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2009-02-16 11:09
http://blog.drapt.com/ggamyang/81234750198537 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=6&uid=125308
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2월 13일 정부는 수도권(서울 제외) 미분양아파트 매입 시 양도세를 50% 감면 또는 면제 해준다는 내용을 발표했다. 이번 내용은 2월중 임시국회를 거쳐 개정될 예정이다. 과밀억제권역이 아닌 수도권 지역(광주, 김포, 용인, 이천, 인천 청라 등)은 양도세가 비과세돼 관심이 높아질 전망이다. 또, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역(고양, 광명, 남양주, 부천 등)은 양도세가 50% 감면돼 이 일대 미분양 주택이 상당한 수혜를 받을 것으로 예상된다. 적용대상은 2월 12일부터 올해 말까지 취득하는 주택으로 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 감면 혜택을 받게 된다. 수요자들의 세금 부담이 적어짐에 따라 인천 청라, 용인시, 광명시 등 인기지역은 분양권 프리미엄 등도 기대되고 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 2.13 발표에 따른 수도권 알짜 미분양 주택 10곳을 추천한다. 수도권 과밀억제권역 외 수도권 지역 -양도세 전액 비과세 ◆ 용인 광교신도시 이던하우스 용인지방공사가 2009년 1월에 분양한 이던하우스는 111~114㎡ 7백가구 규모이다. 이던하우스는 행정구역상 용인시에 포함되기 때문에 과밀억제권역이 아니다. 이 중 미분양은 5% 내외로 남았으나 인기 지역이기 때문에 수시로 전화 확인이 필요하다. 단지 북쪽으로 광교산이 펼쳐져 있고, 2014년 개통 예정인 신분당선 연장선 신대역(가칭)을 걸어서 이용할 수 있다. 그 외에도 영동고속도로와 경부고속도로 이용이 쉽고, 용인~서울간 고속도로(2009년 6월 개통 예정) 상현인터체인지가 인접하는 등 편리한 교통 환경을 갖췄다. ◆ 인천 청라지구 청라엑슬루타워 풍림산업은 인천 청라지구 M3블록에 주상복합아파트 126~203㎡ 6백16가구를 2008년 11월에 분양했다. 오피스텔(3백52실)이 성공적으로 분양을 마쳤으며 주상복합아파트 잔여물량은 30%정도가 남아있다. 계약금은 5%이고 금융혜택은 중도금 60% 전액 이자후불제이다. M3블록은 중심상업지구와 접해 있다. 청라지구는 인천국제공항철도 청라역(2010년 신설 예정)과 경인고속도로 직선화사업(2013년 개통 예정) 등의 호재가 예정돼 있다. ◆ 김포 한강신도시 우남퍼스트빌 우남퍼스트빌은 김포 한강신도시 양촌지구 AC-14블록에 2008년 9월 분양된 단지다. 13~26층 15개동, 128~250㎡ 1천2백2가구 규모의 대단지로 우남건설이 분양했다. 현재 142~145㎡, 176~250㎡ 잔여물량 19%를 분양 중이다. 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불제 조건이라서 자금 부담도 적은 편이다. 서울지하철 5,9호선 환승구간인 김포공항역과 김포 한강신도시를 연결하는 김포경전철이 계획돼 있다. 이 노선이 개통될 경우 교통시설 환경이 개선돼 서울 접근성이 더욱 높아질 전망이다. ◆ 오산시 세교지구 휴먼시아(C3블록) 대한주택공사는 오산시 세교지구 C3블록에 126~188㎡ 1천60가구 대규모단지를 2008년 10월에 분양했다. 미분양은 전타입에 있으며 90%가까이 남아있는 상태다. 계약금은 분양가의 15%이다. 세교지구는 신도시로 지정돼 인근 동탄1,2신도시와 함께 수도권 남부 신흥 주거지역을 형성할 전망이다. 