근저당권 등 보전조치가 되어 있는 토지소유자

-건축 중에 있는 토지소유자

-폐기물 매립 토지소유자

-기부체납 도로

-미불용지 : 대법원 1993.3.23. 선고 92누2653

-10년이내 공익사업으로 양도자 : 환매권 발생여부 검토

-지적불부합지 토지소유자

-국, 공유지를 개간한 자 : 개간비

24. 건축물 등 지장물 보상원칙은?

-이전비가 원칙, 그러나 예외적인 경우 취득비 보상.

건축물은 대부분 취득비 보상.

25. 하천보상은 하천으로 된 시기에 따라 다르다.

26. 농업보상금 수령권자는?

-농업보상금은 2년치 도별농가평균소득이나, 실제소득을 입증하면 그 실제소득에 의한다.

-소유자가 당해지역에 거주하는 농민이면 협의에 따르고, 협의가 안되면 50%씩 나누어 가진다.

-소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아니면 농업보상 불가

27. 영업보상은?

-휴업보상이 대부분이고, 당해 지역 또는 그와 연접한 지역에서 허가 등이 불가할 경우만 폐업보상.

-사업시행자는 대부분 3개월로 휴업보상을 하나, 최근에는 이를 일률적으로 결정하지 않고, 휴업보상개월수 산정 소위원회를 구성하려는 시도가 있다.

-영업보상은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

-이제는 무허가 건물에서의 영업도 영업보상이 실시된다.

28. 축산보상은

-축산보상 기준마리수 : 닭 200마리, 토끼 150마리, 오리 150마리, 돼지 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 염소ㆍ개ㆍ양 20마리, 꿀벌 20군

-축산농가는 폐업보상 요구가 많다. 실제 폐업보상이 실시되는 곳도 있다.

-쓸데없이 허위로 축산보상을 노리고 있으나, 이는 오히려 손해를 본다.

29. 지장물에 연연하지 말자!

-보상대상자들은 지장물에 이상하리만큼 집착한다. 과수목 몇그루 더 인정해주면 그저 좋아한다. 아니 일부러 위장으로 심기도 한다. 그러나 사업시행자는 그런 사실을 다 알고 있다. 요즈음이 어느 시대인가.

-단언컨대 그런 행동은 오히려 손해이다. ‘표준재식주수’라는 것을 아는가. 그렇게 해서 얼마를 더 받겠는가. 투기가 일어나고 불법이 생기면 그것은 반드시 나에게 해롭게 돌아온다. 나아가 지장물에서 조금 인심 쓰고, 토지평가에서 작살내면 그만 아닌가. 절대로 불법은 하지 말자.

30. 과수목의 경우는?

-이전가능 수령과 최적수확수령을 알아야 한다(사과 5년).

31. 화훼업자는?

-최대의 문제는 제대로 세금신고를 못한 경우가 있다는 것이다. 즉, 꽃한송이 판매하고 어떻게 그것을 일일이 신고하는가.

-따라서 같은 지역에서는 서로가 영업현황을 철저히 공개를 하여야 한다. 세금신고를 제대로 한 사람과 공조를 하여야 한다. 그런데 나 때문에 다른 사람들이 제대로 보상받는 것을 싫어하는 경우가 있다. 이렇게 생각하면 결국 그것은 짧은 생각이다.

32. 다년생 작물은?

-작물은 공사에 착수할 때까지 수확기에 달하면 보상이 없고, 그렇지 않으면 보상을 실시한다(예: 인삼, 작약, 당귀 등). 인삼 등 다년생 작물의 경우는 별도로 공부를 하거나 전문가의 도움을 받아야 한다.

33. 분묘는?

-강력한 협상력이 발생한다.

-분묘이전비는 사업시행자가 계산, 단 산정이 어려운 경우만 감정(보상법시행규칙42조)

34. 이주대책대상자는?

-당해 사업지구내 소재하는 ‘가옥’을 기준일(통상 공람공고일) 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 ‘소유’하고 그 가옥에 계속하여 ‘거주’한 자

-서울, 인천, 경기는 이주자택지의 경우 기준일 1년전부터 거주해야 한다.

35. 반드시 본인이 거주해야 하는가?

-가옥에 대한 거주에는 본인 이외에 그 배우자 또는 직계존․비속이 거주한 경우를 포함한다. 다만, 본인과 사업지구내 가옥에 거주하는 배우자 및 직계존․비속이 기준일 현재 당해 가옥 이외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하되, 상속에 의한 경우로서 피상속인이 사망시까지 당해 가옥에 거주하였고 사업지구내 거주자가 무주택자인 경우에는 이주대책을 수립할 수 있다(토지공사 기준).

