재개발의 경우는 관리처분일을 기준으로 관리처분일 이전에는 부동산, 이후는 입주권(분양권)으로 인정된다. 좀더 세밀히 이야기하자면, 재개발은 관리처분 이전에 이미 원조합원들의 주택(건물)이 멸실되기 때문에, 주택 멸실 이전에는 주택(부수토지 포함)으로 인정되고, 멸실일 이후에는 나대지(토지) 그리고 관리처분일 이후에는 입주권(분양권)으로 인정된다. 각 상황에 따른 양도소득세 및 주의할 점은 다음과 같다.

[ 주택(건물) 멸실 이전 ]

흔히들 재개발 조합이 설립되고, 재개발 추진 예정이라 하면 당장에라도 주택을 허물고 공사를 할 것 같지만 실제로 그렇지는 않다. 재개발이라는 것 자체가 넓은 지역에 대한 대규모 개발공사이기에 지역 원주민과의 협의, 건설회사의 문제 등 다양한 문제가 산제해 있기 때문에 실질적인 재개발이 진행되기까지는 많은 시간이 필요하다.

재개발 지역에서 주택을 양도할 경우, 어떤 사람들은 재개발 관련하여 다른 특별한 무엇이 있을 것이라 생각하기도 하지만, 주택(건물)이 멸실되지 않은 상황이라면 사실 재개발과는 아무런 관련이 없는 일반주택 양도라 생각하면  된다.

- 양도소득세 적용방법 -

일반적인 과세 상황이므로, 투기지역이나 3주택 이상일 경우, 혹은 고가주택일 경우에는 실거래가액이 적용되고, 이외의 경우라면 기준시가 적용이 가능하다. 사실 재개발 예정지라면 어차피 미개발된 지역이기 때문에 기준시가를 적용하면 그리 많은 세금이 과세되지는 않는다. 다만, 서울처럼 토기가액이 많이 상승한 지역의 경우, 주택을 오랜 기간 보유한 상황이라면 작고 보잘 것 없어 보이는 주택이라도 어느 정도의 세금이 과세된다.

물론 양도일 현재 다른 주택이 없고, 보유기간이 3년 이상(서울,과천,5대 신도시 지역은 2년 이상 거주)한 경우라면 양도소득세 비과세 적용가능하다.

 

[ 주택(건물) 멸실 이후 관리처분 이전 ]

1. 양도소득세 과세 상황

주택(건물)이 멸실되면 토지(나대지) 상황이다. 따라서 이 시기에 양도할 경우에는 토지투기지역이 아닌 한 토지에 대한 공시지가를 기준으로 양도소득세가 과세된다.

2. 양도소득세 비과세

어떤 사람들은 토지 양도이므로 양도소득세 비과세 적용이 불가능하다고 말하지만 실제로 그렇지는 않다. 재개발이라는 공공사업을 위해 주택(건물)이 멸실된 경우라는 불가피성을 인정하여 비록 토지 양도일지라도 다음 요건만 충족하면 양도소득세 비과세 적용 가능하다.

1) 주택(건물) 멸실일 기준으로 3년 이상 보유
2) 서울, 과천, 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주(멸실일 기준)
3) 주택(건물) 멸실일 현재 세대원 기준으로 다른 주택이 없을 것.

내용에서도 알 수 있듯이 주택으로서의 마지막 시점에 해당하는 주택(건물) 멸실일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어야지, 멸실 이후 토지 양도하는 경우에도 비과세 적용이 가능하다.

예를 들어 주택 취득은 2001년 5월 1일이고, 주택(건물) 멸실은 2004년 3월 1일, 양도일은 2004년 8월 1일, 그리고 양도일 현재 아직 관리처분 승인이 안되었을 경우 양도소득세 비과세 적용을 받을 수는 없다. 비록 취득일부터 양도일까지의 기간은 3년이 경과했다할지라도, 주택으로서의 보유기간(주택 취득일 ~ 주택멸실일)까지의 기간은 3년이 안되기 때문에 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 없다. 물론 토지투기지역이 아니라면 기준시가 적용을 받을 수 있으므로, 많은 세금이 과세되지는 않는다.

3. 무허가 지분 (일명 “딱지”)

흔히들 재개발 전에 "딱지"를 샀다 라는 말을 많이 한다. 사실 재개발이 미개발지역에서 이루어지다 보니, 상당수 원주민들은 재개발 과정에서 납부하게 될 고액의 징수금이 부담스러워 다른 사람에게 양도하고 떠나가는 경우가 많다. 그런데 무허가 주택을 보유하고 있던 사람이 주택 멸실되고 그 권리를 다른 사람에게 양도하는 경우 상당히 애매한 상황이 발생한다.

