2007-01-29 08:39

http://blog.drapt.com/estone10/2413571170027581698

출처 : 이미지의 사낭꾼

원문 : http://blog.drapt.com/sorasam

국가간선도로망 계획

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2007-01-29 08:38

http://blog.drapt.com/estone10/2413571170027531223

출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 3년후의 수도권 시세 예측과   부동산 정책의 바른 길 ★     ● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     아파트 가격이 단기간 지나치게 폭등한데다 부동산에 대한 정부의 전방위 정책 등으로     3년 후의 수도권 아파트 시세 예측이 초미의 관심사라고 판단이 되어 글을 올립니다.     미래의 시세를 예측하는 일은 결코 쉬운 일이 아니지만, 다음과 같은 요소를 고려하면 어느     정도  비슷한 예측은 가능합니다.     A. 아파트 시세 예측시 고려할 사항 10가지   1. 시세의 흐름을 판단합니다.     - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름   2. 지역의 가치를 판단합니다.    - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권   3. 평형별 가치를 판단합니다.    - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상   4. 아파트 가치를 판단합니다.    - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률   5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.    - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,   6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.   - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부   7. 정부의 정책을 판단합니다.   - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책   8. 경제의 흐름을 판단합니다.   - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름   9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.   - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구   10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.   - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도   ● 위의 10가지 요소를 바탕으로 시세 예측을 하는 것은 기존의 아파트 흐름에 영향을 주는     요소 중에서 부동산 자체의 평가 요소 뿐만이 아니라 미시와 거시 경제적 요소, 정부의 정책,     심리적인 요소를 총망라한 것입니다.     시세 흐름에 영향을 주는 요소를 대등한 자격으로 평가할 수는 없지만 부동산 시세를     예측하는 데 무수한 가변성을 가지고 있는 사항들을 대거 참조하였다는 점에서 그 의의를     지니고 있으며, 그나마 기존 평가 사항보다는 객관적인 자료로서의 구실을 할 수 있음을     밝히는 바입니다.     B. 정부의 부동산 정책에 대한 도움글   ● 2004-2006년만 놓고 본다면 상당수의 전문가들의 시세 예측이 엉뚱한 방향으로 흐른 것을 알     수 있는데, 이러한 결과는 상기의 요소를 두루 망라한 종합적인 판단보다는 정부 정책과     경제의 흐름 등 특정 분야를 지나치게 부각하는 바람에 야기될 수밖에 없었던 필연적인 결과로     보여집니다.     어떤 면에서는 정부의 정책과 거시 경제의 흐름보다도 아파트에 대한 본질적인 평가 즉     시세의 흐름, 지역, 평형, 미래 발전성, 대중의 선호요소와 눈에 보이지 않는 심리적인 요인이     아파트 흐름에 민감하게 반응하였음을 확연히 알 수 있습니다.   ● 따라서 지금이라도 앞에서 언급한 단순한 실물 경제의 지표로서 부동산의 흐름을 예측하고     정책을 펼 것이 아니라, 부동산 고유의 특성과 지표상 드러나지 않는 심리적 요인에 기인하여     포괄적이면서도 역동적인 시세 예측 및 이를 바탕으로 한 효율적인 정책 마련이 선행되어야     한다고 판단합니다.   ● 물론 모든 사항을 감안하여 시세 예측을 한다는 것이 결코 간단하지는 않습니다.     어느 요소를 얼마만큼 반영해야 하고, 또 심리적인 요인에 의하여 기간별로 반영하는     요소의 비율이 차이가 날 수밖에 없는 현실까지 고려한다면,부동산 정책을 펴는 정책     당국자야말로 이 세상 누구보다도 부동산 지식에 대한 이론과 실천 경험까지 겸비한 자유로운     사고 역량을 소유한 분이라야 한다는 사실을 밝히고자 합니다.   ● 부동산을 잡기 위한 정부 각료와 대통령 의지야말로 경제 정책의 선순환을 이루는 핵심사항이기     때문에 높게 평가하며 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.     하지만 지금처럼 경직된 사고와 천편일률적인 잣대로써 전방위의 무차별적인 부동산 옥죄기     전략으로 해법을 찾으려 하기 보다는 부동산 상승에 영향을 주는 근본 요소부터 발췌초록하여     정책의 틀로 삼고, 일정 부분 시장 경제의 자율성에 흐름을 맡기되 이로 인하여 파생되는     문제점에 대해서만 확실한 제제 조치를 단행해야 한다고 봅니다.   ● 자연 생태계에서도 적자생존이 존재하고, 돈 자체가 10원, 100원, 1000원 혹은 1달러 10달러     100달러 구분 되어 있듯이, 어느 사회나 물질적 가치의 양면성은 존재하기 때문에 오르는     아파트를 억지 세금으로 막으려 하기 보다는 그들만의 플레이를 할 수 있도록 일정 부분 시장     흐름에 맡기는 일이 필요합니다.   ● 지금의 부동산 상황은 뱀(명품 아파트)을 때려 잡으려 하다 보니까, 개구리(보통 아파트)들이     들끓는 상황을 초래한 것으로써, 빈익빈 부익부를 막으려다가 부의 공동화 현상이라는 최악의     시나리오에 직면해 있다는 판단이 듭니다.     뱀이 아무리 큰다고 하여 공룡이 될 수 없기 때문에 더 이상 잡으려 하지 말고 뱀과 개구리     메뚜기가 적절하게 피라미드 모형을 지닐 수 있도록 조절하는 역할이 어떨지 상징적으로 제시해     봅니다.   ● 내 집을 가졌기 때문에 집값이 오르기를 바라는 분들이 많기는 하지만 부동산 상승이      심리적으로 조절할 수치를 벗어난 이른바 부동산 공황에 빠진 상태가 되면 집을 가진 분이나     가지지 않은 분이나 모두 불안하기 마련입니다.     지금이 그 단계로 보여지기 때문에,  대부분 국민들은 부동산의 강보합 및 약보합의 흐름이     지속되기를 원합니다.   ● 모든 아파트들이 물가상승에 관계없이 하락을 하는 것보다는아파트별로     절대 및 상대 가치에 의한 차별화와 함께 물가상승률과 비례한 상승이 진행이 되어야 합니다.     지나친 빈익빈 부익부를 막으면서 폭등 및 폭락의 후유증에서 벗어나 모두가 인정하는 방향의     가치 상승과 하락의 양분화가 이루어질 수 있도록 정책의 골격을 유지하길 희망합니다.     C. 현 시점에서의 부동산 전망   ● 아파트에 대한 매수와 매도 타이밍을 놓치는 가장 큰 실수가 어디에 있는지 아시나요?     그렇게 많이 겪고도 습관적으로 반복이 되는 일이건만 미래의 흐름을 믿지 않고 현실의     흐름에만 지나치게 민감하다는 것입니다.     한 치 앞을 내다보지 못하는 불안 심리와 지나치게 보수적인 잣대가 정확한 예측을 흐리게     하는 나쁜 주범이라고 할 수 있지요.     최근 부동산에 대한 대출 압박, 세금 징수, 분양가 인하, 임대주택 공급 확대 등이 총망라     되어 부동산으로 시세 차익을 누리는 것은 모두 끝난 것처럼 보입니다.     과거와 같이 파상적인 상승은 기대하기 어렵겠지만, 아파트의 양극화에 따른 고품격 아파트의     시세 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.   ● 즉 지금은 부동산 대책이 모두 터져 나온 상황이라서 더 이상 부동산을 억누르는 대책이     나올 가능성이 없어 보일 정도입니다.     이 정도의 강도 높은 대책이라면 큰 폭의 하락이나 급매의 출현이 나와야 하는데 아직도     호가 상승은 소폭이나마 이어 지고 있으며, 설령 하락한다고 하더라도 최대 10 % 이내의     소폭의 조정 가능성만이 이어질 것으로 분석이 됩니다.   ● 무주택 서민들일수록 이것을 지나치게 크게 생각하여 급매로 매수할 결정적인 기회를 잡지     못하는 일이 많아서 안타까울 뿐입니다.     3월 이후에 반전이 된다면 급매는 순식간에 사라지고, 명품이라고 일컫는 아파트는 품귀 현상을     보이며 일반 아파트와의 격차를 더욱 벌여 놓을 가능성이 큽니다.     어차피 지금 매수해서 지금 팔 것이 아니기 때문에 지금의 흐름보다는 매도 시점의 흐름을     읽는 눈이 필요합니다.   ● 3년 후에 꼭 오른다는 보장이 없지만 적어도 과거의 전례를 보거나 명품 아파트의 가치,     공급 부족, 넘쳐나는 500조대의 유동자금 방황 등을 간파한다면 지금이야말로 가장 훌륭한     아파트를 싸게 잡을 수 있는 황금의 기간이 아닐까 판단이 됩니다.     이러한 흐름으로 볼 때에 미래의 부동산 시장은 각각의 아파트 가치가 계단처럼 층층이     배열이 되는 아파트 가치의 차별화가 진행될 것입니다.   ● 이를 토대로 미래의 시세를 예측하는 데 가장 중요한 요인은 명품 지역의 아파트에 대한     시세를 파악하는 일입니다.     즉 명품 지역 아파트 시세를 기준으로 지역적 가치를 비교하고 같은 지역일 경우는 아파트에     대한 가치를 비교하면서 예상 시세를 측정하면 됩니다.     이러한 측면에서 시세를 예측하는 데 바로미터로 삼을 수 있는 지역이 판교와 강남권입니다.     강남의 실전 전문가들이나 부동산을 아는 사람들이 이구동성으로 말하는 강남권과 판교의     예상 시세를 바탕으로 수도권의 3년 후의 시세를 유추해 보겠습니다.     D. 현실적 흐름에 비추어 본 3년 후의 시세 (단위 억원)   강남권 20평대 8-9    판교 20평대 7-8 서울 명품 아파트 평균- 5-7, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 4~5 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 3-4.5, 수도권 명품 아파트 평균 3-4.  서울 일반 아파트 평균- 3.5-4.5  용인 일반 아파트 평균: 3-4 수도권 일반아파트 평균 2-3   강남권 30평대 13-14    판교 30평대 12-13 서울 명품 아파트 평균- 9-11  분당, 평촌-9-11  용인 명품 아파트- 6.5-7.5 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 6-7, 수도권 명품 아파트 평균 5.5~6.5 서울 일반 아파트 평균- 6-7, 용인 일반 아파트 평균- 4-5. 수도권 일반아파트 평균 3.5-4.5   강남권 40평대 19-23   판교 40평대 17-18 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 14-16, 용인 명품 아파트- 11~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 10-12, 수도권 명품 아파트 평균 9-11,  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균- 7-9 수도권 일반아파트 평균 6-8   강남권 50평대 24-26    판교 50평대 20-24 서울 명품 아파트 평균- 15-17, 분당- 17-20, 용인 명품 아파트- 14~16, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13-15, 수도권 명품 아파트 평균 12-14,  서울 일반 아파트 평균- 11-13, 용인 일반 아파트 평균-9-10 수도권 일반아파트 평균 8-9   강남권 60평대 이상 26이상   판교 60평대 이상 24이상 서울 명품 아파트 평균- 17이상  분당- 20이상  용인 명품 아파트- 16이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 15 이상 수도권 명품 아파트 평균 14 이상 서울 일반 아파트 평균- 13 이상 용인 일반 아파트 평균-10 이상 수도권 일반아파트 평균- 9이상 - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.     E. 