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수원역kcc공장부지 롯데쇼핑몰 건립확정 |우리동네이야기
2007-12-17 13:04
http://blog.drapt.com/ezip114/61197864778162 
단지정보 : 경기도 수원시 서둔동 뉴타운센트라우스
롯데, 수원역 인근에 복합쇼핑몰 수원역 인근에 2011년 대형 복합쇼핑몰이 들어선다.
롯데쇼핑은 수원시 서둔동 일대 4만2975㎡(1만3000여 평)에 대형 복합쇼핑몰을 개발하기로 결정했다고 29일 밝혔다. 수원역 근처에 있는 이 땅은 KCC의 공장용지인데, 롯데쇼핑은 KCC에서 20~30년간 임차해 쓰기로 이날 계약을 체결했다. 구체적으로 백화점은 지하 1층~지상 7층, 대형마트는 지상 3층 규모로 짓는다는 계획이다. 영화관은 9개관으로 구성하고, 대형 전문점과 놀이시설 등이 들어서는 테마파크는 3만㎡ 정도로 조성하기로 했다. 전체 연면적은 31만3500㎡ 규모가 될 전망이다. 롯데쇼핑은 앞선 지난 14일 김포공항에 2010년 개장을 목표로 복합쇼핑몰 1호점인 '김포 스카이파크' 조성에 들어갔다.
롯데쇼핑 관계자는 "주5일 근무제 정착에 따라 교외에서 쇼핑과 오락을 즐기는 추세가 되고 있다"며 "이런 고객들의 성향에 맞춰 선진국형 유통 업태인 복합쇼핑몰 개발에 주력해 새 성장동력으로 삼을 계획"이라고 말했다.  이런 뉴스가 나오면,,주변 아파트 값이 올라 갑니다 |
[스크랩] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석 |부동산노트
2007-06-26 12:44
http://blog.drapt.com/ezip114/2046421182829455602
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #52] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석
◈ 재건축과 재개발의 이론적 차이점
재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는 주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,
기본 전제부터 다른 개념입니다.
재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고 주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,
재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라
기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.
그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.
◈ 재건축과 재개발의 과거, 현재, 미래
1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다. 하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한 재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는 많이 떨어져 있는 상태입니다. 이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이 점점 그 빛을 발하고 있습니다. 뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨 도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의 체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다. 하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고, 돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다. 그러나, 우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한 많이 변했습니다. 이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것 은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다. 물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌, 도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다. 하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면 재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.
◈ 사회적인 시각에서 재건축과 재개발을 바라보자
재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다. 재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에 기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교, 공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다. 또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어 정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이
오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.
하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기 때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다. 오히려 해결책이 될 수 있죠. 또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을 재개발사업의 형태로 촉진시키려는 의지를 표명하고 있다는 점도 주요체크사항입니다.
이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며 촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한 더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다. 재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던 최근 언론기사의 설문조사 결과가 재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다. ◈ 재건축과 재개발의 객관적 차이점
이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라
수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다. 구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의
조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다.
이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다. ◈ 이제는 재개발투자가 대세다
우리는 테마파크 조성, 전철역 개통, 재건축ㆍ재개발 정비구역 지정을
집값상승의 3대 빅이벤트라고 부릅니다.
세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.
이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서
주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.
하지만,
그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가
눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)
오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해
부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,
균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)
체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해
부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.
부모의 성향을 정확히 파악하는 것이 바로 투자수익률과 직결되는 성공투자의 지름길인 것입니다.
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗, |
[스크랩] 용인 분양 빅4 "어디 받을까"? |우리동네이야기
2007-04-24 18:33
http://blog.drapt.com/ezip114/3168791177407195444
출처 : ♣ 정말 소중한 것이란 무엇일까? ♣
원문 : http://blog.drapt.com/jyhb0616
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판교신도시 2차 분양 이후, 관심지역 1순위로 꼽히는 곳은 단연 "용인" 이다. 분당, 판교신도시에서 이어지는 지리적 장점은 두 말할 필요가 없고, 분양 계획 물량도 많아서 내집마련 예정자들의 관심이 집중되고 있다. 용인에서 2006년 10월부터 내년 2007년까지 예정된 분양계획 물량만도 3만 1,000여 세대에 달할 정도여서 "용인=분양중" 이란 수식어가 무색하지 않다.