무허가 주택은 대부분 사유지가 아닌 국공유지 위에 있다보니, 무허가 주택이 멸실된 그 권리라는 것은 뚜렷한 실체가 없다. 유허가 주택이나 사유지의 경우는 주택(건물)이 멸실되었다할지라도 등기상으로 토지에 대한 소유권 이전이 되기 때문에 명확한 구분이 가능하지만 무허가 주택은 그렇지 않다.

양도소득세 입장에서 볼 때는 더욱 애매한 부분이 있다. 예를 들어 유허가 주택을 가지고 있던 사람이 주택이 멸실된 후 양도할 경우 토지 양도로 보아 토지에 대한 공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세하면 된다. 이에 비해 무허가의 경우는 주택이 멸실되면 주택도 없고, 토지(사유지)가 있는 것도 아니어서 기준시가를 적용하고 싶어도 적용할 대상이 없다. 결국 실거래가액을 적용하는데, 이는 유허가의 경우 토지 공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세하는 것과 비교하면 세금 차이도 많이 날 뿐더러 과세형평에도 맞지 않다. 보다 자세한 내용은 다음 기회에 언급하겠지만 향후 개선이 필요한 부분이다.

[ 주의사항 ]

1. 취득 계약서를 반드시 보관할 것.

재개발 조합원 분양권을 양도한 매도인의 양도소득세를 처리하기 위해 상담을 하게 되면, 상당수가 재개발 이전 취득시 계약서를 분실한 경우를 많이 보게 된다. 분양권 양도는 권리의 양도이므로 무조건 실거래가액이 적용되는데, 취득시 계약서가 없다면 상당한 불이익을 당하게 된다. 왜냐하면 재개발이 예정되면 “프리미엄”이 많이 붙은 상황에서 취득하게 되므로 비싼 가액이 취득하게 된다. 그런데 취득계약서가 없다면 취득시 지급한 금액을 증빙할 방법이 없어 인정받기 어렵다. 결국 양도차익은 많이 산정되고 그 만큼 많은 양도소득세가 과세된다.

따라서 재개발 예정지 내의 주택이나 토지를 취득할 경우에는 반드시 그 취득계약서를 보관하여 차후 분양권이나 완공된 아파트 양도시에 불이익을 당하지 않도록 해야 한다. 특히 “딱지”의 경우 그 취득계약서를 분실하여 아주 많은 세금이 과세되는 안타까운 경우를 많이 보아왔기 때문이다.

2. 가능하면 관리처분 이전에 양도할 것.

물론 부동산을 사고 파는 것이 전적으로 단순히 세금 때문에 좌지우지될 사항은 아니다. 매매가액에 따른 투자가치, 거주환경 및 상황, 개인적인 상황 등 다양한 변수가 있지만, 혹시라도 어차피 양도할 계획이 있다면 양도소득세를 절세할 수 있는 시기를 확인하는 것도 중요하다. 왜냐하면 요즘 양도소득세는 결코 무시할 수 없는 액수이기 때문이다.

위에서도 언급했듯이 관리처분일을 기준으로 이전의 부동산(나대지), 이후의 분양권(입주권)으로 구분된다. 따라서 동일한 물건을 양도하더라도 관리처분일 이전에 양도하면 기준시가 적용이 가능하지만, 관리처분 이후에 양도하면 권리의 양도에 해당하여 무조건 실거래가액이 적용된다.

따라서 매매가액의 변동이 많지 않고, 관리처분 시점에 즈음하여 양도할 계획이 있다면, 이왕이면 관리처분 이전에 양도하는 것이 훨씬 절세된다.
 

주택의 성능을 등급별로 표시하는 주택성능등급표시제가 시행이 됩니다.

 

1차적으로 2천가구 이상 대단지를 시작으로 하고 추후 1천가구 이상 단지들에 대해 표시제가 의무화 된다고 합니다.

 

 

구분 내역 성능 항목등을 들여다 보면 모두 좋은 등급만 받으면 정말 좋을 내용 들입니다.

 

5년전 분양기사들 중에서 눈에 띄는 홍보 문구가 있습니다.

 

"초고속 정보통신 1등급" 이라는 문구 입니다.

 

말그대로 단지 전체가 초고속정보통신 사용하는데 있어 최적화 됐다는 말입니다.

 

5년전 분양시엔 사실 소비자들에게 어필하는 홍보 문구 였지만 지금은 워낙 흔한 사항이기 때문에 그다지 눈길을 끄는 조건은 아닙니다.(물론 이런 조건도 갖지 않았다면 조금은 생각해볼 필요가 있는 단지로 볼 수 있겠지요)

 

앞으로는 위 구분 목록에서 어떤 항목의 1등급이 소비자들에게 어필할 수 있을 까요.

 

사실 앞으로 지어지는 단지들 아니 이미 지어지고 있는 단지들의 질적인 수준은 모두 비슷하다고 봐야합니다. 일부 고급 마감재를 사용하는 부분에서 차이는 있을 수 있겠지만 그닥 큰 차이는 없다고 봅니다.