36. 이주대책의 종류는?

-이주정착지, 이주자택지 또는 아파트, 이주정착금 중 택일

-통상 80평의 주거용지를 받고, 1층 상가, 2, 3층 주택을 건축한다.

37. 새로운 이주대책은?

-충남공주행정복합도시 : 블록형 택지 공급, 아파트 용지(30평) 공급

38. 주택소유자에 대한 주거이전비는?

-개발계획 승인고시일 현재 주거용 건물을 소유하고 실제 거주 후 본 사업시행으로 인하여 이주하는 자, 다만, 건물소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나 `89.1.25 이후 건축된 무허가 건물에 거주한 자는 제외

-통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관(통계청)이 조사․발표하는 도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별로 월평균 가계지출비×2월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

• 지급금액 예시(2007. 4 현재) (단위 : 원)

39. 세입자에 대한 보상은?

(1) 주거이전비

-공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 예정지구지정 공람공고일 3월 이전부터 거주하다가 본 사업시행으로 인하여 이주하게 되는 자(무허가건물 세입자로서 공람공고일 당시 사업지구안에서 1년이상 거주한 세입자 포함).

-통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관(통계청)이 조사⋅발표하는 도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 4월분(동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정. 출생, 입양, 혼인 등으로 인하여 증가된 가족포함)

(2)임대아파트

-세입자에 대한 임대아파트는 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 주거이전비 지급대상자 중 임대아파트 입주를 희망하는 자

(임대아파트 분양시점 현재 무주택세대주여야 함)

-전용면적 60㎡이하

(3)이사비

-가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주거용 건물 점유면적 기준에 의하여 지급

• 지급금액 예시 (2007. 4 현재) (단위 : 원)

-가옥 소유자와 세입자 이사비는 동일

40. 생활대책은?

-이주대책대상자, 영업보상자, 영농보상자, 시설채소․화훼농, 축산보상자가 대상으로서 통상 8평짜리 상업용지를 받음. 그러나 협상결과에 따라 다름

-최근 유령상가 난립으로 인하여 토지공사의 경우 공람공고일 1년전으로 자격요건 강화함. 결국 투기꾼 때문에 선량한 사람만 피해를 입게 됨.

41. 상가조합이란?

-생활대책용지나 상업용지 우선공급권을 받은 사람들이 조합명의로 토지를 공급받기 위해 조직한 단체를 말하고, 관할지방자치단체에 등록만 하면 된다. 강산은 정관이나 기타 사항에 대한 일체의 정보를 제공한다.

42. 대토보상은?

-협의에 의하여 보상을 받은 자에게 일정면적 대토제공. 현재 입법중.

43. 상업용지 우선공급권은?

-행정복합도시는 5,000만원에서 20억원까지를 협의에 의거 보상을 받은 자가 3년 만기 예금가입시 예금가입액만큼 상업용지 우선공급(부재지주 제외)

44. 협의양도인 택지는?

-토지 1,000평방미터를 협의에 의하여 양도한 자에게 공급. 자세한 사항은 사업시행지역별로 다르므로 주의하여야 한다.

45. 불복여부 판단기준은?

-협의보상에 응하지 않으면 유리한 점 : 보상금 증액가능성 존재, 하자담보 책임의 면제

-협의보상에 응하지 않으면 불리한 점 : 보상금의 지연수령, 생활대책 등 불이익 가능성 존재, 대토여부

46. 불복절차는 어떠한가?

(1)사업시행자로부터 보상금액이 기재된 손실보상협의요청서를 받음.

(2)정보공개를 청구하여 감정평가서 등을 입수한 후에, 일단 협의취득에 응할 지의 여부를 판단하고, 만일 보상금액이 적어 도저히 협의에 응할 수 없다면, 계약을 체결하지 않고 일단 자신의 주장을 정리하고, 그 주장을 뒷받침하는 자료를 수집한다. 이때 통상 토지소유자들은 심정적으로 사업시행자에게 항의를 하거나 이의신청서를 제출하여야 하는 등 무엇인가를 해야 하는 것으로 생각하는데, 그렇지 않다.

(3)그러면 사업시행자는 수용재결 신청을 하게 되고, 그러면 시장·군수 또는 구청장은 토지소유자에게 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지한다. 이때 비로서 수용재결에 있어서 의견서를 제출

(4) 수용재결 후 이의신청 수용재결서정본을 받은 날로부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여야 한다. 물론 이의신청을 하지 않고 60일 내에 바로 행정소송을 제기하여도 무방하다.

