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행복한 부자가 되기 위한 노력을 시작하며 |
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나는 디자이너이며 프로그램 개발 컨설턴트이다.
그런데 어느 순간, 등기부 등본조차 볼 줄 몰랐던 내가 경매컨설턴트가 되어 있었다. 나의 인생이 달라진 것은, 다니던 직장을 그만두고 인터넷 프로그램개발 전문회사를 설립 하면서부터였다.
지난 1997년도에 사업을 시작하자마자 IMF를 겪으면서 건물주가 부도가 나는 바람에, 임차보증금 9천만 원을 고스란히 날릴 위기를 맞았다.
그러나 내가 할 수 있는 일이라곤 아무것도 없었다. 배운 것이라곤 디자인과 컴퓨터가 전부이고, 신문에 난 경매기사 한번 읽어본 적 없는 내가 무엇을 할 수 있었겠는가.
언제 쫓겨날지 하루하루가 불안하기만 했다.
이대로 주저앉을 수는 없었다. 재산을 탈탈 털고 융자까지 얻어 마련한 9천만 원이 아니던가.
나는 뛰기 시작했다. 등기소에서 변호사 사무실로, 또 법원으로, 은행으로…. 서점에서 경매 관련 책들을 닥치는 대로 사다가 읽고, 인터넷과 통신을 뒤지고, 경매 전문잡지도 탐독했다.
어느 것에서도 만족스런 해결책은 고사하고 어려운 경매 용어조차 속 시원히 설명해 주지 못했지만, 이곳 저곳 몸으로 직접 부딪치면서 하나씩 배워 갔다.
결국 나는 부동산 경매 라고 하는 재테크에 눈을 뜨게 되었다.
전세금 3,000만 원을 털어 처갓집으로 이사한 후 시작된 경매 재테크, 만약 나에게 IMF라는 기회가 오지 않았다면 지금 난 생각하기도 싫은 끔찍한 상황을 겪고 있을 것이다.
등기부 등본 볼 줄도 몰라 경매 당하는 처지에서 내 재산을 보호하기 위해서 시작한 부동산경매에 관한 공부가 내 인생을 바꿔놓을 줄은 꿈에도 상상하지 못한 일이다. 막상 경매 전문가가 되어서 보니 나와 같은 상황을 당하는 사람이 의외로 많다는 것을 알게 되었다.
필자의 경우를 보더라도 우리는 돈에 대하여 잘못 알고 있는 경우가 많은 것 같다. 돈은 좋은 것도 아니고 나쁜 것도 아니다. 돈은 단지 에너지일 뿐이다.
돈을 사용하는 방법에 따라서는 긍정적인가 부정적인가를 가늠할 수 있다.
돈을 사용함에 있어, 다른 사람의 의식을 높이고 사람들에게 봉사할 수 있으면, 당신은 인류와 자신에 대해서 공헌하는 것이 되는 것이다.
이런 경우에 돈은 아주 좋은 것이다.
당신 자신의 진정한 삶의 목적을 이루는 데 돈을 사용하면, 당신은 자신과 다른 사람들에게 기쁨을 가져다 주게 되는 것 이다. 진정한 풍요란, 돈의 많고 적음이 아니고, 기쁨에 충만한 삶을 사는 것을 말한다. 단지 호사스러운 생활을 한다고 해서 결코 풍요는 아닌 것이다. 당신 스스로 삶이 풍족하다고 느끼지 않으면, 다른 사람들을 풍요로 이끄는 것은 극히 어렵거나 불가능하게 된다.
그리고 생활해 나가는 데 필요한 돈을 가지고 있다는 것은 매우 중요하다.
만일 당신이 생활해 나가는 데 필요한 돈을 가지고 있지 못해서, 집세나 식비를 해결하는 데 많은 시간을 쓰고 있으면, 당신의 에너지와 시간은 당신이 이 땅에 온 보다 더 큰 목적을 이루는데 쓰이지 못하게 된다. 이것은 일종의 직무태만 이라고 할 수 있다. 돈을 많이 벌지 못하고, 일에 대해서도 만족을 느끼지 못하는 사람들은, 대개 자신이 원하는 일을 하기 위한 돈을 모을 때까지 하기 싫은 일을 해야 한다고 생각하는 사람들인 경우가 많다.
사람들은 거의 누구나 돈에 대해서 의구심을 가지고 있다.
앞으로 돈을 충분히 벌게 될 수 있을지, 또 지금 내가 가지고 있는 재산이 계속 남아 있을지에 대해서 의심하는 것이다. 아주 많은 재산을 가진 부자들도 이런 의구심을 가지고 있다. 이들도 역시 계속 돈이 들어올지, 혹시 자신의 재산을 잃게 되지나 않을지 노심초사 걱정한다.
복권당첨이나 카지노에서 갑자기 많은 돈을 번 사람들이 몇 년 지나지 않아서 그 돈을 모두 탕진하고 오히려 패가망신 했다는 사람의 이야기를 들은 적이 있을 것이다. 이와는 반대로 많은 돈을 벌었음에도 삶이 변하지 않고 자연스럽게 생활을 유지해 나가는 사람들의 이야기도 들을 수 있을 것 이다.
이들은 무엇이 다를까?
이들의 차이점은 준비가 되어 있느냐 아니냐의 차이점밖에 없다.
돈을 지킨 사람들은 이미, 자신이 많은 액수의 돈을 굴리는 것에 대해서 편안하게 느끼고 받아들이는 마음의 준비가 되어 있는 사람들인 것이다.
모든 사람에게 돈이나 물질이 자동적으로 행복을 가져다 주는 것은 결코 아니다. 지금 당장 과거의 어느때 보다 많은 돈을 번다 하더라도, 지금보다 수입이 적었던 때에 비해 더 행복한 느낌을 갖지 못할 수도 있는 것이다.
내면의 욕구가 충족되지 않으면 아무리 돈이 많아도 충분하게 느껴지지 않는 것이니까. 돈이라는 것은 우리에게 있어서 에너지인 것이다. 우리의 생활을 좀 더 풍성하게 하고, 자신이 하고 싶은 일을 실현할 수 있도록 도와 주는 에너지이다.
당신이 부자가 되기 위해서는 먼저 당신이 부자의 마인드를 가지고 있지 않으면 안 된다. 생각과 현실은 같은 것이다. 작은 물잔에는 많은 물이 담길 수가 없는 법이다. 우선 마음의 그릇을 키워놓아야 돈이 모일 수 있는 것이다.
어떤 사람들은 이렇게 자신을 달래는 사람들도 있다.
‘나는 내가 원하는 일을 할 수 있는 준비가 될 때까지만 이 일을 할 거야.’
그렇지만 대부분의 사람들은 자신이 원하지 않는 일을 하면서 인생을 보내고, 자신이 원하는 만큼 필요한 돈을 얻지 못하는 경우가 대부분이다. 당신은 자신이 원하는 것을 향해서 곧장 가야 한다. 당신은 자신이 좋아하는 일을 하면서 훨씬 풍요로운 삶을 영위할 수 있을 것에 대해서 신뢰해야 한다.
부자가 된 사람들은 대개 하루아침에 그리 된 것은 아니다.
그들은 자신이 좋아하는 일을 하는 데 초점을 맞추고, 여러 군데서 돈이 들어 올 수 있도록 돈을 투자하며, 꾸준히 삶의 목적을 향해 나아가는 사람들인 경우가 대부분이다. 당신이 부자가 되기 위해서는, 평상시에 부자의 마인드를 생활화 할 수 있도록 충분한 연습을 해야 한다. 필요하면 훈련도 받아야 할 것이다.
시작부터 너무 어렵고 딱딱해질까 봐 돈과 행복에 관한 생각들을 이야기 해 보았다.
지금부터 시작하는 경매에 관한 이야기는 생각보다 재미없고 까다롭고 지루하게 느껴질지도 모른다. 그렇지만 여러분들은 ‘부자가 되고, 행복해지기 위한 한 과정이다.’ 생각하고 끈기 있게 필자의 이야기를 들어 주기 바란다.
경매란 은행이나 개인의 채권•채무관계 또는 국세체납 등으로 압류된 물건을 일반인에게 공개 매각하는 절차를 말한다. 주택 세입자들이 걱정하는 것도 다름아닌 경매처분 때문이다. 집 주인이 집을 담보로 돈을 빌려 쓰거나 남에게 자기의 집을 담보로 제공했을 때 이를 기한 내에 갚지 못하면 채권자는 법원에 호소하여 경매를 통해 돈을 돌려받게 된다. 당사자들이 할 수 없는 것을 국가가 민사소송법에 의해 공평히 해결해주는 것이다.
