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[스크랩] 사전점검은 이렇게 |부동산노트
2008-09-24 06:07
http://blog.drapt.com/ganari/81222204042238 
출처 : "장위뉴타운 루첸 입주예정자 협의회" 단지동호회
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[스크랩] 부동산 셀프 등기 경험담 |부동산노트
2007-01-26 00:00
http://blog.drapt.com/ganari/81169737216698
출처 : "삼각산아이원" 단지동호회
지난 10월 말에 계약하고 (펌 글) 11월 말에 잔금 치룬 후 바로 등기했습니다 등기닷컴에 올라온 글들을 많이 읽어 봤고 실제 부딪혀 보니 공무원들 많이 친절하네요 생각보다 쉽게 했습니다 금전적으로도 도움이 됐지만 그 이상의 기쁨도 있습니다 소유권이전 신청서와 위임장 양식은 대법원 등기 사이트에서 구할 수 있습니다 1. 내용 경기도 화성시 33평(전용면적 25평 이하) 아파트 지역/평형/기준시가에 따라 국민주택채권 매입 금액이 달라집니다 매매가 : **,***만원 ( 등록세/취득세의 기준 ) 기준시가 : **,***만원 ( 국민주택채권 매입 금액의 기준 ) 부부 공동 명의 국민주택채권 매입시 기준금액이 달라집니다 단독명의보다 몇만원 정도 아낄 수 있습니다 매매 계약일 : 2006.10.31 잔금 지급일 : 2006.11.30 등기 신청일 : 2006.11.30 2. 필요 서류 매도자 등기필증 위임장 부동산의 표시에는 아래 소유권이전신청서에 작성한 부동산의 표시와 똑같이 쓰면 됩니다 등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다) 등기의목적은 소유권이전 위임장 맨 아래 왼쪽 비어있는 부분에 위임하는 사람의 인적사항을 쓰고 인감도장 날인합니다 예) 경기도 수원시 권선동 XXX OO아파트 000동 000호 홍길동(700101-0000000) 공동명의인 경우 한사람만 등기하러 가면 안가는 사람의 인적사항도 매도인처럼 써야 합니다 위임장 맨 아래 오른편의 비어있는 공간에는 수임인(등기하러 가는 사람)의 인적사항을 씁니다 맨 아래 년월일은 잔금 치룬 날을 쓰면 됩니다 미리 매도자 인적사항을 적어 가셔서 인감도장을 받으시고 여유분으로 한두장 더 인감도장 날인 받아 놓으세요 인감증명 부동산 매수자란에 매수자 인적사항(이름,주민번호,주소) 표기 공동명의인 경우는 2명 모두 표기되어야 함(한명은 앞에 다른 한명은 별지에 표기됨) 주민등록초본 현재 주소와 동일한지 확인 매수자 주민등록초본 공동명의이므로 부부 각각(인터넷으로 발급-공짜) 주민등록증,인감도장 등기소에서 소유권이전신청서 접수할 때 확인합니다 공동명의인 경우는 혹시 모르니까 부부꺼 다 가지고 가세요 매매계약서 검인계약서라는거 이젠 없습니다 갖고 있는 계약서 그대로 갖고 가면 됩니다 소유권이전신청서 자필로 작성해도 관계 없습니다 갑지(첫장) 부동산의 표시는 매도자한테 등기필증 받으면 전에 소유권이전신청서 작성했던게 있을 겁니다 그거 그대로 쓰세요 거래신고일련번호는 부동산거래계약신고필증의 일련번호를 쓰세요 거래가액은 매매계약서 상의 거래 금액 