2006-12-21 08:49

http://blog.drapt.com/erdia/1631421166658569148

출처 : 南家네 富路區

원문 : http://blog.drapt.com/manam

집 팔 때, 가격 올리는 개조 노하우 [조인스] 재건축 물망에도 올라 있지 않은 낡은 아파트에 사는 사람들은 누구나 인테리어 개조를 고민해 봤을 것이다. 하지만 적게는 수백만원, 많게는 수천만원 이상 들어가는 비용 때문에 ‘낡은 집에 이런 투자를 해도 되나?’ 하고 망설이게 된다. 그러나 개조한 후 돈 더 받고 집을 팔거나, 전세 가격을 올리거나, 남들보다 빨리 집을 판 사람들도 있다. 그들의 얘기를 들어보자. how to 1 싱크대 전체 교체 대신 문짝, 상판을 새로 넣어 효과 보다 개조 비용_80만원 개조 내용_싱크대 상판과 문짝 교체 ▶이정인씨가 처음 신혼 살림을 차린 곳은 지은 지 15년 정도 된 낡은 아파트였다. 집을 보러 왔을 때부터 가장 마음에 걸리던 곳이 주방이었는데, 먼저 주인이 도배를 하고 바닥재 개조를 했던 상태였지만 주방은 지저분했기 때문. 신혼집인데 지저분한 곳에서 살기는 싫어 아는 인테리어 업자의 조언대로 최소한으로 집을 고쳤다. 가장 신경 쓴 부분은 부엌. 싱크대를 새것으로 바꾸고 싶었지만 아무리 저렴하게 하려고 해도 200만원 안팎의 예산이 들어 싱크대 상판, 개수대만 교체하고 문짝을 하이그로시로 바꿔 달았다. 총 개조 비용은 80만원. 오래 살 집은 아니라서 가능한 한 저렴하고 튼튼한 재질로 고쳤는데, 처음에는 쓸데없는 데 돈 쓴다고 구박하던 남편도 달라진 주방 모습에 만족하는 눈치. 3년 뒤 신도시 아파트를 분양받아 이사할 때, 낡은 아파트인데다 엘리베이터 없는 5층 꼭대기층이었음에도 두 주일 만에 매매가 성사되었다. another tip 이정인씨의 경우처럼 싱크대 문짝만 교체하는 것도 방법이지만, 더 저렴한 방법을 찾는다면 싱크대 문짝을 시트지로 래핑하는 방법이 있다. 대개 20만~30만원 정도면 공사가 완료된다. 주방 싱크 벽면의 타일이 지저분해 교체를 생각한다면 기존 타일 위에 모자이크 타일을 붙이는 것이 일반적. 보통 시공비 포함해서 국산 타일은 평당 4만~8만원 정도다. how to 2 비용이 드는 타일 보수 대신 욕실 코팅 선택 개조 비용_60만원 개조 내용_욕실, 세면기, 욕조 모두 화이트 컬러로 코팅 ▶영등포에 살던 전연주씨는 남양주 아파트를 분양받아 살던 영등포 집을 전세로 돌리고 이사를 하기로 결심했다. 하지만 집을 보러 온 사람들은 한결같이 욕실 문을 열어보고선 고개를 젓고 가 버렸다. 지은 지 10년이 다 되어가는 오래된 아파트라 욕실 타일이 군데군데 시커멓게 때가 끼고 타일 틈새에 곰팡이 자국이 앉아 지저분해 보이는 것이 문제. 전세를 놓을 집에 돈 들이기가 싫어 방법을 찾다가 친구의 권유로 욕실 코팅을 했다. 욕실 타일뿐만 아니라 욕조, 세면기, 좌변기 등이 모두 깨끗하게 코팅되고 컬러도 마음대로 고를 수 있어 좋았다. 