약속했던 파주신도시 및 주변 둘러보기 금촌지구의 글 작성에 진도가 못나가고 있네요.

그전에

최근에 계속 논란이 되고 있는 교하지구에 대한 제 생각에 대해 적어보죠.

 

최근 입주를 앞둔 교하지구의 다양한 칼럼 및 기사들이 나오고 있습니다.

이러한 칼럽 및 기사들의 경우 자신들의 구미에 맞게 다양한 주관적 시각을 가지고 접하는 모습을 보며 너무 기자의 주관적인라는 생각이 아닌가하는 생각을 하게 됩니다.

현장의 다양한 상황이나 제대로 된 정보를 전달하지 못하고 오히려 혼란을 초래하는 것 같아서요.

 

어느지역 어느 단지나 입주초기의 진통은 있게 마련입니다.

심지어 강남의 타워펠리스도 빈집이 아직도 많이 있습니다.(물론 다른 지역과는 다른 이유지만)

그 아파트의 진정한 가치는 입주완료후 완성됩니다.

 

운정의 자유로 아이파크도 입주시작을 전후해서 34평 취등록세 포함해서 2억1천만원짜리 매물이 넉넉했습니다. 주변의 현대 2차나 월드 2차의 시세가 2억3천정도할 때 였으니 당연히 자유로의 경우 입주후 5천정도의 프리미엄이 예상되었는데도 그러한 시세로 물건을 내 놓았던 주인들의 사정이 그만큼 다양한 이유들이 있었겠지요.

또한 가까운 금촌의 뜨란채 입주초기의 매매가 및 전세가 하락을 보시더라도 이러한 현상은 잘 나타납니다. 급격한 매물의 출현은 상당한 가격 하락을 가져옵니다.

하지만 현대아이파크 입주완료후 바로 분양가대비 1억이상의 프리미엄 회복했고 금촌의 경우도 입주가 거의 완료되어가던 입주말기에는 프리미엄 폭등의 결과를 가져왔습니다.

 

용인은 어떻습니까. 입주물량의 대량 출현 시기에는 마이너스 프리미엄 속출했습니다. 수천가구가 한꺼번에 쏟아지는데 무슨 재주가 있겠습니까? 그냥 돈회전이 안되거나  급한 사람은 마이너스에라도 팔고 나갔죠. 지금은 분양가 대비 100%도 더 올라 있고 전세가가 분양가에 육박하고 있습니다. 초기 싼 가격에 입주한 전세입자들은 2년 후 폭등한 전세가로 더 남쪽의 싼 아파트로 이주하는 현상까지 벌어지고 있습니다.

 

다른 지역의 예는 들지 않겠습니다.

 

교하지구의 프리미엄의 하락과 전세가 하락의 요인은 입주전에 있는 당연히 치루는 한 과정일 뿐입니다.

어떤  신문 기사에는 교하지구의 아파트가 마이너스 프리미엄까지 갔다고 하는데 제대로 말하자면 중도금 이자와 복등기 비용, 양도세 비용을 떠안고 구입하는 조건이기 때문에 적어도 2000만원이상의 프리미엄이 붙어 있는게 정확한 표현입니다. 즉 입주가 완료되면 이러한 비용은 모두 매매가 반영이 되기 때문에 결국 입주가 완료되는 시점의 프리미엄은 만만치 않을것입니다.

 

다만 교하지구 입주민들은 정확한 방향을 잡아야 합니다.

이러한 신문기사와 이러한 기사들을 인용해 제대로된 가격인정보다는 어떻게 해서든 매수자의 입장을 반영해 거래를 성사시켜 수수료를 챙기려는 일부 주변 부동산의 악덕 상혼에 흔들려 급매물을 계속 내어 놓는다면 그만큼 교하지구의 정상적 괘도의 진입은 늦어질 수 밖에 없습니다.

입주 후 3년정도 사신다는 생각으로 접근하시길 바랍니다.

이러한 시기에 흔드려 매도를 생각하신다면 분명 3년정도 후에는 후회하실겁니다. 

