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[스크랩] 향후 5년간 주목할 부동산 투자처. |부동산노트

2008-04-07 19:29

http://blog.drapt.com/epiys/81207564160402 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31885

영국의 한 통계회사의 조사 결과 남아공의 뒤를 이어 한국의 부동산 투자 수익
률이 2위로 조사 됐다.
 
그만큼 좁은 땅덩어리에서 한국 사람들의 부동산 투자열기가 대단하다는 것인
데, 작년 말부터 시작된 주식,펀드등의 금융권의 하락으로 인해 부동산에 대한
투자 수요가 늘어갈 전망이다.
 
새정부 출범 또한 부동산 가격 상승의 주역이 되고 있다.
도심 재개발,뉴타운등 강북권을 중심으로 개발이 안되는 곳이 없을 정도로 개발
호재가 풍부하고.그동안 소외되어 저평가 되었던 노원구,강북구를 중심으로 집
값 상승률이 두드러 진다.
 
강북의 부동산 투자 전망은 향후 5년간은 장미빛이라 할 수 있다.
우선 상계뉴타운과 각종 재개발 사업으로 인한 대규모 이주수요가 많아 전세는
물론 집을 구하지 못한 이주민들이 융자를 얻어 다세대 주택을 매입하고 있다.
 
또한 우이~신설,신내,방학 등 경전철이 확정되어 향후 교통환경이 좋아지며,
창동 차량기지 이전등 쾌적한 주거환경이 조성된다.
 
또한 4차 뉴타운 후보지로 미아,수유,창동 등이 거론되고 있으며,후보지에 투자
하는 사람들도 많아지고 있다.
 
강북의 투자수요가 집중되는 이유중에 가장 큰것이 바로 소액 투자가 가능하다는
것인다. 강남에 비해 소액으로도 접근하기가 쉽고 서울시의 각종 개발 사업이 강북
에 중점되어 있기 때문이다.
 
갈팡질팡 부동산 투자자들.....
 
부동산에는 수많은 투자처와 수많은 투자방법이 있다.
하지만,대부분의 사람들은 뉴타운,재개발등 개발호재가 있는 지역의 주택을 사두고
향후 집값 상승에 따른 시세차익을 보는 것이 대부분이다.
 
물론,가장 보편화 되어있는 부동산 투자이며 간단한 방법이지만,투자기간이 길고,
양도세,개발이익환수등 각종 세금에서 자유롭지 못하다는 것이다.
 
대부분의 투자자가 양도세등의 절세방안으로 불법적인 업,다운 계약서를 쓰고 있으
며,앞으로 정부는 이러한 불법거래의 단속을 강화할 방침이다.
 
따라서,변화하는 부동산 정책과 트랜드에 맞춰 부동산 투자방식도 달라져야 한다.
불투명한 기대수익에 의존해 장기간 묶어두기식 투자보다는 같은 투자금액으로
단기간에 높은 수익을 낼 수 있는 부동산 투자처를 생각해야 한다.
 
단기간 고수익을 낼 수 있는 부동산 투자처.....
 
2006년..부동산 투자가 집중되었던 곳이 바로 아파트이다.
강남권 중심으로 신도시,택지지구,재건축 등 투자열기가 대단했던 시절이 있었고
자고나면 1억씩 오르는 아파트들도 대거 있었다.
 
8.31 10,29,11,1 대책을 거쳐 각종 DTI,전매제한등 각종 부동산 규제가 생겨나면서
현재 강남을 중심으로 한 중대형 평형대의 아파트는 하락세에 있다.
 
이당시 부동산 투자자들은 수익형 부동산인 상가 또는 오피스텔,다가구등 임대수익
이 발생하는 부동산을 많이 찾았으며,지금도 정년퇴직 후 연령대가 높은 사람들이
이러한 수익형 부동산에 많이 투자를 하고 있다.
 
수익형 부동산의 장점은 안정적이며 매월 임대수익이 발생한다는 것이다.
하지만,부동산에 투자하여 몇억씩 벌었던 사람들은 연수익 10%의 임대수익에는 만족
하지 못한다.
 
우리 주변을 돌아보면 곳곳에 빌라신축 사업이 활발하게 이루어지고 있다.
람들은 그냥 쉽사리 지나치겠지만 부동산에 관심있는 투자자라면 관심가져야할 좋
은 투자처가 바로 빌라신축 투자이다.

대부분의 사람들은 빌라신축 이라고 하면 건축업자만 할 수 있고, 자금도 많이 들며
어렵다고 생각을 하는데,물론 사두고 기다리기만 하면 되는 일반적인 부동산 투자에
비해 손이 많이가고어려운건 사실이지만 그렇기 때문에 수익성이 다른 부동산에 비해
훨씬 높다.