부동산 정책의 실효성에 바탕을 둔 3년 후의 시세     강남권 20평대 7-8    판교 20평대 6-7 서울 명품 아파트 평균- 4-5, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 3~4 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 2.5-3.5 수도권 명품 아파트 평균 2-3.  서울 일반 아파트 평균- 2.5-3.5  용인 일반 아파트 평균: 2-3 수도권 일반아파트 평균 1.5-2.7   강남권 30평대 12-13    판교 30평대 11-12 서울 명품 아파트 평균- 8-9  분당, 평촌-9-10  용인 명품 아파트- 6-7 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 5.5-6,5 수도권 명품 아파트 평균 5~6 서울 일반 아파트 평균- 5-6, 용인 일반 아파트 평균- 3.5-4.5. 수도권 일반아파트 평균 3-4   강남권 40평대 17-21   판교 40평대 15-17 서울 명품 아파트 평균- 11-13, 분당- 13-15, 용인 명품 아파트- 10~13, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 9-11, 수도권 명품 아파트 평균 8-10,  서울 일반 아파트 평균- 8-9, 용인 일반 아파트 평균- 6-7 수도권 일반아파트 평균 5.5-7   강남권 50평대 22-24   판교 50평대 17-21 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 16-18, 용인 명품 아파트- 12~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 11-13, 수도권 명품 아파트 평균 10-12  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균-8-9 수도권 일반아파트 평균 6.5-8   강남권 60평대 이상 24이상   판교 60평대 이상 21이상 서울 명품 아파트 평균- 15이상  분당- 16이상  용인 명품 아파트- 14이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13 이상 수도권 명품 아파트 평균 12 이상 서울 일반 아파트 평균- 11 이상 용인 일반 아파트 평균-9 이상 수도권 일반아파트 평균- 8이상 - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.   ● 이상에서 아파트 시세 예측시 고려할 사항과 이에 바탕을 둔 올바른 정책 방향, 그리고     부동산 정책 실효성 여부에 입각한 3년후의 시세 예측을 순차적으로 짚어 보았습니다.     앞으로 전개될 시장 흐름을 예측함에 있어서 단편 일률적인 잣대를 적용하기 보다는 부동산에     영향을 주는 모든 요소를 폭넓은 시야로 조명하고, 중요도를 선별적으로 적용하여 저 나름대로     두 방향으로 시세를 예측하였습니다.   ● 저는 부동산 상승이 과거의 흐름에서 크게 벗어나지 않는 상승장에 무게를 두고 있지만     규제 일변도의 부동산 정책이 역동적인 흐름으로 개선된다는 조건하에서 실효성 여부에 따른     안정적인 흐름도 함께 제시해 보았습니다.     두 방향 중에서 어느 한 쪽으로 가깝게 예측이 될수도 있고, 전혀 엉뚱한 방향으로 결과가     도출될 수도 있겠지만, 시시비비를 떠나서 미래의 시세를 되짚어 보았다는 점에 의의를 두고     있으니 참고 자료로서의 구실만 했으면 합니다.   ● 시세 예측은 민감한 사항이기 때문에 결코 쉬운 작업은 아니지만 이러한 전망이 전문가들     세계에서 많이 양산이 되어야만 부동산이 올바른 흐름으로 가닥을 잡아 나가는 데 도움이     될 것으로 판단이 됩니다.     지면 관계상 부동산 정책의 올바른 방향을 제시하면서 구체적인 대안 제시가 부족하였는데     차후에 이를 집중 조명하고자 전문가의 탁견을 인용하여 논의하겠습니다.   ● 끝없는 부동산 폭등은 결코 불철주야로 고생하는 정부와 행정부의 몫으로 해결 될 문제가     아니며, 올바른 정책이 시장 흐름에 반영될 수 있도록 전문가들이 여러 각도에서 창의적인     안건을 제공하고, 국민 모두가 그 정책을 신뢰하고, 따를 수 있는 마음가짐을 가져야 비로소     해결의 매듭을 풀 수 있습니다.     이로써 부동산 안정에 바탕을 둔 정부의 일관성 있는 노력이 실효성을 거두어 경제 최강     대한민국의 기초 토양이 조성이 될 것이라고 믿습니다.       감사합니다.