 

또한 교하지구에 관심을 두고 구입하시려는 분들의 입장에서 본다면

지금의 교하지구의 가격 하락은 어느 지역이든 입주를 전후한 대량 입주물량에 따른 매도물건의 증가에 따른 가격하락 시기로 구입 최적기 중의 한 시기입니다. 여건이나 주변의 호재를 무시한

가격의 하락이니 더 크게 하락할 것이란 기대보다는 적당한 무릎선에서 구입하시는 것이 중요하구요. (그렇다고 제가 교하지구 입주자기 때문에 PR하는 것 처럼 느끼실지 모르겠으나 참고로 전 교하지구 아파트와 전혀 상관없이 자유로운 몸입니다. )

 

교하지구!! 이제 흔들리지 말고 방향을 잡을 때 입니다.

 

추가>>

참고로 교하지구의 분위기 전환은 내년 상반기 어느정도 급매물이 소화되고 입주가 순조롭게 진행되는 시점과, 파주 운정 신도시 확대발표 정도에 급반전 되지 않을까 생각해 봅니다. 또한 늦어도 운정신도시 분양이 본격적으로 시작되면 교하지구의 분위기는 지금과 사뭇 달라질 것으로 예측해 봅니다.  매도 의사 있으신분들은 6개월 정도 더 기다려 보시는 것도 좋을 듯 합니다.

 

3년에 1억벌기...

좀 제목이 얼렁뚱땅하죠..

하지만 제가 왠만하면 이런 확실한 수치적인 용어를 잘 쓰지 않는데도 불구하고 과감히 한번 사용해 봤습니다.

3년이라는 것은 파주신도시 주변의 격동의 기간을 표현한 것이라 생각하시면 될 것입니다.

앞으로의 3년은 파주 교하쪽에 너무나 많은 변화를 가져올 기간입니다.

 

 

3년동안 1억을 벌 수 있는 비법(?)을 전 수 하겠습니다.

믿던 말던 본인이 판단하세요.

 

일단 3년에 1억이란 돈은 어떻게보며 많은 돈이고 어떻게보면 적은 돈일 수 있습니다.

하지만 1억이란 설정은 적당히 부동산 실거주와 투자를 동시에 생각할 수 있는 확실한 확신을 드리기 위한 수치일 뿐 꼭 1억이라 생각하진 말구 접근하시길 부탁드립니다.

 

 

교하택지개발지구의 분양권 전매가 한참 이루어지고 있습니다.

물론 복등기 조건과 이자 후불제 비용을 매수자가 안고 가는 거래가 100%라고 보시면 됩니다.

 

중소형 평형의 경우는 아직도 약세를 면치 못하고 있습니다.
교하지구의 절반이상을 차지하는 전용면적 25.7평이하(분양평형32~35평)의 과도한 매물 출현이 이유겠죠.

32평의 경우 인식이 좋지 않은 블럭이나 선호하지 않은 층이나 동의 경우 거의 프리미엄이 거의 없고 거래조차 힘든상황입니다. 물론 프리미엄이 없다고는 하지만 복등기 비용과 이자 후불제 비용까지 부담한다면 지금 매수하시는 분들은 분양가에 얼마의 비용의 추가로 드는 상황입니다. 물론 점점 나아지고 있는 분위기 입니다만 아직 확실하게 개선되는 분위기는 아닙니다.

물론 중소형(32~35평) 평형 중에서도 일부 선호하는 블럭이나 층과 동의 경우 상당한 프리미엄이 붙어 있고 복등기 비용 이자 후불제 비용까지 합치면 3억을 넘어서는 매물도 있습니다.
 