경매의 과정을 간략히 알아보면 이렇다.
채권자로부터 경매신청을 받은 법원은 현황, 가격, 채권 등의 조사 과정을 거쳐 입찰에 붙인다. 낙찰되면 그 부동산에 얽힌 여러 권리들을 인수 소멸 원칙에 따라 낙찰자에게 인수시킬 것은 인수시키고 소멸하는 것은 등기부에서 말소시켜 권리를 종결시킨다. 낙찰대금은 각 채권자들에게 배당 원칙에 따라 배당함으로써 경매 과정을 마치게 된다.
경매가 되더라도 세입자가 보증금을 배당 과정에서 돌려받을 수 있다면 조금 번거로울 뿐 걱정할 것은 없을 것이다. 문제는 일부만 돌려받거나 전혀 돌려받지 못하는 경우가 생기는 것이다.
어떨 때 보증금을 모두 돌려받지 못하게 되는 것인가.
일반 임차권은 채권이기 때문에 가압류를 했을 경우에 한해 저당권, 전세권 등 앞선 물권이 배당을 받은 후 남는 것으로 비율에 따라 배당 받는다. 남는 것이 충분하지 않으면 전액을 받지 못할 가능성이 높아지는 것이다.
게다가 경매되는 부동산은 대개 복잡한 권리들이 얽혀있게 마련이어서 그 복잡성만큼 싸게 낙찰되는 것이 보통이다. 배당할 대금이 적으면 충분히 못 받을 가능성이 높아지는 것이다.
주택은 대개 시가의 60~80% 정도에서 낙찰된다.
이렇게 임차권은 경매를 당하면 무력해지는 입장이기 때문에 생존의 기본이 되는 주택임차권 만이라도 보호하기 위해 주택임대차보호법을 만들게 된 것이다.
여러분들도 차근차근 한 단계씩 배워 가며 실천해 보자.
제가 여러분 옆에서 든든한 카운셀러가 되어 드리겠습니다. |
| 제목 |
절반 가격으로 부동산을 산다. |
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전세금 정도의 소액으로 내 집 마련을 할 수 있는 길은 없을까?
물론 있다. 연립이나 다세대 주택을 법원 경매를 통해 사면 충분히 길이 있다.
통상 경매시장에서 아파트는 가장 인기 있는 종목이다. 한 물건을 놓고 10여명이 입찰 경쟁을 벌일 정도로 치열하다. 그러나 연립•다세대 주택은 비인기 종목이다. 2회 유찰이 관행일 정도로 수요가 많지 않다. 따라서 잘만 하면 감정 가격의 절반 수준에서 매입할 수 있다. 환금성은 다소 떨어지지만 실 거주용이라면 내 집 마련의 기회를 잡는 방법으로 고려해 볼 만하다.
경매 입문 사례 하나를 살펴보자.
대기업체의 과장인 남편과 6세 아들이 있는 결혼 6년차 전업 주부 박씨. 전세금 6천만 원으로 24평 아파트에 살고 있다．3년 전부터 `내 집 마련의 꿈을 키워 서울시 아파트 동시 분양에 몇 차례 도전했지만 그때마다 미역국만 마시는 불운의 연속. 아이는 점점 커 가고 부동산 경기도 들썩거려 내 집 마련이 더 어려워진다는데, 올해는 무슨 수를 써서라도 내집마련에 성공하겠다는 것이 박씨의 결심. 그래서 경매 도사의 도움을 받아 잘 고르면 반값에도 내 집 마련을 할 수 있다는 경매에 도전해 보기로 했다．
요즘 신도시 아파트값이 꿈틀거리는 등 집 값이 상승조짐을 보이고 있다는데 전셋집에 살자니 하루하루가 불안하다．
집 값이 상승세를 타면 이번 가을 이사 철이 되기 무섭게 집 주인이 전세 값을 올리려고 할 것이 뻔하다. 내 집 마련 성공 사례를 읽어 보면 모두 주부가 재테크를 잘해서라는데 나라고 못 하란 법이 없지 않은가．
IMF 이후 남편의 용돈까지 대폭 삭감시켜 매달 꼬박꼬박 95%가 넘는 비율의 월급을 완납시켰다. 그러나 그것에 만족할 이 `내무장관 겸 재무장관이 아니지. 생각 끝에 ‘`내무장관’ 의 권한으로 남편한테 재테크 전략을 짜 오라고 했다．
며칠 뒤 남편은 법원 경매를 통해 내 집을 마련하는 것이 어떻겠냐는 의견을 냈다. 은행금리가 계속 떨어지고 있으니 부족한 돈은 은행융자를 받으면 문제 없다는 것이다．
경매? 난 경매의 `경’자도 모르는데. 겨우 생각해낸 것이 경매야．
나는 사전지식없이 뛰어들다 실패한 사람들이 많다는 예를 들면서 격렬히 반대했다. 하지만 남편은 ‘사전지식이 없으면 공부를 해서 지식을 쌓으면 되지 않느냐?’라면서 고집을 부렸다. ‘에고，살림하는 일에도 피곤한데 뭔지 모르지만 대단히 골치 아플 것 같은 그 어려운 공부를 하라니 난 못 해요 못 해!’ 겉으로는 고집을 부렸지만 잘하면 크게 성공할 것 같은 호기심과 기대감도 없지 않았다.
사실 대안도 없었다. 맨날 분양추첨에서 떨어지니 아파트를 생돈 주고 사는 일은 남편 혼자 버는 월급으로 계산해 보면 5년 뒤에나 가능한 일이다. 누구처럼 퇴출 위기에 놓인 은행장이 몇 억 원을 골프가방에 넣어서 보태 주면 몰라도
그런데 경매를 잘 이용하면 절반까지도 싸게 집을 살 수 있다니 구미가 슬슬 당겼다. 정말 그럴까? 법원이라는 곳이 죄 지은 사람이 들락거리는 데라는 고정 관념 때문에 썩 내키지는 않았지만 지엄하신 지아비의 말씀대로 한번 도전해 보기로 결심했다．
경매 도전 첫째 날, 우선 집에서 가까운 서울지법 북부지원을 찾아갔다．
경매계의 한 상담원은 ‘요즘은 낙찰가율이 낮은 편이어서 잘만 고르면 괜찮은 물건을 싸게 구입하는 것이 실제로 가능하다.’ 라고 알려 준다．
요즘처럼 부동산시장이 조금씩 상승분위기에 있을 때 아파트，토지，상가 등 각종 부동산이 매물로 쏟아져 나오고, 그 중에서 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있는 좋은 물건들이 꽤 있다는 것이다. 그런데 낙찰가율이 뭐지? 비율 문제만 나오면 두통이 일어나는 게 나같이 수학 싫어하는 사람들의 공통점．
그런데 낙찰가율이란 게 뭐예요?
낙찰가율이란, 경매 물건을 전문가들이 감정한 값과 그것이 경매 과정에서 결정된 값의 비율을 말하는 것으로, `‘낙찰가율이 낮다’라는 말은 감정가보다 훨씬 싼 값에 값이 결정됐다는 뜻이라고 한다．
그럼 분수로 표시하자면 분자에 `‘낙찰가' 집어넣고 `‘감정가'를 분모에 넣은 다음 곱하기 백 하는 건가? 에고，역시 골치 아파라. 그러면서 내 머릿속을 스치는 생각들. 아이가 어려 아직 학군에는 신경을 안 써도 되지만 한번 내 집 마련을 하고 나면 이사하기가 쉽지 않다는 점도 함께 고려하자. 강남 지역이 아니더라도 교육 환경만 좋다면 괜찮겠지．
다세대나 연립주택은 어떨까. 인기가 별로여서 잘만 하면 시세보다 50~60% 싸게 낙찰받을 수 있다잖아. 그러나 나는 차 없는 전업 주부. 주변에 시장이 있는지, 지하철 역에서 가까운지 꼼꼼히 살펴봐야 해．
이제 `실전! 경매 도전 준비 끝. 직접 경매 입찰에 참여하기로 했다．
추천해 준 35평형 아파트가 있는 서초동 서울민사지방법원 경매계로 향했다．
도착 시각 오전 9시 30분. 그런데 상담받을 때 상상했던 것과는 완전 딴판이었다. 법원이 아니라 부동산 백화점이라고 해야 옳을 것 같은 분위기．5백 명쯤 되는 많은 사람들이 손에 한아름씩 서류며 지도며 자료를 안고 이리저리 뛰어다니고 있었다. 이곳에서도 경매 전문가의 조언을 들을 수 있었다．
“경매는 통상 오전 10시부터 시작해 오후 1시쯤 끝납니다. 입찰보증금은 수표로 전날 준비하거나 입찰 당일 법원 내에 있는 은행에서 준비하면 편리합니다. 입찰 물건이었다가 취하 또는 변경된 물건은 입찰법정 출입구에 게시된 입찰사건 목록에 빨간색으로 `‘취하' `‘변경'이라고 표시돼 있으므로 반드시 확인해야 헛수고 안 한다.” 등등. 내가 군침을 흘리고 간 물건은 다행히 `경매진행 중 이었다．
경매 시작. 정확히 오전 10시가 되자 3~4명의 집행관이 법정에 들어와 입찰 개시 선언을 했다. 이때부터 여기저기 흩어져 휴대전화를 붙잡고 작전을 짜던 사람들이 법정 안으로 몰려들기 시작했다. 법정 안에는 사건 기록지가 있고 열람시간은 오전 11시까지였다. 나도 `노련한 ‘경매꾼’ 들 틈에 끼였다．
현장 답사를 통해 조사한 내용과 변동 사항(임차인의 증가, 입찰금액의 변경 등)이 있는지 확인하고 법정에서 교부하는 입찰표와 편지봉투 크기의 황색 입찰봉투를 교부 받았다．
가슴을 졸이며 칸막이로 막아놓은 기재대에서 입찰표에 응찰물건의 사건번호， 이름，주민등록번호，주소, 입찰금액 등을 기재했다.
