등기비용 수백만원 아끼는 방법
매매를 통하여 취득하였든지, 부모님께 증여나 상속을 받으시든지, 경매로 인하였든지 심지어 은행에서 근저당권설정을 하든지 간에 우리는 등기비용을 납부해야 합니다.   그런데 대한민국의 등기비용은 완전히 고무줄 가격이 되어서 법무사에 따라,  변호사에 따라, 사무장에 따라 그 가격이 하늘과 땅만큼 차이가 납니다.   강남의 모 아파트 시세 10억의 경우 검인계약서 다운도 없이 그냥 등기를 하셨는데 제가 계산한 것 하고 (다운계약서 말고 실제계약서로 받을 돈) 무려 350만원 정도의 가격차이가 나더군요..   아니 이럴 수가....  해도 해도 너무하네. 쩝쩝 저도 모르게 화가 나서 (전 불의를 보면 용서하지 못하는.....) 서울의 모 변호사 사무실에 전화를 걸었습니다.   ' @@**%$%$%^&#@%^&&^&^' ' 아 그게 아니라요....어쩌구 저쩌구..$##@#$#ㅆ' ' 이거 사기 아니에요?  어떻게 이렇게나 받아 먹울 수 있나요?  고소하겠다 !!!' ' !@#%$#ㅃ$$$%5  300만원 빼드릴께요' ' 알았수다. 300만원 이 분이 가시면 돌려 드리세요'   이렇게 사건이 마무리 되었습니다.   여기서 금액 차이가 나는 이유는 바로.....    1. 채권입니다.   부동산을 매입시 우리는 국민주택채권을 구입해야 하는데요  보통 아무 생각들 없이 할인을 하시죠. 그렇게 되면 법무사 사무장들은 5%에서 심지어 23% (예전 중앙일보 기사화된것)까지 받아 먹어 뿌리는 거죠. ( 물론 일부의 사무장을 말하는 거죠...^^)   즉, 강남 고급 아파트의 경우 국민주택채권 금액이 예를 들어 7000만원이면 1% 마진이면 700,000원   3% 마진이면 2,100,000원  5% 마진이면 3,500,000원을  채권을 대행한다는 명목으로 사무장들이 가지는 거죠  ㅡ.ㅡ;;   물론 소형아파트의 경우  국민주택채권이 몇 천만원씩 하지는 않죠. 보통 몇 십만원에서 몇 백만원정도 된다고 봐야 되겠죠.   하지만 예를들어  우리집 아파트의 국민주택채권이  8,000,000원 짜리다 하더라도 1% 마진이면 80,000원  5% 마진이면 400,000원  20%마진이면 1,600,000만원이 되는거죠.   따라서 이 채권에서 바가지를 안 당하는 방법은 아주 간단합니다.   채권은 본인이 직접 국민은행가서 사겠다고 말씀하시면 됩니다.    즉, 국민은행가서 채권을 할인해 달라고 한다면 그 당시의 은행시세로 정당하게 손해보는것 없이 채권을 구입할 수가 있죠.   예전에는 국민은행에서 채권을 직접 구입하고 그 채권필증을 다시 법무사로 갔다주는 번거로움이 있었지만 요즘에는 채권필증의 교부없이 그냥 채권 발급번호를 알려주는데 그 발급번호만 법무사에게 알려주면 끝입니다.   한번 직접 해 보세요  우리가 안해서 못한것 뿐이지 한번 직접 해 보면, 얼굴에 웃음 가득할 것입니다.  ' 이거 정말 아무 것도 아니네'  그러면서 우리의 소중한 돈이 절약 되는 것입니다....^^   2. 법정수수료     등기수수료는 지방법원마다 다 다른 듯 하네요.    예를 들어 서울지방법원 법무사회의 수수료표와 부산지방법원 법무사회의 수수료표가 다소 다른 듯 합니다.  하지만 법무사회는 대법원에 감사를 받는 기관이므로 이렇게 다를 수가 있을까 다소 의문입니다.   하지만 정당한 수수료는 우리가 지급한다고 하여도 이 수수료마저도 장난을 치는 경우가 있습니다. 또한 아는 사람, 법을 아는 사람, 법무사 친구가 있다.  우리 형님 친구가 변호사이다 등등..  당신 말고도 다른 사무장에게 일을 맡길수도 있는데 부득이 당신에게 맡긴다라는 듯이 말씀을 하신다면, 분명 수수료가 대폭 삭감이 될 것입니다.   3. 교통비용, 기타비용, 잡비, 검인비, 등본료 등등    우리가 매매를 통하여 부동산을 취득할 때 반드시 등기를 하여야 하죠.  등기를 할 때 들어가는 비용이 등록세, 교육세, 취득세가 부과되며  채권, 인지, 증지,  수수료 등이 들어갑니다.   그런데 영수증을 자세히 보면 '교통비, 기타비, 잡비, 검인비, 등본료, 등록대행료' 등 이런 잡다한 비용도 어딘가에 꼭 포함이 되어 있습니다.   과연 이 비용을 법적으로 지불하여야 하는지는 의문이지만 일반적, 통상적, 관념적으로는 지불을  하고 있습니다.   당연히 사무장이 왔다갔다하는 행위이므로 수고비이다. 또한 토지대장, 건물대장, 등기부등본 등을 발급받는 비용이므로 따로 지불할 의무도 있겠죠.   하지만 토지대장, 건물대장, 등기부등본이 몇천원, 몇만원 하는 것은 아니거든요. 또한 법정수수료 속에 이런 등록대행료, 기타 비용이 포함되었다 라고 생각듭니다.    하지만 뭐 달라고 하면 줘야죠.  그런데 중요한 것은  이것 또한 사람에 따라 금액이 하늘과 땅차이입니다.    어떤 이는 이 비용을 다 포함하여 200,000원 받는 사람이 있는 방면에 50,000원만 받는 사람도 있습니다. 대전의 경우 30,000원이면 끝나는 것이지요.    이 금액을 깍는 방법도 아주 간단합니다.     ' 이거 너무 비싼것 아니에요?  등록대행료, 교통비 등은 법정수수료에 포함되어야 하는 것이며,  검인비는 검인받을 때 구청에 돈 내나요? 돈도 안내면서 왜 달라고 하는지 등본료는 한 이천원이면 충분한 비용을 뭔 몇 만원이나 달라고 해요...우리 아시는 분이 법무사인데.. 등등'     이런 말이면 아주 간단하게 많은 비용이 깍아질 것입니다.  이쿵 너무 우리 서민들을 위하여 글을 남겼지 않나 사료됩니다.  이 일에 종사하시는 분들 입장에서는 기분이 상당이 좋지 않은 글이겠죠....ㅜ.ㅜ   기분이 안좋으시다면  죄송하고요....... 아무튼, 우리 서민들 입장에서는 집 사고 팔 때마다  말 한마디에 수백만원에서 수십만원을 아낄 수 있다는 사실을 명심하시길 바랍니다.  글:배종찬(맞벌이부부 10년 10억 모으기에서)

