● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 3월을 맞이한 수도권 부동산 시장의

    흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.

 

● '2007년 2월이 매수 타이밍입니다.'   '3년 후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책의 바른 길'

     이란 글을 통하여 2007년 벽두의 부동산 흐름을 조명한 바가 있지만, 2월의 끝자락에 머물고

     있는 이 시점에서도 그 때 제시한 의견에는 변함이 없습니다.

 

● 당초 전문가들의 예상은 크게 3가지였습니다.

 

1. 2007년 봄을 맞이하여 아파트 시장이 조금씩  활기를 띄다가 여름을 전후로 활황장이 펼쳐진다.

 

2. 2007년 1-6월 동안 보합세를 보이다가 여름을 기점으로 대통령 선거까지 상승장이 전개된다.

 

3. 2007년 내내 아파트 시장은 약보합 및 강보합의 밋밋한 흐름을 보일 것이다.

 

● 그 어느 예측을 보아도 부동산 버블이니 폭락이니 하는 극단적인 예측은 없으며,

     2007년 한 해를 상약하강 혹은 상중하강의 흐름으로 한결같이 예측하고 있습니다.

 

● 필자의 의견은 1번에 가깝기는 하지만 어느 흐름을 타든지 집 가진 분들은 전혀 불안해 할

    필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

 

 

● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.

     그것이 바로 입지입니다.

     누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를

     적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지

     충분히 알 수 있습니다.

 

● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여

     명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야

     합니다.

 

● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로

     적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.

 

● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는

     방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의

     변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한

     종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.

 

● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.

    서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.

    상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.

 

● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄. 

    파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안양. 의왕. 광명. 향남. 덕소.

    구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?

    당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면

    강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.

 

● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.

    시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품

    지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된

    지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

 

● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품

    지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.

 

● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산. 

     구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.

     성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이

    높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.

    기타 지역이 3군입니다.

 

● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인

     투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.

 

● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인

    판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과

    주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

 

● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활

    여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.

 

   1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.

 

●  2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록

     서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.

 

● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에

    있을까요?

    정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이

    절대적입니다.

    지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.

 

● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도

     수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.

 

● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등

     극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.

 

● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나

    계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여

    지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.

 

● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에

     부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우

     유리한 상황입니다.

     생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우

     중요합니다.

 

● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에

     가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.

 

 

● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.

    서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고

    있음을 여실히 보여 주고 있습니다.

 

● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은

     다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.

 

● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의

    교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.

 

● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을

     바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육

     수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.

 

 

● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰

    힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.

 

● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서

    환경 요소를 꼽을 수 있습니다.

    웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의

    중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.

 

● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다

     꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.

 

● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서

    지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이

    상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.

 

● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그

     어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.

 

● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기

    좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에

    뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.

 

 

● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.

    이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야

    합니다.

 

● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도

     늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가

     시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.

 

● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인

     매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.

 

● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다

    유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.

 

● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.

     그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며

     기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.

 

● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은

     새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

     또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이

     아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.

 

● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.

    패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록

    중요시 여겨질 것입니다.

 

● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히

     볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에

     누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.

 

 

 

● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는

     절대로 매수해서는 안 됩니다.

 

● 세대수는 많을수록 좋습니다.

    그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.

    문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.

 

● 세대수가 적은  아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도

     세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기

     바랍니다.

 

● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.

     세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을

     잊어서는 안 됩니다.

 

● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가

     많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의

     세대수를  이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의

     의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.

 

● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가

    매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰

    영향을 주지 못합니다.

 

● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려

    용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의

    이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.

 

 

● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.

    80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을

    받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형

    평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.

 

● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록

    가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.

 

● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며

    특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도

    높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.

 

● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로

     베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른

     가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,

 

● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.

    분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백 

    성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대

    이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자

    전략이 될 수 있습니다.

 

● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론

    되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.

 

● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정

    부분을 열외해서도 안 됩니다.

 

● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로

     적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.

 

● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는

    경구입니다.

 

● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의

     진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.

