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2007-12-11 13:18
http://blog.drapt.com/freebeat/2413571197346697401 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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주택담보대출 받을 때 꼭 체크해 봐야 하는 사항 내집마련에서 주택구입자금은 매우 중요하다. 하지만 고가인 부동산 특성상 대출이 필요한 경우가 많다.
이 때 무작정 은행에 가서 상담을 받기보다는 미리 궁금한 사항을 정리해 빠짐없이 체크하는 것이 필요하다. 다음은 주택담보 대출시 꼭 체크해야할 항목이다.
■ 대출이 가능한가?
가장 먼저 대출이 가능한지를 문의해야 한다. 특히 기존에 주택담보대출 또는 중도금대출, 이주비대출이 있는 경우는 반드시 챙겨봐야 한다.
■ 대출가능한 금액은 얼마?
■ 상환방식과 거치기간, 금리는?
금리가 동일해도 상환방식과 만기에 따라 매월상환금액이 달라진다. 나의 소득수준과 지출패턴을 고려해 결정하자. 일반적으로 이자 부담 순서는 만기일시상환 > 원금균등상환 > 원리금균등상환으로 총 이자액은 원리금균등상환이 가장 적으나 대출 초기부터 상환금액이 가장 크다는 단점이 있다.
그 외 거치기간도 체크해 봐야 한다. 대출금 상환시 일정기간 이자만 갚는 기간을 의미한다. 일정기간 후 내가 설정한 상환방식에 따라 원리금을 상환해 나가면 된다.
대출금리는 고정금리(변동없이 이자부담 동일), 혼합형(변동 고정으로 조건 변경시 가산금리 적용가능), 변동금리(경제변화에 따라 이자부담 변동) 등이 있다. 급여이체 여부, 신용카드, 예금 등 거래실적에 따라 우대금리도 있을 수 있으니 꼼꼼히 알아보는 것이 좋다.
■ 기타 부대비용은?
대출시에는 근저당권설정비, 인지세, 개인신용평가수수료, 담보조사수수료 등의 비용이 발생하므로 부담주체와 금액을 살펴보는 것도 잊지 말자.
■ 중도상환시 불이익은?
만기 이전에 상환할 경우를 대비해 중도상환수수료를 체크하는 것도 필수다. 금리가 낮아도 중도상환수수료가 비싸 결과적으로 많은 비용이 들 수 있기 때문. 중도상환수수료 계산방법과 부담조건, 면제조건 등에 대해 상세히 알아두자.
그 외 대출이자나 원금이 연체될 때 불이익은 무엇인지, 소득공제가 가능한지도 체크해 보자
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2007-12-11 13:17
http://blog.drapt.com/freebeat/2413571197346671197
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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아파트 보는 법, 취향따라 다른 '베이(bay)'의 美學 제1장 아파트 내부 보는 법
발코니는 전용면적 계산에서 빠진다.
㎡면적을 평 단위로 바꿔볼 땐 0.3025 곱해 계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후  ‘전용면적, 대지지분, 기준층….’ 건설회사는 아파트를 분양할 때 신문이나 인터넷을 통해 ‘입주자 모집공고’(분양공고)라는 것을
발표한다.
글씨가 깨알 같고, 용어도 어려워 소비자 대부분이 “대충 봐도 되겠지”라며 어깨 너머로 흘려버리는 경우가 많다.
하지만, 분양공고는 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 ‘분양 알림사항’이다. 통상 분양공고는 청약접수 5~7일 이전에 게재되며, 청약방법, 계약금·중도금 납입일과 입주일자 등 청약 및 계약에 관한 중요 정보를 담고 있다.
분양공고를 알기 쉽게 보는 법을 소개한다.
◆민영주택과 국민주택 민영주택이란 민간 건설업자가 건설하는 주택으로 청약예금이나 청약부금 통장을 갖고 있어야
신청할 수 있다. 국민주택이나 중형 국민주택이라는 말이 나오는 경우도 있다.
국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간사업자가 공급하는 것. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 한하며 청약저축에 가입해 있어야 한다.
보통 분양가가 민영주택에 비해 싼 점이 특징이다.
중형 국민주택은 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적
60(18평)~85㎡(25.7평)에 해당된다.