(5) 행정소송 제기 수용재결서를 받은 날로부터 60일 내에 행정소송을 제기하거나, 이의재결을 받았으면 이의재결서정본을 받은 날로부터 30일 내에 행정소송을 제기한다.

47. 불복절차 진행 준비사항은?

①정보공개 청구를 하여 감정평가서를 입수하여 분석

②스스로 억울하다고 생각하는 사유를 정리

③자신의 주장을 뒷받침하는 자료를 수집한다(토지 전경 사진, 토지이용계획확인원, 지적도는 반드시 준비).

④잔여지 수용청구, 잔여지 가치하락이 있는지를 검토

⑤대책위 등을 통하여 다른 사람의 보상액을 입수

48. 불복하면 얼마나 보상금이 오르나?

-보상 때 제시된 보상액에 합의하지 않고 소송으로 가는 경우도 애초 평가액에서 5% 이상 보상액이 오르기를 기대하기는 힘들다는 것이 평가사들의 말이다. 여기에 협회 차원에서 평가액을 모두 전산입력해 이미 평가된 선례를 중시하면서, 이 선례에서 크게 벗어나게 평가할 경우 명확한 근거를 요구하고 있는 것도 한번 평가가 이뤄지면 여기서 5% 이상 차이가 나지 않게 되는 큰 요인이 되고 있다. … 중략 [한겨레 2004. 12. 16자 보도내용]

49. 토지거래허가구역에서 계약금 외에 중도금도 지급했는데 계약해제가 가능한가?

-허가를 받지 않은 상태라면 비록 중도금을 지급했어도 해제가 가능하다. 이처럼 토지거래허가 구역에서는 주의하여야 할 점이 많이 있다.

50. 부재지주에 대한 양도소득세율은?

-비사업용토지로 판정되면 60%이다.

51. 절세전략은 없는가?

있다. 예를 들어 증여세의 경우 아들에게 혼자 증여하지 말고 손자, 며느리에게 분산증여하면 절세가 된다. 자세한 절세 전략은 별도 문의 요망

52. 보상에 대한 오해와 그리고 진실

(1)이제 더 알 필요 없다. : 아니다. 계속 진화한다.

(2)개별공시지가, 경매․담보평가가격, 매수가격은 보상금과 상관없다.

(3)내 보상금 정보를 공개하면 손해 본다. : 아니다. 오히려 이익이다.

(4)공탁금을 찾지 않아야 유리하다. : 아니다. 찾아도 무방하다.

(5)인터넷 정보는 모두 진실이다. : 아니다. 보상분야는 틀린 경우가 많다.

(6)잘못된 상담, 선임도 내게는 손해가 없다. : 아니다. 손해를 본다.

(7)사업시행자가 요구하는 서류는 무조건 제출하여야 한다. : 아니다.

(8) 주민이 이주자 택지나 생활대책용지를 매매하였을 경우 그 매매서류 및 매매대금 관계서류는 없애는 것이 절세전략이다. : 아니다. 세금문제가 완전히 해결될 때까지(최소 5년간) 보관하여야 한다.

(9) 대책위를 잘못 선택해도 나는 피해볼 것이 없다. : 아니다. 큰 피해를 본다. 우선 대응을 잘못하여 직접보상금에서 피해를 본다. 또 간정보상에서도 피해를 볼 여지가 있다. 실제 지구에서 대책위가 2개였는데, 하나는 엄청난 사업권을 따고 하나는 그렇지 못한 사례도 있다. 대책위 선택을 제대로 하여야 한다.

자료출처: 박재홍님의 富로그

지난 5월중순에 발표한 아기곰 컬럼 76탄 ‘긴호흡 짧은 호흡’에서 예고한 바와 같이 올해의 첫번째 변곡점인 6월 1일이 지나자, 블루칩 재건축 아파트를 중심으로 매물이 사라지면서 호가가 상승하고 있습니다. 일부 강남권 재건축 단지의 경우 작년 연말의 전고점 돌파를 눈앞에 두고 있기도 합니다.

이렇듯 재건축 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있는 시점에, 지난 6월 12일 서울 고등법원 민사8부에서는 재건축 투자에 영향을 미칠수있는 매우 의미 있는 판결이 내려졌습니다.