입찰보증금 봉투에 다시 사건번호(법원에서는 부동산 경매도 사건이라고 하는구나!) 와 이름을 적은 뒤 보증금을 봉투에 넣고 날인한 후 황색 큰 봉투에 입찰표와 입찰보증금 봉투를 넣고 봉했다. 입찰표의 금액은 한번 쓰면 고칠 수 없고, 1시간 안에 가장 많은 금액을 써 낸 사람에게 낙찰된다.
봉투를 집행관에게 들고 가니 봉투에 일련번호를 적고 입찰자용 수취증의 절취선에 확인 도장을 찍어 줬다．
오후 1시. 드디어 집행관이 낙찰자를 발표하기 위해 마이크를 잡자 웅성거리는 소리로 가득 찼던 법정이 재판법정처럼 숙연해졌다．
“최고응찰자 ○○○씨가 낙찰자로 결정됐습니다.”
집행관의 한마디로 모든 경매 절차가 끝났다.
초보 경매도전자인 나는 보기좋게 낙방이었다. 나중에 확인해보니 낙찰자가 써 낸 금액과는 무려 5백만 원 가까이 차이가 났다. 비록 먹이는 놓쳤지만 첫 도전으로 이미 경매박사가 된 기분이었다．
앞으로 며칠동안 컨설팅 업체에서 추천해준 아파트 경매 물건의 현장 답사를 해 보고 다시 도전해 봐야겠다．
참，입찰보증금을 되돌려 받아야지．
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경매 왜 ? 꼭 ! 알아야 하나 |
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나는 최근 5년 동안 프로그램개발, 컨설팅 회사를 운영하며 6억 원 정도의 적자를 보았고 부동산 경매투자로 그 손실을 만회하였다. 그와 중에 재테크 관련 서적 출판 제안을 받아 집필을 준비하였으나 특별하게 할말이 없더라. 왜냐하면 내가 하고 싶은 이야기를 벌써 누군가가 했거나 하고 있었으니까.
그렇다면 내가 할 일은 아무것도 없는 걸까?
내가 아무리 좋은 이야기를 많이 한들 그것은 내 이야기이지 당신에게 적용될 수 있는 이야기가 아닐 수도 있으니까. 그래서 난 당신에게 문제해결을 위한 방법을 알려주기로 하였다. 아마도 당신이 이 글을 읽고 있는 이유는 내가 돈을 많이 번 부자여서가 아닐 것이다. 난 다른 성공한 사람이나 부자들에 비하면 가진 것은 별로 없지만 행복한 사람이다. 내가 이 글을 쓸 수 있는 이유는 여러분보다 돈과 사업, 행복한 삶에 대해서 많이 고민하고, 실천했고 경험해 봤다는 점 때문이다. 그리고 난 항상 돈과 사람 때문에 어려움을 겪기는 하지만 매우 행복하게 살고 있다는 점을 빼놓을 수 없다.
돈을 벌고 싶은가?
집을 장만하고 싶은가?
부자가 되고 싶은가?
꿈은 언젠가는 이루어지지만 하루 아침에 이루어지지는 않는다.
경매에 관한 한 난 박사가 아니라 도사 수준이라고 자부한다.
어떤 사람하고 비교하여도 뒤지지 않을 자신이 있다. 내 말은 나의 실력을 자랑하고자 하는 것이 아니라 내가 이렇게 되기까지는 그럴 만한 이유가 있었다는 뜻이다. 그 이유와 과정을 이해하지 못하고 단순하게 결과만을 가지고 판단하거나 자신의 일인 양 착각한다면 큰 낭패를 가져올 수도 있는 것이다.
흔히 경매를 도박과 비교한다. 그러나 경매는 도박과는 완전히 다른 최고의 재테크이다. 나는 모험을 좋아하지만 도박은 하지 않는다. 법원 부동산 경매는 확실한 정보와 분석력만 있으면 상당한 고수익을 올릴 수 있다.
경매의 또 다른 매력은 불황일수록 유리하다는 사실. 경기가 침체되고 부동산 시장이 얼어붙을수록 유리하다. 은행 대출도 안 되고 집을 내놓아도 잘 팔리지 않아 좋은 부동산이 경매에 넘어가는 일이 많기 때문이다.
‘법원’ 하면 보통 엄숙함을 생각하지만 경매가 이루어지는 경매 법정만큼은 예외이다. 한마디로 경매장은 세상의 축소판. 나이도, 옷차림도 제 각각인 사람들이 모여 있다. 두꺼운 서류철을 쉴새없이 뒤적이는 사람, 계산기를 두드리는 중년 여성, 무언가 수첩에 열심히 적어대는 노인, 심각한 표정으로 이동 전화를 하는 남자, 서너 명씩 모여 이야기를 나누는 모습 등등…. 간혹 아이를 업고 와 주저앉아 울다가 공무원들의 손에 이끌려 나가는 젊은 주부도 있고, 경매에 넘어간 상가를 지키기 위해 상인들이 몰려오기도 한다. 그러나 경매가 서민들이 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회인 것 또한 사실이다.
경매, 무척 어려울 것같이 느껴지지만 이런 선입견은 경매에 대해서 모르기 때문에 생기는 오해이다. 조금만 공부하면 경매처럼 쉽고 재미난 것이 없다는 것이 경매 전문가들의 이야기. 또 경매를 배우기 위해서 전문 지식이 필요한 것도 아니다. 물론 경매를 집행하는 법원이야 민법, 상법, 민사 소송법, 부동산 등기법 등 여러 가지 법률이 얽히고 설켜 있지만 경매로 부동산을 사려는 사람의 입장에서는 주택 임대차 보호법을 제외하고는 자세히 몰라도 되는 것이 대부분. 경매를 제대로 아는 사람들이라면 한결같이 경매를 하는 데 있어 중요한 것은 경매와 관련된 법률 지식이 아니라 간단한 산수 실력과 부동산에 대한 감각, 부지런함이라고 입을 모은다.
TV를 통해, 영화를 통해 본 경매들은 모두 가격을 불러대는 호가제. 그러나 법원에서 이루어지는 부동산 경매는 이런 식으로 진행되지 않는다. 경매의 공정성을 유지하기 위해 호가제에서 입찰서를 써내는 입찰제로 바뀌었기 때문. 따라서 간혹 처음 경매장을 찾은 사람 중에는 입찰 봉투를 받고도 그 쓰임새를 몰라 서성이다 입찰 시간을 놓치는 웃지 못할 경우도 종종 일어난다.
좋은 땅과 집을 갖고 싶다면, 먼저 부동산을 통해 일확천금을 얻으려는 막연한 기대를 마음속에서 털어내야 한다. 내가 만난 사람들 중 대부분의 경우는 절대 부자가 될 수 없다는 생각을 하였다. 나의 경험으로 미루어 다음과 같은 사항 들이 부자가 될 수 없는 이유들이다.
첫째, 자신을 사랑하지도 않고 자신에 대한 신뢰를 갖고 있지 않다는 것이다.
