2007-09-30 09:03

http://blog.drapt.com/ephas/81191110591503

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=453

지난주에 이어 이번주도 부동산 가치투자의 기초를 설명하고자 합니다. 가치투자에 적합한 덕목을 갖췄다고 부동산 가치투자에 성공하는 것은 아닙니다. 덕목을 갖추고 자신만의 투자 원칙을 세워 실행해야 가치투자에 성공할 수 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자에 성공하기 위한 원칙 4가지를 소개합니다. 단기적인 시장 상황에 휘둘리지 않고 시장을 지배하기 위해선 자신만의 투자 원칙이 있어야 합니다. 처음에는 성공한 투자자들의 투자 원칙이나 투자 철학을 모방할 수밖에 없지만 궁극적으로 자신만의 투자 원칙을 세워야 합니다. 그리고 스스로 투자 원칙을 세웠다면 그 원칙을 시장상황에 따라, 유행에 따라 바꾸지 말아야 합니다. 물론 투자 원칙이 경험과 실수로 진화 또는 수정될 수는 있습니다. 투자 원칙을 세웠으면 글로 기록해두고 이를 주변 사람에게 알리는게 좋습니다. 이를 자신의 헌법으로 삼고 모든 투자 과정에서 지켜야 합니다. 투자 원칙을 제대로 지키고 있는지는 침체기 때 명확히 알 수 있습니다. 첫째, 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라 적극적인 투자자라고 하더라도 부동산 시장의 모든 부문에서 전문가가 될 수는 없습니다. 또한 될 필요도 없습니다. 무엇보다 자신의 투자성향과 능력범위를 파악하고 자신이 잘 아는 부동산에 투자하는 것이 중요합니다. “당신이 무엇을 아는지를 알고, 당신이 잘할 수 있는 범위에서 벗어나지 말라”는 가치투자의 철칙을 잊지 말아야 합니다. 아파트, 주상복합, 오피스텔, 단독주택, 상가, 토지, 빌딩 등 다양한 투자 대상 중에서 자신이 선택한 대상에만 집중해야 합니다. 투자 대상에 대해 잘 알려면 직간접적으로 관련된 자료나 책을 매일 읽고 연구하고 현장을 방문, 조사해야 합니다. 그리고 단기 시장 상황이나 전문가의 말이 아닌, 자신만의 눈으로 시장을 볼 있는 힘을 키워야 합니다. 즉 독자적으로 생각하고 투자를 결정해야 합니다. 초등학생에게 투자하고자 하는 대상에 대해 설명해보면 자신이 부동산 투자 대상에 대해 얼마나 잘 알고 있는지 알 수 있습니다. 초등학생도 이해할 수 있을 정도라면 투자 대상에 대해 제대로 파악하고 있는 것입니다. 둘째, 일생동안 최대 5번만 투자하라 벤저민 그레이엄이 세운 주식 가치투자 원칙을 보면 일생 동안 총 20회만 투자하라고 돼 있습니다. 이를 참고해 부동산 가치투자는 평생 총 5회 이내로 국한시키는 것이 좋겠습니다. 여기서 5회에는 투자하기 전 필수적으로 보유해야 하는 내집마련(순수한 거주 대상의 주택) 횟수를 제외하고 부동산에 순수하게 투자한 횟수를 말합니다. 총 횟수를 5회로 제한하는 것은 우선 부동산 특성상 단타로 사고 파는 것 자체가 힘들뿐더러 섣부른 매도나 매수로 최고의 투자 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 실수를 줄이기 위해서 입니다. 