의결 정족수를 채우지 못한채 재건축 관련 주요 안건을 통과시켰던 과천주공3단지 재건축조합의 총회에 대해 1심에 이어 항소심에서도 무효 판결이 내려진 것입니다. 형식상으로는 주요 결의 사안에 대해 의결정족수를 채우지 못한 총회는 무효라는 형식을 빌렸지만, 그 내용상으로는 재건축이나 재개발 투자의 방향을 바꾸어야 할만큼 중요한 내용을 담고 있습니다.

“평형 배정으로 불리한 입장에 선 소수 조합원의 이해관계를 고려하지 않고 유리한 입장의 다수 조합원들로부터 동의를 받은 것이라 형식적인 정족수를 채운 것에 불과하다"고 명시한 판결문에서 나타나있듯이, 경제적 약자의 손을 들어준 의미있는 판례입니다. 이러한 판례가 대법원에서까지 확정된다면 재건축 시장을 흔들수도 있는 중요한 변수가 될수도 있습니다.

이번 컬럼에서는 이 판결이 가지는 의미가 향후 재건축 투자에 어떠한 영향을 미칠지 알아보겠습니다.

재건축은 본질적으로 ‘자기 땅에 있는 자기 건물을 허물고, 그 위에 새로운 건물을 세우는 것’입니다. 일반주택의 경우 그 땅의 지주가 한명 또는 합의가 가능한 소수 인원으로 구성되기 때문에 아무런 문제가 발생되지 않습니다. 그러나 아파트 재건축의 경우는 적게는 수백명에서 많게는 수천명의 조합원의 이해관계가 얽혀있기 때문에, 영동 AID 아파트나 과천 주공3단지의 예와 같이 많은 다툼이 있어왔습니다.

물론 그 다툼의 본질은 재건축 사업을 통해 창출되는 개발 이익을 누가 많이 차지하는가에 있습니다. 모든 조합원이 같은 감정가를 가진 자산을 보유하였다면 다툼이 일어날 가능성은 적을것입니다. 그러나 평형별 대지지분이 다르고, 같은 평형내에서도 로얄층과 비로얄층등 입지의 차이가 있기 때문에 감정가가 다르게 나타날수 밖에 없고, 이에 따라 분쟁이 일어날 요소는 언제든지 있는 것입니다. 조합원 마다 처한 입장이 다르기 때문에 어떠한 규정을 만들더라도 100% 만족 시킬수는 없습니다.

이해를 쉽게하기 위해서 가상의 재건축 단지 두군데를 예로 들어서 분배의 방법이 얼마나 다르게 나오는가를 살펴보겠습니다.

가구수가 늘어나지 않는 1:1 재건축을 추진하는 ‘콩가루 아파트’는 20평형 200가구와 21평형 800가구로 이루어진 아파트 단지입니다. 현재 용적율이 100%인데, 재건축후에는 용적율이 200%로 늘어날 예정입니다. 대지지분도 넓어서 각각 20평과 21평입니다.

허용 용적율이 두배되니까 20평형 아파트는 재건축후에 40평형으로, 21평형 아파트는 재건축후에 42평형으로 분양을 받을수 있습니다. 

재건축후에는 40평대 아파트군으로 바뀌니까 평당가도 올라가서, 가구당 평균 73%의 개발 수익율 예상할수 있었습니다.

그런데 어느날 정부에서 소위 ‘소형평형 의무 비율’이라는 것을 들고 나와서 30평 이하 아파트를 20% 이상을 지어야한다고 공표를 했습니다. (계산을 쉽게하기 위해서 2:4:4의 실제 비율과는 달리 예를 들었습니다. 마찬가지 이유로 개발 이익 환수금등은 계산에서 제외했습니다.)

이 때문에 콩가루 아파트는40평형 200가구, 42평형 800가구 건설 계획을 취소하고, 30평형200가구, 44.5평형 800가구 건설로 방향을 바꾸었습니다. 이렇게 바꾸면 단지 전체의 용적율 200%는 맞출수 있기 때문입니다.

기존의 20평형을 가지고 있던 소유주는 30평형 새아파트를 받더라도 건축비를 제외하고 나면 실익은 1천만원에 불과합니다. 하지만 21평형을 가지고 있던 소유주들은 원래 계획보다 오히려 더 큰 평형을 차지하게 됩니다.

이에 소형평수인 20평형을 가지고 있던 소유주들은 크게 반발하게됩니다. 단 한평의 대지지분 차이로 몇억원의 이익이 갈리는 것은 불합리하다는 논리입니다.