나홀로 등기를 마치며...

 

정말 할 수 있을까?
등기를 마치기까지 정말로 생각이 많았답니다.

07년 1월 30일, 드디어 결전의 날!
오전 10시에 부동산사무실에서 매도자를 만나기로 되어 있었기에
일단 출발했습니다.

도착하니 30분정도의 여유가 있더군요.

그래서 차안에서 어젯밤 복습한 내용을
또 다시 복습했습니다.

복습후

드디어 실전으로 ~

 

 

1.부동산거래계약신고필증 받고,

2.매도서류 (인감증명,등기필증,주민등록초본)넘겨 받고,

 제가 미리 준비해간 등기신청서와 위임장에 매도자의 인감도장 날인 받았답니다

3.잔금 치르고  중개수수료 지급함

 (중개수수료영수증은 양도소득세신고시 공제 받을 수 있으니 꼭 챙겨두시길^^)

 

 

1.등록세 및 취득세고지서 받고 일단 등록세만 납부했습니다.

 (취득세는 등록후 30일 이내 납부하면 된답니다^^)

 *한가지 더, 취득세납부는 신용카드(LG카드)로도 납부 가능합니다.

 

2.채권매입 및 할인(국민은행 아니어도 됩니다..저는 구청의 농협출장소에서 ^^)

3.토지대장및 건축물관리대장 준비

4.수입증지구입

(여기서 조심해야 함! ..수입증지는 반드시 대법원수입증지를 구입해야합니다

제가 구청에서 잘못 구입하여 환불받았거든요,,,등기소에서도 구입가능합니다.^^)

 

 

1.준비한 모든 서류를 순서대로 편철합니다.

  *등기신청서(갑-을지)

  *위임장

  *주민등록등초본(매도,매수인순으로)

  *건축물대장

  *토지대장

  *검인계약서사본

2.서류제출후 잠시 기다립니다 (저는 10분정도^^)

   잠시후, 등기필증 수령증을 받고 나홀로등기 끝 !

 

 

마지막으로 한마디 더 덧붙이겠습니다.

제가 서류준비를 하면서 힘들었던 부분 중의 하나가

기준시가액과 채권매입금액을 구하는 것이었습니다.

(기준시가액은 건설교통부사이트에서 확인하면 되고,

채권매입금액은 국민은행이나, 나홀로닷컴 사이트의

자동계산기를 이용하면 편리합니다.)

 

이상은 저의 작은 경험담입니다.^^

아무리 들여다봐도 헷갈리는 것이 세금이다. 특히 부동산 관련 세금은 종류가 많을뿐더러 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야하는 세금 액수가 달라지기 때문이다.

간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.

그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.

그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.

집을 살 때 내야하는 세금

우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다. 취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.

등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.

교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 부가하는 일종의 부가세로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세의 부가세기 때문에 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.

또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.

주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.

실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.

집이 있을 때 내야 하는 세금

주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.

지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.

세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.

① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원

즉 이 아파트의 재산세는 74만원(① ② ③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.

종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.

주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 70% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.

예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다. 

 

이때 종부세 대상이 되는 6억원 초과분에 해당되는 재산세는 종부세 계산 때 차감된다. 종부세에는 그러나 가산세인 농특세(종부세의 20%)가 함께 부과된다.

집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금

집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.

상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.

상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

집을 양도할 때 내야하는 세금

주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.

1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.

1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.

상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.

또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.

이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.

양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.

2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.

주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.