특히 경부선 전철 세마역, 오산대역이 지나고 있으며 현재 이용 가능한 1번국도 및 수도권 제2외곽순환도로, 봉담~동탄(2009년 10월 예정)간 도로까지 예정돼 있어 실수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다. ◆ 용인시 성복동 성복자이1,2차 GS건설은 용인시 성복동 258, 505번지에 1차114~186㎡ 7백19가구, 2차 130~214㎡ 7백83가구를 분양했다. 잔여물량은 156㎡타입 이상 주택형에 20~23%정도 남은 상태다. 계약금 10%에 중도금 60% 모두 이자후불제로 대출 가능하다. 용인 성복동은 광교신도시 인접, 용인~서울간 고속도로 개통(2009년 예정) 등 개발호재가 풍부하다. 이 일대는 광교신도시와도 인접해 있어 개발 완료시점에서 신도시 내 시설 공유도 가능할 전망이다. ◆ 이천시 관고동 벽산블루밍 경기 이천시 관고동 203의 1번지에 벽산건설이 109㎡ 1백11가구, 145㎡ 1백16가구를 2008년 1월에 분양했다. 현재 145㎡타입 20% 정도가 잔여물량으로 남아있다. 계약금 5%에 중도금 60% 전액 이자후불제 조건이다. 2008년 12월에 착공에 들어간 성남~여주선이 2011년에 개통될 경우 서울 출퇴근 시간이 크게 단축될 전망이다. 이 노선은 신분당선(판교역), 분당선(이매역)과도 연계될 계획. 과밀억제권역 - 양도세 50% 감면 ◆ 광명시 광명역세권 휴먼시아(Ab1,2블록) 대한주택공사는 광명시 일직동 광명역세권 Ab1,2블록에 각각 7백97가구(99~113㎡), 7백30구(99~113㎡)를 분양했다. 현재 잔여물량은 Ab1블록이 28%, Ab2블록은 36% 정도 남아있다. 계약금은 20%다. 광명역세권은 주변에 한국고속철도(이하 KTX) 광명역과 제2경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 도로망이 잘 갖춰져 있으며, 강남순환도시고속도로(2013년 개통예정), 광명경전철(2012년 개통예정)이 새롭게 개발되면서 경기 서남부권 교통 요충지로 거듭 발전할 것으로 보인다. ◆ 부천시 약대동 두산위브 두산건설은 경기도 부천시 약대동 약대 1구역(총 6백20가구 중 84~149㎡ 3백78가구), 2구역(총 1천2백23가구 중 84~147㎡ 7백44가구) 재개발단지를 2008년 11월 일반분양했다. 두 단지 모두 전타입에 걸쳐 각각 1백59가구, 3백12가구 정도 남아있는 상태며 계약혜택으로 계약금 10%, 중도금 50% 이자후불제 조건이 주어진다. 중동신도시와 인접해 있는 만큼 신도시 내 생활편의시설 공유가 가능하다. 홈플러스(부천상동점, 중동점), 이마트(중동점), 현대백화점(중동점), GS스케어(부천점), 순천향대부천병원, 부천중앙공원 등이 차량 4~6분 거리. 온수역~부평구청역간 서울지하철 7호선 연장선(2011년 예정) 개통으로 서울접근성이 한결 수월해질 전망이다. ◆ 수원시 망포동 신창비바패밀리 수원시 망포동 472의 1번지 일대에는 신창건설이 132~180㎡ 3백78가구(1단지 2백36가구, 2단지 1백42가구)를 분양했다. 미분양은 1백41가구로 전타입이 골고루 남아있다. 계약금 5%, 중도금 40% 무이자융자 조건이며 빌트인 가전(붙박이장)을 무료로 제공한다. 2011년 개통 예정인 분당선 연장선 방죽역을 이용할 수 있다. 영통지구가 차량으로 5~10여분 거리기 때문에 생활편의시설(그랜드백화점, 홈플러스 등)을 공유할 수 있다. ◆ 인천 서구 왕길동 드림파크어울림1단지 인천 서구 왕길동 오류지구 80블록에 금호건설이 111~164㎡ 7백31가구를 분양했다. 현재는 164, 165㎡ 9가구정도만 남은 상태. 계약금 5%에 중도금 60% 이자후불제 조건이며 거실, 주방 발코니 확장 시공을 무료로 제공한다. 오류지구는 청라지구, 영종하늘도시 등 경제자유구역를 비롯해 검단신도시와 인접해 개발 영향을 받을 것으로 예상된다.