하지만, 용인은 종전에 이미 난개발에 따른 혹독한 시련을 겪은 적이 있고 분양물량이 너무 많이 몰려있어 수요자들 입장에서는 어느 지역을 골라야 할 지 혼란스럽기만 하다. 또한 최근 분양되는 아파트들의 분양가격이 상당히 높은 수준이어서 향후 수익성을 점치기도 쉽지 않다. 그렇다면, 전문가들이 말하는 용인 분양 예정지 "빅4" 를 중심으로 올 하반기 분양계획을 세워보자. 부동산 전문가들이 말하는 "반드시 체크해둬야 할 용인 분양물량" 은 동천지구, 성복지구, 신봉지구, 흥덕지구 등 4곳이다. 지구별로 장단점이 있고 공략 포인트가 다르기 때문에 수요자들의 꼼꼼히 비교 분석이 중요하다. 하반기 용인분양 <체크포인트 3> - 분양가, 입지여건, 브랜드 인지도 따져라 ◆ 동천지구 : 판교신도시 인접 최대장점, 래미안 브랜드 눈길 VS 높은 분양가(예상) 부담 동천동은 하반기 용인 분양지역 가운데 판교와 가까운 입지여건이 최대 장점이다. 경부고속도로를 두고 분당과 마주하고 있다. 이번 11월 삼성물산에서 "래미안" 2,515세대를 분양할 계획으로 브랜드 인지도도 높은 편이다. 평형대도 30평형대부터 70평형대까지 고르게 분포되고 단지 규모도 큰 편이다. 고려할 사항은 판교신도시 중대형의 고분양가 영향과 사업지연으로 분양가 상승이 예상된다는 점이다. 택지 가격도 오르면서 평당 1,500만원 이상, 높게는 1,700만원까지도 예상가격이 언급되고 있어 높은 분양가격이 동천지구 분양의 최대 변수가 될 전망이다. 동천동 소재 기존 아파트들의 평당 매매가격은 평균 1,250만원대로, 입주예정 단지들은 이보다 훨씬 높은 편이지만, 그 점을 감안해도 신규 분양가 예상액이 상당히 높은 편이다. ◆ 성복, 신봉지구 : 교통개발 호재 기대감 VS 높은 분양가(예상) 부담은 마찬가지 성복, 신봉지구는 공급되는 단지 규모와 브랜드 면에서 올 하반기 용인지역 분양예정 물량 중 단연 우위를 차지한다. 성복지구의 경우, 상반기부터 자이村 으로 관심을 모아왔다. "성복자이 1,2,3,4차(3,212가구)" , "수지자이 2차(500가구)" , "SK뷰(373가구)" , "나무엔 1,2차(1,314가구)" 등 2007년까지 5천여 호가 넘는 물량이 대기 중이다. 30~60평형대로 구성될 예정이다. 신봉지구는 "동부센트레빌(948가구)" , "동일하이빌(1,300가구)" 등 2천여 호 이상이 오는 연말부터 2007년까지 분양을 준비하고 있다. 성복, 신봉지구는 판교 연접성에서는 동천지구보다 떨어지지만 향후 교통개발에 따른 가격 상승 기대감은 훨씬 높은 편이다. 2008년 서울~용인간 고속화도로가 완공되면 신봉지구, 성복IC 등을 거치며 서울 진출입이 더욱 수월해질 것으로 기대된다. 또한 신분당선 연장으로 2014년 개통시점에는 신봉지구 등의 수혜가 기대된다. 하지만 마찬가지로 성복, 신복동 일대도 고분양가 논란이 한창이다. 동천지구와 마찬가지로 평당 1,500만원 이상이 거론되고 있는 상황. 기존에 입주한 이들 지역의 아파트 매매가격은 평균적으로 신봉이 1,450만원대, 성복은 1,400만원대로, 물론 입주예정 단지들의 평당가는 좀 더 높은 편이지만, 예상 분양가 수준이 기존 아파트 평당 평균 시세보다 최대 200만원까지 높은 수준이다. 