이에 대항하여 대형평수인 21평형의 소유주들은 “30평형으로 건설해야만 하는 것은 법에 의한 것이고, 대형평수 아파트는 원래 권리가액이 큰 소유주부터 차지하는 것이 관례’라는 논리로 밀어붙입니다.

결국 투표에서 20:80으로 새로운 처분 계획이 통과되게되자, 소형평수 소유주들은 가처분 신청과 소송을 통해 법적 대응을 하게됩니다. 결국은 콩가루 아파트는 소송에 휘말리면서 재건축 사업자체가 표류하게됩니다.

한편 콩가루 아파트 옆에 ‘한마음 아파트’라는 재건축 아파트 단지가 있습니다. 이 한마음 아파트도 콩가루 아파트와 똑같이 20평형과 21평형으로 구성된 아파트입니다.

이 단지에도 정부의 규제여파는 똑같이 몰아닥쳐왔습니다. 그러나 콩가루 아파트 파동을 보고나서는 재건축 조합 집행부는 다른 방식의 처분 방법을 내세웠습니다.

각 평형별 개발 이익보다는 단지 전체의 개발 이익을 예상하고, 이 개발 이익을 지분에 따라  비례하여 배분하는 방식입니다. 

즉, 정부의 규제 이전에 수립되었던 목표 수익율 73%에는 미치지 못하지만, 단지 전체로 볼때 67% 정도의 수익율을 거둘수 있습니다. 콩가루 아파트의 경우와는 달리 소형지분 아파트나 대형지분 아파트 모두 같은 수익율을 지향하고 있다는 점이 특징입니다.

20평형 소유주의 입장에서는 30평형 아파트로 가게되어서 1억 6천만원 시세 차익밖에 없지만 조합에서 가구당 1억3692만원 현금 보상을 해주게됩니다. 이때 대지지분은 종전의 20평에서 15평으로 줄게됩니다. 대지지분이 5평 줄게되지만 상당한 금액의 현금 보상과 함께 새아파트로 들어가게되는 이익이 있습니다.

반면에 21평 소유주의 입장에서는 6억600만원의 막대한 시세 차익이 예상되지만, 2억 9423만원의 현금을 조합에 납부해야 합니다. 이때 대지지분은 종전의 21평에서 22.25평으로 다소 늘게됩니다.

대형 평수 소유주가 부담하는 비용과 소형 평수 소유주가 받아가는 비용의 차액은 건설비용으로 쓰입니다. 원래 조합원이 부담해야하는 건축비까지 감안한다면 21평 지분 아파트 소유주가 20평 지분 아파트 소유주에게 나누어주는 실제 비용은 가구당 7,173만원 정도라 할수 있습니다.

물론 대형지분 아파트 소유주의 입장에서는 3억원에 달하는 현금을 납부해야한다는 부담이 있을수 있습니다. 이런 사람들을 위해서도 21평 지분 아파트에서 30평형 아파트를 선택할수 있는 길이 있습니다.

21평형 소유주가 30평형으로 간다고 하면, 1억 7377만원을 배당 받게됩니다. 대신에 그 자리를 20평형 소유주 중에서 3억 3108만원 이상 제시하는 조합원에게 할당하면 됩니다. 특혜 의혹을 없애기 위해서 가장 많은 금액을 써넣는 사람에게 할당하고, 그 차액은 나중에 조합에서 조합원에게 배분하면 됩니다.

이상으로 두개의 재건축 조합에 대해 비교를 해보았습니다.

자신의 처지에 따라서 콩가루 아파트의 처분 방식과 한마음 아파트의 처분 방식에 대한 선호도가 갈릴 것입니다. 소형지분 아파트 소유주의 입장에서는 한마음 아파트 방식이 논리적이라고 느끼실 것이고, 대형지분 아파트 소유주의 입장에서는 콩가루 아파트의 방식이 마음에 드실 것입니다.

이 가상의 두 조합은 아기곰이 이야기를 끌고가기 위해서 극단적인 대비를 한것이고, 현실의 세계에서는 이 두 조합의 중간적인 정책을 취할것입니다.

조합에 따라서 표면적으로는 한마음 아파트 방식을 취하는 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많을 것으로 추정됩니다. 예를 들면 21평 지분 아파트 소유주의 경우, 20평 지분 아파트 소유주와 목표 수익율을 같게하려면 3억원에 가까운 현금을 부담해야합니다. 그러나 대형지분 아파트 소유주의 반발등을 감안하여 3억원이 아니라 2억5천만원 정도만 부담을 하는 선에서 결정되는 경우가 많은 것으로 추정됩니다.