투자자금 또한, 2인이상 공동으로 투자하면 2억 정도의 소액 자본으로도 충분히 가능
하고. 투자기간도 10개월 이내로 일반 부동산 투자기간에 비해 현저히 짧다.

건축에 따른 부지매입,건축비용,투자분석,건축,분양등 제반업무는 전문회사에서 맡기
때문에 일반 사람들도 쉽게 접근할 수 있다.
 
2008년 들어 큰 인기를 끌고 있는 연립 빌라등 다세대 주택의 전망을 볼때, 향후 5년동안
은 높은 수익이 기대되는 부동산 투자이다.
 
연수익 30%이상.....빌라신축 소액 공동투자......
 
빌라신축 부지는 서울시 25개 구 전역에 산재되어 있습니다.
건축허가 구역이면 어디서든 가능하며, 4차뉴타운 후보지,경전철 예정지,재개발 예정지
역세권등 개발 호재가 풍부한 지역을 중심으로 대지지분이 큰 단독 또는 다가구 주택은
일반 소형 주택의 지분 시세보다 절반이상 저렴하기 때문에 이러한 주택부지를 투자자와
회사가 공동으로 매입하여 다세대로 신축을 하게 됩니다.
 
신축부지 선정은 회사에서 선정하게 됩니다.
역세권 위주로 시세보다 저렴하게 부지를 선정하고, 입지조건,투자수익성,사업성 등을
철저하게 검토한 후에 투자자와 함께 매입을 합니다.
 
건축에 따른 설계/허가/승인/착공/분양/건축비용등 일체의 제반 업무는 회사에서 맡아
진행하며 사업 완료 후 발생하는 분양수익금 중 투자자에게 투자원금의 30%~50%를 분
배합니다.
 
 
빌라신축 공동 투자의 안정성........
 
공동으로 매입한 주택부지에 대하여 투자자와 회사가 공등으로 등기를 하기 때문에 투자
원금이상이 보장됩니다.
 
투자금액 또는 투자자에 따라서 공증,또는 근저당 설정이 가능하며, 회사와 투자자간의 계약
으로 안전하게 투자가 가능합니다.
 
1.부지매입: 개인 투자자와 회사가 공동매입.공동등기/
2.건축비용: 회사에서 비용 부담.
3.제반업무:건축허가/승인/착공/분양/수익정산 등 일체의 제반업무를 회사가 맡게됩니다.
 
소액 투자도 가능한가요?
 
투자금액은 5000~5억까지 누구나 가능하며.
투자금액에 따라 수익률은 협의가 가능합니다.
 
빌라신축 공동투자의 장점....
 
1.소액자본으로 높은 수익을 창출할 수 있다.
2.투자기간이 일반 부동산 투자에 비해 현저히 짧다 ( 투자기간 10개월)
3.해당 주택부지의 공동 등기로 인해 투자원금 이상이 확보된다.
4.전문 회사의 철저한 경험과 분석을 바탕으로 최대의 효과를 볼수 있다.
5.주택 신축 후 투자금의 30% 이상의 수익을 볼 수 있으며,조합 분양가로
   시세보다 낮은 가격으로 분양이 가능하다.
6.주택 분양후 전세를 놓을 경우 실제투자금액이 5000만원대로 낮아진다
7.해당 지역의 뉴타운 지정시 가격 상승에 따른 2차 수익이 발생한다.
 
☞ 빌라신축 공동투자의 가장 큰 장점은 소액 자본으로 높은 수익을 창출 할 수 있다는
    것이며, 일반 부동산 투자와는 달리 투자기간이 8~10개월 이내로 단기간이라는 것입
    니다. 또한 공동 등기로 인해 투자원금 이상이 확보되며,기대수익이 아닌 직접적인
    수익을 창출 할 수 있기 때문에 확실한 부동산 투자처입니다.
 
    또한, 빌라신축에 따른 투자비용을 2인이상 공동투자로 진행하게 되면 비용을 최소화
    할 수 있고,소액 자본으로도 높은 투자수익을 창출 할 수 있으며,사업에 따른
   제반 업무는 회사에서 맡기 때문에 쉽게 접근할 수 있습니다..