 

● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.

     새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운

     부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를

     희망합니다.

 

 

 

 

 

[서울신문]

소시민들에게 내 집 마련은 일생일대 ‘최대의 쇼핑’. 수억원짜리 가격표가 붙는 상품이다보니 자금마련에 시간도 많이 걸리고 계획대로 안 되는 경우도 많다. 통계청 인구주택 총조사에 따르면 2005년 기준 우리나라 주택 보급률은 105.9%. 통계대로라면 전 국민이 한 채씩 나눠 갖고도 73만채가 남지만 현실은 안 그렇다. 다주택 소유자가 많아 실제 자기 집을 갖고 있는 사람은 55.6%뿐이다. 그 속에 끼기 위해 열심히 뛰고 있는 2030세대의 이야기를 들어봤다.

■ 집 가진 20대 청년들

20대에 집을 마련한 사람들. 주변의 부러움을 한 몸에 받기 마련이다.

이들은 어떻게 해서 일찌감치 집을 마련할 수 있었을까.

저마다 ‘나도 이제 돈을 벌어야겠다. ’라고 마음 먹게 된 계기가 있지 않았을까.

20대 집주인을 보면서 배가 살살 아파온다면 그냥 속상해하지만 말고 그들이 사는 방법을 들여다 보라.

●“가족들과 떨어지기 싫어 집부터 샀다. ”

대학생 백찬규(27)씨는 스물네살이 되던 해에 집을 샀다.

은행대출을 받기는 했지만 스스로 주식투자를 해 번 돈이 종자돈이 됐다.

백씨가 돈을 모으게 된 데에는 방위산업체에서 군 복무를 하던 시절 회사 월급만 믿고 방탕한 생활을 하다가 신용불량자가 될 뻔했던 경험이 계기가 됐다.

“이렇게 살면 안 되겠다. ”고 생각한 백씨는 월급 80만원을 차곡차곡 모아 1년여 만에 600만원을 만들었다.

“주식투자에 앞서 4개월 전부터 경제신문 두 개를 정독하고 주식과 재테크에 관련된 책만 12권을 읽었습니다. 아버지가 소개해주신 증권회사 직원을 틈나는 대로 찾아가 조언도 구했죠.”

주식으로 어느 정도 돈을 불린 백씨는 집부터 알아봤다. 재테크 책에서 배운 게 그랬고 투자자들의 조언도 그랬지만, 어릴 적 아버지 사업이 어려워져 가족과 떨어져 살았던 아픈 기억이 자기 집에 대한 집착을 더욱 강하게 만들었다. 백씨가 말하는 20대에 내 집을 마련하기 위한 두 가지 필수요소는 ‘성취욕’과 ‘실패경험’이다.

“언덕 하나를 올라서면 새 언덕이 보이듯 돈을 벌 다양한 방법과 기회가 계속해서 보입니다. 그걸 하나씩 터득하며 재산증식에 재미를 붙이는 겁니다. 또 주식투자를 했다가 두 시간만에 600만원을 날려버리고 피눈물을 흘렸던 실패에서 더 많은 걸 배웠습니다. 신기하게도 그 고비를 넘기니 돈을 더 잘 모으게 되더군요.”

●“준비하고 있어야 기회를 잡는다. ”

회사원 문성민(29)씨는 “나는 운이 무척 좋았다. ”고 말한다.

외환위기 이후 집값이 폭락한 1999년에 집을 샀기 때문이다. 그게 스물한살 때다.

하지만 문씨는 그 집을 손에 넣을 수 있었던 건 어릴 때부터 몸에 밴 저축과 투자의 습관 덕이라고 말한다. 문씨의 아버지는 아홉살 때부터 그에게 용돈 기입장을 쓰게 했다.

열세살 때는 증권회사 계좌를 만들어주었다. 아홉살 때 돼지저금통에 100원을 넣는 것으로 재테크를 시작한 문씨는 현재 집 한 채와 수억원의 자산을 굴리고 있다.