비용은 총 60만원이 들었는데, 욕실을 코팅한 다음 첫 번째로 집을 보러 온 사람이 OK를 해 바로 전세 세입자를 찾을 수 있었다. another tip 욕실은 사실 돈을 들이자면 끝이 없는 공간이다. 전체 개조를 할 경우 샤워부스나 욕조를 넣는 것을 포함해 150만~300만원 정도가 든다. 지나치게 낡은 욕실이 아니라면 욕실 코팅을 고려하거나 욕조, 변기, 수전, 타일만 보수하고 새로 넣는 선에서 훨씬 깔끔해질 수 있다 how to 3 붙박이장 때문에 월세를 더 받았다 개조 비용_99만원(자당 9만원으로 11자) 개조 내용_안방 붙박이장 공사 ▶파주에 사는 김범순씨는 결혼을 앞두고 살던 집을 월세로 내놓기로 하고 같은 아파트의 주변 시세를 알아봤다. 보증금 2000만원에 월세 35만원이라 생각보다 시세가 낮아 고민하다 일단 공인중개사에 월세 40만원 이상으로 입주자를 찾아달라고 했다. 전화로 상담했을 때는 고개를 갸웃거리던 부동산에서는 막상 집을 보더니 알아봐주겠다고 했다. 결국 시세보다 5만원 정도 높은 월세 40만원의 입주자를 찾아 계약을 완료했는데, 주변 시세보다 더 많이 받은 이유는 안방의 붙박이장과 최근에 교체한 문 손잡이 때문일 거라는 게 김범순씨의 얘기. 비싼 제품은 아니지만 아이보리 컬러로 맞춰 넣은 장 때문에 방도 넓어 보이고 깨끗한 인상을 주었을 거라는 것이다. another tip 붙박이장만큼 가격이 천차만별인 것도 없다. 요즘 유행하는 슬라이딩 방식이나 갤러리 문짝 붙박이장을 원한다면 가볍게 100만~200만원 후반까지 올라간다. 하지만 전세를 줄 예정이거나 이사를 할 거라면 김범순씨처럼 저렴하고 깔끔한 것을 짜 넣는 것이 경제적 how to 4 나무 질감의 강화 마루로 바꾸고 도배를 새로 했다 개조 비용_120만원 안팎 개조 내용_거실 바닥을 강화마루로 시공, 거실 벽 도배 ▶김정은씨가 지난 2003년 바닥재를 바꾸기로 한 것은 인테리어 디자인을 하는 언니의 권유 때문. 오래된 아파트지만 바닥재만 교체해도 새집 같은 분위기가 난다는 주변의 얘기도 자극이 되었다. 거실의 낡은 PVC 장판을 들어내고 강화 마루로 시공했고, 하는 김에 도배도 다시 했다. 원래는 원목 마루를 염두에 두고 있었지만 아이가 있는 집에서 쓰기에는 틀어짐이 많다고 언니가 말려서 포기. 공사 결과 과연 새집같이 만족스러웠다. 도배 포함 총 시공비는 120만원 안팎. 3년 후인 올해 부동산에 집을 내놨는데, 주변 시세보다 1000만원 정도 높게 불렀다. 집은 보름 만에 제시한 가격대로 나갔고, 아무래도 바닥재와 도배 때문에 깔끔한 인상을 주었기 때문인 듯. another tip 만약 앞으로 전세를 놓거나 매매할 예정이 있다면, 집이 넓고 깔끔해 보이는 밝은 컬러로 도배를 하고 바닥재는 워시 오크나 메이플같이 무난한 색깔을 고르는 게 집 보러 오는 사람들에게 좋은 인상을 준다는 것이 인테리어 디자이너들의 조언 how to 5 베란다 확장이 어렵다면, 베란다 마루 깔기 공사 개조 비용_50만원 개조 내용_베란다를 높이고, 강화 마루 시공 ▶빌라 1층에 살던 고민정씨는 베란다에 잡동사니가 쌓여 지저분한 것이 고민이었다. 