그것은 대형지분 아파트와 소형지분 아파트의 대지지분 비율보다 대형지분 아파트와 소형지분 아파트의 시세 비율이 더 크다는 것에서 알수가 있습니다. 즉, 대지지분이 20평인 아파트의 시세가 대지지분이 10평인 아파트 시세의 200%가 아니라 그보다 훨씬 높은 현상이 보입니다.

강남의 대표적인 재건축 단지인 개포 주공 아파트를 예로 들어보겠습니다. 주공1단지의 경우 6개의 평형이 있는데, 대형 2개 평형의 평균 대지 지분은 24.77평이며, 소형 2개 평형의 평균 대지 지분은 16.37평으로서 두 그룹간 지분의 비율은 151%입니다. 즉, 소형지분 아파트보다 대형지분 아파트가 51% 정도 대지 지분이 더 크다는 의미입니다. 이에 반해 두 그룹간 시세 차이는 76%나 나고 있습니다. (국민은행 6월 15일자 일반거래가 기준) 또한 대지지분 1평당 평당가가 소형지분 아파트에 비해 대형지분 아파트는 16% 정도 더 높게 나타나고 있습니다.

같은 방법론으로 나머지 단지를 분석해보면, 주공2단지의 경우 21%, 주공3단지의 경우 29%, 주공4단지의 경우 34%, 시영아파트의 경우 20%나 대형지분 아파트의 평당가가 더 높습니다.

이 것은 대형지분 재건축 아파트의 기대수익율이 그만큼 높다고 시장참여자들이 판단을 한 결과가 그대로 시세에 반영되었다는 것을 의미합니다. 뒤집어 말을 하면 그 만큼 소형지분 아파트가 상대적으로 불이익을 받고있다는 것을 의미합니다.

그러면 중층 재건축에도 이러한 현상이 벌어질까요?

대표적인 중층 재건축 단지인 대치동 은마아파트의 경우 31평형과 34평형의 대지지분은 14.6평과 16.3평으로 34평형의 대지지분이 12%정도 많습니다. 이에 반해 시세차이는 22%나 나고 있습니다. 이에 따라 34평형의 평당가가 31평형의 평당가보다 9% 정도 높게 형성되어 있습니다.

대지지분이 많은 저층 재건축 아파트만큼 차이는 나지 않더라도 소형평형 의무비율의 여파가 중층 재건축 아파트에도 미치고 있다는 것을 알수있습니다.

여기까지 설명드려도 고개를 갸우뚱하시는 분이 있으리라 생각합니다. 그것은 대형지분 아파트 소유주가 재건축후 대형아파트를 분양받는 것은 당연하다는 선입견때문에 그런것입니다. 재건축후 대형 아파트는 대형지분 아파트 소유주에게 우선권을 주는 것이 어느 정도 타당합니다.

그러나 서울고등법원의 판례가 지적하는 것은 현재 재건축 시장에서는 ‘Winner takes all’ 룰이 적용되고 있다는 것입니다. 투자 규모에 따라 수익액에 차등이 나는 것은 당연한 결과지만, 투자 규모에 따라 수익율까지 차이가 많이 난다면 문제라는 것입니다.  즉 10억 투자한 사람이 5억의 수익을 낸다면, 6억투자한 사람도 3억의 수익은 거두어가는 것이 형평에 맞다는 것입니다.

여기에 더해서 서울고등법원의 판례는 재건축후 대형 아파트는 대형지분 소유주만에게만 우선권을 주는 것 자체를 부정하고 있습니다. 재판부에서 권고하는 방식은 각평형별로 기존의 2:4:4 비율을 지켜야한다는 것입니다. 대형지분 아파트간에서도 추첨등을 통해 일부 가구는 재건축후 소형 아파트로 가야한다는 것입니다. 대법원의 확정 판결이 나오지 않았지만 재건축 투자 패러다임을 바꿀만한 가히 혁명적인 판결입니다.

그러나 이런 방식을 채택한다면 소형지분 소유주의 입장에서는 재건축후 대형 평형의 아파트로 들어갈수 있다는 가능성을 열어두었다는 점에서 환영할만하지만, 대형지분 소유주의 반발로 인하여 재건축 사업자체가 진행되지 못할 가능성이 농후합니다. 좋던 싫던간에 2003년 9월 이후 상대적으로 높은 가격으로 대형 지분 아파트를 매입한 선의의 피해자가 나올수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 소형 지분 소유자든 대형 지분 소유자든 같은 수익율을 올릴수 있는 한마음 아파트의 방식이 더 합리적이고 현실성이 있어보입니다.