둘째, 돈에 쫓기고 있다는 점이다. 당연히 마음의 여유가 없을 수밖에 돈에 쫓기고 있고 마음의 여유마저 없는 사람에게 신뢰감을 가질 사람이 있겠는가?
내가 부동산에 관심을 갖게 된 것은 단순히 돈 좀 벌어 보자고 시작한 경매 공부가 아니었다. 그야말로 배수의 진을 치고 죽기 살기로 혼신의 힘을 다하여 노력하였다. 난 타고난 재능이나 지식 수준이 뛰어난 사람은 아니다.
여러분들도 알고 있지 않은가? 똑똑하다는 것과 돈 잘 버는 것과는 별개의 문제라는 것을. 하지만 돈 버는 방법이나 성공과 실패의 차이는 생각보다 아주 단순하고 간단하다. 원칙에 충실해야 한다는 것이다.
당연한 이야기에 실망스러울지도 모르나 대부분의 사람들은 그 원칙이 무엇인지를 정확하게 알지 못한다. 단순한 예로 상대적으로 남보다 부지런하고, 성실하며, 정직하다면 언젠가는 성공할 수밖에 없다는 것을 알고 있지만 대부분의 사람들은 이것을 알면서도 실천하지 못한다.
당신이 지금보다 나아지고 싶다면 이 글을 끝까지 읽고 자신이 느낀 바를 구체화하고 실천하라. 일단 저질러라. 첫 단계부터 시작하고 보라. 그러고 나서 단기적인 목표를 성취해 나가는 데 집중하라. 성공적인 미래를 만들기 위해서는 상당한 에너지와 시간, 그리고 사고의 집중이 필요하다. 이 때문에 대부분의 사람들은 중도에 포기하고 만다. 그러나 이 책을 읽는다는 것 자체가 당신은 남들과 다른 출발점에 서 있음을 의미한다. 삶의 도전을 받아들이고 집중 하라. 가치 있는 충분한 대가가 있을 것이다.
내가 경매를 배우게 된 이유는 간단하다.
모르면 당할 수도 있다는 것이다.
한번의 실수는 누구나에게 있을 수 있지만 같은 실수를 반복한다면 바보가 아닌가? 돈 벌기에 앞서 나 자신을 보호하기 위해서라도 경매에 관한 지식습득은 대한민국 국민이면 꼭 알아야 할 필수 사항이다.
모르면 당할 수도 있지만 제대로 알면 돈이 보인다.
경매 재테크의 기본은 부동산을 보는 안목이다. |
| 제목 |
어깨 너머로 경매 배우기 |
| 내용 |
법원 경매의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니 해도 시세 차익이 큰 데 있다.
반대로 가장 큰 단점은 수익성이 큰 만큼 위험성(risk)도 크다는 것이다.
수익과 위험은 비례한다는 시장 원리가 그대로 적용되는 것이다. 이는 주식 등 모든 것이 마찬가지 원리이며 이를 명확히 인식하는 투자자는 경매에 대한 부정적인 시각을 조금이나마 벗어날 수 있을 것이고, 성공적인 재테크를 그만큼 앞당길 수 있다.
‘경매는 위험하다.’, ‘잘못 사면 바가지 쓴다.’라는 식의 어처구니없는 말들만 무성한 가운데 일부 특정 층만이 재미를 보고 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 약간의 위험성이 도사리고 있기에 법원 경매가 나름대로 메리트가 있는 것이지, 그렇지 않다면 일반 매매와 다를 것이 뭐가 있겠는가?
경매절차는 민사소송법의 강제집행 절차에 따라 민사법원에서 진행된다. 이 때문에 경매에 참가하는 사람들이 가장 곤혹스러워 하는 점이 바로 용어이다. 먼저 용어 풀이라도 제대로 할 수 있다면 경매의 절반 정도는 성공한 셈이다. 용어에 조금 익숙해진 다음에는 직접 경매장을 찾아 진행절차를 살펴보고 현장의 분위기를 익히는 것이 중요하다.
우선 가장 기본적인 용어들은 확실하게 알자.
임의경매
저당권과 같은 담보권 실행을 위해 경매에 붙여진 경매.
강제경매
일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해달라고 해서 붙여진 경매.
타경
경매 사건에 붙이는 고유 기호.
응찰
경매 입찰에 응하는 행위.
낙찰
경매에서 최고가를 제시한 사람을 결정하는 것.
유찰
경매에 나온 물건에 응찰하는 사람이 없거나, 자격 또는 준비물 미비로 무효가 선언되어 다음 경매에 넘겨지는 것. 보통 유찰되면 최초의 감정가에서 가격이 20% 떨어지고, 또 유찰되면 그 전 단계의 떨어진 가격에서 다시 20%가 떨어진 가격이 최저경매가가 된다.
감정 평가액
감정평가사의 자격을 갖춘 사람이 부동산의 경제적인 가치를 화폐의 단위로 측정한 것. 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰한다. 감정 평가액은 최초 경매 시 최저 입찰 가격이 된다.
최저경매가
일반 법원 경매 응찰자들이 응찰가액을 산정할 때의 기준이 되는 금액. 이 가격 이하로는 쓸 수 없고 그 이상을 써야만 한다. 1회차 경매 진행에서는 감정 평가액이 최저 경매 가격이 된다.
취하
채무자가 채무를 변제해 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것. 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결된다. 철회는 경매 개시 결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며, 경매 이후의 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 한다.
입찰보증금
경매나 공매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 최초경매가액의 10%이다.
배당
경매되는 부동산의 대금으로 채권자를 모두 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선 순위에 따라 매각대금을 나누어주게 되는데, 이를 배당이라고 한다. 낙찰 허가일 까지 배당을 요구해야 배당에 참가할 수 있다.(더 전문적이고 자세한 용어는 대법원 경매홈페이지에 있는 용어 검색 창을 이용하도록 하자)
실전에 들어가기 전에 법원 부동산 경매의 특성을 이해하도록 하자.
경제적 거래 관계에 있어 채권자에게 채무자가 빌려간 현금 또는 물품 대금, 공사 대금 등이 계약서의 조건대로 차질 없이 지급되어 거래가 종료될 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않지만 분쟁이 발생할 경우, 계약 당사자들은 채권자와 채무자로 지위를 달리하게 된다.
채무자가 불가피하게 채무를 상환할 수 없는 경우에 채권자는 채권 회수를 위해 여러 가지 방법을 모색하게 되는데, 채권 회수 절차의 대표적인 방법이 바로 경매이다. 따라서 자본주의 체제 하에서 경매는 필요악이라 할 수 있으며 경매가 없다면 자본주의의 근간인 사유 재산 제도를 유지하기 어렵다.
경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매 비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제 받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁 입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉, 경매는 채권•채무 관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라 할 수 있다.
경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채무명의로, 임의경매는 담보권 존재 증명으로 경매를 신청한다. 이들은 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있을 뿐 경매 집행을 하는 데 있어서는 민사소송법 강제집행 편에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다. 추후 낙찰부동산의 인도나 명도에 어려움이 발생할 수도 있기 때문에 사전에 철저한 조사가 필요하다. 남의 이야기를 듣거나 어깨 너머로 배운 실력으로 실전에 임하여서는 낭패 보기가 십상이다.
필자는 약 2개월 동안 대학원 특별 과정에서 교육하는 경매상담사 과정을 이수하였다. 현재 명지대, 동국대, 건국대 외에도 대학원 특별 과정과 경제 신문사 주관, 한국생산성본부 등 다양한 프로그램이 진행 중이므로 개인별 상황에 맞게 교육을 받아 보는 것을 필자는 권장한다. 교육비는 무료에서부터 기간에 따라서 100만원 정도까지 다양하다.
일단 경매 과정을 인지하면 실전에 들어가기 위한 몇 가지 기본 상식을 알아 두어야 한다. 경매는 법원에서 시행되는데, 우리 나라에는 현재 전국적으로 51개의 법원이 설치돼 있고, 서울에만도 서울 민사지법과 4개의 지원이 있다.
해당 지원 별로 취급 물건이 다르므로 어느 지법에서 어느 구역을 관할하고 있는지 확인해야 한다. 우선 서울 민사지법에서는 강남구, 서초구, 동작구, 관악구, 용산구, 종로구, 중구, 성북구를 전속 관할하고 있고, 동부지원은 강동구, 송파구, 광진구, 성동구의 경매 물건을 취급하고 있다. 서부지원에서는 마포구 서대문구, 은평구를, 남부지원은 강서구, 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구를, 북부지원은 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 동대문구 물건이 경매된다.