 

단지내 조경 면적이나 식수 등은 건축시 관련된 사항은 법으로 규정을 두고 있기 때문에 칠이 다르고 외관의 형태만 다를 뿐 질적으로 비슷하다고 봐야 합니다.

 

결국 미래의 아파트는 환경이 좌우한다고 봐야합니다.

 

똑같이 2천가구 짜리 아파트고 동일 브랜드를 사용하고 있다고 보지요.

 

하지만 A단지는 단지 옆으로 공원을 접하고 있습니다. B단지는 왕복 8차선 도로가 지나고 있습니다. 간단하게 예를 들었습니다만 수요자들 입장에선 쾌적한 A단지를 선택할 가능성이 높습니다.(물론 여러 사항들을 꼼꼼히 따져볼 때 B단지가 나을 수 있겠지만 현재 주어진 조건만 가지고 이야기를 하지요)

 

낮은 용적률로 인해 아우성인 재건축 단지들이 있습니다. 하지만 입주 후엔 낮은 용적률의 단지가 뛰어난 환경을 바탕으로 더 많은 수요자들로부터 관심을 끌게 됩니다.

 

낮은 용적률로 쾌적한 주거환경을 자랑한다는 광고문구는 수년동안 소비자들에게 어필하는 문구입니다.

 

그만큼 환경의 중요성은 소비자들로 부터 인정받고 있다는 것을 증명하는 것이지요.

 

다른단지에선 볼 수 없는 산이 보이고, 강이 보이고, 공원이 보이고, 다른 단지에는 없는 산책로가 있고, 공원이 더 있다면...미래에 뜰 아파트라고 볼 수 있습니다.

 

강남 집값을 잡는다고 합니다.

 

재밌는 것은 낮은 용적률로 사업추진 자체를 뒤흔들고 있습니다.(사실 추진하는 입장에선 어느정도 남는게 있어야 하는데 부담이 커진 것이 사실입니다.)

 

이대로라면 이미 270% 대의 용적률로 입주를 앞두고 있는 단지들을 제외한 개포, 고덕, 둔촌 등 낮은 용적률이 적용된 단지들은 미래에 더 뜰 가능성이 높습니다.

 

더 뜬다면 그 때 또 집값을 잡기위해 다른 정책이 나오겠지요.

 

親 환경 !! 미래 아파트의 핵심입니다.

 

 

 

이상에서 살펴본 부동산 시장의 환경변화 및 트렌드, 인구사회학적 통계등을  종합감안하여 2006년 추석이후 시장전망을 해보기로 하다.

분석 편의상 단기(1년이내), 중기( 2~3년), 장기(5년이상)로 나누어서 예측해 보기로 한다.

 

 

다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시인근지역들 개발호재를 보유한 지역등을 중심으로 국지적  상승세는 충분히  예견된다.

이러한 조정장세는 적어도 내년초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다.

 

8.31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화 되면서 1가구 2주택자등의 세금회피성매물과 금리인상에 다른 실망매물이  어느정도 출시될 것으로 보이는데 비해  투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다.

하지만 이러한 안정세는 내년상반기 까지 그치고 내년말까지 지속될것이라고 쉽게 장담키는 힘들다.

 

 

또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다.

개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기자 재연될 수도 있겠다.

 

특히 과도하거나 불필요한  규제는 완화되거나 페지될 가능성도 높다. 

예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의  층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는  시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다.

 

만약 금리급등, 경기급락, 미국중국등 해외부동산 시장붕괴등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면  2007년도시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다.

다만,  부동산 시장의 일반적 통설로 자리잡은 10년주기설과 벌집모형(HONEY-COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난후 2008년부터 2년정도는 조정다은 긴조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다 .

 

다시말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다.

따라서,  2008년도 이후에는  부동산 자산가치 하락에  대비하는 투자전략이  요구된다고 하겠다.

 

우리나라 인구가 2020년경 5천만명으로 최고치에 달할것으로 보이고 저출산 - 고령화속에 인구정체 현상이 나타날 것이다.

 

인구증가율 감소( 연0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수증가율( 연 2~3%정도)는 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다. 특히, 수도권으로 인구유입현상이 지속되고  수도권의 주택보급률이  절대적으로 낮은점, 수도권은 신규수요외에 교체수요, 투자수요가 어느정도 상존하는 점등을 고려할 때 수도권 집값은 향후  10년정도는 완만한 상승추세가 예상된다.

 

다만, 독일 사례등을 참고할 때  한반도가 통일될 경우 서울등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 새로운 수도가 어디에 결정되는냐에 따라 요동칠 것이 분명하다.

세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국 중국등  우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일변수등 장기전망과 관련돼 관심있게 살펴볼 주요한 요인들이 많다.