“아버지가 일찍 돌아가셨기 때문에 생활비 마련을 위해 아르바이트를 시작했습니다. 모은 돈으로는 어머니를 생각해 당연히 집을 사야겠다고 생각했죠.”

문씨는 닥치는 대로 아르바이트를 했다. 대학시절 했던 아르바이트만도 20개가 넘는다.

또 시간나는 대로 집을 알아보고 부동산 공인중개사들과 친해졌다.

2년 동안 고심한 문씨는 서울의 한 작은 아파트를 샀고 그곳에서 지금까지 8년째 어머니를 모시고 있다.

“월급만으로 집을 마련하기는 어려운 세상입니다. 돈을 다 마련하고 나서 집을 사겠다는 생각은 버리세요.1억원을 모으는 것보다 1억원을 빌려서 집을 산 뒤 나중에 그 돈을 갚는 게 더 빠릅니다. ” 문씨는 현재 회사일에 더해 틈틈이 재테크 강의도 나간다. 문씨는 “필요하다면 ‘투잡’도 해야 한다.

무리를 해야 재산을 모은다. ”라고 말한다.

“기회는 늘 지나가고 있습니다. 평소에 집도 보러 다니고 관련 정보가 축적이 돼야 기회가 왔을 때 주저없이 베팅할 수 있습니다. ”

윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

■ 아직 무주택인 30대 가장들

“문제는 결단력이죠. 늘 오르는 아파트 값의 뒷모습만 보고 살았던 것 같아요. 친구네는 서른도 안 돼서 집을 샀는데 우린 이게 뭐냐고요.”

7년차 주부 최보영(37)씨는 최근 남편에 대한 짜증이 부쩍 늘었다.

특히 뉴스에서 인천 검단, 수원 영통 등 최근 집값이 부쩍 뛴 곳의 이름이 거론될 때마다 더욱 그렇다.

결혼 이후 부부의 재테크는 모두 최씨의 몫이었다.

남편의 유일한 재태크는 5년 만기 정기적금.

그나마 월급통장에서 자동이체되는 통에 재테크라 이름 붙이는 것도 민망하다.

그렇다고 부부가 흥청망청 살아온 것도 아니다.

월급의 절반인 130만원 가량을 꾸준히 적금으로 부어왔다. 하지만 문제는 적금 이자로는 성큼성큼 뛰어가는 집값 상승폭을 도저히 따라잡을 수 없다는 것. 사실 그동안 기회가 없었던 것도 아니었다.

●월급 절반 저축 “흥청망청 산것도 아닌데…”

“2년 전 주변 시세에 비해 1700만원 정도 싼 아파트가 나왔어요. 당시 1억 4000만원 정도가 모자라 은행에서 대출을 받아야 했는데 이자가 걱정되더라고요. 결국 고민 끝에 포기했는데 2년 사이 그 아파트가 8000만원이 뛰더라고요. 샀더라면 이자를 빼더라도 6000만원은 족히 건졌을 텐데….”

현재 부부의 고민은 원점으로 되돌아왔다. 대출을 해서라도 집을 살 것인가 궁리 중이다.

최씨는 “정부에서는 지금은 집을 살 때가 아니라고 하는데 이 말을 믿어야 하나 모르겠다. ”면서 “주저하다가 2년 뒤 또 후회하는 것 아닌지 모르겠다. ”고 난감한 표정을 지었다.

“세입자들 사이에선 ‘맘 좋은 집주인 만나면 영영 집을 못산다. ’는 말이 있는데 제 경우가 그런 것 같아요.”결혼 후 6년째 같은 아파트에서 전세를 살고 있는 고영훈(39)씨는 아직 집 장만을 못한 이유를 엉뚱하게 맘 좋은 집주인 탓으로 돌린다.

6년 전 결혼 후 그는 서울 강북의 한 아파트에 보금자리를 자리를 잡았다.