그대로 쓰세요 등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다) 등기의목적은 소유권이전 이전할지분은 건너뛰고 등기의무자는 매도인, 등기권리자는 매수인 인적사항을 쓰면 됩니다 공동명의인 경우 경우는 등기권리자에 두명 모두 써야 합니다(지분은 각각 1/2) 을지 부동산 표시는 빈칸(뭘 쓸지 몰라서 건너뛰었는데 접수할 때 아무말 안하대요) 부동산별 시가표준액 http://aao.kab.co.kr/MOCT-OP/re_notice/research_standard_price.jsp에서 확인하세요 국민주택채권 매입할 때 기준이 됩니다 국민주택채권매입금액 http://deungki.com/deungkii/cgc/cgc.asp을 참고해서 계산한 금액을 쓰면 됩니다 공동명의인 경우는 기준시가/2 기준으로 금액 확인 후 X2한 금액을 쓰면 됩니다 등록세는 매매가의 1%, 교육세는 등록세의 20%입니다 세액합계는 위 금액을 더해서 쓰면 됩니다 등기신청수수료는 9000원입니다 등기의무자의 등기필정보는 넘어가고 첨부서면은 대부분 1통으로, 매매목록은 쓰지 마시고, 신청서부본은 2통으로 쓰면 됩니다 년월일은 소유권이전신청서 접수하시는 날짜를 쓰세요 신청인은 매도인,매수인 이름을 쓰고 대리인은 접수하는 사람 이름을 쓰면 됩니다 저는 대리인에만 제 이름을 써가지고 갔는데 접수할 때 아무말 안하대요 대리인 옆에 인감도장 찍어야 합니다 저는 안찍었습니다 도장 달라길래 줬더니 알아서 찍더라구요 부동산 부동산거래계약신고필증 시청 지적과 토지대장(인터넷으로 발급) 건축물관리대장(인터넷으로 발급) 시청 세무과 취득세 및 등록세 신고서 작성해야 하는데 서식 중간 아래 부분에 신고인에 이름이랑 서명만 하고 매매계약서 사본,부동산거래계약신고필증 사본과 함께 세무과 직원에게 주면서 등록세/취득세 고지서 발급해 달라고 하면 됩니다 복사기가 설치되어 있으니까 거기에서 복사를 하시면 되는데 화성시청 동부출장소는 고장나 있더라구요 세무과 직원이 자기가 복사한다고 원본을 그냥 달라고 해서 편했습니다 등록세 지방교육세 고지서 등기 전에 납부해서 A4용지에 부착해서 제출해야 합니다 실제로는 그냥 등기소 갖고 가서 납부 영수증 주니까 알아서 풀로 붙이고 다 해주더라구요 취득세 고지서 등록세는 바로 내야 하지만 취득세는 납부 기한 내에만 내면 됩니다 등록세는 실거래가의 1%, 지방교육세는 등록세의 20%, 취득세는 실거래가의 1% LG카드가 있으면 바로 카드로 결제할 수도 있습니다 은행(국민은행 /우리은행 / 농협) 국민주택채권 기준시가(실거래가 아님) 기준으로 매입해서 즉시 매도 후 소유권 이전 신청서에 채권 번호 기입 국민주택채권은 오후 2시 이전에 가면 바로 매도 가능합니다 잔금 치루고 바로 등기하러 가려면 전날 미리 준비해 놓으세요 국민주택채권은 구입 후 바로 매도를 하기 때문에 실제로 10% 정도로 구입할 수 있습니다 정부 수입 인지 15만원입니다 국민주택채권 살 때 같이 사 놓으세요 등기소 대법원 수입 증지 9000원입니다 화성등기소에서는 안팔더라구요 밖에 조그만 가게에서 사 오라고 합니다 3. 