-행운은 준비하는 자의 몫-

2001년과 2002년은 외환위기(IMF)의 몸살이 가시지 아니하여 서울과 수도권 입지 좋은 곳에 미분양 아파트와 입주 미분양이 이곳저곳 많이 남아 있었다는 기억이 납니다. 필자의 친구 甲은 계약금 2천만 원으로 용인에서 4억 원짜리 입주미분양 아파트를 분양받았었고, 대출금과 전세금으로 잔금을 치룬 일이 있었습니다.

욕심 많은 이 친구는 다시 깃발을 수원으로 돌려 5억 원짜리 미분양 아파트를 또 분양 받았었는데 글쎄요, 배짱이 좋고 그릇이 커서 그러려니 했었지만 아마 보통사람 같으면 걱정이 돼서 잠도 제대로 잘 수 없었을 겁니다. 그러나 그 친구는 눈 하나 깜짝 않고 잘 견디어 내더군요.

그 후 7-8개월이 채 지나지 아니하여 모든 미분양들은 개 눈 감추듯 없어졌습니다. 1년이 지날 무렵부터는 아파트 값이 슬그머니 오르기 시작하더니 늘 억~ 소리를 여러 번 나게 했었지요. 3-4년이 지난 2006년 하반기 그 친구는 용인의 아파트를 팔았습니다. 6억 8천만 원에,

양도소득세 비과세 대상 물건이라 농어촌특별세만 내고 2억8천만 원가량의 이득을 봤다는 말을 들었습니다. 다시 2년 후인 2008년 하반기 친구는 수원의 아파트를 7억 5천만 원에 팔아 2억 5천만 원의 시세차익을 봤다고 하더군요. 아파트 두 채로 합계 5억3천만 원의 이익을 봤다는 계산이 아닌가요. 도깨비장난 같은 얘기가 아닐는지,

지난 해 양도세 비과세 기간 동안 이 친구는 또 대형으로 미분양 아파트 3채를 사둔 것으로 알고 있습니다. 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다는 말은 예나 지금이나 다름이 없는 모양입니다. 앞으로 2-3년이 지나노라면 돈을 또 벌게 될지 아니면 망하게 될지는 두고 봐야 알겠습니다.

요즘 물 좋고 때깔 좋은 미분양 아파트들이 지천에 널려 있음이 눈에 들어오더군요. 아무리 좋아도 임자를 찾지 못하고 있으니 밍크코트가 여름철을 맞이했다고 봐야 하겠네요. 이럴 때 사두면 좋다는 건 알겠는데 왜 그럴 때는 돈이 없는지? 잘난 사람도 쓰는 돈, 못난 사람도 쓰는 돈, 벼락을 맞으려면 돈 벼락을 맞아야 하는데 말입니다.

<<준비가 없으면 기회도 없다>>

지난 1월 초 각 건설사들이 양도소득세 감면 혜택을 핑계로 밀어내기 분양을 하고 있을 때 필자는 갈 때 가더라도 잠시 쉬어 가시라는 내용으로 “주택시장은 곧 물 반, 고기 반”이라는 칼럼을 올린바 있었습니다. 기억나시죠? 그 칼럼 일부 내용을 다시 올려 보겠습니다.

-앞부분 생략-

“순전한 자기 자본으로 분양을 받을 분들은 몇 안 될 것이고, 대출이라도 받아야 할 텐데 그러다가 집값이라도 더 내려가면 낭패를 당하게 될 것이므로 염려가 되실 겁니다. 더구나 매수심리는 꽁꽁 얼어있고,”

“결론부터 말씀드리겠습니다. 첫 집 장만, 갈아타기, 투자하실 분들 모두 가실 때 가시더라도 잠시 쉬었다 가시는 게 좋다는 말씀을 드립니다. 새해 첫 칼럼에서 금년 부동산시장은 “미미한 상승과 거래원활”이라는 두 마리의 호랑이라고 말씀드렸지요.“

-중간생략-

“미미한 상승으로 타산이 맞을 리 없기 때문입니다. 폭탄물량 앞에 장사 없거든요. 4-6개월만 쉬었다 가시면 어떨는지요. 선거 때엔 부동산이 오르는 게 당연한 흐름이지만 나라 안이 시끄럽습니다. 세종시 문제로 말입니다. 금년에는 선거와 부동산시장에 큰 연관이 없을 듯합니다.”

-중간생략-

“대출규제 없는 신규분양이라고 좋아하게 되면 나중에 그 집이 기존주택이 됐을 때 어려움이 있게 되지요. 지금의 부동산 투자는 옛날식으로 하면 큰일 납니다. 옛날에는 대출에 의존했었지만 요즘은 자기자본 비율이 높아야 하거든요. 대출에 의존하여 부동산을 구입하는 일은 발끝으로 오래 서있기를 바라는 일이나 다를 바 없다는 말씀을 드립니다.”