문의전화 : 02-556-8795/010-6480-8735
홈페이지 : http://www.woorihouse.co.kr/pp

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[스크랩] 임대사업 안내 20 |부동산노트

2008-03-25 15:21

http://blog.drapt.com/epiys/3226851206426090313 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

임대사업 안내 20

 
                                                                                              
임대사업

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6 [임대주택] 건설임대주택과 매입임대주택 2001/11/15 3578
(클릭하세요^^)
 
 
    1 | 2    
     
☞ 임대사업이란
하나 이상의 부동산을 타인에게 유료로 임대하는 사업을 뜻한다.
임대사업 중 주택을 대상으로 하는 '임대주택사업'은 정부가 부동산 경기 활성화 정책에 따른 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 반면 일반 주택이 아닌 상업/업무시설을 대상으로 하고 있는 '일반임대사업'은 정부가 진행하고 있는 임대주택사업 세제혜택을 받을 수 없다.
'임대주택사업'을 하기 전에는 해당 주택이 세제혜택 감면 대상여부를 파악해야 하며 세제혜택을 받기 위한 절차도 알아두어야 한다.
반면 '일반임대사업'이나 세제 혜택을 받을 수 없는 임대주택사업인 경우는 사업자 등록을 하지 않는 경우가 대부분이며 관할 세무서에 일반 사업자 등록만 하면 된다
 출처 : [부동산114] 임대사업>[임대사업] 임대사업이란 /부동산114/2004.03.02
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7 NATE)
 
 
[임대사업] 세제혜택 - 매입임대주택사업시

☞ 매입한 임대대상 부동산이 주택일 경우에만 해당된다.



☞ 취득세/등록세 추징사항
- 취득일로부터 2월 이내 이전등기를 하지 않는 경우
- 임대의무기간 내에 대통령령이 정하지 않은 임대이외의 목적으로 사용 또는 매각하는 경우
- 잔금납부 전 구청에 임대사업자 등록을 하지 않는 경우 취/등록세 감면 없음.

☞ 양도소득세를 면제받으려면
- 임대개시 후 20일 이내 물건지 관할세무서에 사업자 등록
- 임대개시 후 3개월 이내 물건지 관할세무서에 주택임대 신고
[임대사업] 세제혜택 - 건설임대주택사업시
☞ 건설한 임대대상 부동산이 주택일 경우에만 해당된다.



☞ 취득세/등록세 추징사항
- 사용승인서 교부일로부터 2월 이내 보존등기를 하지 않는 경우
- 임대의무기간 내에 대통령령이 정하지 않은 임대이외의 목적으로 사용 또는 매각하는 경우
- 사용승인서 교부일 전 구청에 임대사업자 등록을 하지 않는 경우 취/등록세 감면 없음.
[임대사업] 세제혜택 - 기타 임대사업시

임대사업시 주택이 아닌 부동산을 매입, 보유, 양도시에는 별도의 세제혜택이 없다. 한편 주거형 오피스텔도 업무시설로 규정되어 있기 때문에 세제혜택이 없다.

세제혜택이 주어지는 임대주택사업은 서민주거 안정을 꾀하는 동시에 부동산 경기 활성화에 그 뜻이 있으며, 신규주택이 아닌 기존주택에 대한 세제혜택도 거의 없다.
주택이 아닌 부동산을 임대하는 경우에는 주택이 아니기 때문에 1주택 소유자가 부동산을 매입하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 소유하고 있는 1주택에 대한 양도세는 부과되지 않는다.

[임대사업] 사업자등록절차 - 임대주택사업자



※ 준비서류는 해당 시/군/구청마다 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 해당처에 확인하는 것이 정확하다.

임대사업] 사업자등록절차 - 기타 임대사업자

☞ 구청에 임대주택사업자 등록을 할 필요가 없다.
→ 주택을 대상으로 하지 않으면 임대주택사업자가 아니므로 신고할 필요가 없다. 지방세인 취/등록세와 보유세/종토세 감면대상이 아니므로 신고대상이 아니다.
→ 다가구주택으로 임대사업을 하는 경우에도 임대주택사업자의 해당사항이 없으므로 취/등록세와 보유세/종토세를 그냥 납부하시면 된다.

☞ 세무서에 사업자 등록을 해야하는 이유
→ 국세인 소득세와 양도시 발생하는 양도세에 대한 감면은 없으나 임대소득이 발생하는 것에 대하여 세금을 내야 하기 때문에 세무서에 소득발생에 대한 신고를 하시는 것이 원칙이다.

