[스크랩] 걷기운동 효과 35가지 :: 닥터아파트 블로그

2008-02-14 19:13

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10년후를 내다보자-투자 유망지역

부동산 전문가들은 10년 앞을 내다보는 부동산 투자전략을 세우는 데는 수요층의 인구 구성 변화 처럼 확실한 변수를 찾기 힘들다고 입을 모은다.

주택을 처음 구입하는 20∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 주택선호도가 앞으로도 부동산 시장을 좌우할 가장 확실한 변수라는 것이다.

통계청에 따르면 1958년에서 1962년까지 1차 베이비부머들은 500만명이나 된다. 이들이 결혼 적령기를 맞았던 1988년 집값과 전셋값 폭등을 일으켰고, 45세 전후가 된 2003년부터 중대형 수요집중 현상을 만들었다.

그렇다면 은퇴시기인 60세가 되는 2018년까지 시장은 어떻게 변할까. 또 그 이후 부동산 시장은 어떤 변화를 맞을까.

■향후 10년, 중대형·한강변 인기 계속될 것

전문가들은 베비부머들이 은퇴하는 2018년까지 중대형 선호도는 지속될 것으로 전망한다. 지금 40∼50대는 일반적으로 자산시장의 ‘황금계층’으로 불린다. 그 만큼 자금력이 풍부한 세대다.

이들이 대기수요자로 존재하는 한 중대형 인기는 당분간 계속될 수 있다는 것이다. 현재 주택시장에서 중대형 매매가 위축되는 것은 정부 규제에 따른 일시적 현상이지 향후 5∼10년간 이런 추세는 계속될 것이란 전망이다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “40∼50대 인구는 전국적으로 2016년, 수도권은 2022년까지 늘어 난다”면서 “중대형 아파트는 한동안 주택 주력 상품이 될 것”이라고 내다봤다.

지역적으로는 한강변 인기가 계속되고, 뉴타운 및 도심재개발 사업도 크게 부각될 것이란 전망이다.

서일대 이재국 교수는 “개발의 축이 한강변을 중심으로 강북시대에서 영등포구 여의도,용산구 동부이천동,강남구 압구정동,마포구 상암동,송파고 잠실로 이어지고 있다”면서 “향후 10년 동안에도 한강과 인접한 용산, 잠실 등의 한강변 인기는 계속될 것”이라고 말했다.

■10년 후엔 “도심 재개발 관심 가져야”

중장기적 관점에서 관심을 모아야 할 곳으로는 뉴타운 등 도심 재개발 사업지이다.

시간과공간 한광호 사장은 “중장기적으로 도심 재건축 규제나 일반주거지역 용적률은 풀릴 가능성이 높다”면서 “대지 지분이 넓은 재건축이나 초기단계 재개발 지역의 단독주택도 유망하다”고 내다봤다.

전문가들은 사회가 고령화될수록 도시외곽이 아니라 도심으로 들어오는 경향이 뚜렷할 것으로 본다. 산업구조 변화, 고령화진행속도 등에서 우리보다 5∼10년 앞서간다는 일본의 경우에서 이를 증명할 수 있다.

‘한국과 일본 자산형성 구조 변화 비교’ 논문을 발표한 한양대 전영수 박사는 “최근 국내에서 추진하는 도·농균형발전 정책, 신도시 정책 등이 10년 전 일본에서도 적극 펼쳤던 것”이라면서 “하지만 최근 일본에서는 도쿄 도심과 다소 멀리 떨어진 명품도시, 신흥도시는 모두 실패했고, 최근엔 도쿄 도심의 집중화 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

전박사는 “일본의 사례를 국내에 적용해 보면 앞으론 도시 외곽의 전원주택보다는 도심의 중소형 아파트에 선호도가 점점 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

■수익형 부동산 관심도 더욱 높아져

전문가들은 2015년을 지나면서 수익형 부동산에 대한 관심이 크게 증가할 것으로 본다. 특히 고령화 사회가 진행될수록 안정적인 수익이 보장되는 상가 등에 대한 인기가 높아질 것이란 전망이다.

상가정보연구소 박대원 연구원은 “60세 이상 노년층의 증가는 수입 없이 평균 20년을 살아야 하는 인구의 증가를 의미한다”면서 “장기적이고 고정적인 월세수입이 가능한 상가투자가 새로운 부동산 투자 대안으로 떠 오를 것”이라고 내다봤다.

박연구원은 “고령자들이 이용하기 편리한 1층 상가나 입지가 좋은 유망 상가는 앞으로 큰 인기를 누릴 것”이라고 전망했다.

부동산114 김희선 전무는 “수익형 부동산 중에서도 내수경기와 큰 상관이 없는 도심 재개발 지역의 오피스텔 선호도가 크게 높아질 가능성이 크다”면서 “주택을 ‘투자’에서 ‘주거’ 개념으로 접근하는 베이부머 세대의 자녀들이 늘어나면서 오피스텔 수요는 더 늘어날 것”이라고 예상했다.

