부동산광장(770) |
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2008-05-12 14:25
http://blog.drapt.com/evil501/2426711210569916654 
출처 : 원성원님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50
조 변호사의 법률 상담 |돈 빌려주고 공증 받으면 ‘안심’
어떤 계약을 체결하거나 차용증을 받을 때 주변에서 ‘공증을 받아야 확실하다’라는 말을 한두 번쯤은 들어보았을 것이다. ‘공증’이란 일상생활에서 발생되는 거래에 관하여 증거를 보전하고 권리자의 권리 실행을 용이하게 하기 위하여 특정한 사실이나 법률관계의 존부를 증명하여 주는 제도이다. 공증은 공증인가를 받은 합동법률사무소와 법무법인 또는 법에 의해 임명된 공증인의 사무실에서 할 수 있는데 이러한 곳이 전혀 없는 지역에서는 검찰청에서도 공증을 받을 수 있다. 즉 공신력 있는 제3자가 일정한 사실이나 법률관계에 관해서 그것이 진실하다는 것을 확인해 주는 것이 ‘공증’인 것이다. 공증을 이용하면 생활주변에서 생기는 여러 가지 거래나 분쟁을 예방하거나 분쟁이 발생한 경우 유력한 증거로 활용할 수 있고, 나아가 재판절차를 거치지 않고 간편하게 경매와 같은 강제집행을 통해 권리를 실행할 수도 있다. 예를 들어 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주는 계약을 체결하는 경우, 두 사람은 서로 계약서의 내용을 확인하고, 각자의 도장을 찍게 될 것이다. 그러나 여기서 그치게 되면 나중에 계약당사자 일방이 도장이 위조되었다고 주장하거나, 본인의 의사와는 관계없는 계약서라고 주장하는 등 분쟁이 발생할 염려가 있다. 이럴 때 공증 제도를 이용하게 되면 당사자가 정말로 계약서 내용대로 합의를 하고, 도장을 찍은 것인지에 관하여 공증인 등이 직접 확인을 하기 때문에 이러한 다툼이 벌어질 염려가 적다. 나아가 공증서류는 민사재판이나 형사재판에서 강력한 증거로 인정받기 때문에 만약 분쟁이 발생하더라도 그 해결에 유리하게 되는 것이다. 또한 일정한 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 계약 같은 경우 만약 공증인이 직접 공정증서를 작성하면 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 복잡하고 번거로운 재판절차를 거치지 않고 공정증서를 작성한 공증사무소에서 집행문(경매와 같은 절차를 통해 채무자의 재산을 매각해서 채무 변제에 사용하려면 이와 같이 집행문이란 것이 필요하다)을 부여받아 바로 강제집행을 할 수도 있다. 그렇다면 금원을 대여하면서 공증을 받은 경우 빌려준 돈을 받을 수 있을까? 예를 들어 A가 B에게 1년 후에 갚는 조건으로 1000만원을 빌려주는 경우 A로서는 제때 빌려준 돈을 받기 위하여 취할 수 있는 방법이 여러 가지가 있지만 만약 금전소비대차 계약 공정증서 또는 약속어음공정증서를 작성하는 방법 등을 택하였다고 해 보자. 공증으로 인해서 A가 B에게 돈을 빌려준 사실과 변제기간 1년 후라는 사실에 대해서 강력한 증거가 되고 B가 이를 뒤집기는 극히 어렵기 때문에 공증을 받을 가치는 충분히 있다. 또한 금전소비대차 계약 공정증서 또는 약속어음공정증서를 작성하고, 채권자가 1년 후에 변제를 이행하지 않을 경우에는 B의 재산에 대해서 강제집행을 할 수 있다는 문구를 삽입하는 경우 별도로 판결을 얻지 않고도 집행문이라는 것을 얻어서 간편하게 강제집행을 할 수 있는 장점이 있다. 그러나 실제로 강제 집행할 B의 재산이 없거나, B가 재산을 빼돌려서 찾아내기 어려운 경우에는 공정증서는 전혀 소용이 없게 되는 치명적인 맹점이 있다. 더욱이 약속어음공정증서의 경우에, 약속어음공정증서의 집행 가능한 시효는 3년이므로, 집행할 재산을 발견하지 못하는 경우 별도로 판결을 받아두지 않으면 3년이 지나 버린 경우 집행할 수 없게 될 염려도 있다. 결국 채권자 A로서는 채무자인 B의 재산에 대해서 가압류나 가처분, 가등기 등의 절차를 취하여 두지 않는 한, 나중에 완전한 변제를 받기 어려울 수 있다는 점을 반드시 유의하여야 하는 것이다.