베란다 확장을 하기로 하고 견적을 내보니 250만~300만원 정도. 베란다 확장을 포기한 것은 비용도 문제였지만 주변 사람들이 아이 있는 집에선 겨울에 추울 수도 있다고 말렸기 때문. 결국 베란다를 거실 높이까지 높이고, 그 위에 거실 바닥과 같은 컬러의 강화 마루를 깔기로 했다. 모두 합해 50만원이 들었는데, 깔고 보니 거실과 베란다가 연결되어 공간이 넓어 보였고, 여름에는 새시를 열고 지내니 공간 확장 효과도 있었다. 1년 뒤 남편의 지방 발령으로 이사하게 되어 집을 내놓았는데, 매매가 쉽지 않은 빌라인데다 1층이라 걱정했던 것이 사실. 그러나 의외로 집은 일주일 만에 나갔다. 집을 보러 온 사람이 마루 깔린 베란다를 보고 맘에 들어했다는 후문. another tip 인테리어 개조를 계획하는 사람들이 꼭 따져 보는 것이 베란다 확장. 전기온돌 패널을 시공하는 바닥 단열 처리, 열 손실을 줄이는 새시 설치, 방수 처리를 함께 해야 하는데 비용은 200만~25 0만원 선 how to 6 낡은 아파트를 전체 개조, 4000만원 더 받고 팔다 개조 비용_2000만원 개조 내용_싱크대 교체, 주방 확장, 거실 바닥 교체, 샤워부스 설치 ▶송파구 가락동 32평형 K아파트에 살던 전선환씨는 이사를 하기로 결심한 후, 그대로 집을 팔면 제값을 받지 못할 거라고 판단했다. 교통도 편하고 위치도 좋았지만, 아파트 자체가 오래되어 주방 싱크대도 낡은데다 거실 바닥도 엉망이었던 것. 내부 리모델링을 결심한 다음, 좁아서 불편했던 주방을 확장하고 낡은 싱크대를 새것으로 바꾸었다. 여기에 거실 바닥을 원목마루로 깔고, 욕실의 필요없는 욕조를 들어내고 샤워부스를 설치했다. 총 공사 기간은 배관 공사를 포함해서 한 달 정도. 2000만원이라는 적지 않은 비용이 든데다 공사 기간도 길어서 처음에는 괜히 한 게 아닌가 하는 생각도 들었다고. 그러나 공사가 끝나고 6개월 뒤 리모델링한 전선환씨의 집은 5억8000만원에 팔렸다. 이때 같은 K아파트의 같은 평형 시세는 5억1000만~2000만원 정도였으니, 리모델링 비용을 제외하고도 4000만원 정도의 이익이 남았던 것. another tip 전체 개조의 가장 큰 문제점은 자재비가 아닌 인건비. 가능한 한 최소한의 시공을 하고, 시공 시간을 줄이는 것이 좋다. 개별 공사가 더 저렴한 경우도 있지만 오히려 업체에 맡겨 토털 공사하는 것이 인건비를 줄일 수 있으므로 꼼꼼히 비교해 보는 것이 좋다. 네이버 카페 행복이 가득한 집이나 마이클럽의 인테리어 게시판 등 개조에 대한 정보가 다양한 사이트에서 정보를 얻는다. <여성중앙 12월호> 팟찌기사 더 보기 2006.12.17 15:30 입력 / 2006.12.17 15:40 수정

