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[스크랩] [현장탐방] U턴 프로젝트 수혜지역, 광진구를 찾아서 |우리동네이야기

2006-08-10 02:35

http://blog.drapt.com/eikim/81155144950972 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=60498

단지정보 : 서울특별시 광진구

지난 2월 21일 서울시의 “유턴 프로젝트(U-Turn Project)” 발표 이후 광진구 일대 아파트 매매 변동률은 0.35% 상승했고, 자양동 일대는 무려 0.77% 뛰어 오르며 달아오르고 있다.

유턴 프로젝트의 최중심부인 용산과 서울숲 인근 뚝섬역 일대는 이미 호가가 많이 뛰어 올라 주변인 서울지하철 7호선 뚝섬유원지역 일대로 관심이 확대되고 있다.

유턴 프로젝트가 발표된 지 한 달. 시장 반응을 알아보기 위해 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com) 가 서울지하철 7호선 뚝섬유원지역 일대를 다녀왔다.



>>U턴 프로젝트

U턴 프로젝트는 주택지로서 좋은 환경을 갖게 된 용산민족공원, 뚝섬 서울숲 주변 지역을 강남 이상으로 쾌적하고 살기 좋은 지역으로 조성한 후 강남의 주택수요를 흡수하고 개발효과를 강북의 여타 지역까지 확대해 개발을 촉진하고자 하는 계획이다.

>>뚝섬 일대 거점개발 계획



뚝섬일대 거점 개발 계획은 성동구 성수동 뚝섬일대부터 광진구 구의, 자양동에 이르는 3백40만평 일대를 개발하는 계획이다.

서울숲에서 영동대교에 이르는 주거지역은 탑상형 배치를 통한 고층화 및 수준 높은 주거지역으로 탈바꿈할 계획이고, 성수동 준공업지역은 산업개발진흥지구 지정 및 주거기능으로 정비할 방침이다.

또 기존의 화양, 건대입구, 능동로 지역의 개별적으로 수립되어 있는 지구단위계획을 연계해 종합적인 정비를 추진할 계획이다.

화양사거리는 기존의 상업기능을 좀 더 활성화시키고, 세종대, 어린이공원주변은 청소년을 위한 교육, 문화의 공간으로 조성하며 건국대병원~건대사거리입구는 대학문화, 지역문화 특화거리로 조성될 예정이다.

능동로지역은 주상복합과 백화점, 영화관, 문화정보센터가 어우러진 복합용도로 개발되고 능동로~뚝섬한강시민공원 까지는 주상복합과 연도형상가 조성으로 걷고 싶은 상징가로 조성될 계획이다.

더욱이 최근 균형발전촉진지구로 지정된 구의, 자양동 일대에 대해서는 대규모 공공시설부지를 행정, 업무, 주거 복합 등 서울의 동북부지역의 중심이 될 수 있도록 개발기본계획을 수립될 예정이다.

>> 뚝섬유원지역 일대 분위기

뚝섬역 일대는 이미 서울숲 호재를 맞아 한차례 시세 상승이 있었고 분당선 (왕십리~선릉간 2009년 개통 예정) 개통의 호재까지 기다리고 있어 가격은 오를 대로 오른 상태다.

이에 매수자들의 진입이 쉽지 않자 서울지하철 7호선 뚝섬유원지역~구의, 자양 균촉지구(균형발전촉진지구)에 이르는 노유동과 자양동까지 관심이 번지고 있다.

>> 관심이 집중되고 있는 단지



1. 주상복합거리 (능동로~뚝섬유원지)

더샾스타시티

광진구 자양동 227-7번지 더샾스타시티는 35~58층 4개동 총 1천1백77가구가 2007년 3월 입주예정이다. 브랜드가치도 있지만 일대에서 최고층 주상복합이라는 이유만으로도 분양 당시부터 화제를 모았다.

또 단지 앞의 상업시설부지에는 백화점, 이마트와 영화관 그리고 실버타운 등으로 조성될 예정이고 광진문화예술회관도 인접해 있어 스포츠센터와 공연장 이용이 편리한 것도 강점이다.