정부가 신규 분양가 상승에 따른 주변 아파트 가격 상승을 우려하여 적극 제재방침을 언급하고 있지만 실효 여부는 미지수다. 지켜볼 사항 중 하나다. 한편 성복, 신봉, 동천 지역은 모두 동별로 기존 아파트 재고물량이 6천~7천여 호에 달한다. 이후 입주가 예정된 물량은 동천동 일대가 1,500여 호로 다소 많고 성복, 신봉 순이다. 상대적으로 성복, 신봉 일대 아파트들의 입주 연한이 좀 더 오래된 편이다. 지역 내, 외부에서 새아파트로 갈아타려는 수요가 좀 더 많을 것으로 예상된다. ◆ 흥덕지구 : 저렴한 분양가, 광교신도시 인접성 관심 VS 지리적 여건, 브랜드 인지도 미흡 10월부터 영덕동 일대에 총 4,015세대가 공급 예정인 흥덕지구는 65만평 규모의 택지지구로 분양가격이 저렴해 주목을 끈다. 현재 거론되는 분양가는 평당 900만원~1,000만원 선으로 다른 용인 분양계획들과 비교하면 분양가 수준이 상당히 저렴한 편이다. 지리적 장점은 동천, 성복, 신봉동에 비해 다소 떨어지지만 광교신도시와 인접해 있다는 점과 저렴한 분양가 때문에 향후 가격 상승 기대감이 높은 편이다. 또한 도시 기반시설과 각종 건축물의 초고속통신망을 기반으로 한 정보라인을 한데 묶어 관리하는 도시정보관제센터가 설치돼 유비쿼터스 네트워크 기반의 최첨단 디지털도시로 조성할 계획이 발표된 상황이고 교통여건도 좋아질 전망이다. 서울~용인간 고속화도로가 2008년이면 흥덕IC까지 이어지고 분당선 연장으로 2009년이면 오리에서 수원까지 교통편이 개선된다. 기흥, 상갈, 영덕 등이 흥덕지구 주변으로 배치될 전망이다. 그러나 분양계획 단지들의 브랜드 인지도가 다소 떨어지고 성복, 신봉동에 비해 중대형 공급 비중이 낮은 점, 현재 기흥 영덕의 지리적 여건이 미흡하다는 점이 흥덕지구 분양 성공의 최대 변수로 작용할 전망이다. 자금 넉넉하면 동천, 성복으로 | 소액 투자라면 흥덕 노려라 용인지역 신규분양 아파트에 관심을 갖고 있다면, 자금 여력이 다소 부족한 실수요자는 분양가가 저렴한 흥덕지구를, 투자가치를 따진다면 동천, 성복, 신봉동 일대 중대형을 중심으로 둘러보길 권한다. 동천, 성복 등은 입지나 브랜드 인지도, 향후 지역 개발 가능성 면에서 우수한 평가를 받고 있으나 높은 분양가가 부담이 될 전망이고 흥덕지구는 지리적 장점은 떨어지지만 상대적으로 분양가가 저렴해 향후 수익 기대가 가능하다. 또한 광교신도시, 영통지구와 인접한 점, 그리고 유비쿼터스 도시로 새로 개발되는 택지지구라는 점이 변수로 작용할 전망이다. 한편 동천동, 성복동, 신봉동은 분양가상한제 제한을 받지 않고, 전매제한은 입주시점까지다. 반면 흥덕지구는 택지지구로 전용면적 25.7평이하 소형은 분양가상한제 적용을 받고 전매제한도 10년간 적용된다. 중대형은 입주 때까지 전매가 금지된다. 다만, 신동아건설의 물량은 중대형임에도 불구하고 전매제한 기간이 10년 적용된다. 또한 호반베르디움은 10년 후 분양 전환되는 임대주택이다. |
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