◆전용면적과 공용면적 우선 제곱미터로 표시된 면적 표시를 평단위로 바꾸려면 0.3025를 곱하면 된다. 예컨대 129.092㎡에 0.3025를 곱하면 39.050평형이 나온다.
아파트 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 더한 것으로 입주자의 실제 거주와 밀접한 공간만을 나타낸 것이다.
전용면적은 벽으로 둘러싸인 현관·거실·주방·욕실 등 실제 입주해서 이용할 수 있는 집 내부 면적이다. 발코니는 제외된다. 자신의 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이 바로 전용 면적이다. 주거공용 면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단·승강기·복도 등의 면적을 표시한다.
이 때문에 전용면적이 작고, 공용면적이 넓다면 실제 집값보다 분양가를 더 많이 낸다고 볼 수 있다.
기타 공용면적은 지하주차장·관리실 등의 면적을 합한 것이다. 대지지분이란 총 대지 면적을
총 공급 평형으로 나눈 것으로 가구별로 갖게 되는 땅 면적. 입주 후 종합토지세 산정 기준이 된다.
◆층 분포 및 분양가 층은 최상층, 기준층, 1·2층으로 나눠져 있으며 옆에 층별, 평형별, 세대 수가 적혀 있다. 분양 받고자 하는 평형이 몇 층, 몇 평형인지 확인할 수 있는 자료이다.
재개발·재건축 아파트는 조합원이 로열층을 이미 계약해 좋은 평형이나 층수가 없는 경우도 있다.
기준층은 4·5층 이상 15층 이하인 경우가 많다. 분양가에 대해서도 반드시 체크해야 한다. 분양가 항목은 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구분되며, 자금운용을 위해 납부일정을 확실히
알아둬야 한다. 제때 중도금을 내지 않으면 연체료를 내야 한다.
분양가는 층에 따라 1·2층, 최상층과 기준층을 나눠 가격을 표시한다. 분양가에는 취득세·등록세·소유권 이전 등기비용이 포함되지 않는다.
일반적으로 계약금은 10~20%이며, 중도금은 4~8회로 나눠서 내도록 하고 있다.
법적으로 중도금은 분양가의 60% 범위 안에서 건축공정이 50% 달한 시점을 기준으로 2회 이상
나눠 납부한다.
◆계약조건도 확인해야 당첨자는 입주자 모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다. 계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후이다.
또, 계약조건 및 유의사항 등도 반드시 확인해야 한다.
계약체결 후 당첨을 박탈 또는 취소할 수 있는 조건이 제시되기 때문이다. 아파트 입주예정일 이전에 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비해 연대보증인이나 보증회사가 어디인지도 확인해야 한다.
모델하우스나 각종 분양 관련 뉴스 등을 통해 ‘베이(bay)’라는 용어를 쉽게 접하면서도 정확한 뜻을 알고 있는 사람은 흔치 않다. 그저 “3베이를 적용해 채광과 환풍을 최대화했습니다” 등의 설명에 “좋은가 보다”하고 막연히 넘어갈 뿐이다. 하지만 P씨와 같이 베이에 대한 개념을 모른 채 좋다는 설명만 듣고 덜컥 집을 샀다가는 낭패를 당할 수 있다. 베이란 주택 전면을 기준으로 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 말한다. 쉽게 말해 전면에 배치된 공간 1개가 1베이인 것이다. 이 공간은 꼭 방일 필요는 없고 방, 거실 등 독립적인 생활이 가능한 곳이면 된다.