셋째, 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라 투자가치가 높은 부동산은 많지 않습니다. 따라서 3년 이상 장기간 내다보고 투자해야 합니다. 설령 3년 뒤에 팔 예정이라 하더라도 평생 보유할 가치가 있다는 확신을 갖는 부동산에 투자해야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 배우자를 고르듯이 투자 대상을 골라야 합니다. 시장 또는 경기의 단기적인 변동에 따라 투자하는 것은 위험합니다. 부동산 가치투자에 성공하기 위해서는 내재가치가 풍부한 부동산을 찾아 안전 마진이 확보되는 시점에 매입해야 합니다. 내재가치가 지속적으로 오른다는 확신만 있다면 시장 가격(시세)으로도 부동산을 매입할 수 있습니다. 악재가 언론 등에 공개됐음에도 가격이 하락하지 않고, 침체기에 매수세가 위축되지 않는다면 평생 보유할 가치가 있다고 봐도 좋습니다. 이 투자 원칙은 활황기의 흥분이나 침체기의 실망과 같이 심리적인 압박으로 투자 판단을 왜곡시킬 수 있는, 감정에 따른 투자를 억제시키는데 도움이 됩니다. 또 매도타이밍을 너무 빨리 잡아 최고의 투자 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 실수를 막아줍니다. 넷째, 분산투자가 아닌 집중투자를 하라 극단적으로 표현하면 분산투자는 가치투자의 적입니다. 저격수의 원샷 원킬(One Shot One Kill)이라는 철칙처럼 한번에 하나씩 투자에 집중해야 합니다. 예를 들어 40세에 마련한 여유자금 3억원으로 2~3곳에 투자한 경우와 한곳에 투자한 경우를 비교해봅시다. 언뜻 보면 한 곳에 올인하면 리스크의 발생 가능성이 커 보이고, 2~3곳에 투자하면 리스크가 분산돼 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 분산투자를 하면 평균 투자수익률에서 크게 벗어나지 못할 가능성이 높습니다. 전국 아파트값이 연평균 10% 상승했다면 분산투자를 한 사람의 연간 수익률은 10% 수준에서 크게 벗어나지 못하지만 집중투자를 한 사람의 수익률은 100%도 될 수 있는 것입니다. 보통의 수익률이 아닌 최고의 수익률을 원하는 가치투자자라면 집중투자를 해야 합니다. 리스크는 투자 대상을 잘 모르고 투자했을 때만 발생한다는, 자신 있고 적극적인 자세가 필요합니다. 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기 어렵다는 사실에서도 집중 투자를 해야 합니다. 즉 계란을 모두 한 바구니에 담아야 한다는 것입니다. 가치투자자에게는 바구니 마다 계란이 얼마나 들어있는지가 중요한 것이 아니라, 한 바구니에 담은 계란이, 썩은 계란이 아닌 싱싱한 계란이 얼마나 들어있는지가 중요합니다. 단타가 아닌 장기 투자로 평생 보유할 가치가 있는, 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기만 한다면 집중투자에 따른 리스크는 더더욱 걱정할 필요가 없습니다.