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앞으로 3년 내 집 마련 마지막 기회 |부동산노트
2009-02-13 13:01
http://blog.drapt.com/ggamyang/3117661234497663298
전국적인 미분양 사태와 집값 폭락, 그리고 이어진 정부의 각종 규제완화…어디선가 많이 봤던 장면이 아니던가? 10년 전 외환위기 때 경험했던 일과 똑같은 현상이 반복되고 있음을 부인하기 어렵다.
3년 전, 노무현 당시 대통령이 TV에 나와 “지금 집 사면 반드시 후회할 것”이라며 온 국민을 상대로 으름장을 놓았다. 부동산 시장은 코웃음으로 응대했다. 자고 나면 1억원씩 아파트 값이 올랐다.
사람들은 당국이 대통령의 발표와 동시에 내놓은 또 다른 부동산 대책, 즉 3·30 대책을 눈여겨보지 않았다. 그럴 만했다. 2003년 12·9 대책, 2005년 8·31 대책 등 집값 잡는 시늉으로 계속 변죽만 울려 온 정부였으니 말이다.
실제로 ‘버블 세븐’이라는 새로운 부동산 용어까지 탄생시킨 3·30 대책도 6개월을 넘기지 못했다. 추석을 전후해 시작된 집값 오름세는 연말이 되자 버블 세븐을 넘어 수도권 전역, 그리고 그간 부동산 투기와는 담을 쌓았던 강북지역으로까지 확산됐다.
화들짝 놀란 정부는 11월 15일 또 한 차례 부동산 안정대책을 내놨다. 하지만 이번에도 역시 시장은 정부대책 내용에 관심조차 보이지 않았다. 이처럼 노무현 정부의 부동산 안정정책은 일견 시장의 놀림감이 되다시피 한 완벽한 실패로 보였다.
하지만 정말로 그럴까? 당시 노무현 정부가 지목한 ‘버블 세븐’이 2년 뒤 어떻게 됐는지 잘 들여다보면 생각이 달라질지 모른다.
물론 이들 지역 집값 하락의 근본원인은 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 전 세계적 자산거품 붕괴 현상이다. 허나 그게 전부는 아니다. 지난해부터 시작된 국내 부동산의 하락행진은 노무현 정부 시절 내놓은 마지막 두 부동산 대책, 즉 3·30 대책 그리고 11·15 대책과 밀접한 관련이 있음을 부인할 수 없다.
3·30 대책의 주요 내용은 재건축 초과이익환수제 도입, 6억원 이상 고가주택 총부채상환비율(DTI) 강화, 주택거래신고지역 내 주택 매입 시 자금조달계획 신고 등이다. 11·15 대책은 분양가 25% 인하와 신도시 1~2년 조기공급 등이 골자다. 수요억제에 이어 공급확대까지 이어진 이 대책들의 특징은 시행 직후에는 효과가 나타나지 않는다는 점이다.
예컨대 DTI 규제와 자금조달계획 신고 등의 경우 당장 집을 가진 사람에게는 별 의미가 없는 정책이다. 하지만 집을 사려는 입장에서는 얘기가 다르다. 잔뜩 빚을 내야 집을 살 수 있는데, 그 길이 막혔기 때문이다. 당연히 수요, 특히 투자목적의 가수요는 오그라들게 마련이고, 시간이 흐르면서 서서히 집값을 끌어내리게 되는 것이다.