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[스크랩] 집살 때 주의할 점 |부동산광장
2008-05-12 14:25
http://blog.drapt.com/evil501/2426711210569909991
출처 : 원성원님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50
■ 계약전 등기부 꼭 확인 요망
주택을 사고 팔때 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어보는 것이 주택매매를 위한 첫 단추다. 우선 등기부등본에 기재돼 있는 주민번호와 이름이 파는 사람과 동일한지 반드시 확인하고 소유권 이외 권리관계를 파악한다. 또 가압류와 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에 해결하거나 아무리 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다.
만약 아파트가 아닌 단독주택이라면 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원도 열람해보는 것이 좋다. 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원 등에서는 무허가 건물, 철거대상 여부, 과세완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다. 본인이 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급일을 살펴야 한다. 발급 날짜와 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있기 때문이다.
등기부등본상 소유자와 계약하는 것이 가장 안전하다. 소유자 자녀나 친인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐 집을 파는 사례가 종종 발생한다. 대리계약으로 인한 분쟁이 부동산 거래 다툼중 상당부분을 차지하고 있기 때문에 더욱 주의가 요구된다. 피치 못할 사정으로 대리인과 계약하게 됐다면 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
또 계약하기 전에 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해 보는 것이 안전하다. 중개사고를 미연에 방지하기 위해서는 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인된 중개업소를 이용해야 한다. 업무보증서 보증기간이 지났는지 여부도 확인하는 것이 필요하다. ■ 계약서 작성은 꼼꼼하게 계약서에는 등기부등본상과 토지대장상 목적물 표시와 대금 액수, 지불시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재한다. 등기부상 면적과 실제 면적에서 차이가 발생했을 때 매매금액 정산방법 등도 별도로 약정한다.
계약 후 저당권 등이 설정됐을 때는 해약하거나 위약금을 얼마나 배상할지에 대해서도 특약사항에 명시해 공증을 받아두는 것이 좋다. 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 향후 처리방법에 대한 약정을 분명하게 한다. 계약서 작성은 조작 위험이 있으므로 아라비아숫자보다는 한자로 표기하고 내용은 알기 쉽게 쓴다.
특약란에는 차후 분쟁 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다. 계약서 작성 후 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 매도인, 매수인, 입회인이 한 부씩 보관한다.
매매 계약 전에는 반드시 현장에 가서 △토지 위치 △지목 △면적 △ 인접 토지와 경계 △도로 근접과 교통관계 등을 살펴야 한다. 아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 체결하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수도 있다. 임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 허다하다. 임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 승계해야 하는 만큼 집주인이 정말 거주하고 있는지 반드시 확인할 필요가 있다
계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다. 당사자간에 계약을 체결한 후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있기 때문이다. 잔금 지급시에는 매도자에게서 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는 데 불편이 없도록 한다. 되도록이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 하고 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다.
만약 매수인이 융자금을 승계받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 것이 중요하다. 이와 함께 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아보는 것도 필수다. 매도자가 부동산 양도신고 대상자라면 잔금일 전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산 양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 줘야 한다. 지방세가 밀렸는지도 확인해야 하는데 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다.