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2007-09-19 23:57

http://blog.drapt.com/ephas/81190213858537

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=185

미국의 백만장자들을 대상으로 조사한 통계자료를 살펴보면 우리가 알고 있는 부자들의 모습과는 사뭇 다르다. 이들은 집에 순자산의 10%가 채 안되는 돈을 투자하며 절세하는 방법을 터득하고 있어 과세대상 소득이 매우 적다. 또한 절약하는 습관이 몸에 배어 있으며, 해마다 투자를 늘려가므로 자산증가가 지속적으로 이루어진다. 첫째, 부자들은 거시경제를 이해하고 있다. 둘째, 부자들은 업종을 선택하는 능력이 뛰어나다. 셋째, 부자들은 적어도 한 가지 일에 전문가이다. 넷째, 부자들은 뚜렷한 목표를 가지고 있다. 홍성민의 ‘행복한 부자들의 돈버는 습관’ 중에서 (더난출판, 40쪽)     부동산 투자에 성공하기위해선 부자들과 생각과 행동을 같이 하는 즉 부자의 눈높이에 맞춰야 합니다. 가치투자를 하는데 꼭 이럴 필요가 있느냐고 반문하는 독자들도 있겠지만 부자의 눈높이 맞춰야 하는 이유는 부자의 어느곳에 투자하느냐에 따라 돈이 몰리고 가격이 상승하는 등 시장을 선도하기 때문입니다. 부동산 부자들은 올들어 지난 3월부터 보유하고 있는 재건축단지 등 아파트를 매도하기 시작하면서 아파트시장은 지난 5월이후 본격적으로 가격조정기를 맞고 있습니다. 하지만 다른 한편으로는 부자들은 재건축단지 등 수도권 아파트 투자비중을 줄이는 대신 강남권 요지의 상가 및 신행정수도 수혜지역의 아파트 및 토지, 비투기과열지구의 재건축단지 및 분양단지 등 틈새상품을 공략하며 부동산시장을 떠나지 않고 있습니다. 부자들은 소소한 시장 움직임에 휩쓸리지 않고 부동산 정책과 개발계획을 예의주시하며 체감을 통해 거시경제를 예측하며 부동산시장을 주도하고 있습니다. 사실 보통사람들이 부자의 눈높이로 주택 등 부동산 시장을 바라보기는 싶지 않습니다. 특히 내집마련을 하지 못한 경우에는 심리적, 감정적 요인이 겹치면서 부자의 눈높이에 맞추기란 더욱더 힘들다고 생각합니다. 하지만 부동산으로 부자가 되기위해선 주변에 있는 부자나 책을 통해 부자의 행태를 예의주시하는 것이 중요합니다. 이런점에서 타워팰리스를 매입할 능력은 없지만 타워팰리스에 사는 사람들의 생각과 행동을 배우기위해 근처로 이사가는 사람이야 말로 부자가 될 수 있는 가능성이 높다고 생각합니다. 예를 들어 아파트를 고를때 일반인은 역세권, 단지규모, 향, 소음여부, 조망권을 따집니다. 하지만 부자들은 단지에 어떤 사람들이 살고, 어떤 사람이 매입하고 있느냐를 중요하게 생각합니다. 부자의 눈높이에 맞추려면 부자가 살고 있거나 또는 살고 싶어하는 아파트에 대해 관심을 가져야 합니다. 국내 대표 아파트단지 계보가 압구정동 현대-오륜동 올림픽선수촌-일원동 아파트단지-대치동 아파트단지-도곡동 타워팰리스로 이어진다고 볼때 다음 대표 단지가 어디가 될 것인지 전망해보는 것도 부자의 눈높이에 맞추는데 도움이 될 것입니다. 이렇게 함으로써 어느 지역의 아파트가 오를지 쉽게 예측할수 있으며 투자도 적극적으로 할수 있습니다.