이러한 중소형평형의 약세는 입주가 완료되는 올 상반기까지 계속될 것으로 생각되며 급매물이 거의 소진되고 어떻게든(여기서 어떻게든이란 등기를 마쳐야 하는 기간 내에 전세를 놓던 매매를 하시던 입주를 직접하시던 결단이 나는 시기)입주가 완료된다면 적정한 가격을 형성하리라 생각합니다.
이러한 짐작을 확신할 수 있는 요인으로는 중하반기(6월이후)분양될 운정신도시 분양과,  얼핏 보도되고 있는 상반기 중의 운정신도시 확대 발표가 거의 확실시되는 상황등을 종합해 본다면 지금은 약세는 결코 오래 가지는 못할 것으로 판단됩니다.
또한 본격적으로 가동되고 있는 LG피립스 LCD관련 종사 직원들의 계속적 유입과 더불어 일산의 일부 수요자들의 유입이 꾸준히 진행되고 있는 상황을 고려해 본다면 지금의 이러한 중소형아파트의 약세는 올 중하반기 이후의 반등이 예상됩니다.

그럼 본격적으로 교하택지개발지구의 3년내 1억만들기 본론으로 들어가 봅시다.
교하의 대형평형 공략을 통한 방법이 가장 쉽습니다.
현재 교하지구의 대형평형의 경우 3000~1억정도의 프리미엄이 붙어 있습니다.
동문 6단지 공원조망권이 확보된 동의 경우 1억을 호가(이건 정말 매도자가 부르는 순수 호가입니다. 거래가 있을까 싶군요)하고 있습니다.
신동아 49평등도 1억은 아니지만 5천을 넘어 거의 1억 근접할 태세구요.

여기서 전략을 짜 봅시다.

일단 전략을 시행하기 위해서는 교하지구 대형평형을 매수할 자금이 필요합니다.
최소 1억5천 전후의 자금이 필요해 보입니다. 그정도 자금만 있다면 일단 3년에 1억만들기는 무난해 보입니다.

일단 교하택지개발지구의 대형평형을 구입해 3년정도 들어가 실거주 하시는 조건입니다.
우남이나 동문 신동아 등의 40평대의 경우 12월이나 1월을 전후해 입주가 시작되었기 때문에 왠만한 급매물은 거의 소진된 상태입니다.
그렇기 때문에 프리미엄도 만만치 않습니다.
가장 늦게 입주가 시작되는
대원 효성의 경우 4월 말에 입주 예정으로 아직 본격적인 급매물소화되거 하지 않은 분양권 거래가 되는 초기 단계입니다.
대원효성 45평의 경우현재 3천 5백~4천5백정도면 왠만한 물건을 구입할 수 있습니다.
대원효성의 경우 다른 대형평형보다 분양가가 2000만원 이상 쌌기 때문에 그정도의 프리미엄을 준다고 해도 다른 단지 대형분양가보다 약간 높은 수준입니다.
분양가가 3억1500만원으로 보고 프리미엄 3천 5백에, 여기에 복등기 비용이 2500만원 샷시비 500만원정도 듭니다. 중도금 무이자 조건의 물건이 많기 때문에 그 물건위주로 고르시면 되구요.
그럼 실제 등기까지 마치는 총 비용이 3억8천만원 정도소요됩니다.  평당 800만원이 조금 넘는 선입니다.
대출이 2억3천정도까지 4.5%정도에 가능하구요.

 

그럼 향후 투자가치에 대해 생각해 보죠.
파주신도시 대형평형의 분양가가 평당 1200만원선이 이야기되고 있습니다.
또한 교하지구가 파주신도시에 포함되는 확대설이 거의 확정적으로 받아들여지고 있는 상황입니다.
그럼 앞으로 교하지구의 대형평형 가격은 어느정도가 적당할까요?
직접적으로 이야기 한다면 평당 1000만원까지는 무난히 돌파할 것으로 판단됩니다. (현 시세의 경우 일산 45평 6-7억수준)
프리미엄 3-4천에 복등기 비용과 샷시비 3천을 합쳐 6천정도의 비용을 들여서라도 구입하신다면 3년정도 후에는 1억이상의 가격 상승을 나타낼 것으로 확신합니다.