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2006-12-11 19:02

http://blog.drapt.com/erdia/1631421165831344928

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

현재 상승장세가 향후에도 계속 이어질 것인가? 아마도 그럴 거라고 생각한다면 이는 경제 기본이치(基本理致)를 부정하는 것 일게다. 자본주의 경제는 산이 높으면 반드시 골도 깊다.   골(하락)이 자율조절 기능이다. 인체의 자율조절기능은 인간의 생존조건이다. 자본주의 시장도 인체의 원리와 마찬가지 원리로 작동된다. 언제쯤 한국 부동산시장에도 자율조절 기능이 제 기능을 발휘할 수 있을지 4단계 기간으로 나누어 분석해 보자.   1차시기(06년 12월 ~ 07년 6월) : 지난 2주간의 수도권 아파트 가격의 비정상적 폭등으로 정책 당국에서 새로운 규제를 준비하고 있다. 공급확대, 용적률 상향, 거래규제 강화, 주택담보대출 총량제 도입, 금리인상 등이 그것이다.   공급확대를 위한 추가 신도시 발표는 단기적으론 가격하락 요인이 아니라 경기부양적 측면이 강해 상승요인으로 작용될 수 있다. 그러나 나머지 조치들은 직접적으로 장단기적 가격하락요인으로 작용할 것이다. 정부와 여당이 내년 대선을 의식해서 무리하게 집값을 잡겠다고 나설 경우 올 연말에서 내년 상반기 중으로 거래실종과 호가하락 현상이 나타날 수 있다.   이 경우 지난 10월부터 은평 뉴타운과 신도시발표로 급등한 지역과 아파트 가격이 06년 상반기 가격 수준으로 떨어질 가능성이 매우 높다. 성급한 추격매수를 자제하는 것이 좋을 듯하다. 폭등 후엔 반드시 후유증이 뒤따르는 것이 자본주의 경제의 속성이자 자연의 섭리이기 때문이다. 다만 하락시기와 하락폭이 문제일 뿐이다.     2차 시기 : 07년 7월~ 12월   연말에 있을 제17대 대통령 선거 가 본격적으로 경제에 영향을 미치는 시기이다. 국민들은 천재지변이 없는 한 사회주의적 성향이 없는 친시장적 대권후보를 선택할 것이다. 이 시기엔 차기정권에 대한 기대감으로 부동산시장 급락현상은 없을 것으로 예상된다.   제1 야당의 어떤 후보가 대통령에 당선된다 하더라도 도정법 활성화를 통한 강남북 균형발전과 선진국형 주거복지 구현을 추구할 것이다. 도정법의 활성화는 일본식 장기 자산디플레를 방지하는 역할을 수행할 것이기 때문에 국민들에게 부동산 공황심리를 잠재울 수 있을 것이다. 이 시기엔 시장 하락요인보다 도정법 적용대상 지역에는 상승요인이 더 많을 것이다.         3차시기 08년 2월 ~ 12월 :    차기정권이 취임하여 부동산시장에 시장 친화적 거품제거 작업을 본격적으로 준비하는 시기가 될 것이다. 정책방향은 1) 그동안 지나치게 과열된 아파트 부분은 연간 3~5% 정도 완만한 하락을 지속적으로 유도하는 정책과 2) 시장균형과 부동산 부(富)의 재분배를 위해 도정법시장의 안정적 부양이 정책방향이다.    이 시기엔 참여정부 5년간 사회주의적 정권 차원에서 남발되었던 반시장적 부동산정책들이 개폐될 것이고, 이를 대체한 새로운 시장친화적 부동산 가격안정책들이 채택될 것이다. 이렇게 되면 시장의 자율조정 기능이 회복되어 거래활성화를 통해 서서히 시장안정 국면이 자리를 잡아 갈 것으로 예상된다.   만약 이 시기에 참여정부  정책의 부작용으로 돌발적 부동산시장 붕괴현상이 나타나면 친시장적 부양정책을 통해 자산디플레 상황까진 가지 않도록 신속하게 대응할 것이다. 우리 국민은  부적절한 정부의 잘못된 정책을 통해 이렇게 해야만 하는 이유를 그동안 충분히 학습했기 때문이다. 그리고 차기정권은 최소한 국민경제에 사회주의적 실험은 안할 것이기 때문이다.    [자료원: 스피드뱅크 부동산편지]

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2006-12-11 18:34

http://blog.drapt.com/erdia/1631421165829686642

요즘, 국내외를 가리지 않고 여기 저기서 한국의 버블붕괴 경고신호를 보내고 있습니다. 아직은 거품이 아니라면서, 내년에 예산조기 집행과 재정적자 확대를 통해서 경기부양을 하겠다던 재경부장관조차 급기야 가계대출 폭증에 따른 금융 위기를 지적했고, 노무현 대통령도 웰링턴에서 인위적인 경기부양을 하지 않겠다고 꼬리를 내리고 말았습니다. 오죽했으면, 금융연구원에서 다급한 목소리로 주택담보대출을 고정금리로 당장 전환해야 한다고 했을까요? 지금 전환한다고 해본들, 이미 가속도가 붙어 버린 가계의 부채증가에 의한 위험지수가 완화될거라는 것은 희망사항 입니다.