하지만 관심이 집중된 만큼 프리미엄이 많이 붙은 상태다. 45평형 기준 분양가 6억6천만원에 웃돈 5억원 정도가 붙어 매수자들의 진입이 사실상 어려운 상태다.

광진트라팰리스

광진구 노유동 70-1번지 광진트라팰리스는 28~29층 2개동 총 2백44가구로 32~64평형으로 구성돼 있다. 2006년 8월에 입주한다.

서울지하철 7호선 뚝섬유원지역을 걸어서 1분이면 이용 가능하며 한강 시민공원과 인접해 있어 한강 조망이 탁월하다. 또한 시공사가 삼성물산이라는 브랜드가치까지 더해져 선호도가 높다.

32평형 기준 분양가 5억원에 웃돈 1억2천3백만원이 붙었고 58평형은 분양가 9억7천여만원에 웃돈 3억원이 붙은 상태다. (문의: 국민공인 02-447-6431)

이튼타워리버 1~3차

이튼타워리버는 인정건설에서 시공하는 주상복합으로 광진구 자양동과 노유동 일대에 1~3차가 건설중에 있다.

이튼타워리버1차 1백15가구와 2차 1백31가구 총 2백46가구가 2006년 3월 20일 입주를 앞두고 사전점검을 이미 마친 상태다.

더욱이 3차 2백60가구가 2007년 5월 입주를 목표로 공사가 한창인데다 3차 옆으로 4, 5차의 부지 선정이 끝나 보상 협의 중이다. 또 길 건너편 553번지 일대로 이튼타워리버 6~8차 의 부지 작업 중에 있어 능동로 일대가 주상복합 거리로 거듭날 전망이다.

하지만 스타시티나 트라팰리스의 브랜드에 밀리는 경향을 보이고 있어 앞으로 가격을 견인하기에는 무리가 있어 보인다.

이튼타워리버1차 24평형은 분양가 2억8천7백만원에 웃돈 6천2백22만원이 붙은 상태고 이튼타워리버2차 33A평형은 분양가 4억5천99만원에 웃돈 9천만원 정도 붙은 상태다.

2. 리모델링 기대감 고조-우성1차

광진구 자양동 579번지 우성1차는 1988년에 입주한 노후 아파트로 리모델링 가능성이 점쳐지면서 관심이 모아지고 있다.

13~15층 6개동 총 6백56가구로 21~30평형으로 구성돼 있고 서울 지하철 2호선 건대입구역을 걸어서 8분 정도면 이용 가능하다.

또 동자초등과 자양중, 자양고등학교가 모두 단지 옆에 위치해 통학이 편리하고 우성2차~7차까지 인접해 있어 리모델링으로 재정비될 경우 우성타운으로 거듭나게 된다.

하지만 아직 구체적인 사업진행이 없고 기대감만 고조되고 있어 실수요자 측면에서 장기적 관점이 고려된다.

우성1차 30평형이 유턴 프로젝트 발표 후 1달 만에 1천만원이 뛰어올라 3억4천만~4억1천5백만원이다.

>>에필로그

인근 정충남 공인 관계자는 “유턴 프로젝트로 매수 문의가 많이 늘었다. 대부분 이미 흘러나온 개발 소식으로 가격에 많이 반영된 상태지만 그 동안 산발적인 계획이 유턴 프로젝트라는 큰 틀 안에서 언급됐다는 점에 기대감은 날로 상승세다.” 라고 전하며

또 “이 곳의 랜드마크인 스타시티와 트라팰리스의 경우 일반인들의 접근이 사실상 힘들기 때문에 상대적으로 아직 덜 오른 자양2동 재개발 가능 지분과 구의, 자양 균촉지구에서 빠진 지역으로 시선을 옮기고 있다.”라고 말했다. (문의: 정충남공인 02-454-4767)

능동로 일대는 청담대교와 구의, 자양 균촉지구는 잠실대교와 연결돼 있어 유턴 프로젝트가 성공적으로 이뤄지면 향후 잠재능력은 풍부하다.