주택을 살 때 시장 상황상 지금이 적정한 매수 시점인지 따져보는 것이 중요하다. 매수자는 매매협상에서 우위에 있다는 점을 감안해 이를 잘 활용해야 한다. 매도자가 급하게 매각할 의사가 있을 때는 확실하게 매입할 의사를 피력하면 시세보다 싸게 살 수 있다.
1. 가장 중요한 것이 등기부등본, 대장 등을 발급해 확인하여야 한다. (2) 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70 ~ 80%를 넘으면 위험합니다. (3) 그래서 집 값을 중개업자에게 알려달라고 하셔서 그 집 값의 70% ~ 80%로 낮춰 잡고 등기부 '을'구를 보시고 근저당권, 저당권, 전세권 등의 금액이 얼마나 되며 현재 먼저 세들어 사는 세입자들의 전세금이나 보증금을 모두 합해서 빼고 님의 보증금만큼이 남아 있어야 비교적 안전합니다. (4) 그리고 등기부 '갑'구에는 국세나 지방세가 밀린 '압류'나 개인이 설정한 '가압류'나 처분을 하지 못하게 금지하는 '가처분' 등이 있는지도 확인해 보셔야 합니다. 등기부상 소유자의 이름과 현재 임대인이라고 하는 집주인이 역시 같은 사람의 명의인지도 확인을 해 두셔야 합니다. (5) 경매로 나가면 돈을 다 못받을 수도 있으니 지역마다 최우선변제금이 정해져 있어서 보증금이나 전세금을 1,200만원(지방이나 광역시의 군), 1,400만원(대전, 광주, 대구, 부산, 울산), 1,600만원(서울, 인천, 수원, 안양, 부천, 성남, 고양, 과천 등)으로 한정시킬 필요가 있습니다. 전입신고만 하면 최소한 가장 먼저 이 금액은 받을 수 있습니다. (6) 보증금을 좀 크게 거신다고 하면 등기부를 떼어보거나 열람하셔서 선순위에 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 가등기담보 등이 없는 집을 찾아보실 필요가 있습니다. 그런데 집들이 대부분은 융자 없는 집이 거의 없어서 근저당 등이 있어도 좀 적은 집을 찾으시면 안전할 것입니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다. (2) 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인해야 합니다.
4. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해야 합니다. 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야 하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다. 5. 살 집을 먼저 하자가 있는지 확인하고 합의를 마치고 계약금 지급하고 계약서를 작성해야 한다. (1) 계약금까지 지급하고 확인하러 집에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 임대인은 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 집을 확인한 후 임대인과 합의를 한 후 계약금 지급과 계약서 작성을 진행해야합니다. (2) 최소한 잔금을 지불하기 전까지는 살 집에 하자가 있는지를 꼼꼼하게 발견해서 보수를 요구해야 합니다. 6. 계약금, 중도금, 잔금은 소유주에게 직접 지불하거나 통장으로 입금하여야 한다.
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다. ① 목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재) (2) 계약서 작성 요령 8. 잔금 처리
9. 중개대상물 확인설명서, 임대차(전세) 계약서, 공제증서 사본을 받으세요.
① 거래가 끝났을 때에는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 하셔야 합니다. 그 집의 소재지나 면적, 용도나 벽면이나 도배의 상태나 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것이 확인설명서 입니다. 나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아 두셔야 합니다.
② 중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아두셔야 합니다. 계약 성립에 가장 중요한 서류이며, 나중에 등기나 확정일자도 받아야 하기 때문에 잘 챙겨서 보관하셔야 합니다.
③ 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때에는 입증이 되면 보증보험회사나 공제(협회) 또는 공탁(법원)기관에서 손해배상을 받을 수 있습니다.잘 안챙겨주는데 달라고 해서 거래가 끝나면 꼭 받아 두시고 보관 잘 하셔야 합니다.
10. 전입신고와 확정일자 날인
① 잔금지급과 동시에 입주를 하고 바로 동사무소에서 전입신고와 동시에 임대차 계약서를 가지고 가서 임대차(전세)계약서에 확정일자(법원, 공증인 사무소도 가능)를 받아(600원) 보관해야 합니다. 경매되면 이것만큼 중요한 것이 없으니 주의하셔야 합니다.