☞ 물건지 세무서에 사업자등록을 하면 된다.
→ 필요서류 : 사업자 등록신청서, 주민등록등본

☞ 사업자 등록을 안하실 경우에는 임대소득세 신고를 하시면 된다
[임대사업] 상품별 입지선정 - 원룸 임대

☞ 수요층의 특성 (독립성, 차별성, 편리성, 가변성)

 1. 혼자만의 편안한 생활공간을 영위하길 바란다.
 2. 개성이 강한 수요층이므로 차별화된 공간을 추구한다.
 3. 직장 또는 주사회활동 지역과 출퇴근이 용이해야 하므로 교통이 편리한 곳을 찾는다.
 4. 직장 또는 주위환경의 변화에 따라 이동이 쉽고 거주의 패턴이 바뀐다.
 5. 주요 수요층은 독신 직장인과 대학생(20대초 ~ 30대초)
  따라서 이들의 수요자는 정적이지 않고 계속 바뀌기 때문에 새로운 수요자가 계속 끊이지 않고 생기는
  입지가 원룸사업을 하기에 용이하다. 개성이 강한 수요자를 타겟으로 차별화된 아이템을 가지고 사업을
  한다면 높은 임대가를 받을 수 있다.
 6. 전용면적은 10~18평형 정도가 유망하다.
  이 정도가 수요자가 가장 많이 찾는 면적이며 전용 18평형 이하 주택일 경우 취/등록세 등 각종 세제혜택
  을 받을 수 있어 유리하다. 또한 평형이 커지면 임대수요자의 월세 부담이 커지기 때문에 그만큼 임대
  순환률이 떨어지게 된다. 직장인 대상으로는 12 ~18평형정도가 유리하며 대학생을 대상으로는 10~14
  평형정도가 유리하다.

[임대사업] 상품별 입지선정 - 오피스텔 임대

오피스텔은 사무실과 주거의 복합공간이다. 따라서 원룸보다 교통 등의 입지에 의한 영향을 더욱 많이 받는다.
오피스텔 구입시는 주변의 사무실과 원룸의 임대료를 살펴보고 오피스텔 가격과 비교해보아야 한다. 또한 환금성을 중요시 한다면 주변의 거래현황을 파악해보는 것은 필수적이다.
신규분양되는 오피스텔의 경우라면 시공업체나 시행자의 신뢰도를 따져봐야 할 것이다.

☞ 입지선정시 유의사항

1. 오피스텔은 구입에 앞서 투자목적을 분명히 해야한다. 직접 입주를 할 것인지, 세를 놓을 것인지 미리 정한 후 오피스텔을 골라야 한다. 직접 입주를 할 땐 주변환경이 쾌적하고 편의시설을 갖춘 곳이 좋고 세를 놓을 때는 임대수요가 풍부한 곳을 선택하는 것이 좋다.
2. 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다.
같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.
3. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용율이 떨어진다는 단점이 있다.
건물내부시설도 꼼꼼이 따져보아야 한다.
4. 주차시설과 냉난방시스템이 잘 돼어있는지 살펴보고 배후수요층이 두텁고 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다.
5. 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다.
40평형의 오피스텔의 경우 주변의 25~27평형 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70~80%가 되기 때문이다.

[임대사업] 상품별 입지선정- 외국인대상 임대

외국인 대상으로 하여 임대사업을 하기위해서는 입지선정과 함께 외국인 특성에 따른 임대계약 및 분양이 관건이다. 외국인 대상으로 임대사업을 하려면 외국인 대상 전문 중개업소와 협의를 하는 것이 필수적이다.

☞ 입지선정시 유의사항

1. 외국인과 주택임대차 계약시에는 보편적으로 국내 전세계약서와는 달리 여러장의 영문 계약서 및 한국, 영문 혼용 계약서를 사용하기 때문에 계약의 파기 등 각종 법률적 문제의 발생시에 불이익을 당할 수 있다. 그러므로 계약 전 반드시 계약서 내용을 개별적으로 또는 중개업자를 통해 꼼꼼히 확인하고 가능하다면 중개업자에게 국문번역본을 요구하는 것이 좋다.
2. 주택 상태 및 외국인의 추가 요구 사항을 확인하고 합의된 내용을 상세하게 계약서에 첨부한다.
3. 계약해지 조건을 명확히 하고 의무 거주기간을 명문화 한다. (예: 임차인이 한국을 떠나야만 할 경우 보통 3년 계약은 1년 6개월의 의무 거주 기간, 2년 계약일 경우에는 1년 의무 거주의 기간이 있다.)
4. 계약 해지시 명 개월 전 사전 통보 조항 (보통 3개월 전) 및 자여기간에 대한 선불된 임대료의 환불 사항을 명문화한다.
5. 사전 계약 해지로 임대료 환급시 원화 또는 외화로 지급할 것인지에 대해 명문화한다. (환율 변동시 위험을 최소화하기 위해 원화로 지급하는 조건이 일반적임)
6. 주택 유지 및 보수 비용에 대한 조건을 분명히 한다.( 예: 일반적으로 10만원 미만은 임차인이 부담하고 그 이상은 임대인이 부담)
7. 외국인은 주택 임대 계약시 주로 개인 명의가 아닌 소속회사 또는 단체의 명의로 계약을 하게 된다. 그러므로 보편적으로 선불된 임대료에 대한 채권 보존을 위해 임대 주택에 대한 근저당권을 1순위로 정할 것을 요구하며 권리관계가 다소 복잡한 주택에 대해서는 임대를 꺼리는 경향이 있으므로 이 점을 유의해야 한다. ( 특히, 미군 또는 미군속과 계약시에는 이러한 권리관계가 계약 성립의 관건이 되기도 한다.)
8. 이때 주택에 화재발생시 책임소재가 불분명해질 수 있기 때문에 임차인에게 화재보험 가입을 의무화하는게 좋다
9. 초기 투자비용이 고액이므로 자금조달계획을 분명히 해야한다.
10. 일반 주택에 비해 환금성이 떨어지므로 대기 수요자를 확보해두어야 한다.
11. 관리 소홀로 인한 비용부담(설비 고장으로 인한 호텔 숙박시 임대인 부담)이 증가할 수도 있다.