등기 순서 잔금 치루기 전 소유권이전신청서 및 위임장 출력 및 작성 주민등록등(초)본 인터넷 출력 토지대장, 건축물관리대장 인터넷 출력 국민주택채권 매입 후 즉시 할인(오후 2시 이전) - 공동명의인 경우 '조규원 외 1인'으로 적어야 함 정부수입인지 15만원 구입 잔금 치루는 날 매매 계약서 및 부동산거래계약신고필증 확인(부동산) 매도자 인감증명서, 주민등록등(초)본, 등기필증 확인 위임장 인감 날인(여유있게 3장 정도 받아 놓을 것) 등기 하는 날 시청 세무과에서 등록세,취득세 고지서 받아서 등록세 납부 취득세는 납부 기한 내에 납부 등기소 대법원 수입증지 구입(9천원) 서류 순서 소유권이전신청서,등록세납부영수증,위임장,매도자인감증명서 매도자주민등(초)본,매수자주민등(초)본,토지대장,건축물관리대장 매매계약서,등기필증,부동산거래계약신고필증 다른 사람들 경험담을 보면 소유권이전신청서랑 매매계약서,부동산거래계약신고필증 사본을 준비하라고 하는데 화성등기소에서는 직원분이 다 알아서 해주시더라구요 너무 편했습니다 4. 후기 뭐든지 잘 모르면 해당 공무원에게 물어보세요 요즘은 정말 친절하게 잘 해 줍니다 화성시 동부출장소랑 화성등기소(오산시 궐동) 공무원들 친절하더라구요 출장소에서 등록세 고지서 받을 때도 자기가 알아서 사본 복사해서 서류 작성하고 등기소에서도 순서 좀 봐달라고 줬더니 알아서 빠진거 달라고 하고 정부수입인지랑 대법원수입증지 붙이고 인감도장 빠진거 도장달라고 해서 찍고 준비한거에 비하면 너무나 쉽게 셀프 등기 했답니다 직접 하면서 느낀거... 정말 쉽습니다 한번 해 보세요 그리고 모르는거는 물어보세요 친절하게 잘 해 줍니다 |
[스크랩] 땅장사꾼에게 안속는 노하우 |부동산노트
2007-01-25 23:58
http://blog.drapt.com/ganari/81169737110250
출처 : "삼각산아이원" 단지동호회
기획부동산 함정에 절대 빠지지 않는 세가지 지혜 (펌 글)
지금껏 글 쓰는 일에만 종사하다 어느날 부동산 개발 관련 일을 한다 하니까 주위 사람들이 한결같이 묻는 말이 있다.
“혹시 기획부동산 일 하는 건 아니지?” 라고 염려하는 건 양반이고, “괜히 주위 사람들에게 민폐 끼치지 말고 원래 하던 일이나 하시지” 라며 대놓고 만류하는 사람들도 있다.
기획부동산이 정확히 무얼 하는 곳인지는 몰라도 어쨌든 좋지 않은 곳이라고 생각하는 사람들이 많은 것은 분명하다.
부동산으로 돈을 버는 데 있어서 가장 중요한 것은 정보다. 누가 정확하고 좋은 정보를 먼저 입수하느냐에 따라 큰 돈이 결정된다. ‘부동산의 돈은 정보에서 나온다’ 라는 진리가 통하는 것은 바로 이 때문이다.
기획부동산 업체는 바로 그 정보를 빨리 입수하거나 스스로 정보를 만드는 곳이다. 그러나 일부 몰지각한 업체들이 정확하지 않은 정보, 쓸모 없는 땅을 이용해 여러 사람을 피해 보게 하는 바람에 전체 기획부동산, 나아가 부동산 관련 회사까지 욕을 먹게 하는 것이다.
기획부동산으로 피해를 본 사람들 중에는 잘 아는 지인의 권유 때문에 별 의심 없이 땅을 산 사람들이 대부분이다. 그러나 개중에는 일확천금의 욕심으로 기획부동산의 정보를 제대로 확인하지 않거나 과신했다가 신세를 망친 경우도 있다.
엉터리 기획부동산 업체인지 아는 방법은 의외로 간단하다. 몇 가지만 확인하는 수고를 끼치면 재산상의 큰 손실을 방지함은 물론 오히려 큰 돈을 벌 수 있는 기회까지 생긴다.