능동로 일대의 만성적인 교통체증과 아직 구체적인 개발계획이 나오지 않았다는 것이 위험요소이긴 하지만 구의, 자양 균촉지구가 공공시설부지로 구성돼 개발계획이 순조롭게 진행될 것으로 보여 관심을 가져볼 만하다.

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[스크랩] [현장탐방] 도시 리뉴얼-성남 구시가지 정비사업 |우리동네이야기

2006-08-10 02:31

http://blog.drapt.com/eikim/81155144678795 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=65975

단지정보 : 경기도 성남시

분당, 판교와 송파 신도시 사이라는 최적 입지조건을 바탕으로 최근 판교 대체 투자처로 성남 구시가지의 재개발 지역이 급부상하고 있다. 이에 부동산 포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 성남 구시가지의 현재 분위기와 전망을 알아봤다.

>> 성남시 재개발 진행 상황



성남시는 1969년 청계천 철거민들의 이주로 급작스런 인구증가와 기반시설 부족으로 주거 환경이 열악한 지역 중의 하나로 손꼽혔다. 더욱이 1989년 분당 신도시의 개발로 신, 구시가지의 격차가 더욱 벌어지자 성남시는 지난 2001년 재개발기본계획을 수립했다.

재개발기본계획 수립 후 공영개발에 대한 주민들의 반발과 인접한 서울공항에 따른 고도제한 등으로 적지 않은 난관에 부딪치기도 했다.

그러다 지난 2005년 11월 군용항공기지법 개정과 도시, 주거환경정비기본계획안이 수립되면서 기존 11개 수복재개발 구역과 9개 철거예정구역이 8개 주거환경개선사업, 13개 주택재개발 사업, 3개 주택재건축 사업 그리고 2개 도시환경정비사업 등으로 변경, 다시 한번 관심이 모아지고 있다.

어떻게 진행되나?-단계별 정비사업



2005년 11월에 발표된 도시, 주거환경정비기본계획안(이하 기본계획안)에 따르면 성남 구 시가지 정비사업은 3단계로 진행될 예정이다.

1단계는(2002년~2010년) 단대, 은행2구역, 중3구역 등이다.

2단계는(2006년~2010년) 주거환경개선사업 3개 구역(태평2구역, 4구역, 중1구역), 주택재개발 4개 구역(신흥2구역, 수진2구역, 금광1구역, 상대원3구역), 주택재건축 3개 구역(건우, 신흥주공, 한보미도), 도시환경정비 1개 구역(도환중1구역)을 중심으로 진행될 전망이다.

3단계(2010년 이후)구역은 태평1, 3구역, 수진1구역, 신흥1구역과 산성구역 등 총 12개 구역에서 진행될 예정.

이로써 기존의 수복재개발 형식이던 신흥1,2,3구역과 태평1,2,3,4구역 그리고 수진1,2구역 등이 주택재개발과 주거환경개선사업의 공동주택건설방식으로 바뀌었고 용적률 또한 상향조정됐다.

성남시는 빠른 사업 진행과 함께 이주 주택 문제 해결을 위해 순환정비방식을 도입할 예정이다. 이에 대한주택공사에서는 도촌지구 및 판교신도시에 이주단지 4천2백15가구를 건립할 예정.

현재는 기본계획안만이 나온 상태로 기본계획 확정 및 고시는 8월께 나올 전망이다.

>> 주요 구역별 장단점과 시세

신흥2, 3구역 (주택재개발사업)



신흥2, 3구역은 최근 새롭게 관심이 집중되고 있는 지역이다.

각각 2단계와 3단계로 지정돼 1단계보다 시세가 저렴하고 두 지역 사이를 지나는 공원로-우남간 도로확장 공사가 2009년 완공예정으로 분당과 서울로의 접근성이 더 좋아질 것으로 예상되기 때문.

도시환경정비구역으로 지정된 도환중1, 2구역이 새로운 중심지로의 부각이 예상되고 인접한 희망대공원으로 녹지공간도 풍부해 쾌적성과 편리성을 두루 갖춘 지역으로 거듭날 전망이다.