빚으로 생활한다는 미국인들보다도 한국의 가계빚이 2001년부터 더 많아졌다고 하니, 금융당국및 정부에서도 그 위험성을 피부로 느끼기 시작 했나 봅니다. 게다가, 한은에서 콜금리를 동결했음에도 불구하고 시중의 CD금리가 4.71%로 4차 부동산 폭등이 일어나기 전인 2003년 8월의 수준으로 회귀했다고 합니다. 더구나, 내년 1/4분기에는 한은에서도 한두차례 금리를 추가로 인상하지않을 수밖에 없는 상황으로 내몰리고 있으며, 덮친 격으로 내년의 경제 성장률은 올보다 하락할게 불을 보듯 뻔하므로 가계의 부채 상환할 능력은 시간이 갈수록 더 떨어질 수밖에 없습니다. 소득증가에 비해서 부채증가 속도가 더 빠르다는게 큰 문제입니다.

금융연구원 분석에 의하면, 가계가 금융자산으로 금융부채를 갚을 수 있는 능력을 보여주는 개인 금융자산 대비 금융부채 비율은 지난해 52.9%로 미국에 비해 약 20%포인트 높고, 일본(2006년6월 26%), 영국(2003년12월 35%), 대만(2003년12월 17%)보다도 높다는 겁니다. 사정이 이러함에도 불구하고, 11월의 주택담보대출은 사상 최대치를 찍고 있으며 이런 증가 추세는 관성의 힘에 의해 계속 Go-Go 하고 있습니다. 버블이 터지기 위한 마지막 수순을 밟아 가고 있는 전형적인 양상이 전개되고 있으며, 이미 그 통제선을 넘어섰다고 보여집니다.

여기에 다른 나라에는 없었던 뇌관이 또하나 추가되었으니, 그것은 바로 급격한 환율 하락입니다. 원화가치 상승은 일부 대기업을 제외하고는 수출로 먹고사는 중소기업에게는 금리인상보다 더 치명적인 요소로 작용하고 있습니다. 이것을 잘 알고 있기에, 재경부에서 시장개입을 통해서 환율하락을 막으려고 발버둥 치고 있지만, 원화 강세가 글로벌 달러 약세에서 오는 것이므로, 언발에 오줌누기일 뿐입니다. 따라서, 환율이 지금의 920원에서 12월말까지 910원대, 내년 상반기에 800원 후반대로 하락할 가능성이 매우 높으며, 이게 현실화 되면 환율 임계치에 도달하는 수많은 수출 중소기업은 과거 일본의 플라자 합의후 처럼 도산할 수 밖에 없습니다.

그렇다고 해서, 금리를 더 낮춰서 경기부양을 시도해본들, 우리경제에는 더 이상 효과가 없다는것이 선험적으로 입증되었기에 함부로 할수도 없는 상황이 되었지요. 또다시, 그런 시도를 한다는 것은 타오르는 부동산 시장에 기름을 부어 주는 꼴이 될게 명백하기 때문입니다. 경기는 하강하고, 실질 소득 증가는 제자리거나 계속 감소하는데, 시중에는 토지보상금, 주택담보대출, 외환시장에 환개입에의한 원화 공급, 엔화차입등으로 유동성만 점점 늘어나고, 이돈이 내수시장이나 생산설비 투자 대신에 고스란히 아파트 시장으로만 빨려들어가고 있는 상황이 계속 벌어지고 있습니다.

동아일보같은 언론에서는 이런 이유 때문에 향후 몇 년간은 지금보다 2배이상 아파트 가격이 더 오를거라고 투기를 조장하고 있습니다. 하지만, 그것은 상업적 측면(광고수입)을 의식하는 멘트성일 뿐입니다. 현장에서 뛰는 이른바, 부동산 전문가라는 사람들도 더 오를거라면서 지금이 기회다라며 거품붕괴 방지에 안간힘을 쓰고 있습니다. 그 사람들은 거품이 어느날 갑자기 붕괴되어도 법적 책임이 없습니다. 그냥, 욕 한번 먹으면 그것으로 끝입니다. 그사람들의 목적은 유명세를 타고, 그로 인한 상담료를 챙기면 그만이지요.

