1. 재건축과 재개발의 개발이익
부동산 시장에서 많은 투자자들이 재건축/재개발에 관심을 가지는 것은 재건축과 재개발 사업을 통하여 발생하는 개발이익이 존재하기 때문이다. 재건축과 재개발의 개발이익은 개발사업을 통하여 공급되는 아파트 및 부대복지시설의 총 분양가격에서 건립에 필요한 제반 비용을 제외하고 남는 비용을 의미한다. 일반적인 부동산 개발사업에서 개발이익은 토지 소유자의 몫이 된다.

하지만 재건축/재개발 사업의 사업시행자는 조합이 되고 보통의 경우 조합은 구역 내 토지와 건물을 소유하고 있는 다수의 사람으로 구성된다. 또한 조합을 구성하고 있는 조합원의 자산의 동등하지 않고 각각 다르기 때문에 어떠한 방법으로 개발이익을 분배할 것인가 하는 문제가 발생하게 된다. 재건축의 무상지분율과 재개발의 비례율은 재건축/재개발 사업을 통해서 발생하는 개발이익을 배분하는 방식을 의미한다.

재건축과 재개발의 개발이익을 추산하는 방법도 일반적인 부동산 개발에서 개발이익을 추산하는 방법과 동일하다. 즉, 개발을 통하여 공급되는 분양대상물의 분양가격에서 분양대상물의 건축에 소요되는 제반비용을 제외한 나머지 금액이 개발이익이 되는 것이다. 하지만 재건축/재개발 사업의 경우 사업시행자는 조합이 되고 조합은 사업 종료이후 청산될 법인이므로 일반 개인이나 회사처럼 개발이익을 적립하지 않고 개발이익과 비용을 적정하게 맞추어 청산 시점에 어떠한 자산도 남기지 않는 다는 것이 가장 커다란 차이라고 할 수 있다. 따라서 사업시행자인 조합이 청산되어야 하기 때문에 재건축/재개발을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것이다.

2. 무상지분율과 비례율의 차이
한편 동일하게 개발이익을 조합원에게 배분 하는 방식을 표시하는 것임에도 불구하고 재건축과 재개발 사업이 동일한 기준을 사용하지 않고 무상지분율과 비례율로 다른 개념을 사용하는 것은 각 사업의 조합원이 가지고 있는 종전자산의 기준이 다른 것에 기인한다. 즉, 재건축 사업의 대상이 되는 아파트의 경우는 집합건물로 조합원의 자산이 평형에 따라 완전히 동일하지만 재개발 사업의 조합원은 종전자산의 차이가 동일한 기준 없이 모두 다른 특징을 가지고 있다.

예를 들어 재건축 사업의 조합원 A와 B가 13평 아파트를 소유하고 있다면 조합원 A와 B는 완전히 동등한 권리를 가지고 있는 반면 재개발 사업의 조합원 A와 B가 구역 내 20평의 주택을 소유하고 있다 하여도 A와 B가 소유하고 있는 주택의 위치, 용도, 노후정도 등이 모두 다르기 때문에 동일한 권리를 인정할 수 없는 것이다. 이러한 차이로 재건축 사업은 조합원이 소유하고 있는 대지의 크기를 기준으로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하며, 재개발 사업은 각기 다른 가치를 가지고 있는 조합원의 권리를 감정평가하여 감정평가한 금액을 기초로 개발이익의 배분의 기준을 마련한 것이다.

3. 무상지분율 계산 방법
무상지분율은 조합원이 재건축 사업에 참여하여 얻게 되는 개발이익을 조합원들에게 나누는 개념이다. 즉, 재건축 조합원 A가 재건축 사업에 참여할 경우 자신의 소유하고 있던 대지지분을 기준으로 받게 되는 개발이익의 비율을 표현한 것이다. 예를 들어 조합원 A가 대지지분 20평의 아파트를 소유하고 있고 재건축 사업의 무상지분율이 120%이면 조합원 A는 자신의 대지비분에 무상지분율을 곱한 아파트를 무상평형으로 제공받게 되는 것이다. 무상지분율을 계산하는 방법은 다음과 같다.

개발이익 = 총분양가 - 공사비용
평당 개발이익 = 전체개발이익 / 전체 대지
무상지분율 = 평당개발이익/평당분양가

그럼 간단한 사례로 재건축 사업의 무상지분율을 계산하는 방법을 살펴보자.
재건축 사업조건 : 대지면적 10,000평, 용적율 250%, 분양가 800만원/평당, 공사비용 400만원/평당