② 전입신고를 유지하여야 하니 사는 동안은 전입신고를 다른 곳으로 옮기기 위해서는 가족 중 한 명을 전입신고하고 그 가족이 그 집에 살고 있도록 신경을 쓰셔야 합니다.
③ 연립주택, 다세대주택, 아파트(공동주택)의 경우에는 동이나 호수를 정확하게 기재하여 전입신고하지 않으면 대항력이 인정되지 않으므로 건축물대장에 있는 동, 호수로 전입신고를 하여야 합니다.
④ 확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하셔야 합니다.
[상기의 내용이 매매 계약시 많은 도움되셨으면 합니다. '감사 합니다'] |
[스크랩] 우리끼리 계약합시다 |부동산광장
2008-05-12 14:25
http://blog.drapt.com/evil501/2426711210569902704
출처 : 원성원님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50
사업하는 사람들은 월급쟁이를 부러워합니다. 사업 한다는 게 그렇게 만만치 않기도 하거든요. 장사를 해 보신 분들은 아시겠지만 물건 하나 팔기 위하여 있는 아양, 없는 아양 다 떨어야 하고 고객의 비위도 맞춰 줘야 하는데 어떤 때에는 하루에도 열 번씩 때려치우고 싶기도 합니다.
영세사업자들도 일감 하나 따 내려면 도급업체 찾아가 매일같이 수십 번씩 고개를 숙여야 하지요. 젊은 도급업체 직원들 콧대는 엄청 셉니다. 나이 든 영세업체 사장들은 자식같은 도급업체 직원들 앞에서 쩔쩔매기 일쑤이고 관공서에 관련된 일은 더구나 어럽습니다.
월급쟁이 앞에서 이런 이야기를 하게 되면 월급쟁이는 쉬운 줄 아느냐, 고 하겠지요. 월급쟁이들도 늘 먼 산을 바라보면서 언제까지 남의 밑에서 일을 해야 할 것인지 신세타령을 하더군요. 쌓이는 스트레스를 풀지 못해서 위장병으로 살아가는 사람들도 허다합니다.
사업을 하건, 회사원이나 공무원 생활을 하건 자기의 직업에 만족하는 사람이 어디 있던가요. 그러나 막상 그런 일에 손을 떼고 나면 후회하는 사람도 있습니다. 직업은 함부로 바꿔서도 안 되지만 직업을 바꾸는 일은 그만큼 위험부담도 따르기 때문에 조심해야 할 일이라고 봅니다.
사례 1
"갑"은 어느 회사 부장으로 근무해 오던 중 나이 50세가 넘고 보니 이사들의 괄시도 심하고 밑에 젊은 직원들의 눈초리도 달갑지 않음이 느껴져서 25년 정든 직장에 사표를 던졌습니다. 그래도 평소 착실한 성품은 인정을 받았는지 그 회사 사장은 60세까지 근무하라고 하면서 사직을 만류하기도 했었다는군요.
그러나 갑은 이제 그만 나가서 쉬고 싶다는 말을 남긴 체 사직을 고집하였고 사표는 수리되었습니다. 퇴직금을 받아 통장에 넣어두기는 했으나 막상 다음 날부터 오갈 데가 없고 보니 답답하기도 했겠지요. 그러던 중 평소 친구로 지내온 "을"이 찾아와 여러 가지 정담을 들려 주었습니다.
갑은 을의 권유로 부근에 새로 짓고 있는 빌딩건물의 지하를 1억 원에 전세로 얻고, 2억 원 상당의 인테리어를 하여 레스토랑을 오픈하게 되었습니다. 전세기한을 5년으로 정했기 때문에 5년 동안 열심히 돈을 벌어 나머지 인생을 잘 살아보려고 했던 것입니다.