분명히 말해서, 이런 유동성에 의한 버블확대도 한계점에 거의 도달했으며 정책적인 통제 불능 상태로 빠져 들었다는 사실입니다. 차기에 누가 정권 잡더라도 현재의 아파트 시장을 통제하지는 못합니다. 어제밤 MBC에서 그러더군요. 서울의 평균 주택가격이 도꾜와 뉴욕을 제쳤다고요. 일부 얼치기 부동산 전문가들은 우리와 일본의 91년 상황은 다르기 때문에 일본과는 더 이상 비교하지 말자라고 합니다. 그 근거를 대출 비율로 잡고 있더군요. 붕괴 당시의 일본의 대출비율이 110%인데 비해서 우리는 지금 70%선이기 때문에 버블이 아니며, 따라서 계속 더 오를거라는 시각이지요. 금리 올려도 희소성 가치 때문에 집값 못잡는다면서 안심하고 질러 대라고 합니다. 그 근거로 금리가 12%가 넘었을 때에도 집값이 올랐다는 경험을 대면서요. 이렇게 말하는 사람들이 금리에 대해서 뭘 알고 그러는지 모르겠습니다.

일본의 91년 버블붕괴를 지켜보고 연구해온 동경대의 이또 교수는 다른 말을 합니다. 그당시의 일본 은행들의 대출율은 시가 대비 80~90%였으며, 지금의 한국과 같다는 겁니다. 물론, 제 2 금융권의 대출도 생각해볼 수 있지만, 우리도 보험사라던가, 사금융을 감안하면 90%까지 대출받는 아파트가 많은게 사실 아닙니까? 두 번째는, 그당시의 일본과 우리의 주택 보급률을 논거로 듭니다만, 이 역시 설득력이 없다는 겁니다. 따라서, 우리나라의 현상황은 전형적인 버블붕괴 초입에 들어섰다고 보는 겁니다.

일부 민간 경제연구소나, 전문가들은 향후 2년간 더 상승하다가 약간의 조정을 받을 거란 말을 합니다. 이말은 우리나라의 아파트 가격이 붕괴될 일은 없고 잠시 쉬다가 계속 오를거라는 희망적 시각의 전망이 아닌가 봅니다. 나는, 약간의 조정을 받는다라는 상투적인 말이 부동산 전문가들이란 사람들의 입에서 나올때마다, 묘한 느낌이 들더군요. 정상적인 매커니즘에 의해서 정상적인 가격을 형성하고 있을때나 쓰여질 용어를, 버블국면의 비 이성적인 시장에 이런 용어를 함부로 쓰고 있으니 말입니다.

지금의 국내외의 경제상황을 얼핏 보면, 우리나라의 부동산 버블이 어느날 소리소문없이 한순간에 올 수 있다는 겁니다. 진짜 고수들은 동물적 감각으로 그것을 이미 인지하고 있을 것이며, 그에 대한 만반의 대비를 하고 있을 겁니다. 어제밤 MBC에서 그걸 말하더군요. 강남의 아파트 부자들이 투자패턴을 바꾸기 시작했다고요. 군중 심리에 휩쓸려 가는 우매한 서민들만 개념없이 막연한 추가상승 심리에 기댄채로 오늘도 어디가 미래가치가 더 있는 아파트일까 고민하고 발품팔고 있습니다. 전 재산이 걸린 문제입니다. 이왕 폭등한 집값, 2년만 두눈 딱 감고 기다리십시오. 막차라도 타야 안심이라는 생각은 곧, 당신의 파멸을 가져다 줍니다.

집값 앞으로?
떨어지지 않습니다, 다만 무너질 뿐이지....
누가 조커를 잡은 것이며, 누가 상투를 잡고 있을까요?

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