아무리 부동산에 대한 규제가 심해졌다고는 하나 땅이 절대적으로 부족한 대한민국에서 가장 큰 돈을 벌 수 있는 방법은 부동산이다. 그 중에서도 토지가 가장 매력적이라는 사실은 부인할 수 없다. 그렇기 때문에 내게 주어진 정보가 정확한지, 가능성이 있는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 그 일은 생각보다 그리 어렵지 않다.
기획부동산 업체가 땅을 팔 때 가장 강조하는 것 세 가지는 분할해 준다는 것, 개별등기를 해준다는 것, 그리고 직접 개발하거나 주변에 호재가 생겨 지가가 상승할 것이 확실하다는 것 등이다.
분할하려면 개발행위 허가를 받았어야
개인에게 가장 쓸모가 있는 땅은 대략 300평 내외다. 너무 작으면 쓸모가 없고, 너무 크면 개인이 형질변경하기에는 무리가 가기 때문이다. 훗날 그 땅에 집을 짓든 환금해서 시세차익을 보려면 남들도 선호하는 크기의 땅이 돼야 한다. 전답이든 임야든 300평은 돼야 나중에 대지로 형질변경해서 집을 지을 때 건평이 50평 정도가 된다.
기획부동산 업체들이 대략 1만평 정도의 땅을 구입, 300평 내외로 분할해서 파는 것은 바로 팔기가 가장 효과적이기 때문이다.
많은 사람들이 아직도 모르는 사실이 있는데, 2005년 12월7일 일부 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조에 따르면 그 이전에는 도시지역에서의 토지분할만 개발행위 허가를 받아야 했지만, 2006년 3월8일부터는 도시지역이 아닌 지역에서의 토지분할도 개발행위 허가를 받도록 했다.
즉, 녹지지역을 비롯 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, ‘건축법’ 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능하다.
이 법에 따라 기획부동산 업체들이 현재 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅들은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능한 것들이다. 따라서 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅의 진위 여부를 알려면 개발행위 허가를 받았는지 시·군에 문의하면 된다.
개발행위 허가를 받으려면 대상 토지가 모두 회사 소유여야 하며, 개발 목적이 정확하게 명시돼 있어야 하며, 농지인 경우는 농지보전부담금을 산림인 경우는 대체산림조성비를 납부해야만 한다. 그러나 엉터리 업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 개발 행위 허가를 받아서는 수지가 맞지 않는다. 기획부동산 업체들 중에는 땅의 원래 주인에게 계약금만 주고 땅을 팔아준다고 약정을 맺는 경우도 많고, 가분할만(지적도상의 분할이 아니라 분할 예상도) 해놓고는 마치 분할을 한 것 마냥 속이는 경우도 많다. 이런 업체들에게 땅을 산 사람들 중에는 나중에 도로도 없는 맹지를 사 낭패를 본 사람도 있고, 지적도와 분할도가 달라 본인 소유의 땅이 어디인지 정확하지 못해 곤욕을 치르는 사람들도 있다.
개별등기해 주면 개발은 없다
부동산을 매입하면 본인 소유로 등기가 된다. 법적으로 내 소유가 된 것을 입증하는 것이므로 그때부터 안심이 된다. 이런 당연한 일을 기획부동산들이 땅을 팔 때 유독 강조하는 이유는 뭘까. 굳이 강조하지 않더라도 정당한 대가를 치르고 산 땅은 당연히 내 앞으로 개별등기가 될 것이 분명한데도 기획부동산들이 ‘개별등기 확실’ 하며 호들갑을 떠는 데는 그만한 이유가 있다.
개별등기를 해줘야 더 안심을 하는 것은 바로 땅을 판 기획부동산들이기 때문이다. 고개를 갸우뚱거릴 분들이 많겠지만, 조금만 참고 설명에 귀기울이면 그 이유를 알게 된다.