[임대사업] 종류별 임대사업

< 종류별 임대사업 >



< 매입 임대주택사업 >

국내인 또는 국내법인이 2가구 이상의 주택을 매입하여 임대를 하면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있으나 국민주택 규모이하의 주택에만 세제혜택이 집중되어 있으므로 세제혜택을 바라고 임대사업을 하려는 경우 해당 임대사업이 혜택을 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

< 공공건설 임대주택사업 >

국가 또는 지자체 재정으로 건설한 주택을 임대하는 사업

< 민간건설 임대주택사업 >

민간건설업체 또는 개인 자본에 의한 건설한 주택을 임대하는 사업
단, 20세대 이상은 사업계획승인이 필요하므로 개인은 건축허가만으로 지을 수 있는 2~19세대 이하만 가능하다.

< 일반임대사업 >

주택을 대상으로 하는 임대사업이 아닌 기타 부동산 임대사업을 의미한다.
따라서 주택임대사업에 주어지는 혜택은 전혀 없으며 임대주택사업자 등록을 할 수 없고 부동산 소재지 관할 세무서에 사업자등록만을 할 수 있다. 세제 혜택이 없으므로 대부분 소규모의 경우 세무서에 신고없이 임대사업을 하고 있는 것이 현실이다.

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[스크랩] 수도권 부동산 전망 (펌글) |부동산노트

2007-08-03 21:19

http://blog.drapt.com/epiys/81186143540924 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30821

-펌글-

언론에선 연일 강남 아파트값이 떨어지고 있다 한다. 모두다 불안해 하고 있다.
과연 집값이 떨어 질건지, 아니면 오를것인지 말이다?
해답은 별로 복잡하지 않다. 의외로 간단하다.

2002년에 참여정부의 얼뜨기 좌파분배론자들이 유토피아의 청사진을 펼쳤을 때, 강남이 당시
최고가 아파트가 평단가 2000일때 난, 평단가 5천시대가 온다고 했다가 미친놈 소리를 들었다.
얼마후, 330대책이 나온후 강남은 평단가 1억을 향해서 갈수도 있다고 했을때도......
또라이 소리를, 또 들었다.

2004년 12월엔가.....대한민국에 20여년간에 6-7번째였던가, 주가지수 1000포인트가 다시
왔을때......나는 조그만 카페에 올린글에서, 이번은 1000포인트가 밀리지 않고 안착이 가능할
것이고, 향후는 2000-3000을 향해서 주가는 갈거라고 했다. 다들 또 미쳤다고들 했다.

작년 북핵사태가 터졌을때 주가가 폭락했다. 낙폭이 너무커서 '써킷브레이크'가 발동됬다.
그날 난, 오후 1시경에 '위기는 기회다'라면서 주가를 살 시점이라 했다. 아무도 말이 없었다.
그날, 핵실험으로 폭락을 한 날, 몇안되는 카페 회원중 딱 한사람이 1억을 투자했다.
그분은 단기간에 몇십프로의 수익을 내고 빠져나왔다고 한다.

지금도 논쟁중이다. 오른다......내린다......부질없는 짓이다.
내가 보아온 약 5년간의 느낌은, 그때나 지금이나, 아직까지도 거품이라고 한다.
주구장창 거품이다. 언제면 거품논란이 멈출까? 아직 멀었다.

내가 전에 올린글에서, 가혹한 세금제도와 무차별적인 정책적 규제를 생각하기에 앞서 간단하게
거시적으로 보라고 했다. 중요한 점 몇가지만 짚어 보고자 한다.