정부의 부동산 정책은 그 어떤 호재나 악재보다 확실하게 앞으로의 시장흐름을 좌우하는 강력한 방향타다. 노무현 정부는 알고 보면 의도한 대로 부동산 가격을 끌어내렸다. 다만 정부정책은 덩치가 크다 보니 효과가 나타나려면 시간이 걸린다. 아파트 몇 채 짓고 끝나는 일개 건설사의 분양물량과는 차원이 다르기 때문이다.
1000가구짜리 아파트 단지 하나를 짓는 데도 3년의 시간이 필요한데, 20만 가구를 공급하려는 정부정책이 효과를 발휘하려면 얼마나 걸릴지 생각해 보라. 지금의 부동산 시장을 보자. ‘버블 세븐’의 아파트값은 반 토막 수준까지 떨어진 곳도 있고, 강북 주택 시장의 블루칩으로 급부상했던 이른바 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 지역의 가격하락세도 현재 진행형이다. 강남3구와 분당은 경매 낙찰가율조차도 사상 최저치로 추락해 법원 통계 집계가 시작된 이래 가장 낮은 수치를 보이고 있다.
MB정부 11·3 대책 부동산 흐름의 전환점
서민들 내 집 마련의 꿈 영원히 사라진다
여기에 곧 발표될 것으로 점쳐지는 ‘부동산 3대 규제 철폐’, 즉 지방 미분양 아파트 양도소득세 폐지, 강남3구 규제완화, 분양가 상한제 폐지 등은 앞으로 정부가 부동산 경기만큼은 확실하게 떠받치겠다는 공개선언에 해당한다. 3대 규제 철폐가 이뤄지면 어떤 일이 일어날까? 우선 분양가 상한제가 폐지되면 재개발·재건축 단지에서는 일반 분양가가 더 올라갈 가능성이 높다.
이렇게 되면 재개발과 재건축이 거의 유일한 주택 공급수단인 서울 등 대도시에서 서민들의 내 집 마련은 영원히 꿈으로 끝나게 될 것이다. 강남3구 투기지역 해제는 가수요를 촉발하는 기폭제가 될 가능성이 크다. 투기지역과 투기과열지구 지정이 해제되면 6억원이 넘는 집을 사면서 은행에서 대출받을 수 있는 담보인정비율(LTV)이 현행 40%에서 60%로 높아진다.
빚 내서 집 사기가 수월해지는 것이다. 분양권 전매 허용이 투자목적의 수요를 되살리게 될 것이라는 점도 두말하면 잔소리다. 혹자들은 지니계수니, 실질구매력이니 하는 어려운 말을 써가며 우리나라 집 값은 더 이상 오를 수도 없고, 혹시 올라도 살 사람이 없다고 말한다. 그리고 ‘월급쟁이가 아파트 한 채 사려면 몇 년이 걸린다’며 주택구매를 포기할 것을 종용한다.
하지만 필자는 이명박 정부가 부동산 경기부양의 시동을 걸기 시작한 지금부터 앞으로 3년 정도가 ‘죽기 전에 집을 살 수 있는 마지막 기회’라고 과감히 말하고 싶다. 세계 경제가 끝내 붕괴해 인류가 멸망하지 않는다면, 혹은 현 정부의 모든 부양책이 실패해 필리핀이나 아르헨티나 꼴이 나지 않는다면 몇몇 지역의 집값은 지금보다 배 이상 올라갈 가능성이 크다.
누구 말이 맞을지는 3년 정도만 지나면 알 수 있을 것이다. 앞서 말했듯 부동산 시장의 확실한 방향타인 정부정책은 시간이 지나야 효과가 나타나기 때문이다.
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외국계, 빌딩 사재기 ‘AGAIN 1998?’