경매는 대상 물건의 입찰공고에서부터 시작된다. 보통 입찰기일 14일 전 법원 게시판과 신문에 해당 물건의 용도, 사건번호, 소재지 등이 포함된 공고가 실린다. 공고 후 관심 있는 물건이 있을 경우, 법원 민사과나 민사집행과에 가면 입찰기일 일주일 전부터 입찰물건명세서와 임대차조사서, 시가감정서 등을 열람할 수 있다.
입찰 당일에는 주민등록증과 도장, 최초경매가액의 10%에 해당하는 응찰 대금을 가지고 법원에 나가야 한다. 입찰 이후 개찰을 통해 최고가 입찰자가 결정되는데 낙찰자로 결정되면 판사의 확인 과정인 낙찰허가결정 신고를 통해 최종 낙찰자로 확정된다.
낙찰자로 최종 확인이 되면 낙찰허가 결정 확정 후 1개월 이내에 대금을 납부해야 한다. 대금이 납부되면 법원에서 소유권 이전을 대신 완료해 주는데, 이때 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 말소된다. 소유권 이전이 끝나면 2주일 이내 배당을 실시, 경매를 통한 모든 절차가 끝나게 된다.
경매에 처음 입문하는 사람이라면 아직은 생소할 것이다. 하지만 경매 절차는 상식적인 차원에서 진행되므로 겁먹을 필요가 전혀 없다. 날짜를 잡아 경매에 올리고 가장 높은 금액을 써 낸 사람이 부동산의 새 주인이 된다고 생각하면 된다. 경매 당일 입찰 시간에 맞추어 경매장을 찾아 마음에 둔 물건의 가격을 입찰표에 써 넣으면 된다.
가격을 써 넣는 용지를 입찰표라 하는데, 입찰표는 경매가 진행되는 입찰법정 안에 비치되어 있다. 법원은 제출된 입찰표를 근거로 경매를 진행하므로 입찰표 작성에는 특별한 주의가 필요하다. 입찰에 참가하려는 사람은 먼저 입찰표에 마음에 둔 부동산의 사건번호를 쓴다. 사건번호는 입찰사건목록이나 입찰공고 맨 앞에 나와 있다. 사건번호 옆 난의 물건번호는 물건번호가 별도로 나와 있는 경우에만 써 넣고, 물건번호가 없는 경우에는 기재하지 않는다. 입찰자 난에는 입찰자의 이름과 주민등록번호, 전화번호, 주민등록상의 주소를 적어 넣는다. 날인 난에는 반드시 도장을 찍어야 하고 손도장은 인정되지 않는다.
입찰가액 난에는 마음 먹은 금액을 써 넣으면 되는데, 법원이 공고한 최저 입찰가액보다 높아야 함은 말할 것도 없다. 또 입찰을 하려면 입찰보증금을 내야 하는데 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10 그러나 입찰 공고에 ‘보증금 2할’이라고 명시되어 있으면 입찰가의 2/10에 해당하는 돈을 보증금액으로 적어 넣어야 한다. 모든 금액을 써 넣은 다음에는 수정을 할 수 없다. 그래도 수정을 원한다면 새 용지를 사용해 처음부터 다시 작성해야 하고 제출된 입찰표는 취소나 변경, 교환할 수가 없다.
제일 아래에 있는 보증금 반환 난은 입찰에서 떨어진 사람이 입찰 보증금을 반환 받을 때 영수증 대신 사용되므로 미리 기재하지 않는다.
입찰표를 기재하는 장소는 입찰 법정 안에 있는 입찰표 기재대를 이용한다.
입찰표 기재대를 이용하지 않고 사람들이 보는 앞에서 작성해도 되지만, 입찰의 비밀을 위해 칸막이가 되어 있는 기재대를 이용하는 편을 권한다. 또한 입찰표 기재대 안에는 입찰표와 입찰봉투 견본, 필기 도구 등이 있어 실수를 줄일 수가 있다.
입찰표를 다 썼으면 이제 입찰보증금 봉투에 입찰보증금을 넣고 풀칠해 봉한다. 보증금 봉투 앞 면에 사건번호, 물건번호, 제출자의 이름을 적고 뒷면의 날인 표시가 있는 곳에는 도장을 찍는다. 도장을 찍는 이유는 개찰을 하기 전에 봉투가 훼손되었는지를 알기 위해서니 잊지 말도록.
입찰봉투에는 입찰보증금을 넣고 봉한 입찰보증금 봉투와 입찰서를 넣은 다음 접는 선에 따라 반으로 접고 봉한다.
입찰 봉투를 다 봉한 후에는 투명한 입찰함에 넣기 전에 법정 앞 쪽에 있는 집달관에게 입찰봉투를 제출한다. 그러면 집달관은 봉투에 일련번호를 부여하고, 입찰봉투에 붙어 있는 입찰자용 수취증에 집달관의 도장을 찍어 준다.
일련번호 부여와 날인이 끝나면 입찰자용 수취증을 떼어내고 입찰봉투를 입찰함에 넣는다. 일련번호가 찍힌 입찰자용 수취증이 없으면 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 받지 못하거나 어려움이 따른다. 잊어버리지 않게 주의한다.
집달관이 입찰이 시작됨을 선언하고 1시간이 지나면 입찰은 마감된다. 집달관은 입찰 마감을 선언하고 응찰된 물건들은 사건번호 순서로 개찰에 들어간다. 같은 물건(사건번호)에 입찰한 입찰자들의 이름을 부르면 입찰자들은 경매담당 법관이 있는 법정 앞 쪽으로 나온다. 경매담당 법관은 입찰봉투를 열어 각 입찰자의 입찰금액을 밝히고 최고 가격을 써 낸 사람에게 낙찰되었음을 선언한다.
입찰에서 떨어진 사람에게는 신분증과 도장, 입찰자용 수취증을 확인한 뒤 그 자리에서 입찰보증금을 되돌려준다. 최고 입찰가를 써 넣었지만 입찰보증금을 제출하지 않았거나 보증금이 규정보다 적을 때는 무효. 바로 다음 가격으로 써 낸 사람이 최고가입찰자로 결정된다.
낙찰허가는 경매를 공고할 때 함께 명시된 날짜(낙찰기일)에 선고된다. 장소는 입찰법정. 낙찰허가결정이 선고되고 1주일 내에 이해관계인이 이의를 제기 (항고)하지 않으면 낙찰허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 정한 납부기일 안에 낙찰대금을 납부한다. 대금납부기일은 보통 낙찰허가결정이 확정된 날부터 1개월 이내이고, 입찰보증금을 뺀 액수다. 낙찰대금을 납부하면 그와 동시에 부동산의 소유권은 낙찰자에게 이전된다.
원하는 물건을 낙찰받았다고 모든 문제가 끝나는 것은 아니다. 부동산 소유권 이전 등기를 해야 하고 세금도 내야 한다. 많은 사람들이 경매를 통해 싼 값에 집을 사는 일에만 정신이 팔려 세금은 계산에 넣지 않는다. 그러나 경매에 참가하기 전에 세금까지 계산에 넣는 것이 좋다. 수백만 원은 서민들에게는 큰 돈이므로, 미리 계산하고 준비해두어야 문제가 생기지 않는다.
소유권을 이전하는 과정에서 낙찰자가 부담해야 하는 세금은 크게 등록세와 취득세 두 가지이다. 등록세는 부동산 등기부상에 소유권을 등재하려는 사람에게 부과되는 세금. 법원에서 부동산을 낙찰받은 뒤, 등기부에 자기 이름으로 소유권을 변경하면서 내게 된다.
부동산 취득시 내는 등록세의 세율은 낙찰가의 3%. 법에서 정한 납부기한은 없지만 등기소에 등기신청서류를 낼 때 등록세 영수필 통지서를 함께 내도록 되어 있다. 따라서 등기부에 이름을 올리려면 등록세 납부는 피할 수 없다.
취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과하는 세금으로, 세율은 보통 낙찰가의 2%. 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시 군 구청에 자진 신고하면서 납부해야 한다.
이 밖에 농특세와 교육세도 내야 하는데 농특세는 취득세의 10%, 교육세는 등록세의 20%다. 따라서 세금을 모두 계산하면 낙찰가의 5.8% 가량. 그러나 등기를 신청할 때 매입해야 하는 주택채권 등을 모두 계산에 넣으면 낙찰가의 6~7%는 부대 비용으로 나간다고 보아야 한다. 서민들에게는 결코 적지 않은 액수다.(천지인프로그램에서 자동으로 계산하여 준다)
부록으로 제공하는 도표들을 통해 앞서 설명한 내용을 정리해 보자. (그야말로 百聞이 不如一行 이다. 입찰 법정에 한번 가 보면 그걸로 궁금증은 모두 해결될 것이다)
경매 정보 수집 방법을 알아보자
신문 공고
사실상 별 도움이 되질 않는다. 앞으로는 점차 신문 공지는 하지 않고 인터넷을 통한 공지로 대체될 것이다.