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2007-09-19 23:50

http://blog.drapt.com/ephas/81190213402933

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=166

주택시장 침체가 장기화되면서 부동산에 대한 관심도 바닥까지 떨어진 상황입니다. 이럴수록 차분한 마음가짐으로 부동산 투자에 대해 다시한번 되새겨 볼 필요가 있습니다. 모기지론과 같은 대출제도 다양화, 부동산 펀드와 같은 간접투자 본격화로 인해 국내 부동산시장도 선진화되고 있습니다. 부동산시장이 성숙되면서 2000년에서 2003년까지 지속된 아파트값 폭등과 같은 장세는 다시 오지 않을 것입니다. 바야흐로 기본에 충실한 부동산 투자시대가 오고 있는 것입니다. 부동산으로 행복한 부자가 되기 위해서 투자자들이 꼭 지켜야 할 8가지 원칙을 소개합니다. 첫째, 당신의 목표를 기록하라 부동산 투자를 할때 그 어느때보다 뚜렷한 목표가 있어야 합니다. 물론 목표도 시간이 흐르면서 수정될수 있지만 명확한 목표를 세우기 위해서 기록하는 습관이 매우 중요합니다. 독자께서 세운 부동산 투자 목표를 문서로 작성하고 투자 지침서로 활용한다면 보유기간을 1년이상으로 잡고 차분하게 투자를 할수 있습니다. 목표를 기록함으로써 자산수익 가능성이 더욱더 높아진다는 것을 명심하시기 바랍니다. 둘째, 재정상태를 점검하라 재정상태에 대한 신중한 검토없이 새로운 부동산 투자처에 매달린다면 투자에 실패할 가능성도 높아지게 마련입니다. 높은 연체이자의 카드빚이 늘어나고 있음에도 새로운 투자에만 힘을 쏟는다면 성공적인 투자수익을 기대하기는 매우 어렵습니다. 투자처를 찾기전에 재정상태를 다시 한번 점검할 것을 권합니다. 셋째, 투자전략을 확고히 세워라 투자전략은 순수 내집마련인지, 자산증식을 위한 것인지. 아니면 자녀 교육을 위한 장기투자인지, 노후용인지 등에 따라 다르게 세워야 합니다. 투자는 투자전략에 맞춰 시행돼야 하고 투자전략은 목표에 부합돼야 합니다. 목표에 맞춰 투자전략을 세우고 투자를 한뒤 정기점검을 통해 불가피하다면 투자전략을 수정해야 합니다. 넷째, 미래가치를 사라 부동산 투자는 현재의 가치가 아닌 미래의 가치를 사는 것입니다. 추가 상승 및 발전, 재료 발생 가능성을 보고 미래 가치에 따라 투자를 실행에 옮겨야 합니다. 최고의 투자 대상은 미래 가치에 비해 현재 가치가 낮게 평가돼 지속적으로 상승할 가능성이 높은 것입니다. 당연히 환금성이 보장돼야 하구요. 다섯째, 투자노트를 작성하라 투자처를 선정, 매입했다면 매입한 이유, 매입가가 적정하다고 생각한 이유, 예상 매도타이밍 등을 투자노트에 기록하는 것이 좋습니다. 사거나 또는 팔때마다 노트를 다시 한번 읽어보는 것도 투자의 성공 가능성을 높이는 방법입니다. 또 팔고 나서 매입부터 매도까지 전과정을 기록한 노트를 분석하면 향후 경험으로부터 배울수 있는 지식을 최대한 활용할수 있을 것입니다. 여섯째, 3개월마다 투자 성과를 점검하라 투자를 했다면 최소한 분기별 즉 3개월마다 투자 성과를 점검할 필요가 있습니다. 투자대상이 아파트라면 매입시점이후 3개월간 시세추이가 어떻게 변했는지를 진지하게 검토해야 합니다. 이때 투자 노트를 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 일곱째, 가치투자를 실천하라 주식시장에서 가치투자를 제일 처음 소개한 벤자민 그레이엄의 저서 '현명한 투자자'에 따르면 기업의 내재가치에 비해 싸게 거래되는 기업의 주식을 샀다가 가치에 도달하면 파는 것을 가치투자라 고 정의합니다. 가치투자는 기업의 미래가치를 볼 수 있는 능력과 미래가치가 가격에 반영될때까지 기다리는 인내라는 2가지 조건을 갖춰야 성공할수 있다고 합니다. 부동산 투자에 있어서도 가치투자는 얼마든지 가능합니다. 저평가된 부동산 상품을 1년이상 보유함으로써 단기 시장상황에 이끌리지 않고 시장을 주도할수 있습니다. 여덟째, 투자는 즐거워야 한다 부동산 투자를 할때 일희일비(一喜一悲)할 것이 아니라 꾸준히 기다리며 즐거워할줄 알아야 합니다. 나의 투자가 나만의 자산증식이 아닌 나와 다른 사람의 생활의 질을 높이고 가치있는 일에 기여할수 있다는 것을 생각해보기 바랍니다. 그러면 투자는 즐거울 것입니다.

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