‣ 내가 집을 사는 것은 ‘나만 잘살기 위한 것’이 아니다

여러분 중에서 지하철이나 버스를 타고 다니다가 보면, ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다.’라는 광고를 한 번쯤은 보았을 것이라 생각한다. 이 는 서울시와 SH공사에서 주택의 개념을 ‘소유’에서 ‘이용’으로 바꾸어 전달하려는 정책적인 의도를 갖고 있는 것이다. 물론 ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다.’라는 개념이 틀리다는 것이 아니며, 소비자들의 의식 구조와 정부의 임대주택공급에 대한 정책이 시장이 원하는 방향으로 나간다면 서울시와 SH공사의 ‘집은 재산이 아니라 거주하는 공간이다,’라는 생각에 동의한다. 하지만 아직 우리의 현실은 한때 시행되는 정책에 힘입어서 내집 마련을 중단할 수가 없다는 것이기에 ‘한번 선택을 잘 못하면 두 번 다시 집을 장만하지 못한다.’는 것을 명심해야 한다. 그러므로 우리는 ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다.’라는 말에 동의를 하고 사회적인 도움이 필요한 사람들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 하는 한편으로, 내가 성실한 근로 등을 통해 얻은 소득을 활용하여 소유하고 싶은 부동산에 투자하여야 할 것이다. 그리고 내가 힘들여 모은 재산을 효율적으로 지키고 활용하기 위해서는 우선은 내가 거주할 주택이지만 거주의 목적과 투자의 목적을 감안해서 더 나아가서 내 재산을 지키고 상대적인 자산가치의 상승 등을 고려하겠다는 생각으로 보아야 할 것이다.

‣ 이제는 집도 매매의 개념으로 보아야 한다.

사실 우리가 부동산을 투자의 개념으로 바로 보게 되는 것은 주거의 개념이 아니라 자산(상품)으로 보는 때이며, 이렇게 할 때야 비로소 부동산을 투자의 대상으로 할 수 있기 때문이다. 물론 이미 언급 한 것처럼 집의 기본적 기능은 거주에 있지만 그 집을 소유하기 위해서 오랜 기간 근로나 저축을 통해 종자돈을 마련했다는 것을 생각하면 자산(상품)으로도 바라봐야만 하기 때문이다. 많은 사람들이 자신이 사는 곳을 이야기할 때 ‘◯◯◯지역은 다른 곳보다 살기가 좋은 곳이다. 살기에 여기만한 곳도 없다.’라고 말하곤 한다. 액면 그대로 이 말을 받아들이면 ‘참 살기가 좋은 곳에 사는구나!’ 라고 생각을 할 수도 있고 굳이 이런 말에 토를 달 이유도 없을 것이다. 하지만 이 말을 ‘부동산 투자’라는 개념 그리고 ‘재산’이라는 개념으로 듣고 내면의 의미를 해석한다면, 지금까지 생각하지 못했던 부분을 발견할 수 있게 된다. 그럼 발견할 수 있는 부분들은 어떤 것일까? ‘◯◯◯지역은 다른 곳보다 살기가 좋은 곳이다. 살기에 여기만한 곳도 없다.’고 말하는 지역은 대부분 살고 있는 사람들이 기회가 되면, 이사 가고 싶어 하거나 스스로 비교의 대상이라고 생각하는 지역에 비해 그리 내세울 것이 없다는 것이다. 그리고 이런 지역에 사는 대부분의 사람들은 사는 것에는 만족하지만 ‘왜 우리 지역은 다른 지역보다 살기도 좋고 부족한 것이 없는데 왜 집값은 덜 오르는지 모르겠다.’라고 생각을 하면서 ‘우리 지역은 저평가되어 있다.’는 말로 스스로를 위안하기도 한다. 그러므로 우리는 ‘거주하는 집 = 언젠가 매도할 집’이라는 공식을 가지고 좋은 여건에서 주거를 하면서도 성공적인 투자로 이끌기 위해서 노력해야 한다.

‣ 좋은 부동산이란 ‘상품성=매매가능성’이 큰 부동산이다

이런 생각으로 주택을 바라본다면 ‘왜 내가 산 집만 오르는 않는가?’라는 생각을 할 필요가 없을 것이다. 이런 이유에서 앞으로는 내집을 ‘거주하기에만 좋은 지역’보다는 ‘향후 가치가 높아지는 지역’에 위치한 지역에서 선택해야 하며 이렇게 하는 선택은 노후를 행복하게 해줄 수 있기 때문이다. 또한 이런 생각은 주택을 보는 새로운 시각을 만들어 주며 이런 시각을 적극적으로 활용한다면, 주택의 상품성이 보이기 시작할 것이고 주택의 상품성이 보이기 시작할 때 우리는 비로소 부동산를 활용한 자산의 보전 및 증식 즉 성공적인 투자(활용)에 눈을 뜨게 되는 것이다. 그런데 왜 주택의 상품성을 볼 수 있어야 부동산 투자에 눈을 뜨고 성공할 수 있는 것인가? 단순히 말한다면 부동산의 상품성을 본다는 것은 향후 가치가 높아지는 지역에 위치한 주택을 구입하는 단순함을 떠나서 시세차익이 생길 수 있다면 과감하게 매도를 할 수 있는 용기(?)도 얻을 수 있기 때문이다. 예컨대 1기 신도시에 초기에 입주한 사람들 중에는 입주 초기 불편한 환경이 개선되어서 막상 살만한 지역으로 변하면 ‘약간의 프리미엄(?)’을 받고 매도를 한 후 새로운 개발지역이나 ‘종자돈 프리미엄’으로 구입할 수 있는 블루칩 부동산을 구입해서 이사를 한 사람들이 있다. 물론 분당과 같은 1기 신도시에 그냥 살고 있었어도 큰 시세차익을 얻을 수 있다고 말할지도 모른다. 하지만 그냥 살고 있어서 얻은 ‘큰 시세차익’을 가지고는 원하는 블루칩 지역으로 이사하지 못한다는 현실은 엄연히 존재하는 것이다. 결국 주택의 상품성을 볼 수 있어야 1주택자라도 재산을 형성하는데 도움이 되며 만일 투자성격으로 자산운용을 하는 경우라면, 보단 큰 시세차익을 실현시켜서 남들이 부러워하는 자산가도 될 수 있다는 결론인 것이다.

‣ 공급에 비해서 수요가 충분하지 못하다면 상품성은 없다고 봐야 한다

참고로 필자는 교육생이나 투자자들이 최근 급등한 주택가격을 어떻게 보느냐고 또는 향후 주택의 가격이 어떻게 될 것인지에 대한 질문을 받으면 ‘주택의 상품성이 어떤가?’라는 관점으로 보라고 답변해주면서 간단히 살필 수 있는‘상품성’은 ‘내가 구입하려는 주택이 또는 매도하려는 주택이 그 지역에서 일반적으로 거래가 가능한 상품(주택)인지 또는 가격수준이 그 지역여건에 맞는가의 문제’라고 설명을 한다. 그러므로 주택을 대상으로 투자를 생각하는 경우라면 그 지역여건을 무시한 부동산은 일시적으로 분양에 성공할 수는 있을지 몰라도 장기적인 관점에서 매매나 임대는 쉽지 않다는 것을 항상 명심해야 하며, 특히 뉴타운이나 재개발(재건축) 주택에 투자를 생각하거나 주택을 보유하고 있다면 보유기간 동안의 금융비용 등을 고려하며 수익성을 생각해야 할 것이다.