투자팁
외환위기의 ‘데자뷔’는 주택시장에서만 볼 수 있는 것이 아니다. 구조조정에 내몰린 국내 기업들은 앞 다퉈 사옥을 매물로 내놓고, 외국계 자금이 이를 사들이고 있다. 매물이 쌓이면서 가격이 하락한 것에다 환율효과까지 더해지면서 외국인들에게는 사실상 반값이나 다름없다는 점도 그때와 닮은 점이다. 이들은 과거에 그러했듯 서울 강남, 특히 테헤란로 빌딩들을 선호한다. 게다가 10년 전 역삼동 스타타워와 론스타로 대변되는 ‘빌딩 대박’은 여러 나라에 소문이 난 모양이다. 요즘 국내 빌딩 시장을 기웃대는 외국계 자본은 미국이나 유럽, 일본, 싱가포르 등 전통적인 빌딩 구매세력뿐 아니라 중국, 베트남계 자본까지 끼어 있다고 한다. 혹여 빌딩매매는 ‘그들만의 리그’일 뿐이라며 외면하지 말자. 잘 찾아보면 서울 강남에서도 10억원대의 번듯한 5~6층짜리 빌딩을 찾아볼 수 있다. 대출을 활용하고, 임대보증금을 제외하면 아파트 한 채 값 정도로 빌딩의 주인이 될 수 있는 것이다. 예컨대 서울 강남구 역삼동 대로변 이면도로의 한 5층짜리 건물은 8억원이면 인수할 수 있다. 19억원에 매물로 나온 이 빌딩은 기존 융자 10억원에, 임대보증금이 1억원으로, 매달 950만원의 임대료가 나온다. 빌딩 주인, 말만 들어도 설레지 않는가? 생각을 바꾸면 대한민국에 안 되는 것은 아무것도 없다. |
이인규 재테크 전문 저널리스트·inthetop@naver.com
[스크랩] 반등 신호? vs 반짝상승? |부동산노트
2009-01-30 10:12
http://blog.drapt.com/ggamyang/3117661233277954110
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
| '반짝 상승세냐,반등 신호탄이냐.'연초부터 서울 강남을 비롯한 일부지역 집값이 꿈틀거리고 있다. 고점 대비 30~40%가량 급락했던 급매물들이 자취를 감추고 집주인들도 호가를 올리는 움직임이다. 글로벌 경제위기 및 실물경기 침체라는 '악재'와 정부의 저금리 정책 및 규제 완화라는 '호재'가 맞서고 있어 실수요자나 투자자들 입장에서는 헷갈릴 수밖에 없다. 대다수 부동산 전문가들은 최근의 일부 지역의 오름세를 '반짝 상승세'로 본다. 낙폭과대에 따른 일시적 반등으로 지속적으로 오르기에는 부담스럽다는 데 의견을 같이한다. 글로벌 경제 불안감이 해소되지 않았고 국내 고용 불안,기업구조조정 본격화,가계소득 감소 등을 감안할 때 집값이 꾸준히 오름세를 타기는 힘들다는 진단이다. 이에 따라 분위기에 휩쓸려 성급하게 추격매수하기보다는 관망세를 유지한 채 때를 기다리라고 조언한다. 아직 바닥은 아니다 전문가들은 들썩였던 일부 지역 집값이 구정 연휴가 지나면서 차츰 하락세로 돌아설 가능성이 있는 것으로 본다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장(부사장)은 "실물경기 회복이 뒷받침되지 않는 한 집값이 상승세를 유지하기 어렵다"며 "호가가 오른다고 해서 바닥에서 벗어난 것으로 착각하면 안된다"고 지적했다. 강남지역의 투기지역 해제 등 추가 규제완화 기대감이 이미 집값에 반영됐고,집값이 불안해지면 규제완화가 보류될 수도 있어 너무 기대를 걸지 말라고 조언했다. 국민은행 박합수 PB(프라이빗 뱅킹)사업부 부동산팀장은 "경제성장률이 큰 폭으로 하락하고 있고 실업률 증가와 소득감소,수출감소 등 경제여건을 감안하면 부동산시장만 나홀로 바닥을 찍고 상승하기는 힘들다"고 분석했다. 그는 "국내 최우량기업인 삼성전자마저 작년 4분기에 대규모 적자를 낸 상황"이라며 "주식과 달리 부동산은 경기에 후행하거나 동행하는 성격이 강해 부동산시장만 경기회복에 앞서 미리 움직이는 일은 있을 수 없다"고 강조했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "각종 규제완화와 한강변 초고층 재건축 허용,금리 인하 등에 힘입어 강남집값이 일시적으로 오르고 판교 등 주변지역으로 이어졌다"며 "가계소득 감소로 추가 매수세가 붙기 힘들어 점차 하락세로 돌아설 것"이라고 내다봤다.