또한 순환정비사업으로 진행될 경우 1단계 사업 구역도 이주 주택이 완공되는 2008년에야 본격적인 사업추진이 가능할 것으로 보여 2단계인 신흥2구역과의 추진 속도가 비슷할 것으로 예상된다. 이에 비교적 저렴한 신흥2, 3구역으로 매수세가 선회하고 있는 상태.

신흥2구역의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원 선이고 3구역의 경우 1천1백만~1천3백만원 정도의 시세를 형성하고 있다.

그러나 아무래도 2,3단계로 예정되어 있는 만큼 1단계 예정구역에 비해 사업 속도가 다소 떨어질 수 있다는 점이 단점으로 꼽히고 있다. (문의: 신세계공인 031-743-9777)

수진1,2구역(주택재개발사업) 및 태평 1~4구역(주택재개발사업, 공동주택건설방식)



수진1,2구역은 전통적인 중심지면서 지하철 8호선 모란역과의 접근성으로 그 동안 관심이 집중됐던 지역이다. 사업단계는 수진2구역이 2단계, 1구역이 3단계.

수진1, 2구역의 경우 군용항공기지법 개정으로 고도제한이 완화된 지역이지만 그 동안 가격대가 많이 올라 평당 1천4백만~1천5백만원 정도의 시세를 형성, 현재는 거래가 많지 않은 상황이다.

태평1~4구역 역시 2단계와 3단계 지역으로 구성돼 있지만 최근 경기도에서 태평지구 15만평을 뉴타운 시범 사업지역으로 선정하면서 일대는 다시 한번 기대감에 들뜨고 있다.

하지만 아직 도시재정비촉진특별법에 따른 조례를 제정하는 단계로, 10월께 대상지가 선정될 예정인데다 일부지역은 서울공항에 따른 고도제한이 예상된다. 또한 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지역으로 지정될 경우 토지거래허가지역으로 묶여 주의가 요구된다.

태평1~4구역은 뉴타운 시범 사업지역으로 발표된 후 평당 1천3백원선의 시세를 형성하고 있다.

도환중1, 2구역(도시환경정비사업)

도환중1, 2구역(지하철 8호선 신흥역~단대오거리역에 이르는 중동 상업지역)은 기본계획안이 나오면서 새롭게 지정된 지역이다. 현재 이곳은 지하철 8호선 신흥역 일대로 상업시설과 유흥시설 특히 집창촌이 혼재돼 도시 미관상 안 좋은 지역.

이 지역이 도시환경정비사업을 통해 기존 상업시설의 재정비와 함께 주상복합 건설이 점쳐지면서 선호도가 높아진 상태다. 또 구 시가지의 중심부에 위치해 있어 사업이 완료될 경우 신흥 중심지로 떠오를 가능성이 높아지자 기대감이 고조되고 있는 것.

특히 강남권의 다주택보유자들이 세금 부담을 회피하기 위해 집중적으로 관심을 보여 상가로 보상 받을 수 있는 매물을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다.

현 시세는 평당 2천5백만원이 넘는 수준을 형성하고 있고 매물도 없는 상태다.

>> 현재 시장 분위기 & 전망

지난해 11월 기본계획안이 나온 뒤 한 차례 시세 상승을 보인 후, 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 매수심리가 얼어붙어 소강상태를 지속했다.

그러나 최근 강남권 재건축 투자보다는 뉴타운이나 재개발이 유망 지역으로 각광받자 문의가 늘고 있는 상황. 주된 투자자도 지리적으로 가까운 강남권과 분당 거주자들이 주를 이룬다.

아직 기본계획안만 나온 상태로 시장의 불확실성이 너무 강하고 장기적인 사업이기 때문에 투자심리가 활발하게 살아나지 못하고 있다.

그러나 서울시의 재개발이나 뉴타운 지분보다 저렴하다는 점과 판교, 송파 신도시의 후광효과를 톡톡히 누릴 탁월한 입지조건으로 향후 전망은 밝은 편이다.

