조합원의 권리가액과 감정평가액의 비밀

1. 조합원의 재산가액은 어떻게 결정되나?

재개발을 추진하면,토지소유자들의 주관심사는 감정평가액이 얼마나오느냐에 맞춰져 있습니다.

감정가액이 적게 나오면 시공사나 조합장이 문제가 있어서 그런 것처럼 주장하기도 합니다.

그러나 조합원의 재산가액은 감정평가에 달려 있지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 주변의 아파트시세가 높은 지역은 조합원들의 재산가액도 많이 나오고, 아파트시세가 싼 지역은 형편없이 나옵니다.

이유를 말씀드립니다.

조합원의 재산가액(권리가액)은 감정평가액에 조합의 비례율을 곱해서 결정됩니다.

즉, 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다.

    비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

예를 들어 국장님(?) 주택의 감정가액이 1억인데 조합의 비례율이 80%면 8천만원이 최종 재산가액이 되고, 120%면 1억 2천만원이 재산가액이 됩니다.

위 식을 조금이라도 들어본 조합원들은 지역의 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 높게 나오기를 희망합니다. 

그러나 위 식에서 보듯이, 감정평가액과 비례율은 반비례합니다.

만약 국장님 혼자서 재개발을 한다고 가정해봅니다.

국장님 땅은 20평이고, 용적율은 200%라면 그 땅에 지을수 있는 연면적은 40평입니다.

쉽게 말해 혼자 재개발해서 40평 아파트 1가구를 짓자 이겁니다.

40평아파트의 주변시세는 평당 7백만원으로 보고, 공사비와 각종 간접비를 합친 사업비는 평당 5백만원이 들어갔다고 가정합니다.

그런데 감정평가액이 평당 8백만원, 4백만원, 2백만원 나온 경우의 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다.

(1) 감정가액이 평당 8백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*8백 = 50%

(2) 감정가액이 평당 4백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*4백 = 100%

(3) 감정가액이 평당 2백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*백 = 200%

위 세가지 경우의 조합원 최종 재산가액(권리가액)은 각각 어찌 될까요.

(1)은 감정가액 1억6천 * 50% = 8천만원입니다.

(2)는 감정가액 8천만원 * 100% = 8천만원입니다.

(3)은 감정가액 4천만원 * 200% = 8천만원입니다.

희안하죠?

세가지 모두 권리가액이 같습니다.

이 사실에서 드러나는 것은, 그 지역의 평균적인 감정평가액은 아무리 높이거나 낮추거나 모두 돌아오는 평균 재산가액은 같다는 점입니다.

따라서 감정평가액은 조합원 재산가액에 전혀 영향을 주지 못합니다.

그렇다면 권리가액에 가장 큰 영향을 주는 요소는 무엇일까요?

공사비를 포함한 사업비일까요?  아닙니다.

사업비는 서울에서 공사하나, 울산에서 공사하나 지질조건만 같으면 차이가 없습니다.

현대건설이나 삼성물산, 대우건설 막론하고 1등급 회사들의 공사비는 거기서 거기입니다.

따라서 사업비는 변수가 안됩니다.

그렇다면 남은 변수는 바로 분양수입입니다!!!

같은 공사비로 지어도 분양수입은 서울 용산은 평당 3천만원이 나옵니다.

만약 국장님 혼자서 재개발하는 위 식에서 분양수입만 평당 3천만원으로 가정해 보겠습니다.

즉, 땅 20평에 용적율 200%인 40평아파트를  짓고, 사업비는 평당 5백만원이고, 분양수입은 평당 3천만이고, 감정가는 (1) 평당 8백만원 (2)평당 4백만원 (3)평당 2백만원으로 위와 똑같이 가정합니다.

(1) 감정가가 평당 8백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*8백만*100%=625%

권리가액 = 감정가액1억6천 * 625% = 10억

(2) 감정가가 평당 4백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*4백만*100%=1250%

권리가액 = 감정가액8천 * 1250% = 10억

(3) 감정가가 평당 2백만원인 경우도 해보나마나 10억 나옵니다.

결국 국장님이 용산에 땅이 있다면, 10억(평당 5천만원)이나 재산가액이 돌아옵니다.

엄청나죠!

이처럼 조합원의 재산가액의 가장 큰 변수는 감정가액도, 사업비도 아니고 분양수입입니다.

주변시세가 높은 지역은 재개발재건축을 하면 더욱 남는 것이며, 시세가 안나가는 지역은 재개발해봐야 수익이 남지 않습니다.

개발사업도 빈부의 양극화가 대물림되는 것입니다.

이상을 정리하면, 재개발하면 돈안된다느니, 재건축하면 돈된다느니 하는 것은 낭설입니다.

아파트값 잘나오는 지역에서 재개발하면 지주들이 큰 이득을 보고, 안나오는 지역은 재개발해봐야 이득폭이 적거나 도리어 손해보기도 합니다.

2. 응용편. 재개발사업의 중대한 비밀을 소개합니다.

이제 재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다.

첫째는, 감정가액은 공시지가의 120~140% 나온다고 알려진 점입니다.

둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다.

대부분은 이렇게 알고 있더군요.

매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100% 입니다.

분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다.

저희 회사에서 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다.  이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다.

그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요?

비례율 식을 다시 봅시다.

비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별차이가 없습니다.

만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안납니다.

그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다.

그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다.

그런데 두 지역 모두 비례율이 100%나온 것입니다!!  이상하죠?

비례율이 100%라는 것은, 분모의 ‘감정평가액’과 분자의 ‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다. 그렇죠?

그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다.

다시 말해서 ‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 100% 비례율이 나올수가 없습니다.

앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로 조정되어 권리가액은 같아집니다.  권리가액만을 볼때는 감정평가액을 손볼 필요가 전혀 없습니다.

잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다.  왜 그럴까요?

그 이유는 바로 재개발재건축사업이‘조합사업이기 때문입니다.

‘조합’은 상법상 영리법인입니다.  따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다.

만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다.

앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%, 200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다.

세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠?

그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액이 200만원이었던 곳은 분담금외에 별도로 세금을 내야 합니다.

원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다.  평당 200만원에 대한 총 18.7%의 세금을 내는 것이죠.  결국 20평*200만*18.7%가 국장님이 내야할 세금입니다.

바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!) 집니다.  비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다.

어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금까지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다.

또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다.  감정을 평당 800만원으로 하면 비례율이 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기 때문이죠.  사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠.

그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다.

분자인 ‘분양수입-사업비’에 분모인 ‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.

아주 직설적으로 말하면, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그 것을 조합원숫자와 조합원 개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠.

이것이 무얼 뜻하는지 아시나요?

분양수입이 높은 지역은 조합원별 감정가액이 높을 수밖에 없고, 분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.

결국 통상적으로 알려진것과는 전혀 다르게, 조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계도 없다는 점이 드러납니다.

감정가액의 가장 큰 변수는 분양수입이고, 그것은 다시 말해 주변의 시세가 높은 단지일수록 감정평가액도 높게 나온다는 것을 말합니다.

앞서 말한 서울강남권이 재개발 재건축 할수록 대박나고, 지방은 도리어 손해날 수도 있는 이유가 여기에 있습니다.