본격 매수는 시기상조 전문가들은 "실수요자 및 투자자들의 경우 여유를 갖고 때를 기다릴 것"을 권유했다. 반면 집을 팔려는 사람들은 "이번 반짝 상승세를 활용,과감하게 처분할 것"을 제시했다. 박합수 팀장은 "실수요자들은 기다렸다가 6월 말쯤 다시 매수시점을 판단해도 늦지 않다"고 말했다. 그는 다만 "고점 대비 30~40%가량 하락한 버블세븐지역의 집값은 앞으로 추가 하락폭은 크지 않을 것"이라며 "우량지역의 급매물은 '무릎 아래서 접근한다'는 생각으로 관심을 가질 필요가 있다"고 설명했다. 투자자라면 상반기 말쯤 되면 경매시장에 쏟아질 물건들을 싸게 살수 있기 때문에 실수요자보다 더 보수적인 관점을 유지하며 기다리라고 조언했다. 대출자금 상환압박을 받는 사람들이 새 투자처를 찾으려면 반짝 반등 시점에 보유 부동산을 과감하게 처분한 뒤 경 · 공매시장 등에서 기회를 탐색하는 것도 방법이라고 덧붙였다. 박원갑 소장은 급매물이 아니라면 쳐다보지 말라고 강조했다. 박 소장은 "지금은 저가 매수 외에는 방법이 없다"며 "아파트를 기준으로 중대형은 고점 대비 40%,소형은 30% 이상 떨어진 매물에만 관심을 둬야 한다"고 말했다. 그는 "실수요자들의 경우 앞으로 2차 가격 조정기가 오면 싼 물건을 장만하는 것도 좋은 방법"이라고 설명했다. 박상언 대표는 '상가 · 오피스텔 등 수익형 부동산'에 대해 보수적으로 바라볼 것을 권했다. 박 대표는 "상가와 오피스텔은 경기침체의 직격탄을 맞는 상품"이라며 "그래도 이들 상품에 투자하려면 경매시장에서 감정가보다 50%가량 싸게 나온 물건을 노리는 게 낫다"고 말했다.
신규분양은 용산,청라 · 송도에 주목 부동산정보업체인 부동산114는 2,3월 분양물량 중 눈여겨볼 만한 곳으로 서울 용산과 은평구 응암동,인천 청라 · 송도지구를 꼽았다. 주요 단지로는 다음 달 대우건설과 동부건설이 용산구에 선보일 효창3구역의 '효창파크푸르지오',동자동 '동부센트레빌' 등이 지목됐다. 역세권 단지로는 현대건설의 은평구 응암동 힐스테이트(7,9구역)가 관심대상이다. 인천 청라지구에서는 인천도시개발공사(웰카운티)와 포스코건설이 각각 중대형 아파트 분양을 준비하고 있다. 업계 관계자들은 "2,3월 중 분양예정인 아파트로는 3.3㎡당 분양가가 1000만~1100만원대로 예상되는 청라지구가 유망해보인다"고 설명했다. 부동산114에 따르면 올 1분기(1~3월)에는 전국에서 3만5068가구가 신규 분양된다. 지난해 같은 기간(5만7871가구)에 비해 39.4%(2만2803가구) 줄었다. 이건호 기자 leekh@hankyung.com |
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