등기를 해주면 땅을 산 사람들의 재산이 되는 것이기도 하지만, 다른 한편으로는 땅을 판 사람에게는 더 이상 책임질 일이 없다는 뜻이 되기도 한다. 법적으로 다른 사람의 소유가 된 땅이므로 그 땅이 향후에 하자가 있거나 쓸모가 없는 땅으로 판명이 나도 하소연할 길이 없다. 즉 땅을 판 회사에게 책임이 없다는 뜻이다.
주변에 호재가 있을 것으로 예상된다고 했지 호재가 반드시 있을 거라고 한 적은 없다. 나중에 쓸모가 없는 땅으로 판명되어도 법적으로 이미 내 땅이 됐기 때문에 내가 책임을 질 수밖에 없는 것이다.
게다가 개별등기해 주면서 ‘이 땅을 우리가 개발하겠다’고 하는 회사는 입에 침도 바르지 않고 새빨간 거짓말을 하는 사기꾼이다. 남의 소유가 된 땅은 개발하기가 거의 불가능하다. 개발이 진행될 때마다 땅 주인에게 일일이 허락을 받아야 한다. 어느 한 사람이라도 개발에 반대하거나 다른 의견을 내놓으면 의견 조정하다가 세월만 간다.
따라서 확실히 개발을 할 회사라면 개별등기를 하지 않고 매매예약인 가등기의 형태로 땅을 팔아야 한다. 가등기는 비록 현재는 내 소유가 아니지만 장래 본등기를 하게 되면 가등기한 시점으로 내 소유가 되는 제도다. 가등기 이후에 가등기권자 모르게 각종 등기가 경료돼 있다 해도 본등기를 하는 시점에 그 각종 등기는 자동으로 말소되므로 재산권을 처분할 권한만 없을 뿐이지 내 재산을 보호하는 데는 확실한 장치다. 그 대신 처분권이 없기 때문에 회사는 그 땅을 개발할 수가 있다.
토목공사가 완료된 후 회사는 가등기권자에게 대지로 환지해서 개별등기를 해주게 된다. 개발이 됐기 때문에 그 땅은 처음 가등기로 매입했을 때보다 훨씬 가치 있는 땅이 되어 지가가 상승하게 된다.
전원주택단지나 리조트단지의 땅이나 건축물을 개발 후 분양 받는 것보다는 개발 전에 가등기로 땅을 구입한 뒤 개발 완료 후 환지해서 대지로 되돌려 받는 것이 소비자의 입장에서는 훨씬 메리트가 크다. 초기 투자비용이 싸고 훗날 환지해서 대지로 되돌려 받으면 개발이익을 함께 공유할 수 있어 시세차익이 엄청나기 때문이다.
과거에는 대기업 위주로 개발이 진행됐기 때문에 개인에게는 기회가 없었지만 최근 민간투자 개발이 허용됨에 따라 개인에게도 개발이익을 공유할 기회가 생겼다 중요한 것은 어떻게 그 기회를 잡느냐다. 다리품과 귀동냥, 그리고 정확한 확인작업이 따라야 큰 돈을 벌 수 있는 것이다.
얄미운 옆 개발, 과거의 개발 호재가 이제는 개발 악재가 된다
개인적인 목적이 있어 땅을 구입하는 경우는 예외지만 대부분 땅을 구입하는 이유는 장래 땅값이 많이 올라 시세차익을 기대하기 때문이다. 땅값이 오르는 이유는 간단하다. 가치 있는 땅이 되거나 가치 있는 땅이 될 것으로 기대되면 땅값은 오른다. 하지만 가치 있는 땅은 값이 이미 많이 올라버렸으므로 가치 있는 땅이 될 것으로 기대하는 땅이라야 투자가치가 높다.
그래서 기획부동산 업체들이 늘 떠드는 것이 ‘주변에 도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 리조트단지가 들어선다’, ‘주변에 역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모 없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그야말로 마른 하늘에서 돈벼락이 떨어지는 것이다. 그러나 지금도 그럴까?