- 글로벌 유동성을 이해하지 못하면 현재의 집값을 이해할 수도 없고,
미래의 집값을 예측할 수도 없다.

지난 4-5년간, 전세계가 부동산과 증시가 폭등을 했다. 한국의 상승은 OECD국가중에서
평균을 밑돈다. 별로 안올랐다는 얘기다. OECD와 IMF에서 누차 한국정부에 경고를 했다.
왜 한국은 부동산 상승이 다른 나라보다 크게 상승하지도 않았는데, 반시장적 규제로 일관하는가?
규제를 풀고 공급을 확대하는등의 시장경제 논리에 따르라고 여러번 정책질의와 권고를 했다.

현제의 글로벌 유동성 장세는 미국에 의해, 거대 금융자본에 의해 주도 되고 있다.
대한민국이 IMF가 닥쳤을때, 세계적인 금융위기에 봉착하게 된다. 소련의 디폴트가능성과
태국의 바트화 폭락이 오면서 아시아발 금융위기와 전세계 시장불안이 왔을때......
위기의 순간......

미국에선 미국경제가 받을 충격을 버퍼링(완화)하기 위해 전문가들 거의가 금리를 인상할 것을
주문했다. 금리를 인상해서 긴축으로 가서 금융위기를 대비해야만 미국의 손실을 줄일수 있다고
봤다. 장고를 거듭한 당시 FRD의장 '그린스펀'은 거의 모든 사람들의 예상을 깨고, 금리인하를
전격적으로 단행했다. 왜 일까? 거의 모든사람의 예상을 깨는 결정을 왜 했을까?
그린스펀이 미쳤던 것일까?

김대중정권은 98년에 발생한 IMF를 탈출하고 경제를 회복했다고 자랑을 한다.
과연 김대중 정부가 잘해서 였을까? 웃기지도 않는 얘기다^^ 당시 한국뿐만이 아니라,
전세계를 그린스펀이 살렸다. 그린스펀이 예상했던 경제세계는 보다 거시적이다. 미국은
항상 재정적자에 시달리면서, 금융위기까지 닥쳤지만, 그린스펀이 생각했던 관점은......

금리인하를 단행해서, 전세계가 경기불황을 겪지 않고 호황상태를 만드는게 결국은 미국을
위해서도 이익이라고 봤다. 당시 한국뿐만이 아니라 전세계가 누린 경기 호황은 지금까지도
계속되고 있다. 우리는 반도체, 엘시디, 핸디폰등과 IT관련 산업이 어느때보다 호황을
누리면서 IMF를 탈출하게 된다.

지금은 대부분 당시 그린스펀의 내린 정반대의 결정을 비판하지 않는다.
그린스펀은 이후 경제 대통령이라 불렸다. 미국경제 대통령이 아니라, 세계의 경제 대통령이라
불렸다. 은퇴한 그는 말을 굉장히 아낀다. 그의 말이 전해주는 파장과 충격이 크기 때문이다.
지금도 '버냉키'현 의장보다, 세계의 경제 시장에선 그린스펀의 기침소리에 더 민감하다.
그만큼 미래를 냉철하고 정확하게 봤던 것이다.

지금까지도 그당시 유동성장세가 지속되고 있다는 말이다. 약 10여년 전부터 시작된,
이 글로벌 유동성장세가 전세계를 4-5년간 부동산, 주식을 폭등장세로 만들었다.
전세계가 성장으로 호황을 누리고 있다는 말이다. 반면에, 우린, 얼뜨기 분배정부를 만나면서,
곤두박질 치고 있다. 남들은 성장을 구가하고 있을 때, 창고에 훗날 먹을 곡식을 차곡?쌓아
놓고 있을 때, 우리만 분배타령하다가 이젠, 우리창고엔 먹을게 남아 있지 않고, 굶게 생겼다는
심각한 지경에 이르고 있다는 얘기다.

제가 언젠가 올린글에서, 집값이 내리는 시기는......
미국이 금리인상을 통한 긴축으로 돌입하는 시기가 집값이 내리는 시기가 될거라 했다.
이때는 우리뿐만이 아니라 전세계 부동산과 주식이 동반하락 할 거라 했다.
내림의 시기가 와도 3억하던 아파트가 10억이 됬다면, 다시 반토막이나 3억으로 떨어 지는게
아니라 10-20%의 하락이 올거라 했다. 현재의 10억짜리가 하락한다면 8-9억으로 떨어진다는
말이다.

- 치명적인 공급부족.......수도권 주택보급율 82.7%.......