정보지
계약경제일보, 경매공매가이드, 태인컨설팅, 경매뱅크 등 다수의 업체가 있으며 일목요연하게 각 법원별로 안내하고 있음.
초보자는 등기부 등본 보는 방법부터 시작하여 권리분석에 관한 사전 지식 없이 경매를 이해하기란 어렵겠지만 약간만 노력하면 어렵지 않게 활용이 가능하다. 인터넷이 익숙하지 않은 사람은 정보지의 정기구독을 권장하며 사전 시뮬레이션이 필요하다. 초보자는 원하는 물건을 찾아내기가 쉽지 않다.
인터넷
현재 대법원을 비롯하여 계약경제일보, 태인컨설팅, 경매뱅크, 경매공매가이드 등이 서비스 중에 있으며 지역별, 물건별, 가격별, 사건번호별로 신속한 자료의 구분 검색이 가능하다. 인터넷 사용자라야만 가능하며 통신요금 부담과 회원 가입비가 있다.
PC 통신
지역별 특화된 정보를 유료로 제공하고 있으며 이용 방법은 인터넷과 유사하다.
전문 프로그램
천지인 프로그램을 이용할 경우, 간단하게 경매 관련 용어 학습에서부터 권리분석 및 수익성 분석이 자료입력만으로 가능하므로 많은 도움이 될 것이라 확신한다.
법원 경매는 진흙 속의 진주를 캐는 것이다. 물건의 현재 가치만을 보기보다는 미래 가치를 더욱 중요시 해야 한다. 지금의 노른자위 땅이 앞으로도 노른자위 땅이라는 보장이 어디 있겠으며, 지금은 쓸모 없는 땅이 앞으로도 쓸모 없는 땅으로 남을 것이라고 누가 말할 수 있겠는가? 이는 말을 안 해도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 일들이다.
남들이 다 좋다는 그런 부동산은 이미 메리트가 없다고 보아도 과언이 아니며 분위기에 휩싸여 실수하는 일이 없어야 할 것이다. 경매를 통해 부동산을 취득하기에 앞서 ‘본인이 경매를 통해 부동산을 취득하는 목적이 무엇인가?’, ‘투자대상은?’ 등을 명확히 한 후 자금계획을 세우고 그 다음 투자회수기간을 예측한다. 마지막으로 전문 업체에서 컨설팅을 받은 후 최종적으로 투자 결정을 내리는 것이 위험을 줄이고 수익을 높일 수 있는 현명한 방법이라고 분명히 말하고 싶다. 결론적으로 대법원 경매 정보 홈 페이지와 천지인 프로그램 사용법만 익히면 이론적으론 경매 전문가나 다름없다. 나머지는 얼마나 부지런하고 정확하게 현장을 분석하느냐이다.
조금 이해가 되셨나요?
경매 과정을 완벽하게 다 외우고 경매에 참여하는 사람은 거의 없습니다. 거듭 강조하지만 전체적인 흐름을 파악하고 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.
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| 제목 |
“권리분석이 뭐예요?”“나도 잘 몰라요” |
| 내용 |
시중에 나와 있는 부동산 경매 관계 책자를 보면 상당히 두껍다.
그리고 경매 투자를 잘하려고 하면 이러한 책에 나와 있는 여러 가지 사항들에 능통해야 한다. 그렇지만 사실상 그것은 당신에게 불가능한 일일 것이다. 그리고 나는 여기서 두꺼운 책 한 권 분량의 설명을 다시 또 첨부시킬 생각은 없다.
그 대신, 대부분의 경매 부동산에 적용되는, 꼭 알아야 할 사항에 대해 간단하게 설명해 놓을 테니 이부분만 숙지하고 문제가 많은 부동산은 전문가 프로그램 ‘천지인’에게 권리분석을 부탁하는 것이 현명할 것이다.
법원 경매에서 우선 빼놓을 수 없는 것이 권리 분석에 대한 기초 지식이다.
먼저 아파트나 연립, 다세대 주택 같은 공동 주택은 등기부 등본이 토지 건물이 동일하게 한 개로 통일되어 있지만, 단독 주택은 토지와 건물이 별도의 등기부를 구성하고 있기에 토지와 건물 소유자가 다르지 않은지, 혹은 소유권 행사에 문제가 될만한 요소가 없는지 확인한다.
앞서 설명하였듯이 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.
표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고, 갑구에는 소유권, 가등기, 가처분, 예고등기, 지상권, 전세권 등이 나타나 있다.
을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재되어 있다.
잊어서는 안 될 것은,
첫 번째, 해당 부동산에 제일 처음에 설정된 근저당권 보다 먼저 설정된 가등기, 가처분, 예고등기, 지상권이 있는지를 확인하는 일이다. 만약 이런 등기가 근저당권보다 먼저 설정되어 있다면, 그 물건은 깨끗이 포기해야 한다.(반대로 깊이 있게 분석해보면 고수익의 기회가 되기도 한다.) 왜냐하면 당신이 낙찰을 받는다 하더라도 등기부상에 이러한 권리가 없어지지 않고 그대로 기재되어 있어서 팔기가 곤란해지기 때문이다.
두 번째, 주택을 구입할 경우는 1번 근저당보다도 먼저 주민등록 전입신고를 한 세입자가 있는가를 파악하는 일이다. 선순위 근저당보다 앞선 세입자의 전세 보증금은, 그 세입자가 법원에 배당 요구를 한 경우 외에는 낙찰인이 낙찰가 외에 별도로 물어주어야 하기 때문이다. 이런 경우는 물어주어야 하는 전세 보증금만큼 싸게 구입하지 않으면 손해를 보기 때문이다. 하지만 이 또한 천지인 프로그램을 이용하면 정확하게 분석하여 준다. 위의 두 가지 경우만 확실하게 알아놓으면, 당신은 다른 사람의 도움 없이도 경매로 나와있는 물건의 90%는 응찰할 수 있게 된다.
경매의 권리분석을 위해서는 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대한 상식이 필요하다. 인수되는 권리는 경락자가 그대로 권리를 이행해야 하는 의무가 있기 때문에 경매종료 후 인수권리에 해당되는 금액을 추가 부담해야 하는 경우가 발생한다. 따라서 시세보다 싸게 경락 받았다 할지라도 선순위 자들에게 대해 추가부담액이 클 경우 오히려 시세보다 비싸게 받게 되는 사례도 있어 특히 주택의 경우 임대차 권리분석에 주의를 기울여야 한다.
권리분석은 채권보다 선순위 저당권을 기준으로 삼는다. 등기부상 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소되고 선순위 저당권보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리도 모두 말소된다.
반대로 저당권보다 앞서 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권 등의 권리는 경매가 완료되어도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 등기상 부담이 된다. 또 세입자의 임차 보증금도 저당권을 기준으로 하는데, 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면 세입자의 보증금은 낙찰자의 낙찰 대금 이외에 추가로 부담해야 한다.
위와 같은 원칙을 기준 삼아 경매의 권리분석 요령을 요약해 보자.
첫째 저당권보다 우선한 권리가 있을 경우는 일단 피하는 것이 좋다.
저당권보다 우선한 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되므로 만일 가등기가 남아있을 경우, 가등기자가 본등기를 통해 소유권을 차지해 버리면 그대로 재산권을 박탈당하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.
둘째 저당권보다 우선 대항력을 갖춘 임차인이 많을 경우 추가 부담액이 많으면 결국 부담액은 커지므로 임차인의 입주일을 확인하자. 이때 낙찰자의 입장에서는 확정일자나 전세등기보다는 임차인의 입주일이 저당권보다 우선하는가에 초점을 두어야 한다.
셋째 임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하고 임대차가 공란일 경우 임대차 관계가 깨끗하기 보다는 오히려 불완전한 경우일 확률이 높기 때문에 일단 보류하는 것이 바람직하다.
넷째 선순위 저당액이 적을 경우, 후순위 저당권자가 대신 갚고 자신의 권리를 제대로 보장받는 '대위변제’'를 활용할 수 있다.
대위변제란 제 3자가 채무자를 대신해 갚은 돈만큼의 권리가 채권자로부터 제 3 채무자에게 이동되는 것을 말한다.