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2007-01-29 08:34

http://blog.drapt.com/estone10/2413571170027251913

출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 더 이상 없다 !  급소 121가지★           스크랩 537회  의견 201회 작품입니다.       닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     내 집 마련에 도움을 드리고자 다시 펜을 들었습니다.     장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에     필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다.     특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본     지침서로 활용했으면 합니다.   가치1 입지편 1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다. 2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가     노른자위다. 3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라 4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다. 5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.   가치2  미래 투자 가치편 6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다. 7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다. 8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라 9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다. 10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.   가치3  교통편 11. 전철역이 있는 곳을 잡는다. 12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다. 13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다. 14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라 15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.   가치4  교육편 16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라. 17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다. 18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다. 19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다. 20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.   가치5. 자연 환경편 21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다. 22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다. 23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다. 24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라. 25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.   가치6. 인문 환경편 26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라 27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다. 28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다. 29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다. 30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.   가치7.  아파트 외부 환경편 31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며       200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라. 32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다. 33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다. 34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다. 35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.   가치8. 아파트 내부 환경편 36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다. 37. 발코니는 넓을수록 좋다. 38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다. 39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다. 40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.   가치9. 시세편 41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다. 42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다. 43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다. 44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다. 45. 3년간  20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.   가치10. 평형편 46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가       따른다. 47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는       것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상       벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재) 48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지       말아야 한다. 49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다. 50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장        유망하다.   가치11. 매수편 51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라. 52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.     매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다. 53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다. 54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다. 55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.   가치12. 매도편 56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다. 57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로       순차적으로 한다. 58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다. 59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다. 60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.   가치13. 대출편 61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,       투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다. 62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준       2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다. 63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼       중요한 사안은 아니다. 64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직       한 방법이 아니다. 65.  대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이       떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.   가치14. 분양편 66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승      때  최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다. 67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는      사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다. 68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한      하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다. 69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이      유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다. 70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의      투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.   가치15. 2006년- 2007년 전망편 71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년      추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초에 일시적 조정을       거친 후에 폭등 가능성도 있다 72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이       높다. 73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는      중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다. 74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다. 75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은      중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.   가치16. 부동산 학습편 76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세       및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다. 77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다. 78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및      고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다. 79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을      달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다. 80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에      대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.   가치17. 발품편 81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을      짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다. 82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서       관심 지역을 자주 찾는다. 83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를      살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다. 84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라. 85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는      미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.   가치18. 심리편 86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의      자세가 필요하다. 87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게      시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~      1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다. 88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다. 89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다. 90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.   가치19  갈아타기편 91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경      쓰지 않는 것이 좋다. 92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은      지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다. 93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서       새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.       20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은       곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다. 94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자       가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라. 95.  대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을        발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.   가치20. 종합편 96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라 97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다. 98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과       관련한  기본 상식은 반드시 알아야 한다. 99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다. 100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에        목을 메거나  하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린        만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.   가치21. 세금편 101. 양도 소득세 계산방법은  양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =        양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제        (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -        세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액. 102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)        4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원) 103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50%  3주택        이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70%  장기 보유 특별 공제는        3년-5년 양도 차익의 10%  5년-10년 양도차익의 15% (25%)        10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외 104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3% 105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%        취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%   가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편 106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원)  5천-2억 0.5%(한도액        80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서        중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용 107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%        (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%        내에서 당사자간 협의       위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음. 108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)        매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,        양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,        샷시영수증,중계수수료등) 109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다. 110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감        주민등록 등본 각 1통   가치23. 매매시 체크리스트편 111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및        시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳) 112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,        저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는        분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인 113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령 114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증        확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행 115. 잔금 지급후는 세금 납부   취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내        등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,        법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기   가치24. 금기 사항편 116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된        아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다. 117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와        1년 시세  60% 상승 아파트는 피한다. 118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다. 119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지        않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다. 120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은        특별한 상황이 아니라면 피한다.   121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.    이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은  없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고  자부합니다. 여러분들을 사랑합니다.  감사합니다

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