-중간생략-

“그러나 요즘 밀어내기식의 신규분양이 너무 많습니다. 또 쏟아질 미분양이 눈에 훤히 보인다면 기다려 보시는 일이 지혜로운 일이 아닐는지요? 곧 주택시장은 물 반, 고기 반이 될 테니까요. 마음에 준비를 하고 계십시오. 기회는 금방 다시 오게 될 겁니다”

<<누가 지혜로운 사람인가>>

이상 내용을 살펴보시면 값 내린 밍크코트가 널리게 될 것이라는 뜻이 되겠고, 지금부터 앞으로 몇 개월 동안 주택시장은 물 반, 고기 반이라는 다소 과장된 표현을 쓴 것 같습니다. 그렇다면 여러분들께서는 어떻게 생각하시는지요? 요즘 입주를 앞둔 미분양 아파트들은 원래 분양가에서 9-16%까지 할인을 하고 있더군요.

단지별로 할인율을 살펴볼까요. 고덕 I아파트 9-10%, 강서 G아파트 16%, 당산 U아파트 15%, 서초 X아파트 5억, 원당 E아파트 1억8천, 수원 H아파트 11%, 오산 K아파트 1억 원 등이랍니다. 할인 폭이 대단하다는 생각이 듭니다.

이미 분양 중에 있거나 앞으로 분양을 채비하는 현장도 문제입니다. 청약이 제로이거나 불과 몇 가구에 지나지 않은 아파트들도 한두 곳이 아니더군요. 부천 C아파트, 일산의 S아파트, 화성의 K아파트, 안양의 C아파트들은 청약이 거의 없었던 아파트들이었으니까요.

이럴 때 남의 집 불구경처럼 구경만 하는 일이 옳은 일일까요? 첫 집 마련, 갈아타기, 투자 어느 모로 보나 기회인 듯 생각되는데 말입니다. 행운을 싣고 오는 기회는 잠시 잠간이고 버스 떠난 후에 후회를 하기 때문에 이런 좋은 기회를 내 것으로 만들면 어떨는지요.    

<<인플레는 스스로 대비해야>>

건설사들은 기존 미분양을 한 채라도 더 털어내기 위해 아예 이익은 포기한 체 할인전쟁을 펴고 있다면서요. 또 청약률 제로를 면하기 위해 사업을 연기하거나 접고 있다고 하더군요. 다만 위례신도시나 광교 등 공공물량만 명맥을 유지하고 있지 않던가요.

친구 甲처럼 이럴 때 빨리 두 채를 사라는 권유는 하지 않습니다. 또한 2002년도와 지금은 주택시장의 사정도 많이 달라졌으니까요. 그러나 지혜로운 사람이라면 값비싼 밍크코트를 겨울에 사지 못할 바엔 여름 세일기간 중에라도 사시라는 권유를 드리고 싶습니다.

알뜰주부는 반짝 세일을 즐긴다고 하던가요. 물건만 확실하다면 그보다 더 좋은 일이 어디 있겠는지요. 금년 하반기부터는 인플레가 상승할 것이라는 전망들이 우세합니다. 필자도 인플레를 대비하시라는 권고말씀을 드립니다. 시중에 풀려있는 돈도 문제이지만 분양가 상한제가 서서히 풀려가게 되면 집값도 어느 날 갑자기 오르게 되겠지요. 

지금은 철지난 밍크코트를 사 두는 시기라고 봅니다. 기회라는 사실은 늘 지난 다음에야 알 수 있듯이 해가 바뀌고 나면 또 오늘을 알게 되겠지요. 세월은 사람을 늘 속이기 때문입니다. 세월에 속고 돈에 속지 마십시오. 어제와 오늘의 돈은 액면에서 차이가 있으니까요.

10년 후 부동산 新 투자법

2010 부동산 시장의 거시적인 흐름에 관해서는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈리는 쟁점이 많습니다. 스피드뱅크 특별기획 "10대 고수에게 길을 묻다" 네번째 10대 고수로 유엔알컨설팅 박상언 대표를 모시고 2010년 부동산 시장 거시적 흐름의 답을 들어 봅니다.<편집자 주>

[ 10년 후 부동산 시장 양극화 심화 ]

몇 년전 설문조사자료를 보면 대부분의 부동산 전문가들은 10년 후에는 인구증가율은 둔화되더라도 가구 수가 증가하고 주택의 고급화와 대형화 추세로 인해 부동산 가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 하지만 필자의 견해로는 10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것으로 보고 있다. 현재 ?주택시장의 트렌드만 보더라도 소형평형과 펜트하우스만 청약경쟁율이 높고 어중간한 중대형은 미달되는걸로 볼 때 서서히 양극화가 진행되고 있다고 볼수 있다.

상가시장은 대규모 택지지구의 대형 상가나 대기업 슈퍼체인, 최첨단 디지털플라자의 출현으로 중소규모의 영세 상가는 힘을 잃을 것이다.

반면 토지시장은 수도권 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지와 임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이다.