배당은 낙찰 대금을 낙찰자가 법원에 내면 권리 관계에 의해 법원이 배당하는 것으로 엄격하게 말하자면 경매 참가자와는 직접 관계는 없으나 세입자로 들어갈 경우, 이를 염두에 두어야 나중에 경매에 의해서 손해 보는 일이 없을 것이다.
최우선 배당을 받는 경매 집행 비용은 경매 준비 및 실행을 위해 소요된 비용으로 보통 2~5% 수준이며, 경매 신청인이 일단 미리 납부하게 된다. 세입자에게 변제되는 소액보증금 변제액은 현재 서울 및 광역시는 보증금 3천만 원 이하의 물건에 대해 1천2백만 원까지, 기타 지역은 2천만 원 이하에 대해 8백만 원까지 변제해 주고 있다.
주의해야 할 권리변동 변수
- 대위 변제 가능성: 말소 기준 권리가 후순위 임차인의 보증금보다 적은 경우
- 경매 취소 가능성: 부동산가격에 비하여 경매 신청자의 채권이 너무 적은 경우에는 경락 후에도 낙찰대금 납부일 까지 채무자 또는 소유자가 채무를 변제할 가능성이 크고 그러면 경매는 취소됨. 또 너무 많아도 경매신청의 실익이 없게 되면 채권자가 취하할 가능성이 있으며, 경매 신청자에게 배당 여력이 없는 경우에는 경매는 취소됨.
- 법정 지상권, 분묘 기지권
- 공유 지분 소유자의 우선 매수권 실행 가능성
천지인 프로그램에서 권리분석을 실행하면 이러한 사항들을 모두 자동으로 체크하여 준다. |
| 제목 |
무한한 가능성에 대한 도전 (쉬어가는 페이지) |
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나 스스로 내게 맞는 해결책을 찾아 복잡한 현실문제를 돌파하자!
세상을 살아가다 보면 끝없이 수 많은 고민과 걱정을 하며 살아가게 된다.
돈에 대한, 건강에 대한 걱정, 집안일에 대한 걱정, 직장에 대한 걱정, 자식걱정, 친구에 대한 걱정 등 삶 자체가 문제와 갈등, 선택의 연속이다.
어려운 문제들이 아니어도 대부분의 사람들은 일상적인 문제와라도 매일같이 씨름하며 살아가기 마련이다. 하지만 우리가 살아가는 지식사회에서는 유례없이 넘쳐나는 정보들 때문에 오히려 개인의 문제 해결능력이 퇴화되고 있다.
한 가지 문제를 해결할 수 있는 실마리를 찾기도 전에 갖가지 복잡한 문제들이 쏟아지기 때문에 무력감만 커지고, 예전의 해결책들은 달라진 사회 문화적 환경 속에서 적절한 답이 되지 못한다. 해묵은 사업 방식에 기대고 있다가 하루아침에 무너진 우리 사회의 기업들이 이런 사실을 실제로 증명하고 있고, 가치관이 전혀 다른 요즘 아이들과는 말이 통하지 않는다는 어른들의 넋두리도 이미 낡은 것이 되었다. 때문에 기존의 사고방식으로 풀 수 없는 문제들은 전혀 새롭고 엉뚱한 사고에 기초한 해결책을 필요로 한다. 지금까지의 상식을 깨트리고 자신의 숨겨진 재능을 찾는 일이 절실하게 필요한 시점이다.
나의 인생에서 일어나게 될 변화에 대응하는 확실한 방법은 무엇일까?
나에게 누군가가 살아가면서 진정 필요한 것이 무엇인가? 라고 묻는다면 나는 주저하지 않고 답하실 수 있는가? 신이 나의 소원 한 가지를 들어 준다면 나는 무엇을 말하겠는가?
나는 무엇인가를 고민하고 있는 아니 세상을 살아가는 모든 이에게 꼭 필요한 것이 있다면 그것은 돈이 아니라 문제를 해결할 수 있는 능력이라고 생각한다. 그리고 이러한 능력은 노력과 연습을 통해 누구라도 가질 수 있다고 믿는다.
나는 가능하면 이 글을 나보다는 젊은 후배들이 많이 보았으면 한다.
평범한 이로서 성공을 꿈꾸는 모든 이에게 나의 실패와 성공에 관한 경험을 진솔하게 전하고 싶다. 작게는 개인의 성공인생과 한 가정의 행복을 위해 재테크 방법에 관한 노하우를 바탕으로 집 걱정, 돈 걱정, 직장걱정을 해결하는 방법을 제시하고자 했다. 무엇이 진정한 성공과 행복인지도 함께
얻기 위해서 머리가 있고 쓰기 위해서 마음이 있다.
버는 기쁨과 쓰는 즐거움을 함께 가져보도록 하자.
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| 제목 |
어디 한번 제대로 찔러 볼까 |
| 내용 |
가장 좋은 경매 물건의 선택은 내가 잘 알고 있는 부동산이면 좋다. (예를 들면 집 주인이나 세입자를 알고 있는 경우가 이에 해당한다.) 그렇지 않은 경우라면 지역을 정하고 원하는 물건이 나올 때까지 기다려보는 것이 좋은 방법이다.
최소한 2개 이상의 물건을 선택한다. 환금성이 높은 물건을 골라라
아파트는 지하철 역에서 걸어서 10분 이내에 위치한 역세권이 좋다.
고정적인 임대 수요를 확보할 수 있고 가격만 맞으면 언제든지 팔 수 있다.
상가는 3백 가구 이상 5백 가구 정도의 서민층이 많이 사는 소형 아파트 단지 내 1층 상가가 유리하다. 5백 가구를 넘는 대단지는 대형 할인점 이나 백화점과 경쟁을 벌일 가능성이 높다.
준농림지는 해당 지역 지방자치 단체의 3~5년 정도의 중기 개발 계획 따져서 사업성을 분석하는 것이 좋다.
선택한 물건의 서류를 확인한다.
권리분석을 철저히 하라. 사려는 경매물건에 대한 채권 채무관계 분석은 필수사항이다. 해당물건의 등기부 등본을 떼 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 채권인 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고등기, 선순위전세권, 선순위 지상권 등이 있다면 포기하는 것이 좋다.
근저당, 가압류, 압류 등은 등본에 있더라도 법원 경매에서 낙찰이 되면 자동적으로 말소되므로 염려하지 않아도 좋다. 선순위 근저당 설정일 이전부터 살고 있는 세입자가 있다면 낙찰자가 전세금을 물어 줘야 하므로 그만큼 비용이 추가된다.
우선 법원을 방문하여 입찰 명세서를 확인한다. 법원 별로 약간의 차이는 있으나 담당 경매계에 가면 입찰 일주일 전부터 부동산현황 및 점유관계 조사서, 임대차 조사서를 감정평가서와 함께 게시하고 있으며 사건번호 순으로 나열되어 있다. 가능하면 신건으로 나왔을 때 붐비지 않은 시간에 꼼꼼하게 열람하도록 하자. 열람 후 등기부 등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인원, 공시지가 확인원 등을 등기소와 구청에서 발부 받아 확인한다.
생각보다 시간이 많이 소요되므로 일정계획을 치밀하게 세워야 한다.
이중작업으로 시간낭비가 발생하기 쉬우므로 모아서 일괄 처리하는 요령이 필요하다.
현장조사를 한다
반드시 현장을 답사하여야 한다. 토지의 경계, 건물의 경우는 보존상태, 진입로가 있는지 등을 살펴야 한다. 아무리 값이 싸다 하더라도 맹지 (사방이 막힌 땅)와 같은 경우에는 당장은 아무 쓸모가 없기 때문이다. 개발하기도 어려우며 매매를 한다는 것도 어렵기 때문에 결국은 돈이 잠기는 꼴이 된다.
일전에 9시 뉴스에서 본 일이지만 감정서에는 300평으로 나왔는데 실제 사용할 수 있는 땅은 그보다 훨씬 적었다는 것이다. 이런 부동산을 매입한 사람은 그만큼 손해를 본 것이 뻔하기 때문이다. 개인이 측량할 수는 없으므로 개괄적 이라도 알아보기 위하여는 시 군 구청에서 지적도를 발급 받아 땅의 모양을 살피고 평수가 맞는지 확인하여야 한다.
최소한 입찰에 응찰하기 전까지 3회 이상 방문하여 확인한다. 내 집을 장만하는 일이므로 아무리 많이 확인하여도 지나치지 않다. 부동산을 평가하는 가장 중요한 항목은 환금성이다.
인근 부동산에 매도 가격과 매수 가격을 같이 알아본다. 가능하면 혼자 가지 말고 가족이나 친구와 동행하는 것이 좋다.