미국, 유럽등 선진 자본시장에선 보통 주택보급율이 110-120%정도가 되고, 자가 보유율이
70%를 넘어야 부동산 시장이 안정된다고 한다. 내리는게 아니라, 안정된다는 것이다.

그러면, 여기서 한가지 의문은 미국,유럽등은 이미 주택보급율이 110%를 넘는 나라들이
왜 최근 4-5년동안 집값이 3-4배나 폭등을 했을까? 이 부분이 위에서 언급한, 글로벌 유동성에
의해 올랐?것이다.

수요와 공급의 논리 외에도......더 중요한 유동성이 작용한 것이다.

주택보급율이 풍부한 선진시장에서도 유동성에 의해 부동산은 상승을 할 수가 있는 것이다.
하지만, 한국은 정부가 발표한 수도권 주택보급율이 82.7%밖에 안된다.
모자라도 너무나 공급이 부족하다. 그런데다가, 참여정부는 막가파식 규제로 공급을
완전히 끊어 놨다. 나랏님께서도 년초에......'원가공개는 시장논리를 위배하는거라서 안된다'
하면서도 정치논리로 원가공개를 하게 됬다. 최악의 주택법이 통과되면서, 이젠 공급자가
거의 없다. 오로지 정부만 공급자로 설치고 있다.

오늘 뉴스엔가, 향후 발표될 신도시는 발표후 3년내로 공급을 한다 한다. 초스피드로 한단다.
왜 초스피드로 할려고 할까? 막장에 다다른 정책자들도, 공급이 너무 부족한걸 잘 알고 있다.
향후 닥쳐올 파장을 너무나도 잘 알고 있다는 말이다.

- 금리를 주구장창 올려서, 집값 폭락시켜야 한다는, 정말로 한심한 사람들도 있다.

현제의 시장경제는 거의 개방이 되있다. 과거에는 일개 국가가 자국의 경제 정책을 스스로
조절할 수 있었지만, 지금은 일국이 조정할 수가 없다. 전세계의 시장경제를 움직이는
거대금융 자본이, 마치 동네 은행에 돈을 넣었다 뺐다 하는것처럼, 국제 자본의 유동이
자유롭고 초단기이다. 무슨말이냐, 일국의 금리를 맘대로 조정 못한다는 말이다. 금리는
국제적으로 연동을 한다. 쉽게 얘기하면, 미국이 금리를 인상하면, 우리도 인상하게 되고,
인하하면 우리도 인하를 해야만한다.

지난해말인가, 유동성 흡수한다고 '지준율인상'이라는 편법을 써서 실질 금리를 인상했다.
바로 파급된게 원화절상이다. 환율방어한다고 별 쑈를 다하더니만, 오늘 뉴스엔 정책당국이
환율방어를 포기했다는 말도 들린다. 그동안 날린 돈이 수십조라 하는데 정확한건 모르지만,
얼뜨기들이 외국자본에게 환율방어로 날린돈이 상상을 초월할 것이라고 본다.

금리인상이 접어드는 순간, 국가 경제가 불황으로 가는걸 아는가 모르는가?

- 유동성에 의한 인플레를 이해는 하고 있는가?

전세계가 미국의 저금리기조에 의한 유동성이 너무나 풍부한 시장이다. 엎친데 덥친격으로,
참견정부는 국토균형발전이라는 명목하게 매년 수십조씩을 토지수용비로 풀었다. 불난데
부채질한 격이다. 긴축으로 글로벌유동성을 흡수를 해도 폭등을 줄이기 힘들었을텐데,
선무당정권에 의해 돈이 너무 많이 풀렸다. 앞으로도, 신도시다 뭐다 풀리는 돈이 셀수도 없을
정도다. 감당할 수 없을 정도다.

지금 집값이 올랐는가? 아니면, 돈가치가 떨어졌는가?
집값이 오른걸로 다들 느끼고 있겠지만, 현실은 과도한 유동성(글로벌 국내유동성)에 의해
인플레가 되면서 돈가치가 떨어지고 있는 것이다. 유동성장세가 해소되지 않는한 인플레는
지속될 것이며, 달리 말하면 돈가치가 떨어지는 것이고......
이는, 실물, 현물자산에 투자를 하지 않는한, 앉아서 손해를 보게 되 있는 것이다.

어제도 기름값이 올랐다 한다. 부동산, 유가, 금값.....대표적인 실물자산들이 내리고 있는가?
연일 사상최고치를 경신들을 하고 있다. 현금으로 가지고 있는한 나중엔 현금폭락을 맞고 있는
것이다. 부동산 폭락이 아니라, 지금은 현금 폭락을 겪고 있음을 명심해야 한다.