그렇다면 지금 원 분양자들은 어떨까요?
일단 현재 부동산에서 너무 농간을 부리고있습니다.
매도자에게는 물건이 없어 안나갑니다. 가격을더 낮추세요이고
매수자에게는 매도자에게 작업(?)한 가격에 더 살을 붙여 내 놓는다는거죠. 그 살은 부동산에 먹고 있습니다.
왜 이러한 현상이 가능할까?
그건 복등기 조건과 양도세 때문에 가능합니다.
예를 들어 3천의 프리미엄을 요구한 매도자가 실제 양도세를 1500만원을 내야 하는데 그러면 물건을 팔려하지 않겠죠.
그래서 부동산에 모두 위임하고 무조건 순수 프리미엄 몇천만 매수자 손에 쥐어 주면 나머지 조건은 잘 안따지게되는 구조가 문제입니다.
그래서 시세보다 좀 낮은 물건을 작업(매수자를 설득해 낮은 프리미엄으로 매도하기도 유도함)에 성공하면 시세에 맞는 차액은 부동산에 남기는 구조입니다.
작업을 잘 할 수록 많은 이윤이 남겠죠. 그렇다보니 끊임없이 작업 들어가는구조입니다.
원 분양자들은 무조건 가지고 가시기 바랍니다. 물건은 소진될 수록 귀해지고 가격도 오르는 법입니다.

3-4월 정도면 대형평형의 급매물은 완전 소진, 왠만한 매물도 거의 소진될 것으로 판단됩니다.
그와 맞물려 파주신도시 확대발표가 이루어진다면 이는 불난집에 기름붓는 격으로 매물은 완전 거둬들여지고 프리미엄 및 기존 입주완료된 단지들도 또한번 가격반등이 이루어질 겁니다.
빠르게 결정하고 움직이는 분들만 지금의 확실성있는 투자패턴을 잡으실 수 있을겁니다.

일산이나 파주가 생활권이신분들이라면 충분히 실거주하시면서 투자목적으로 잡아두실 수 있는 물건입니다.
그냥 평생 살 수도 있는 평형이기도 하구요.

3년 거주하고 순수 프리미엄 1억 챙기기
교하 대형평형은 충분히 가능합니다.

물론 가정입니다. 운정신도시가 확대된다면....

 

막연한 가정이 아니라

제 개인적으로 눈여겨 종합적으로 판단해 보건데...

현실가능성이 매우 높은 가정이라 생각됩니다.

 

운정신도시 확대설이 여기저기서 모락모락 피어나고 있습니다.

얼마전 신문에 파주신도시 확대설이 보도된 이후 즉각 건교부가 부인하였고

파주시장의 년초에 발표한 신년 인사말에 운정신도시 확대를 본인은 반대했지만 자신의 의지와 상관없이 진행될 것이란 운을 띄웠습니다.

또한 통일대비 도시건설을 위한 대비로 운정신도시 개발의 확대와 기업도시(LG-필립스)로의 발전으로 인한 수요대비를 위한 개발 압력등 계속적인 운정 신도시 확대론이 나오고 있습니다.

또한 2월에 있을 정부의 부동산 추가 대책의 일환으로 강남의 재건축 규제 강화와 더불어 가격 안정을 위한 택지개발지구의 안정적 확보를 통한 주택수요공급의 의지가 를 밝힌 바

신도시 확대론에 힘을 실어주고 있습니다.

또한 이제 대부분의 신문이 운정신도시를 소개할때 추가 될 가성성 알파를 항상 넣고 있습니다.

1-2지구와 연계하여 개발하기 위해서는 올 상반기 중에 추가 지정을 완료하여야 가능하다는 마지노선까지 제시하고 있습니다.

 

이러한 의견을 종합해 볼 때 운정신도시의 확대설은 거의 확정적인게 아닌가 제 개인적으로 판단해 봅니다. 이제 발표 시기만 남아 있다는 생각입니다.

 

그렇다면 파주운정 신도시의 확대 된다면 최대의 수혜지는 어디가 될까 생각해 봅니다.

바로 교하택지개발지구가 최고의 수혜지가 아닐까 생각해 봅니다.