신흥3동에 위치한 산하공인 관계자는 “성남 재개발은 아직도 상승 여력이 남아있는 상태다. 가장 보수적으로 향후 가치를 봐 용인 시세의 80%를 예상한다 해도, 2배 정도의 상승 여력이 남아 있다.”며 “그러나 아직 기본계획안만 나온 초기 단계기 때문에 불확실성이 크고 위험요소가 존재한다는 점을 고려해야 한다.”라고 전했다. (문의: 산하공인031-745-8245)

특히 유의해야할 점은 성남 구 시가지의 경우 대부분의 주택 연수가 오래돼 전세자금 비율이 낮다는 점과 추가 수리비용과 함께 시간이 흐를수록 전세비율이 더욱 낮아질 수 있음을 유의해야 한다.

이에 현 시세만을 고려한 자금 보유보다는 여유자금을 넉넉히 잡고 진입을 시도해야 한다. 또한 최소 18평 이상 돼야 30평형대 배정이 예상된다는 점도 주의해야할 점으로 꼽힌다.

아직 저렴한 시세, 탁월한 입지조건 그리고 개발 압력이 강하다는 점에서 분명 투가 가치가 큰 지역임에 틀림없다. 그러나 저렴하다는 말만 믿고 진입을 서두르기 보다는 보유자금과 함께 해당 주택의 현재 상태 등을 꼼꼼히 체크하는 신중한 태도가 요구된다.



성남 재개발 구역정보 바로가기

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[스크랩] 부자, 이제 당신 차례입니다 |부동산노트

2006-07-13 10:00

http://blog.drapt.com/eikim/13371152752451328 주소복사

출처 : 워랜버핏 같은 멋진 기부를 꿈꾸며~~

원문 : http://blog.drapt.com/magic53

부자, 이제 당신 차례입니다



1999년 여름, 닥스클럽에서 회원 5천명을 상대로 설문 조사를 한 적이 있다. 설문 조사의 질문은 “당신은 얼마의 돈이 있으면 정말 행복하겠는가?”였다. 당시 평균 금액은 3억 4천만원으로 나왔었다.

그러나, 2005년 초, 똑같은 조사를 하니, 11억 3천만원이 나왔다. 올해와 6년 전 설문에 동시 참여했던 평균인에게 구체적인 질문을 했다. “왜 금액의 변동이 있습니까?”에 대한 답변은 “집 값이 올랐기 때문”이었다.


<11억 3천만원>

연봉 5천만원의 샐러리맨이 20여년간 한 푼도 안 쓰고 저축해야 하는 돈이다. 나는 “당신의 월급을 한 푼도 안 쓰고 20년간 꼬박 꼬박 통장에 넣어서 모아라”라고 컨설팅 할 수는 없을 것 같다. “직장을 그만 두고 사업을 시작하라”라고도 이야기 하기 어렵다. 다만 부동산에 적극적으로 관심을 가져 보라고 권유하고 싶다.

삼성동 아이파크에도 40대-50대의 샐러리맨들이 많이 산다. 그들의 대부분은 20년쯤 직장 생활을 했고, 지금 연봉도 5천만원에서 9천만원 사이가 가장 많다. 그들은 중간에 사업을 한 적도 없고, 역사에 남을만한 투자를 해서 성공한 적도 대부분 없다.

그러나, 상당수는 20년간의 사회 생활 속에 5번에서 10번의 이사와 20번에서 30번의 아파트 청약, 2번에서 5번의 당첨이 있었다. 그리고, 주변에 재테크의 방향을 제시해주는 똑똑하고 고마운 사람이 있었다. 그들은 25억에서 55억에 이르는 고급 아파트에 산다. 그들이 받은 월급 봉투의 총액을 합해도 그 집 값의 반에도 이르지 못했다. 다만, 집에 대한 관심과 운용 노하우, 그리고, 부지런히 연구하고 움직이는 정신과 육체가 있었을 뿐이다.


<나는 부동산 강세론자>

나는 국내에서 몇 명 안 되는 부동산 강세론자이다. 지금의 저금리가 계속되는 한, 부동산 불패론에 나는 표를 던진다. 1억을 은행에 정기 예금으로 넣어둘 때, 통장에 이자로 매달 들어 오는 돈은 25만원 안팎이다.