통상적으로 같은 평형이라면 베이가 많을수록 좋은 것으로 본다. 주택 전면은 남쪽, 남동쪽을 향하게는 게 대부분인데 베이가 많으면 그만큼 많은 공간에서 남향, 남동향, 동향을 볼 수 있는 덕분이다. 채광과 환풍에 유리할 수 밖에 없는 구조다. 이런 이유로 주택은 베이 늘이기에 초점을 맞춰 진화해 왔다. 실제 ‘방 거실’ 구조의 2베이가 주를 이뤘던 20평형대, 30평형대 주택은 구형 평면이 된 지 오래다. 중·소형 평형일지라도 ‘방 거실 방’ 구조의 3베이가 기본인 시대가 왔기 때문이다. 심지어 오는 30일부터 분양될 판교신도시 주공아파트 32평형은 방 3개가 모두 전면에 배치되는 4베이(‘방 방 거실 방’)로 설계됐을 정도다. 하지만 인삼이 몸에 좋다 한들 열이 많은 사람에게는 독이 될 수 있듯 아무리 뛰어나다는 신평면도 집 주인의 취향에 맞지 않으면 말짱 도루묵이다. 전면에 많은 공간이 들어갈 경우 집이 가로로 길어지고, 반대의 경우 세로로 길어지는 만큼 집 주인의 취향을 고려하면 어느 평면이 정석이라고 단정지을 수 없는 탓이다. 방과 거실 넓게 쓰고 싶으면 2베이. 방, 특히 안방과 거실을 크게 쓰고 싶다면 베이가 많은 것보다는 2베이의 단순한 구조가 낫다. 베이를 많이 낼 경우 한정된 너비에 여러 개의 공간이 들어가게 돼 각 공간의 너비가 좁아지기 때문이다. 반면 2베이는 전면으로 거실과 방만 배치돼 각각의 공간이 비교적 넓게 자리잡고 있다.
거실은 면적만 보자면 2베이든 3베이 이상이든 비슷하다. 하지만 개방감과 공간활용 측면에서 2베이가 넓어 보이는 게 대부분이다. 그림과 같이 현관에서 바로 거실로 연결되는 2베이는 통상 내부가 시원하다는 느낌이다. 하지만 30평형은 현관에서 들어와 거실까지 가는데 방을 거쳐야만 한다. 현관에서 복도를 거쳐 거실에 이르는 셈인데, 좁은 복도 부분은 활용하기가 어려워 버린 공간으로 전락하기 쉽다.
빛이 많이 드는 집을 원한다면 3베이 이상. 어린 아이가 있다면 작은방이 어두운 2베이보다 작은방까지 밝은 3베이가 유리하다. 방이 3개인 33평형의 경우 2베이라면 전면으로는 안방, 후면으로는 작은방 2개가 들어서게 된다. 전면에 비해 어두운 후면 작은방을 자녀가 써야 한다. 같은 평형의 3베이는 안방을 비롯해 작은방 1개가 더 전면에 배치된다. 작은방 2개 중 1개는 빛이 많이 드는 앞쪽으로 나올 수 있는 것이다. 최근 소개된 33평형 4베이는 방 3개 모두가 전면에 배치, 모든 방에 빛이 들어오기도 한다. 한편, 3베이의 최대 장점이 채광과 환풍인 만큼 향이 좋지 않다면(북향, 서향) 과감히 2베이를 선택하는 게 좋다.
현관이 밝았으면 2베이, 주방이 넓었으면 3베이. 작은방과 작은방 사이 좁은 공간이 주방이 되는 2베이는 확 트인 전면에 비해 후면이 복잡한 모습이다. 이에 3베이의 방과 거실이 작은 이치로 주방도 답답하고 좁은 편이다. 반대로 후면이 넉넉한 3베이는 주방이 비교적 넓은 게 특징이다. 현관이 번잡하지 않고 밝았으면 한다면 거실 개방감이 높은 2베이가 좋다. 탁 트인 거실에 가리는 게 없어 현관쪽도 넓게 사용할 수 있기 때문이다. 3베이는 들어서면 가리는 방 때문에 현관에 답답한 느낌을 준다. 부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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2007-12-11 13:16
http://blog.drapt.com/freebeat/2413571197346595122
