지역을 정하는 것도 방법이 있다. 우선 너무 여러 사람의 말에 현혹돼서는 안 된다. 요즘에는 언론

매체나 인터넷에 너무 많은 정보가 쏟아져서 오히려 판단을 흐리게 하는 경우가 많다. 또 그 안에는

정확하지 않은 것들도 많다는 점을 명심하고 있어야 한다. 무엇보다도 본인이 원하는 지역을 선택

하는 게 제일 먼저 할 일이다. 그다음 해당 지역을 부지런히 답사하고, 부동산 전문가와 지속적으로

상담하면서 급매물을 노리는 게 가장 이상적인 방법이다. 이때 주의해야 할 점은 ‘절대 서둘러서는

안 된다’는 것. 기다리면 기다릴수록 좋은 매물을 만날 수 있다는 게 이 세계의 상식이다.

 

투자에 앞서, 최근에 발표된 도시·주거환경정비 기본계획을 눈여겨볼 필요가 있다. 특히 서울의

강북과 수도권을 중심으로 상당히 많은 지역이 이번 기본계획을 통해 개발이 구체화 되고 있다.

때문에 특정 관심지역만 눈여겨볼 것이 아니라 여러 대상지를 함께 비교해보면서 관심을 가지고

검토해볼 필요가 있다. 투자자 입장에서는 해당 재개발구역의 단순한 개발 조건만을 보는 것은

삼가야 한다. 주택값 상승은 여러 요인들이 복합적으로 작용해 이루어지기 때문이다. 또 상승요인

안에는 하락요인도 함께 상존한다는 것도 염두에 두어야 한다.

 

일반적으로 좋은 주거지는 ‘교통 접근성’과 ‘주거의 쾌적성’이 상존하고, 광역적인 교육환경, 은행과

백화점 등 여러 기반시설이 잘 갖춰진 지역을 말한다. 보통은 교통접근성이 좋으면 주거의 쾌적성

이 떨어지기 마련이고, 주거의 쾌적성이 만족되면 기반시설이 약한 게 보통이다. 하지만 발품을

팔아 여러 번 답사를 하다 보면 여러 조건이 절묘하게 맞아떨어지는 곳을 찾을 수 있다.

 

개발대상지라면 함께 개발되는 인근지역의 미래까지 함께 고려하여야 한다. 투자하려는 곳의 조건

이 아무리 좋아도 인근지역의 발전방향이나 교육·기반시설 확충계획이 수반되지 않았다면, ‘나 홀로

아파트’나 ‘나 홀로 개발지’가 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 용인 수지지역이 한동안 가격

이 오르지 않다가 판교신도시 개발계획이 발표된 2005년 초부터 1년 사이에 두 배 이상 오른 경우

가 대표적인 사례다. 판교신도시 개발 발표가 없었다면 수지지구의 주택가격은 여전히 제자리걸음

을 하고 있을 가능성이 높다. 이웃이 잘되면 배가 아픈 게 아니라, 이웃이 잘돼야 내가 잘되는

것이다.

 

2006년 6월 무렵 서울 성북구 안암동에 사는 장(30)씨는 결혼을 앞두고 내 집 마련 고민에 빠져 있었다. 직장생활 3년 동안 모은 돈은 3000만원. 죽어라 모았지만 내 집을 마련하기에는 턱없이 부족한 금액이었다. 하지만 그는 포기하지 않았고 3000만원으로 내 집을 마련할 수 있는 방법을 고민하고 또 고민했다.

 

그는 우선 퇴근하면 집보다도 중개업소를 먼저 찾았다. 하지만 서울에 있는 어느 부동산을 가도 3000만원을 들고 집을 사겠다고 덤비는 젊은 청년을 반갑게 맞아주는 곳이 없었다. 그렇게 6개월이 흐른 어느 날, 친구와 약속 때문에 관악구 봉천동에 들르게 되었다. 약속 시간보다 일찍 도착한 장씨는 버릇처럼 인근 중개업소 몇 군데를 들렀다. 그러다 마지막으로 찾은 중개업소에서 재밌는 소리를 들었다. 재개발이나 뉴타운이면 전세를 끼고 3000만원으로도 충분히 집을 살 수 있다는 이야기였다. 하지만 재개발이 지정된 곳은 이미 올라 높은 수익은 물론 투자금도 부족했다. 중개업소는 아직 뉴타운으로 지정되지는 않았지만 곧 될 것 같다며 광명시 광명동 일대를 추천해주었다.

 

장씨는 다음날 일찍부터 광명동 이곳저곳을 답사하기 시작했다. 늦은 오후가 되자 광명이 조금씩

눈에 들어오기 시작했다. 광명동 일대가 왜 뉴타운이 될 수밖에 없는지를 깨닫기 시작한 것이다.

우선 광명역 사거리를 중심으로 남쪽으로는 이미 뉴타운이 지정되어 있다는 게 하나의 가능성

이었고, 주공아파트도 재건축 추진 중이라는 게 또 하나의 믿음이 되었다. 그 광명역 사거리를

중심으로 북쪽으로는 노후화된 주택이 빼곡히 들어서 있었고 도로 상태도 엉망이었다. 만약

이곳이 뉴타운으로 지정이 된다면 입지 여건에서는 굉장히 탁월한 곳이 될 수 있었다. 우선 구로와

바로 접해 있어 서울 생활권을 바로 누릴 수 있는데다 KTX역이 가까워 유동인구도 계속 늘어나는

추세였다.

 

장씨는 집에 돌아와 인터넷 검색을 통해 광명시와 관련된 자료들을 정리했고, 우연히 찾은 ‘광명시

뉴타운 카페’에서 따끈따끈한 매매 소식들을 자세히 뒤지기 시작했다. 그렇게 몇 시간이 지난 후

그는 ‘바로 이곳이다’라고 판단을 내렸고, 서슴없이 투자를 결정했다.

 

지난 2006년 12월, 전세 5000만원이 들어가 있는 지분 9.6평의 오래된 빌라를 3.3㎡당 900만원에

계약했다. 등기비와 중개수수료 등을 제외한 총 투자금은 8600여만원. 하지만 전세금 5000만원을

제외한 실투자금은 3600여만원밖에 들지 않았다. 지금 이 빌라는 1억6000만원을 호가하고 있다.

몇 개월 사이 두 배가량이 오른 것이다.

 

재개발·재건축 입주권은 세법상 양도세 과세시 주택수에 포함된다는 것을 염두에 두어야 한다.

하지만 주택청약에서는 일단 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 일반적인 경우라면 입주권을 가지고

있다는 이유만으로 청약에 불이익을 받지는 않으니 구미가 당기는 물건이 있다면 부담 없이 투자

해도 괜찮다.

 

그리고 앞으로는 재개발이나 재건축 입주권을 매매할 때 ‘종전 토지의 권리가격’에 ‘프리미엄’을

포함한 금액을 실거래가격으로 신고해야 한다. 그래야 세금을 계산할 때 불이익을 줄일 수 있다.

또 재개발사업은 오랜 기간 진행되기 때문에 투자금액이 묶일 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다.

이미 사업 초기에 지분가격이 크게 오른 곳이 많은 만큼 추가 부담금을 포함한 투자금액이 주변

시세에 비해 높은 곳은 피하는 것이 좋다.