법이 바뀌었다. 이제는 호재가 생겼다 해서 지가가 상승하는 일은 일어날 수 없다.
2003년 1월부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 난개발을 막기 위해 제정되었다. 비도시지역도 ‘선 계획 후 개발’을 하겠다는 취지가 이 법이 가진 최대의 목적이다. 따라서 과거에 개발이 가능했던 준농림지와 준도시지는 관리지역으로 바뀌었다. 관리지역은 다시 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화된다.
현재 관리지역을 세분화하는 토지적성평가가 진행중인데 2007년 말이면 평가가 완료된다. 계획관리지역이 아닌 보전이나 생산관리지역으로 편입되면 향후 주변에 호재가 생긴다 해도 개발이 거의 불가능하므로 지가상승을 기대하기는 힘들다. 계획관리지역에 편입돼야 개발이 가능한 땅이 되어 지가 상승을 기대할 수 있다.
따라서 지금이 토지 투자에 적기다. 아직 세분화작업이 끝나지 않았으므로 계획관리지역에 편입될 땅을 매입하면 1년 만에 최소한 3,4배의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 일반인들이 계획관리지역에 편입될 땅을 예측하기는 힘들다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 계획관리지역만큼 눈 여겨 봐야 할 것이 바로 ‘연접개발 제한 규정’이다. 이 규정 때문에 과거에 기획부동산으로부터 땅을 구입한 많은 사람들이 지금 피눈물을 흘리고 있는 것이다.
연접개발 제한 규정이란 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것이다. 마구잡이 개발을 막기 위해 2003년 10월 도입되었다.
예를 들어 임야의 경우 주변에 3만㎡(9천여평) 이상으로 개발행위 허가를 받은 곳이 있으면 인접한 반경 500미터 이내는 주택 신축 등 개발행위가 불가능하다. 임야와 전답의 경우에는 연접제한 규정이 적용되지 않지만, 임야와 임야, 전답과 전답의 경우에는 주변에 물류창고 같은 큰 건물 하나만 들어서 있어도 쓸모 없는 땅이 되는 것이다. 과거에는 대규모 개발행위가 주변에 가까이 있을수록 땅값이 올랐지만 이제는 개발이 오히려 악재가 되는 세상이 된 것이다.
다행히도 사이에 폭 20미터 이상의 하천이나 도로가 있으면 연접제한 규정을 적용받지 않는다는 단서 조항이 있지만 임야의 경우에는 하천이나 도로로 경계가 구분되는 곳이 거의 없어 실제로 구제받는 경우는 거의 없다.
이 연접제한 규정으로 가장 타격을 받는 곳이 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성, 평택, 김포, 용인, 광주 등 수도권 지역이다. 화성시의 경우에는 2006년 개발행위 허가 신청 건수 2000여건 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여건에 달한다.다음으로 많은 곳이 최근 대규모 리조트 단지가 들어서는 제주도나 강원도. 특히 이곳은 기획부동산들이 전원주택 부지로 땅을 판 곳이 많은데, 리조트 단지가 생겨 지가가 상승하기는커녕 오히려 지가가 하락하는 곳이 많다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 발효로 기획부동산이 팔 수 있는 땅은 점점 줄어들고 있다. 그러나 또다른 기발한 방식과 편법으로 무장한 새로운 기획부동산이 나타날 수도 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 늘 경계심을 늦춰서는 안된다.
토지는 리스크가 큰 만큼 이익도 크므로 분명 매력 있는 투자 대상이다. 그러기 위해서는 스스로 법에 대한 이해와 토지를 분간할 수 있는 눈을 길러야 한다. 전문가의 조언에 귀 기울이는 것도 좋은 방법이며, 부동산 세미나 등에 다리품을 들여 자주 찾아가는 것도 부자가 되는 지름길이다.
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