당시 24평대 아파트 값은 2억원대 초반, 전셋값은 9000만원이었다. 두번이나 계약 연장을 하면서도 6년간 집주인이 올려받은 전셋값은 고작 1000만원.4년째 되던 해에 ‘미안하다. ’며 1000만원을 올려받았다. 고씨는 그간 주식으로 재테크를 해봤지만 수익률은 은행 금리를 조금 웃도는 수준.

“집 주인의 무리한 전셋값 요구에 화가 나 집 장만을 했고 결국은 집값이 올라 덕을 본 경우가 종종 있더라고요. 전 너무 현실에 안주한 건 아닌가 싶어요.”

●자녀 수와 내 집 마련 기간은 비례(?)

지난 7월 셋째 아들을 출산한 주부 정모(35)씨는 내 집 마련 계획을 수정했다.

다소 비계획적인 출산이었던 탓에 결국 5년 만기 적금통장은 만기 2년여를 남기고 해약해야 했다.

두 아이가 유치원에 들어가면서 교육비부터 외식비까지 가족의 씀씀이는 커져만 갔다.

정씨는 “적금 타면 대출도 받고 해서 20평대 후반의 아파트를 구입하려 했는데 계획보다 1∼2년 더 걸릴 것 같다. ”면서 “아이 생기면 돈 들어갈 데가 많아지는 만큼 신혼 초에는 무리하다 싶을 정도로 저축을 하는 것이 바람직하다. ”고 말했다.

일부는 아예 주택에 대한 인식을 바꾸기도 한다. 주택을 소유개념이 아닌 거주의 수단으로 보는 것. 중소기업에 다니는 정모(40)씨는 최근 주택 구입을 포기하고 일단 아이들 교육에 최선을 다하기로 했다. “결혼 후 10년 넘게 집 하나 사려고 아등바등 살아왔는데 결과적으론 실패한 셈”이라면서 “집 욕심을 버리는 대신 아이들 학군에 맞춰 우선 전세를 살고 교육에 더 투자하는 방향으로 생활패턴을 바꾸기로 했다. ”고 말했다.

유영규기자
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새 아파트가 주택시장의 대세라고 거듭 강조했다. 앞으로 새 아파트와 아무 재료가 없는 기존 아파트와의 가격차는 갈수록 벌어질 것이다. 그러나 아무 아파트나 분양받아서는 안 된다. 분양을 받거나 청약할 때는 몇가지 체크 포인트가 있다.

수많은 사업장에서 아파트나 주상복합, 상가 등이 쏟아지고 있으므로 이를 다 파악할 수는 없다. 자금이 한정된 일반인들은 이 가운데 핵심 지역과 상품을 가려내는 지혜가 필요하다. 청약 시 체크포인트 10가지를 간추린다.

1. 몇 개 단지만 선택해 집중 분석하라!
한 달에 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 아파트 현장만도 수십 군데에 이른다. 서울 동시 분양만 해도 매월 10곳 이상의 단지가 선보인다. 일반인들이 이를 모두 찾아다니고, 분석한다는 것은 불가능하다.

먼저 신문과 인터넷에서 공급공고를 스크랩하거나 메모해 관심 단지를 3～4곳으로 압축한다. 많은 단지를 탐색하면 좋지만 이는 욕심이다. 이어 집중 분석에 나선다. 전체 분양시장 상황이 호황기인가, 침체기인가, 조정기인가를 짚어본다.

다음은 개별 관심단지의 투자전망과 소비자 선호도를 객관적인 눈으로 평가한다. 마지막으로 분양받을 만한 단지라고 결론이 서면 모델하우스와 현장 방문을 통해 청약 여부를 최종 결정한다.

2. 청약률과 계약률은 다르다!
주택업체들은 청약 경쟁률을 높이기 위해 안간힘을 쓴다. 그러나 청약률에 연연해서는 안 된다. 청약률은 몇 사람이 신청했느냐를 기준으로 한 것이고, 계약률은 실제 몇 사람이 계약금을 내고 분양을 받았는가를 나타내는 수치다.