그러면 이러한 시장왜곡 현상의 주범은 누구일까요? 그것은 바로 ‘소형 평형 의무 비율’이라는 정책입니다. 재건축을 통하여 가구수를 늘리고, 서민이 거주할만한 소형평수 아파트의 공급을 늘리려는 순수한(?) 정책의지가, 그동안 재건축 소유주중 상대적 약자라 할수 있는 소형평형 소유주에게만 불이익을 끼쳐왔던 것입니다.

그럼 만약 ‘소형 평형 의무 비율’이 현재와 같이 2:4:4가 아니고, ‘10:0:0’이나 ‘5:5:0’이라고 하면 어떻게 될까요? 다시말해 재건축으로 지어지는 신규아파트는 모두 국민주택 규모 이하로 지어야 한다는 법이 나오면 어떻게 될까요? 이럴 경우에는 대형지분 아파트 소유주라할지라도 국민주택 규모 이하의 아파트만 받게되고 나머지는 현금 청산을 해야하므로, 대형지분 아파트의 수익율이 오히려 소형지분 아파트보다 떨어지게 되므로, 지분당 평당가는 오히려 소형지분 아파트가 대형지분 아파트 보다 비싸게되는 역전 현상이 발생할 것입니다.

결국 우리가 ‘재건축은 대형지분 아파트에 투자해야 수익율이 높다’고 믿어 왔던 것은 2003년 9월 5일부터 시행된 ‘소형 평형 의무 비율’ 확대 실시가 가져온 왜곡된 이미지였던 것입니다. 

이 말의 타당성을 확인하기 위해 2003년도 9월 국민은행 시세를 기준으로 다시 계산을 해보면, 개포동 주공아파트 5개 단지의 경우 소형지분 아파트와 대형지분 아파트의 시세 차이는 평균 64%로서 대지지분 차이 60%와 대동 소이했었습니다. 두 그룹간 평당가의 차이는 불과 2%에 불과했었습니다.

특히 개포 주공 2단지의 경우는 2003년 9월 당시 8평형의 평당가가 3,602만원으로 25평형의 평당가 3,148만원보다 14%나 더 높았었습니다. 그러나 2007년 6월 15일 현재 이 두 평형의 평당가는 4,785만원과 5,704만원으로 오히려 대형평형이 19%나 더 비싼 현상을 나타내고 있습니다.  소형평형 의무비율 확대라는 직격탄때문에 25평형이 4년간 81%나 급상승하는 동안 8평형의 경우는 33%라는 시장 평균 수익율 이하의 상승만을  보여왔던 것입니다.

중층 재건축인 은마아파트의 경우도2003년 9월 당시에는 31평형과 34평형의 시세 차이가 불과12%로서 대지지분 차이 12%와 정확히 같습니다. 두 평형간 평당가의 차이는 불과 1만원에 불과하여 거의 같다고 할수 있습니다.

이렇듯 재건축 아파트에서 소형지분 아파트 소유주와 대형지분 아파트 소유주의 희비를 엇갈리게한 주범은 바로 소형평형 의무비율 확대에 있었습니다.

그러면 왜 소형평형 의무비율 확대 이후에 조합원간 다툼이 끊이지 않을까요? 그것은 현재 여러 재건축 조합에서 내세우는 이익 분배 방식이 소형평형 의무비율 확대 정책 이전에 만들어진 것이기 때문입니다. 즉, 정부에서 평형별 구성비를 강제하지 않고 조합의 결의에 따라 지분별로 자율적으로 평형을 구성했던 시절의 분배방식을 그대로 적용했기 때문입니다.

여기에는 소형의무비율 확대라는 패러다임이 바뀌었는데도 각종 법령등을 재정비 하지 못한 정부 실무부서의 책임도 있고, 과거의 배분 방식을 그대로 답습하려고한 재건축 조합의 무지도 한몫을 한것입니다.

그러다보니 앞의 예로 들은 콩가루 아파트와 같은 문제도 불거지게된 것입니다. 이러한 현상은 소유주 개개인의 문제라기 보다는 법령이나 규정의 미비등 시스템의 문제입니다.

그러면 이러한 현상이 앞으로도 계속될까요? 재건축 조합내에서 이익의 배분 문제는 조합원간의 문제입니다. 그러나 투자자의 입장에서 볼때는 이러한 흐름이 앞으로 바뀔것인가를 예측하는 것이 아주 중요한 투자 포인트가 되는 것입니다.