신도시의 규제(5년, 10년 분양권 전매, 높은 분양가등)를 모두 피해 갈 수 있으면서도 신도시 내부에 포함된다면 이보다 더한 호재가 어디있을까 싶군요.

어떤 분의 말씀처럼 교하택지개발지구는 돈벼락을 맞는 동네가 되지 않을까 싶군요.

 

확신?

확신은 현실이 된 후에 느끼는 생각은 확신이 아닙니다.

물론 현실이 된 이후에는 건질게 아무것도 없다는 것이 제 생각이기도 합니다.

 

교하지구 투자가치나 선호도는 운정신도시 확대설 이전에는 그리 크다고 여기지 않았습니다.

결국 교하지구의 사람들도 운정지구 분양이 시작되면 그 쪽으로 많이 갈아타기를 할 것으로 예상했습니다. 일산신도시와 붙은 탄현이나 중산처럼 분명 가격 차를 보일것이라 예상했습니다.

하지만 운정신도시에 포함되어버린다면 얘기는 많이 달라질 수 있습니다.

 

일단 분양가에서 매우 저렴한 교하지구의 가격 상승을 불러올 것입니다.

운정의 분양가가 900-1200까지 예측되는 상황에서

교하지구의 현 분양가 70-850정도의 시세는 평당 100-200정도의 단기 상승효과를 가져올 수 있을 것으로 생각됩니다. 매물은 사라지고 살 사람들은 많아지니.... 장기적으로는 말할 것도 없겠구요.

 

교통측면에서도 매우 양호해집니다.

교하와 운정이 각각 따로 존해하여 어수선했던 연결도로들도

결국 운정신도시가 확대 된다면 운정신도시를 진입할 수 있는 고속화 도로는 4개가 되는 형국으로 깔끔하게 정리됩니다.

현재 자유로 문발인터체인지를 이용하면 바로 교하지구로 통합니다.

일산의 이산포인터체인지에서 10K정도의 거리에 문발인터체인지가 있습니다.

운정신도시 서측으로 기존자유로의 문발인터체인지

남쪽으로 제2자유로

동쪽으로 문산-상암간 고속도로가 지나게 되어 교통의 요지에 속하게 됩니다.

운정신도시가 교하지구를 포함해 흡수하는 확대가 되어버린다면

예측컨데 제2외곽순환도로는 출판문화단지와 현재의 교하택지개발지구 사이로 밀려나지 않을까 예상해 봅니다.

 

그외  일산대교의 개통이 되는 2007년이면 교하지구에서 김포쪽으로의 접근성도 매우 양호해집니다.(대략 20분 소요)

김포 관산간 도로도 무시할 수 없는 요인이구요.

 

 

개척정신...

이러한 호재를 믿는다면 투자시기는 지금이라 생각되는군요.

교하지구의 물량공세로 현재 떨어진 프리미엄을 생각한다면 지금이 최고의 적기가 아닌가 생각해 봅니다.

이전 글에도 말씀드렸듯이 입주시기의 중복으로 인한 많은 물건으로 인한 가격하락을 감안한다면 지금이 최고의 매수적기입니다.

설 이후 일반적으로 이사철을 맞아 주택시장이 활성화 되는 것을 감안한다면

설이지나고

4월이 되고

5월이 되고 입주가 거의 완료될 시점이면 가각은 서서히 상승국면으로 들어서고

6월부터 모락모락 피어오를운정신도시 분양...

신도시 발표까지 겹친다면 이곳으로 이주해서라도 살겠다는 사람 많아질겁니다.

그땐 이미 늦습니다.

 

신도시 확대가 안된다면

그래도 본전은 하는 동네이니 걱정은 안하셔도 됩니다.

32평 2억2천하는 택지개발지구의 아파트가 어디 있겠습니까?

그만큼 저평가된 동네이기 때문에 더이상 떨어질 곳도 없는 곳이라 본전은 하는 동네죠.

 

투자했다가 실패했을때 손실률은 적지만(손실률은 거의 없다고 판단됩니다)

투자했을 때 성공했을 때 대박날 수 있는 여지가 충분하죠.