500가구를 분양한 아파트에 2,500명이 신청했다면 청약 경쟁률은 5대 1이다. 그러나 계약률이 50%였다면 당첨자 가운데 250명만 정식 계약을 했다는 말이다.

당첨자 중 절반이 계약을 포기했으니 전체 공급물량의 절반이 미분양으로 남은 것이다. 이를 청약률만 보고 인기가 있다거나 투자가치가 높은 아파트라고 평가할 수는 없다.

분양시장 침체기에는 청약률 100%라고 자랑하는 곳도 실제 계약률은 절반에도 못 미치는 경우가 허다하다. 청약률은 참고만 하고 계약률을 살펴야 한다. 그래야 상품의 투자가치와 실수요자의 선호도를 읽을 수 있다. 특히 청약 3순위나 무순위로 넘어간 상품은 겉으로 드러난 청약률에 넘어가서는 안 된다.

3. '○○지구'의 실상을 알라!
분양 광고에서 눈에 띄는 문구 중의 하나가 ‘지구’이다. ‘지구’라고 하면 언뜻 택지개발지구와 혼동할 수 있다. 택지개발지구는 토지공사, 주택공사, 지방자치단체가 조성하기 때문에 기반시설이 잘 갖춰져 있고 투자가치가 높다.

소비자들이 택지지구를 좋아한다는 점을 이용해 ‘지구’라는 문구를 붙이는 분양 광고가 많다. 공공업체에서 개발하는 택지개발지구인지 아닌지를 반드시 구별해야 한다. 준농림지, 취락지구, 토지구획정리사업지구에 조성한 단지도 구별해야 한다. 이러한 지역은 학교, 공공기관, 공원, 편의시설이 부족해 주변의 택지개발지구나 신도시에 의존하는 경우가 많아 자생력이 떨어진다.

4. 역세권도 옥석을 구별하라!
요즘은 지하철과 전철망이 잘 되어 있어 웬만한 곳은 죄다 역세권이다. 특히 서울 아파트는 80～90%가 역세권이라고 해도 지나침이 없다. 지하철 8호선까지 개통되었고, 9호선은 2007년에 완공된다. 2007년이면 서울 전역이 지하철 이용 거리에 들어간다. 지하철 역세권의 희소가치가 과거보다 떨어지는 셈이다.

이제는 진정한 역세권이 어디인가를 평가해야 한다. 지하철역까지 걸어서 15분 넘게 걸리는 아파트 단지를 역세권이라고 말할 수는 없다. 차를 타기도, 걷기도 모호하다. 지하철역까지 보통 걸음으로 10분 안에 닿을 수 있어야 역세권의 가치를 인정받는다.

5. ‘나홀로 아파트’라면 대단지에 붙어있는 곳을 골라라!
서울이나 도심에서 새로 분양하는 아파트 중에 대단지를 찾아보기가 갈수록 어려워지고 있다. 서울동시분양에 나오는 아파트의 절반 이상이 한 두동 짜리 ‘나홀로 아파트’다.

이런 단지 중에는 위치가 괜찮은 곳이 많다. 단지 규모가 작다고 해서 무조건 외면하지 말고 위치가 좋다면 관심을 가져야 한다. 대단지보다 투자가치는 떨어지지만 분양가가 싸고 교통과 학군은 대단지에 못지않은 곳이 꽤 있다.

‘나홀로 아파트’에 청약할 때는 주변에 대단지를 끼고 있는 단지가 낫다. 대단지와 붙어 있으면 자연스럽게 아파트 군락을 이루므로 단지 규모가 작다는 단점을 보완할 수 있다.

6. 틈새 평형은 피한다!
단지 안에서 가구 수가 적은 틈새 평형은 시세가 제대로 형성되지 않는다. 수요층이 두텁지 않다. 틈새 평형은 단지 전체의 설계를 맞추다 보니 자투리로 끼워놓은 평형을 말한다. 향이나 배치가 좋지 않은 경우가 대부분이다.