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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현재의 부동산 정책은 변화될 수 밖에 없다 부동산 규제 정책은 영원한 것이 아니다. 그 부작용으로 인한 경제상황 변화에 따라 항상 변해왔고 앞으로도 그럴 것이다. 시장론자인 MB는 부동산 세금을 이용한 수요억제 방안을 거부하고 있으며 향후 정책방향을 어느정도 예측할 수 있게 한다. MB가 그렇게 이야기하는 것은 부자를 포함한 기득권층을 옹호해서라기 보다 그 정책의 부작용을 알고 있기 때문이다. 다른 그 누가 정권을 잡더라도 과도한 규제정책은 그 부작용 때문에 좋건 싫건 풀어줄 수 밖에 없다. 부동산 가격을 잡는 방법은 크게 수요를 억제하는 방법과 공급을 확대하는 방법이 있다. 수요를 억제하는 방법으로 사용하는 정책은 양도세, 종부세 등 세금을 이용하여 기대이익을 빼앗아 가는 방법, 대출규제, 전매제한 등을 이용하여 거래량을 줄이는 방법이 있다. (그외 거래신고, 허가제, 세무조사 등도 있겠지…) 정부주도 개발역사 속에서 등장한 40년 동안의 부동산 규제정책은 수없이 강약을 조절해 오다가 지금은 가장 강한 규제정책을 사용하고 있는 상황이다. 1.양도세
74년 등장한 양도소득세(그 이전은 부동산투기억제세)는 정부 의지에 따라 과세대상, 세율을 조정해가며 강화, 완화를 반복해 왔다. 74년 자산소득 과세 강화목적으로 등장 78년 부동산 투기억제 목적으로 강화 80년 경기부양 및 주택공급 확대지원 목적으로 완화 82년 주택경기 부양목적으로 완화 88, 89년 투기억제 목적으로 강화 91년 임대주택 촉진위해 완화 94년 투기 진정이 눈에 보이니 세율 완화 98, 01년 부동산 시장 하락 안정과 건설경기 위해 완화 01년 건설경기 한숨돌리니 조특법(당시 조감법) 감면 폐지,축소 및 대신 양도세율 완화 02,03년 부동산가격 안정 및 투기차단 및 과세형평위해 강화... 간단히 이야기하면, 땅값, 집값이 과도하게 오르면 양도세를 강화하여 수요자의 기대이익을 줄여서 수요를 줄여왔고, 거래가 되질 않아 건설업체가 분양못해 망한다는 이야기가 들리면 양도세를 완화해서 수요를 증가시켜 왔다. 가장 쉽게 선택할 수 있는 정책이다. 거래가 되질 않아 부동산 경기가 죽어 건설업체가 분양을 못하면 분양위해 땅가진 건설업체는 대부분 2~3년을 버티지 못한다. 그 정도로 회사규모가 취약하다. 현재 대한민국 경제규모에서 부동산 유관업종이 20%를 차지하고 그 업종에 종사하는 근로자가 200만이며 작년 부동산 거래금액이 GDP의 50%의 규모나 될 정도로 부동산이 경제에서 차지하는 비중이 크므로 건설업체의 부도는 경제성장 및 서민 경제에 큰 영향을 미친다. 그러한 부작용 때문에 중견 건설업체가 망한다는 이야기까지 들리면 경제 살리고 서민 살리기 위해 분양 쫌 받아가라고 양도세를 완화한 것이다. 현재 상황을 보면 누가 정권을 잡든 1가구 1주택자 양도세 완화 및 종부세 완화는 기정 사실인 것 같다. 표를 의식한 정치권의 선택이다. 거래 침체 1년을 맞이하여 경제규모가 상대적 취약한 지방의 미분양이 수도권으로 올라오고 있고 분양못한 지방 중소건설사부터 부도이야기가 계속 들려온다. 이 상태로 1~2년이 지나면 중견 건설업체도 못버티고 부도이야기가 들리겠지… 그땐 어느 정권이 들어서더라도 또다시 손쉬운 양도세부터 건드릴 수 밖에 없다. 중과 폐지는 당연하고, 시급한 분양 촉진을 위해 과거 평균세율보다 완화시킬 수 밖에 없다. 그 전에 대출규제 완화는 당연하며, 심하면 전매제한까지 풀 수 밖에 없고… 그래서 세금을 이용한 부동산정책은 사용하면 안된다. OECD가 과도한 세금규제에 대해 공개질의서를 보낸 이유가 이 때문이고 선진국일수록 이런 방법을 사용하지 않는 이유도 이 때문이다. 대한민국도 경제규모가 더 커져가고, 시장경제가 더 익숙해질수록 이런 정책을 줄어들 것으로 본다.