10년 후가 되면 경제적 능력을 상실한 베이비붐 세대들의 잇단 부동산 처분으로, 일부 입지조건이 좋아 환금성이 높은 부동산을 제외한 곳은 인기를 끌지 못할 것이다. 따라서 이제는 지금까지의 무조건적이고 공격적인 부동산 투자에서 벗어나 10년 후에도 인기를 끌 만한 상품 위주로 투자 포커스를 좁혀나가는 전략이 필요하다.

[ 도심 부동산에 집중하라 ]

10년 후에 경기침체로 인한 스태그플레이션이 다시 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 도심에 위치한 저가부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다. 그러나 내재가치가 떨어지는 부동산상품은 몇 차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 크다.
10년 후에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 실수요자들이 많이 찾는 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.
아무래도 10년후에 베이비 부머들의 본격적인 은퇴로 저성장 기조로 들어가다 보면 일자리가 있는 도심권에 사람들이 몰리기 때문이다.

[ 한강변에 투자하라 ]

대박을 터트린 한국영화 중 봉준호 감독의 ‘괴물’이나 윤제균 감독의 ‘해운대’ 가 소위 한강과 해운대로 대표되는 ‘강’에서 대박을 터트렸다고 볼 수 있다.

즉 사람들의 소득수준이 증가할수록 산이나 공원에서 점차 물가쪽으로 관심사가 이동한다는 것이다. 우리나라 최고가로 여겨지는 삼성동의 모 아파트의 경우 한강 조망권 유무에 따라 같은 평형이라도 5억이상 가격 차이가 난다고 한다.

서울시에서 한강 공공성 회복으로 개발되는 전략 정비 구역과 유도정비구역 모두

한강변에 위치해 있기 때문에 주목할 만하다. 개발이 불확실한 곳보다 내년 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역내 1억내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 망원지구 , 구의자양동 일대, 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.

통계청자료로 본 10년 후를 준비하는 부동산 투자

[ 지금까지의 부동산투자 패턴은 잊어라! ]

통계청이 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석 및 시사점’보고서에 따르면, 베이비붐 세대가 은퇴를 시작하면서 35~54세 인구는 앞으로 2년 뒤부터 점점 줄어들 전망이라고 한다. 2013년이 되면 베이비부머세대인 1958년생 개띠들이 만55세가 되어 은퇴를 시작한다. 한편 1978년생은 만35세가 되어 생애 첫 주택구입에 나선다. 문제는 세대교체 당사자들의 규모 격차다.

베이비부머 세대인 1958년에서 1970년대 초 출생한 사람은 연간 100만 명에 달했다. 그러나 1978년 출생자는 이보다 25%인 75만 명에 그친다. 2020년도에 만 35세가 되는 1985년생은 고작 66만여 명 수준으로 베이비부머 세대가 내놓은 집들을 사줄 사람이 한참 모자라게 되는 것이다. 결혼도 늦어지고 있어 생애 첫 주택구입 연령 또한 점점 더 뒤로 밀리는 추세다. 바로 이러한 점에서도 이명박 정부가 계획하는 500만 가구가 공급되기 시작할 시점부터 그 집을 살 사람이 부족한 아이러니가 발생할 것으로 예상할 수 있다. 급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 급격한 사회변화를 미리부터 예견해 준비해야 한다. 이러한 인구구조 변화로 인해 자연히 주택수요도 감소할 수밖에 없기 때문에 그 동안의 정형화된 주택투자방식은 바뀌어야 한다. 예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없다. 따라서 이제는 도심권에 위치한 역세권 소형아파트, 소형오피스텔, 다가구, 원룸 등 그밖에 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 것이다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익을 노린 자본적 투자(capital gain)와 임대수익(income gain)을 병행하는 방향으로 가야 한다. 즉, 언제든지 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택하여 그 중에서도 투자금액이 비교적 낮은 물건 위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

[ 임대수익 위주로 서서히 투자 패턴 바꿔야 ]

끝으로 베이비붐세대의 은퇴도 임박해지고 동시에 인구가 2018년 4934만 명을 정점으로 줄어들 것으로 보여진다.따라서 ‘10년후에도 살아남을 부동산 투자법’중의 하나는 아파트만 고집하는 ‘전통적인 부동산투자패턴’에서 벗어나야 한다는 것이다.

즉 , 1인 가구 증가와 저출산 고령화시대를 맞이하면 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 시세차익을 노리는 투자법에서 서서히 임대수익을 노리는 투자법위주로 가는 게 정답이다. 따라서 단독주택을 활용한 임대사업, 오피스텔, 다가구, 상가,원룸 등 그밖의 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 때다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 내 입의 달콤한 사탕이 아니라, 안목과 감각을 키우면서 나무를 키워 백배의 열매를 수확하게 하는 확실한 투자법이다. 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요할 것이다.

마지막으로 ‘10년후에도 살아남을 생존법’의 여러가지 조건 중 가장 중요하다고 강조하고 싶은 것은 가까이 있는 분들에게 잘하는 것이다. 아무리 본인이 돈을 많이 벌고 명성을 얻고 성공했다고 해도 먼 훗날 내 곁의 가족들이 외면하면 아무런 의미가 없기 때문이다.