■토지투자는 수도권 중심으로

전문가들은 토지 시장은 자유무역협정(FTA) 영향으로 수도권을 중심으로 다소 들썩일 가능성이 있다고 보고 있다.

이재국 교수는 “FTA체결로 양질의 농수산물 수입이 급증하면 정부는 더 이상 농업을 권장하지 못할 것이므로 중기적으로 농지의 용도변경이 불가피하다”면서 “이에 따라 수도권 땅값은 들썩일 가능성이 크다”고 전망했다.

이교수는 “다만 수도권을 제외한 지역은 활용방법을 찾기 더욱 힘들어져 급락할 가능성도 있는 등 토지시장의 양극화는 더 심화될 것”이라고 내다봤다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스.

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[스크랩] 값이 오를 아파트 고르는 특별한 요령’ 괜히 뛰겠습니까? |부동산노트

2008-02-14 19:09

http://blog.drapt.com/fifim/2413571202983796609

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

값이 오를 아파트 고르는 특별한 요령’ 괜히 뛰겠습니까?

[전문가와 떠나는 부동산 여행]괜히 뛰겠습니까

[동아일보]

부동산대책 이후 매수세가 많이 줄었다지만 여전히 내 집 마련 시기를 저울질하고 있는 무주택자나 평수를 넓혀 새 아파트를 구하려는 사람들이 적지 않다.

아파트를 고르는 기준은 사람마다 다를 수 있다. 직장에서 가깝다거나, 아이들 학교가 좋다거나, 공기가 맑다거나…. 하지만 이왕이면 가격이 오를 수 있는 집을 사려는 건 인지상정이다. 부동산컨설팅업체인 유엔알의 박상언 (사진) 대표와 몇몇 아파트 단지를 돌아보며 ‘값이 오를 아파트 고르는 특별한 요령’을 들어봤다.

○주상복합 인근 아파트단지를 주목하라

서울 지하철 2·4호선 사당역 사거리 부근의 A아파트. 30평형과 42평형 468채로 이뤄진 이 아파트는 올해 들어 가파른 오름세를 타고 있다. 부동산114의 시세를 보면 30평형은 3월 4억6000만 원에서 현재 6억2000만 원으로 올랐다. 호가는 저층이 이보다 3000만∼6000만 원 더 높다.

박 대표는 이 아파트 옆 주차장 터를 가리켰다.

“서울시가 최근 시유지인 이곳 주차장에 40층짜리 초고층 주상복합단지를 개발하겠다고 발표했죠. 그때부터 이 아파트는 매물도 사라지고 호가도 치솟기 시작했습니다.”

보통 주상복합은 아파트보다 분양가가 높기 때문에 주변의 일반 아파트 가격을 같이 끌어올리는 경향이 있고 이런 요인이 주상복합이 분양되기도 전에 반영된다는 것.

박 대표는 평당 4000만 원대의 고가의 주상복합 분양이 예정돼 있는 서울 뚝섬 일대의 아파트 가격이 급등하고 있는 점도 주목해야 한다고 귀띔했다.

○매물 개수와 팔려나가는 속도를 체크하라

단지 규모에 비해 매물이 적으면 해당 아파트를 선호하는 사람들이 많아 그만큼 상승여력이 높다는 뜻이다. 쌓였던 매물이 빠르게 소진되기 시작한 뒤 사도 손해 보지 않는다는 게 박 대표의 조언이다.

그는 학군도 좋고 서울 강남권과 가까운데도 그동안 저평가됐던 강동구 명일동 일대 아파트를 예로 들었다.

올해 9월 인근 고덕동 주공1단지가 재건축 관리처분계획 인가를 받자 단지별로 10∼20채씩 쌓여있던 매물이 불과 1, 2주 사이에 한두 채밖에 남지 않았다. 이때 남은 매물을 잡은 사람들은 한 달 만에 집값이 1억∼2억 원(30평형 기준) 오르는 행운을 누렸다.

○신문기사에 자주 등장하는 아파트를 잡으라

서울 동작구 흑석동의 B아파트. 단지 바로 앞으로는 지하철 9호선 공사가 한창이다. B아파트 33평형의 부동산114 시세는 올 초 4억 원에서 현재 6억4000만 원으로 뛰었다.

박 대표는 “지하철 역세권이라는 것도 호재이지만 신문들이 지하철 9호선에 관한 기사를 끊임없이 쓰면서 이 아파트를 거론했다”며 “신문에 자주 오르내리는 아파트는 수요자들의 주목을 받을 수밖에 없다”고 설명했다.

아파트를 사기로 맘먹었다면 인터넷 검색 등을 통해 해당 아파트가 신문에 얼마나 등장하는지 확인해 보라는 것이다.