2. 종부세 종부세의 계속 유지는 쫌 심한 표현을 쓰면 절대주의 국가에서나 가능하다. 종부세는 부동산 가격안정을 시키고 부동산 부자에게 더 많은 세금을 걷겠다는 취지에서 나온 법이다. 취지는 좋다. 문제는 절대 권력을 갖고 있는 전제국가나 공산주의 국가가 아닌 시민이 권력을 갖고 있는 사회에서 납세자의 납세능력을 초과하는 세금제도는 있을 수 없다는 점이다. 납세자 입장에서 생각해 보자… 내가 강남 중대형을 가지고 있는 사람인데 2천만원의 종부세를 낸다는 것을 다른 말로 표현하면 내 집에 내가 살지만 연간 2,000만원의 월세를 국가에 주고 사는 사람과 같다. 작년 집값이 오를 땐, 오른 기분에 종부세를 내긴 했는데, 올핸 집값이 떨어져도 더 많은 종부세를 내는 게 열받는다. 좀 더 미래를 생각해보니 매년 증가하는 종부세로 인해 은행 빚을 얻어 국가에 월세를 올려주다가 결국 빚을 감당못하고 팔아야 한다. 즉, 국가에 헌납하는 것과 같다. 자식에게 물려주지도 못하고… 이런 시나리오는 말이 안된다. 결국, 지금의 사회제도에서 납세능력을 초과하는 세금제도는 존재할 수 없다. 납세능력을 초과하는 세금을 강요받는 납세자는 생존을 걸고 저항할 수 밖에 없다. 아직은 종부세의 미래가 실감이 가지 않아 그냥 있는 것 뿐… 강남 내 집에서 남편, 애들을 직장, 학교로 보내며 평온히 살 던 사람이 현 정권이 너무나 무서워서 눈물을 머금고 어쩔 수 없이 강남 집 팔고 분당으로 갈 사람이 얼마나 있을까… 당연히 납세 저항을 할 것이다. 조직적 납세 저항을 할 때, 현 시대 정권은 별 방법이 없다. 만약, 납세 저항이 통하지 않는다면 다 정리하고 이민가지 않을까… 현재, 종부세는 먼저 상대적 약자의 부담을 줄이는 방향으로 바뀌고 있는 것 같다. 어떤 식이든 납세자의 능력을 넘어서는 지금의 규모에서 축소될 것이다. 결국은, 최소한 대기업 부장급 소득을 버는 사람이 생활하고 애들 교육시키는데 부담가지 않을 정도까지 축소되지 않을까… 정부가 돈이 많이 필요해서 종부세 등을 내리기 어려울 것이라는 의견도 있는 것 같다. 종부세, 양도세를 포함한 부동산 세금이 국가 전체 세수에서 차지하는 비율은 5%정도이다. 세금 걷을 목적만을 생각한다면 부가세 2% 올리는 것이 더 쉽다. 조세저항도 상대적 덜하고… 세수가 줄면, 우선순위에서 밀리는 지출도 줄이기 때문에 부작용이 큰 세제를 없애지 못하는 것은 아닐 것 같다. 3. 대출 규제 부동산 거래 활성화를 위해 풀 수도 있지만, 소비, 투자 촉진을 위해 먼저 손댈 것 같기도 하다. 현재의 경제 성장이 수출이 잘되고 소비도 큰 걱정을 하지 않는 상황이지만, 경제는 사이클을 그리는 법이고 언젠가 서민들의 소비, 투자가 필요할 때에는 풀어지겠지… 내년 총선을 앞두고 일시적 2주택 대출자들 중 집을 팔지 못해 고통받는 사람이 많다면 민생 안정 차원에서 이 정도는 조절하지 않을까… 만약, 경제 성장까지 욕심내면 더 많이 풀릴 수도 있고… 4 . 전매 제한 98년 IMF때 시급한 건설경기 부양을 위해 전매 제한을 전면 철회한 후 참여정부 1기인 03년에 가격안정을 위해 다시 도입했고 현재는 투기과열지역의 조정을 통해 분양이 염려되는 지방은 거의 풀었다. 전매 제한은 거래 활성화를 위한 파급 효과가 매우 크기 때문에 강남 등 인기지역 경우에는 미분양 염려가 나기 전까지는 풀지 않을 것 같다. (아기곰동호회.서호익)
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