여권에서 승리를 하던 야권에서 집권을 하던 새 정부가 들어서면 참여 정부에서 수립해 놓았던 여러 정책에 대한 재검토가 이루어질 것입니다. 한나라당에서는 참여정부의 정책중 계속 추진할만한 정책이 거의없다고 공언하는 정도입니다. 참여정부 부동산 정책의 핵심을 차지하고 있는 재건축에 대한 정책도 예외가 될수는 없습니다.

재건축 규제중 가장 먼저, 그리고 제일 잡음이 적게 완화될수 있는 규제가 무엇일까요? 여러 부동산 전문가들은 그 첫번째로 소형평형 의무 비율 완화를 꼽고 있습니다. 

만약 소형평형 의무비율 규제가 2003년 9월 이전으로 완화된다면, 소형지분 아파트의 평당가보다 대형지분 아파트의 평당가가 22%나 더 높은 현재의 구조가 계속 유지될까요? 소형지분 아파트의 평당가와 대형지분 아파트의 평당가가 과거와 같이1:1의 비율로까지는 돌아가기 힘들더라도 그 차이가 상당히 줄어들 것이라는 예측을 누구나 쉽게 할수 있습니다.

이를 상승론자의 표현으로 다시 말하자면, 만약 소형평형 의무비율 규제가 2003년 9월 이전으로 완화된다면, 개포 저층 주공 아파트 소형 평형의 경우 현재 시세보다 22%의 상승여력이 있다고 말할수 있습니다.

반대로 이를 하락론자의 표현으로 다시 말하자면, 개포 저층 주공 아파트 대형지분 아파트의 경우 현재 시세에  22%의 거품이 끼어있다고 표현할수도 있을것입니다.

만약 소형평형 의무비율 규제 완화가 이루어지지 않는다면 어떻게될까요? 이때는 재건축 사업 자체가 지체되는 현상이 여러군데에서 나타날 것입니다. 이번의 서울 고법의 판결이 그 도화선이 된것입니다. 소형지분 아파트 소유주들이 과거보다는 더 목소리가 커지면서, 대형지분 아파트 소유주들에게 더 많은 양보를 요구할것이기 때문입니다. 그러면 2003년 9월 이후 형성된 기득권(?)을 지키려는 대형지분 아파트 소유주들과 서울 고법의 판결을 등에 업은 소형지분 아파트 소유주들간의 법적 다툼이 여러 곳에서 벌어질것으로 보입니다.

이런 다툼이 빈발하게 일어나면 정부에서 나서서 법령을 재정비할것으로 예상되지만, 투자자의 입장에서는 그 동안 투자 자금이 잠기게된다는 문제가 있습니다.

결론입니다. 재건축 아파트 투자는 아직도 가장 매력적인 투자처입니다.

하지만 이익 배분을 놓고 법적 분쟁이 일어난다면 투자 자금이 장기간 잠기게된다는 리스크는 있으며, 이러한 리스크는 과거보다 더 커지고 있습니다. 그러므로 재건축 아파트 투자는 여유 자금이 충분한 투자자들이 아니고서는 상당한 주의가 요망된다고 볼수있습니다.

더우기 조합원간의 지분 관계가 아파트보다 훨씬 복잡한 단독주택 재건축이나 재개발 사업의 경우는 그 리스크가 더 클수 있습니다.

만약 소형평형 의무비율 규제가 완화된다면 소형지분 아파트 소유주나 대형지분 아파트 소유주나 모두에게 득이 될것입니다. 그러나 소형평형 의무비율 규제가 완화되지 않는다면 두 그룹 모두에게 타격이 있지만 그 중에서도 특히 대형평형 소유주에게는 치명적일수 있습니다.

반면 소형평형 소유주의 입장에서는 최악의 경우는 자금이 장기간 잠기게된다는 리스크는 있지만, 예상 투자 수익율이 지금보다는 높을 것이기 때문에 기회비용 측면에서 보면 충분히 투자 가치가 있는 것입니다.

2003년 9월 소형평형 의무비율 확대라는 정부 규제가 재건축 투자의 패러다임을 바꾸어 놓았다고 하면, 이번 6월의 서울 고법의 판결은 또 다른 방향으로 패러다임이 바뀌는 신호탄이 될것입니다. 위기와 기회는 언제나 상존한다는 것을 몇달후에 확인하실수 있을 것입니다.