○광고 노출이 많아진 아파트

경기 용인시 수지구 죽전동의 C아파트는 작년 한 해 가장 높은 상승률을 보인 단지 중 하나다. 올해도 상승세가 계속되면서 작년 초 7억5000만 원이던 59평형은 현재 15억∼18억 원에 이른다.

이 아파트 시세가 이처럼 급등한 것은 골프장 조망권, 판교신도시 후광 효과 외에 시공사의 적극적인 홍보마케팅 전략도 일조했다.

박 대표는 “이 아파트의 시공사는 미모의 여배우를 앞세워 신문 등의 매체를 통해 브랜드 가치를 한껏 높였다”며 “광고 노출이 많아지면 수요자의 관심도 높아질 수밖에 없다”고 말했다.

신치영 기자 higgledy@donga.com

괜히 몰리겠습니까?…뉴타운 내달 본격 분양

《다음 달부터 서울의 뉴타운 아파트가 잇따라 분양된다. 특히 재개발단지에는 일반분양분에 중대형 평형이 포함돼 있어서 관심을 끈다. 그동안 뉴타운 분양물량은 뉴타운으로 지정되기 전부터 재개발이 활발했던 길음뉴타운을 빼면 거의 없었다. 내집마련정보사 김선영 연구원은 “뉴타운 아파트는 대단지인 데다 도로 공원 학교 등 기반시설이 확충되기 때문에 차익을 기대할 수 있다”고 말했다.》

○다음 달 본격 분양되는 뉴타운 아파트

2차 뉴타운뿐 아니라 10월 도시재정비촉진지구로 지정된 3차 뉴타운에서도 분양이 예정돼 있다.

3차 뉴타운은 이미 사업승인을 받은 단지들 외에는 내년 상반기(1∼6월) 재정비촉진계획이 정해질 때까지 재개발 등 모든 정비사업이 중단돼 있다. 이미 사업승인을 받은 단지들이 분양된 뒤에는 당분간 물량공급이 없다는 뜻이다.

다음 달에는 사업추진이 빠른 서대문구 남가좌동, 북가좌동의 가재울(가좌)뉴타운과 서대문구 냉천동 북아현뉴타운에서 분양이 이뤄진다. 가재울뉴타운은 총 35만 평 규모로 2차 뉴타운 사업지역 중 규모가 큰 편. 1구역에서는 현대산업개발이 274채 중 127채를, 2구역에서는 동부건설이 471채 중 151채를 각각 일반분양한다. 북아현뉴타운에서도 동부건설이 681채 중 179채를 일반분양한다.

○내년 뉴타운 단지 잇따라 분양

사업승인을 받고 분양을 준비하고 있는 단지는 대부분 내년에 분양된다.

특히 삼성물산 건설부문이 길음뉴타운과 미아뉴타운에 집중적으로 짓는 대규모 아파트 단지가 눈에 띈다.

삼성건설은 내년에 길음뉴타운 8, 9구역에 각각 1617채, 1254채 등 모두 2871채를 짓는다. 길음뉴타운과 접한 강북구 미아동 미아뉴타운에서도 6구역과 12구역에 각각 1247채, 1330채를 지을 예정이다.

GS건설은 영등포구 신길동 신길뉴타운에 198채를 지을 예정이다. 일반분양분은 아직 정해지지 않았다. 동부건설은 동작구 흑석동 흑석뉴타운 5구역에 663채를 짓는데 이 중 176채가 일반분양분이다.

고(高)분양가로 관심을 끌었던 은평뉴타운은 분양방식이 후분양제로 바뀌면서 2007년 이후로 미뤄졌다.

○ 왜 뉴타운인가

뉴타운 아파트는 대단지 효과를 기대할 수 있다.

서울 뉴타운 중 가장 먼저 입주가 시작된 성북구 길음뉴타운의 경우가 대표적인 사례. 국민은행에 따르면 길음뉴타운 대림 e편한세상 43평형 시세는 2004년 11월 4억2600만 원이었으나 지난달에는 6억2000만 원 선에서 거래되고 있다.

2년간 상승률은 45%. 같은 기간 성북구 아파트의 평균 상승률이 8.6%에 그친 점을 감안하면 길음뉴타운 아파트는 ‘뉴타운 효과’를 톡톡히 누리고 있는 셈이다.

뉴타운은 소규모 주택 중심의 재개발을 벗어나 비슷한 생활권을 묶어서 20만∼30만 평씩 대규모로 개발해 주택은 물론 기반시설도 확충해 주는 게 특징. ‘도시 내 미니 신도시’다.

현재 은평, 길음, 왕십리뉴타운이 시범 뉴타운으로 지정된 데에 이어 교남, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가좌, 아현, 신정, 방화, 영등포, 노량진, 천호뉴타운이 2차 뉴타운으로, 이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 상계, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천뉴타운이 3차 뉴타운으로 지정돼 있다.

출처 : 동아일보

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