예전에 유가, 금값, 금리에 항상 관심을 가지시라고 했다......인플레의 척도다.
유가?금값은 계속 오르고, 금리는 저금리 기조가 지속된다면......인플레는 계속되는것이고,
달리 말하면 달러화약세가 지속되고 원화,위안화,엔화강세가 지속될 것이고......
집값은 상승을 멈추지 않는다는 말이다. 돈가치가 떨어지는 인플레가 지속된다는 말이다.

- 반시장적 규제와 사회주의적 세금제도는 지속될 것인가?

이게 지속이 가능 하리라고 보는가? 세금이 과한 나라치고 성공한 나라가 없다.
이는 세계사가 증명해 주고 있고, 멀리 볼거 없이, 한국의 역사만 보더라도 알 수가 있는 것이다.
치세는 세금부담이 없는 시대에 오고, 세금이 과한 군주치고 국민은 피폐해 지고 결국은 혁명으로
사라지게 된다.

하물며, 반시장적 제도를 모두 도입한, 참여정부는......어느날, 미국과 FTA를 하겠다고 했다.
FTA가 뭔지 알고나 했는가? 언젠가 언급했었지만, 나는 멀지 않아 모든 반시장적 규제와 세금
제도는 원래대로 원위치될 수 밖에 없다고 했다. FTA를 할려고 하면서, 현재의 정책과 제도가
유지되리라고 보는가? 어림 반푼어치도 소용없는 얘기다.
FTA를 하기 위해선, 모든 정책과 제도가, 선진 자본시장의 수준에 맞게 변화 하지 않으면 안된다.

부동산정책과 제도도 마찬가지다. 전에 글에서, 모든 제도가 바뀔수 밖에 없다고 하자......
정부는 부동산정책은 예외라고 했다. 단서조항이 달렸다 한다. 아직도 원문을 공개를
안하고 있다. 들리는 말에 의하면, 미국과의 단서조항에.......
'housing pricing stabilization'에 대해선 예외라고 들린다. '집값 안정화 대책'은 예외라고,
아주 감상적으로 해석들은 하고들 있다.

미국넘들의 개념으론, 집값 안정화 대책이라는 개념은......
금리조절과 공급확대를 통한 시장안정의 개념정도가 그들이 생각하는 주택안정화정책의 전부다.
반시장적규제와 세금폭탄이라는 제도가 그들이 인정을 하리라고 보는가?
어떤 방법으로든, 미국넘들은 소송을 걸 방법이 무궁무진할 것이다. 국가소송제 (ISD)로
국제법으로 소송 걸리면, 그들을 이길수 있다고 보는가?

결국은, 모든 반시장 규제는......원하는, 원하지 않든간에......자유무역을 하고자 한다면,
선진 자본시장의 수준에 맞게 조정될 수 밖에 없다.

각설하고,

주식이 2000-3000을 향해서 갈것이라고 보이는가?
아니면, 다시 1000포인트 아래로 곤두박질 칠것인가?
1000을 향해서 내리막으로 간다면, 집값 폭락한다는 얘기가 맞을 것이다.

2000을 넘어서 갈거라고 생각한다면, 집값은 어찌 될 것인가?
2000-3000을 주가가 향하게 된다면, 집값은 지금의 따블은 될 것이다.
뭔얘기인지 아직도 이해가 안되는가? 현재의 집값에 비해 많이 오른다는 말이다.
글로벌 유동성장세가 이어지는 한 말이다. (물론, 변수가 없다는 가정이다)

수도 없이 반복됬던 말이지만, 다시 하고자 한다.

고시패스한 정책자, 정치인, 언론, 박사학위받은 대학교수들.....소위 전문가라고 자처하는
작자들을 믿지 말고 시장을 믿으라고 했다. 앉아서 뉴스쪼가리만 보지 말고, 부동산시장을
발품을 팔라고 했다.

얼마전, 분당의 반값정도 였던 강북의 아파트들이 30평대가 6억-7억대에 도달했다.
분당의 가격과 비슷해진 지역이 너무나도 많다. 강남,분당 집값이 거품이라는 사람들은 이젠,
강북이 버블이라 할 것인가?

폭락타령 하지 말고, 내집마련은 하시라고 했다.

일생에 한번 올까 말까한 저금리기조에, 감당할 수 있는 한도내에서는, 융자를 두려워 말고
대출 받아서라도 집을 사라고 해 왔다. 5년동안 이 말을 계속해서 반복하고 있다.

어느 소설의, 영화의 제목이었던가? 그대 아직도 꿈꾸고 있는가? 폭락할 것이라고?

'가을바람'

출처 :부동산에 미친 사람들의 모임 원문보기 글쓴이 : 이형진

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