32, 43, 48, 54평형으로 이뤄진 1,000 가구 단지가 있다고 치자. 나머지 평형은 모두 200가구가 넘고 남향인데, 48평형만 한 동인 20가구에 불과하고 동향으로 배치되었다면 입주 후에 제값을 받기 어렵다. 값을 더 주더라도 남향의 43평형이나 54평형을 사려는 사람이 많기 때문에 틈새 평형은 늘 거래에서 뒷전으로 밀린다.

7. 시행사와 시공사는 다르다!
분양받을 때는 시행사와 시공사를 구별해야 한다. 대형 건설업체의 이름으로 분양하지만 사업 시행자가 다른 사업장이 즐비하다. 요즘은 대형 건설업체들이 과거처럼 무리하게 땅을 사지 않는다.

시행사나 개발업체가 산 땅에 공사만 해주는 방식을 선호한다. 땅 주인이나 중소 시행사는 자금을 끌어들이거나 분양을 잘 하기 위해 대형 건설업체에 시공을 맡긴다. 대형 업체라야 소비자들이 믿고 사기 때문이다.

그러나 사업의 모든 책임을 지는 것은 시행사다. 시공사는 공사비를 받고 집만 지어준다. 아파트 브랜드는 대형 건설업체로 되어 있지만 실제 사업 주체는 이름 없는 시행사다. 시행사와 시공사가 다른 사업장은 분양가가 비싸다. 이익을 나눠 먹기 때문이다.

8. 교통 여건은 발로 확인한다!
분양 광고에서 가장 부풀리는 문구는 ‘○○에서 5분 거리’라는 표현이다. 걸어서 5분 거리인지 승용차로 10분 거리인지 명확하지 않다. 걸어서 5분 거리라고 선전한 경우도 실제로는 15분 이상이 걸리는 게 다반사다. 입주 후에 속았다는 생각을 하면 늦는다.

분양받을 때는 현장에서 지하철역이나 버스정류장까지 직접 걸어보고 출퇴근하는 데 불편함이 없는지 확인해야 한다. 주변에 인터체인지가 있다면 진입하는 데 시간이 얼마나 걸리는지도 점검해야 한다.

경전철이나 전철 건설 계획도 과장되는 사례가 많다. 행정기관에서 검토 중인 사안인데도 확정된 것으로 부풀린다. 착공과 개통 시기는 고무줄이다. 교통여건의 변화는 부동산의 가치를 전망하는 데 중요한 기준이므로 번거롭더라도 지방자치단체를 통해 알아보아야 한다.

9. 난방 방식을 살핀다!
단지의 크기에 따라 다르지만 보통 기름이나 도시가스로 개별난방을 하는 아파트는 관리비가 비싸다. 32평형을 기준으로 할 때 연간 난방비는 열병합발전을 이용한 지역난방이 가장 싸고, 기름 난방과 LPG 개별난방, 도시가스(LNG)중앙난방은 이보다 비싼 편이다.

지역난방은 한 겨울에도 난방을 충분히 사용할 수 있고 안전하다. 신도시와 택지개발지구 아파트, 아파트 지구는 대부분 지역난방을 채택하고 있다. 이런 아파트는 난방 방식이 다른 아파트보다 시세가 높게 형성된다. 때로 중앙난방이 지역난방보다 연료비가 적게 나오기도 하는데, 2,000 가구 이상의 대단지에서 찾아볼 수 있다.

10. 계단식과 복도식의 장단점을 구별한다!
요즘은 복도식 아파트를 찾아보기 힘들지만 과거에는 30평형 이하의 경우 복도식 설계가 많았다. 복도식은 계단식에 비해 투자가치가 낮은 게 통례다. 다만 간혹 재건축이나 리모델링을 앞둔 복도식 아파트는 값이 비싼 경우도 있다.

거실과 방 가운데 어느 것을 중시하는가는 입주자의 취향에 따라 다르다. 하지만 요즘은 거실이 큰 아파트를 더 쳐준다. 거실이 다용도로 사용되기 때문이다. 거실과 방이 남향으로 함께 배치된 설계라면 더욱 좋다.