그러나 1년도 못되어 빚은 늘어났고 나중에는 종업원까지도 모두 그만 두는 처지에 이르게 되었다고 합니다. 갑은 더 이상 버티지 못하고 을이 소개하는 "병"에게 전대를 해 버렸습니다. 보증금은 그대로 돌려받고 인테리어 비용 중 1억 원만 권리금으로 받되 1억 원은 포기하는 조건으로,
갑이나 병은 사회경험이 없었기 때문에 건물 주인에게는 한마디 말도 없이 "우리끼리 계약 합시다"라고 하자 "그럽시다"라고 맞장구를 치면서 전대차 계약을 체결했다는군요. 병은 레스토랑 운영에 귀신같은 사람이어서 아주 장사를 잘하여 손님들이 인산인해를 이루었습니다.
3개월 동안 병은 장사를 잘 하고 있었습니다. 그런데 아닌 밤중에 홍두깨인가요. 건물주인은 병에게 가게를 명도하라, 는 통보를 보내왔습니다. 이런 경우 병의 권리를 어떻게 표현해야 할까요?
1. 임대인의 동의가 없는 자기들끼리의 전대계약은 무효다. 점포를 비워야 한다.
2. 병은 전세기한까지 걱정없이 장사를 할 수 있다.
3. 사회관행상 병의 권리는 보장되기 때문에 전세기한까지 영업할 수 있다.
해설
이 사건과 같은 경우가 우리 사회에는 수없이 많습니다. 그러나 민법은 임대인의 동의없이 양도. 양수 계약을 맺게 되면 갑(전대인)과 병(전차인)과의 계약은 그 효력을 인정하지 않고 있습니다. 임차인이 누구인가, 하는 문제는 임대인에게 중요한 문제이므로 임대인의 지위를 보호하기 위해서 임대인의 동의를 필요로 하는 것입니다.
이렇게 건물주인(임대인)의 동의없이 이루어진 계약을 갑의 입장에서는 "무단전대"라 하고, 을의 입장에서는 "무단양수"라고 합니다. 이렇게 되면 집 주인은 전차인인 병에 대하여 명도를 구할 수 있고 병은 대항할 수 없게 되는 것입니다. 따라서 병은 가게를 비워 줘야 하는 것입니다.
사례 2
병은 하는 수 없이 건물 주인을 찾아가 전세금을 올려 주겠으니 자신과 다시 계약을 해 달라고 사정했었으나 집 주인은 들어주지 아니하였고, 월세를 올려 주마고 해도 안 된다는 것이었습니다. 이 사건은 결국 재판까지 가서 판결을 기다리는 처지가 된 것입니다.
병은 포기하기로 마음먹고 건물 주인에게 자신이 위 가게를 인수할 때 갑에게 지불한 권리금 1억 원을 달라고 하였습니다. 그러나 건물 주인은 전혀 모르는 사실이고 자기와는 해댱사항이 없는 일이라고 하면서 턱도 없는 소리 하지 말라고 할 뿐이었습니다.
병은 권리금을 받을 수 있을까요?
1. 받을 수 있다.
2. 건물 주인과는 상관이 없는 일이므로 받을 수 없다.
해설
권리금은 건물 주인에게 달라고 할 수 없는 것입니다. 권리금이란 건물이나 점포의 임차권의 양도에 부수해서 임차인과 전차인간에 주고받게 되는데, 그 본질은 "임차목적물이 갖는 특수한 장소의 이익의 대가"라고 봐야 하기 때문입니다. 따라서 법적으로 청구할 수 없는 돈인 것입니다.
점포나 가게의 위치에 있어서 교통이 편리하다든가, 사람의 왕래가 많다든가, 오랫동안 개점하여 유명세가 있다든가 하는 이유로 권리금이 형성되고 그 금액도 증가추세에 있으나 이 권리금은 대부분 건물 주인과는 상관이 없음을 유의해야 하는 것입니다.
법조문
민법 제 629조 (임차권의 양도. 전대의 제한)
1) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못 한다.
2) 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
[윤정웅 - 現 수원대 교수 ] |
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