부동산을 구입할 경우에는 부동산을 팔 때 가격을 물어야 하며 부동산을 살 경우에는 팔 수 있는 가격을 확인해 보아야 적절한 매매가를 확인할 수 있다. 절대 한 군데에만 의존하지 말아야 한다. 최소 두군데 이상 물어본 후 평균 가격을 참고로 한다. 토지 및 건물의 감정은 사람이 한다. 감정을 하는데 기준은 있겠으나 약간의 착오와 주관적 요소가 있으므로 반드시 입찰 전에 시세를 파악하여야 한다.
보고 또 보아도 맘에 들면 가격에서 너무 욕심을 부리지 말아야 한다.
가능하면 세입자나 소유주와 만나서 면담을 해 보는 것이 중요하다.
예상낙찰가를 추정하여 응찰가를 정한다
응찰가격의 상한선을 미리 정하라
경매장에 들어가기 전에 낙찰받고자 하는 물건의 응찰가를 결정하라.
초심자는 자칫 분위기에 휘말리면 적정 가격 이상으로 응찰가를 써 손해 볼 수도 있다. 인근 부동산 시세와 비교, 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정해야 한다. 자금 동원 계획도 사전에 철저히 준비해야 한다. 가능하면 경쟁이 붙기 전에 단독으로 최저가 입찰로 낙찰되는 것이 바람직하다.
아파트인 경우뿐만 아니라 연립, 다세대, 단독 주택 등 수 차례 유찰 후 입찰에 참여할 경우, 많은 경쟁자가 생겨 지난 회 입찰가격보다도 높은 가격에 낙찰되는 경우가 비일비재하다. 보다 정확한 낙찰가 예측을 위해서는 보다 전문적인 분석이 필요하다. 일반적인 낙찰가율에 의존하기보다는 가장 최근에 낙찰받고자 하는 물건과 동일하거나 근접한 물건의 낙찰가를 확인하여야 하며, 세입자가 있는 경우라면 권리 관계를 정확하게 확인하여야 한다.
법원 경매 얼마에 낙찰 받아야 경제적인가?
법원 경매에 대한 인식이 높아지면서 일반인들의 참가율이 크게 늘어나고 있다. 사려는 가격을 말로써 외치는 구두 호가제에서 서류로 써 내는 서면 입찰제로 낙찰방식이 몇 년 전부터 바뀌었다. 그러자 경매 브로커들의 농간이 사라지면서 대중들의 참여가 쉬워지고 일반인들의 관심이 커져 일부 과열 현상까지 빚고 있다. 일반인들이 몰려오면서 낙찰가가 높아지기 시작했다.
주의할 것은 낙찰 비율이 내려 갔다고 해서 꼭 싸게 사는 것은 아니라는 점이다. 최근에 시세보다 싼 일반 급매 물건들이 많이 나와 있고, 현재 입찰을 하고 있는 물건들은 대개 한창 시세가 높았던 2002년에 감정 평가한 것이 대부분이기 때문이다. 따라서 이제 법원 경매에 참가 시에는 사전 해당물건에 대하여 충분히 시세를 조사하여 응찰하는 것이 현명하다 하겠다. 경매의 대중화 현상에 따라 현재 많은 사람들이 참가하면서 낙찰율이 높아지고 수익 폭은 점차 줄어들고 있다. 또한 문제가 있는 물건도 낙찰되는 경우가 많이 발생하고 있다.
낙찰된 물건 중에 5~10%정도가 권리 분석 및 시세 파악을 잘못하여 입찰금을 날리고 다시 재경매에 붙여지고 있는 실정이다. 법원 경매물건 특유의 복잡한 권리 분석이나 절차를 잘 몰라 제대로 계산하지 못하면 실패하게 된다. 권리 분석상 안전하고 임차인 처리도 쉽고 값이 싼 물건은 전체의 10% 정도이다.
한편 경매에 붙여지는 부동산은 대부분이 금융기관에서 융자를 받아 썼다가 못 갚아 처분되는 경우이다. 그러나 개중에는 자기부동산의 가치 이상으로 돈을 빌리고 의도적으로 문제 부동산을 처분하려 드는 경우도 있다.
투자 가치가 적어 잘 안 팔리는 것, 권리 관계가 불분명한 것, 상가나 전답처럼 부동산의 현재 가치나 개발 가능성이 불분명한 것, 임차인 관계가 불분명한 것 등은 사전 입찰에 참가하기 전에 충분히 주의해야 한다. 운 좋게 안전한 물건을 낙찰받을 수도 있지만 한 번이라도 나쁜 물건을 낙찰받아 덤 터기를 쓰면 두고두고 속을 썩히는 경우가 있기 때문에 쉽게 생각해서는 결코 안 된다.
입찰 법정에 나가 사전 연습을 해본다
입찰 장에 나가기 전에 반드시 자기가 선정한 물건을 점검해 볼 필요가 있다.
특히 응찰 가격에 대한 결심을 확고하게 해두어야 한다. 자칫 현장 분위기에 휩싸여 결심했던 가격 이상으로 낙찰 받으면 경매 이익을 상실할 수도 있다. 또 준비물을 이상 없이 챙겨야 한다. 입찰 당일 경매가 취하되는 경우도 있으므로 미리 그 여부를 알아봐야 한다. 경매 초보자는 경매장 분위기에 압도당해 자칫 일을 그르칠 수 있다. 시세보다 별로 싸지 않은 물건에 달려들다가 낭패를 볼 수도 있고, 꼭 잡아야 할 물건을 놓칠 수도 있다. 그런가 하면 응찰 액수를 미리 정해두었다가도 현장의 분위기에 말려 높은 금액을 써 냄으로써 시세와 큰 차이 없이 경락 받는 경우도 있다.
또 준비물을 모두 준비하지 않아 마음에 드는 물건이 다른 사람에게 낙찰되는 것을 뻔히 보면서 놓치는 경우도 있다. 도장 하나라도 가져가지 않으면 응찰할 수 없으므로 차분하게 준비하지 않으면 안 된다. 따라서 초보자들은 경험 삼아 경매 법정에 나가 분위기를 익혀 보는 것이 중요하다.
입찰에서 가장 중요한 것은 줏대를 지키는 것이다. 또 한 번에 끝내는 것이 아니라 여러 차례 도전할 기회가 있다는 점을 감안해 여유 있는 마음 자세를 갖는 것도 중요하다. 법원 부동산 경매는 국가를 상대로 하는 매매계약이며 근거자료를 제외한 입찰자의 실수를 인정하지 않으므로 신중하여야 한다. 모두가 알고 있는 당연한 것이지만 막상 경매 법정에 가 보면 의외로 실수하는 사람이 많다.
입찰표 기재 시 주의 사항을 살펴보자.
물건번호가 있는 경우에는 반드시 사건번호 외에 물건번호를 기재하여야 한다.
한 물건마다 하나의 입찰표를 작성하여야 한다.
최저입찰금액 이상의 금액을 써야 한다.
최저입찰가 보다 적게 쓸 경우에는 무효 처리된다.
입차자는 주민등록증. 도장. 보증금을 지참하여야 한다.
대리 입찰의 경우 본인의 인감증명 1통, 위임장 1통이 필요하며
위임장에는 반드시 인감도장을 찍어야 한다.
대리인은 대리인의 주민등록증. 도장을 지참하면 된다.
입찰 가격과 보증금란은 아라비아 숫자로 표시하며, 금액은 수정하면 안 된다.
수정하면 무효 처리되니 다시 입찰표를 작성하여야 한다.
실전 3전 4기
한번 응찰로 내 집을 낙찰 받을 수 있다면 얼마나 좋을까?
반 값에 내 집 장만하는 일이 결코 생각처럼 쉬운 일이 아니다. 필자도 수많은 물건을 시뮬레이션 하였고 여러 차례의 실전 응찰을 통해 고배를 마신 후에야 낙찰의 기쁨을 맛볼 수 있었다. 일단 경쟁자가 있으면 아쉽게도 아슬아슬 하게 양보해야 하는 상황이 수 차례 벌어졌다.
필자는 법원에서 경매로 부동산을 구입하기 위해서 보통 3개 월 이상 경매물건들을 탐색한 후 입찰에 참여하였다. 최고가 매수 신고인이 된 확률은 약 30% 정도로 괜찮은 물건을 20개 정도 발견하여 그 중에서 1개 낙찰받기도 쉬운 일이 아니었다. 여성분들이나 이해 당사자가 참여하면 여지없이 차순위자가 되곤 하였죠. 때문에 다시 처음부터 시작을 해야죠.
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