1억이라는 돈은 대학을 졸업한 40대 중년의 성실한 월급쟁이가 한 푼도 안 쓰고 2년간을 저축해야 하는 돈이다. 50대 목수가 한 달에 20일을 일해서 4년을 모아야 하는 돈이기도 하다. 누구든 생각이 있는 사람이라면 그 돈을 은행에 넣어두진 않을 것 같다. 주식을 산다해도 연초에 액면가의 3배 정도 금액으로 매수하였을 때, 10%의 연말 배당을 받아야 현재 금리의 수준에 상응한다. 주식 투자의 고수들에게는 배당을 보고 주식을 접근하는 것이 모순일지 몰라도 주식 투자의 원천성을 따지면 그렇다.

그런데, 주식의 현 시가로 볼 때, 대부분 주식 금액은 배당 수익률로 따지면, 투자 대상이 아니다. 주가 지수가 1,000%를 넘은 활황기에는 더욱 그렇다. 요즈음의 재테크는 학교 수업 이상으로 자세히 따져보고 연구해야 한다. 수학과 경제학, 심리학, 경영학이 Combining 되어야 한다.

부동산도 마찬가지이다. 나는 부동산은 과학이고, 거시 경제이며, 호기심의 산물이라고 믿는다. 나는 컨설팅 의뢰인이 어떤 아파트를 사겠다고 오면, 등기부등본을 떼오게 하거나, 분양 안내 Catalogue를 가져오게 해서 원천적으로 따져 준다. A아파트를 사겠다고 하면, A아파트가 깔고 앉은 땅의 가격이 얼마나 될 것으로 보느냐고 물어보고, 해당 평형의 대지 지분에 땅가격을 곱해서 대지 가격을 산출하고, 공사비와 설계비, 부대 비용 등을 정리해서 현 시점의 원가를 계산해 본다.

따라서 저평가 되었다고 생각되거나, 원가 수준이라고 느껴지면, 과감히 투자를 유도한다. 삼성동 아이파크가 그랬고, 타워팰리스가 그랬으며, 분당 시범 단지가 그랬고, 죽전 포스홈타운이 그러했고, 지금의 수지 상현동이 그렇다.

삼성동 아이파크는 2000년 11월에 동시 분양을 통해 처음 선 보였다. 그 당시에 평당 분양가가 2700만원이었다. 현대산업개발은 당시 계약률이 낮아, 계약을 취소하고, 2001년 9월에 다시 평형과 세대수를 조정해서 평당가 1500만원에 재분양했다. 당연히 감정 평가 개념과 원가 개념으로 볼 때에는 프리미엄을 얼마를 주더라도 그 아파트를 무조건 잡아야 한다. 평형과 세대수는 변경할 수 있어도, 위치와 컨셉과 시공사는 변경할 수 없기 때문이다. 결국, 아이파크는 계약 직후, 초기 분양가인 2700만원을 쉽게 넘어섰다.

타워팰리스도 그랬다. 2001년 저금리 시대가 도래하고 국내 최고층 빌딩 타워팰리스의 입지와 조망권, 대지 가격, 초고층 건축 비용, 외국 유명사의 설계 및 디자인 비용 및 컨셉을 감안할 때, 분양가의 2배가 쉽게 갈 것이라는 것이 눈에 보였다.

분당 시범 단지는 불과 몇 달 전만 해도 70평 이상 대형 평수는 평당 1천만원이 안 됐다. 그만큼 그 지역의 수요에 맞는 평형이 아니었기 때문에 쌌던 것이다. 그러나, 대지가와 시공비 등의 원가 개념으로 따져보면 지극히 저평가 되어 있었다. 지금 그 돈으로 그 땅에 그런 건물을 지을 수 없기 때문이다. 얼마 후, 판교가 대부분 소형 평수이고, 대형 평형 분양가가 2천만원이 넘을 거라는 기사가 뜨면서 급상승세를 탔다.

작년 말, 죽전 포스홈타운의 계산도 간단했다. 3년 후에나 입주 가능한 동탄 분양가가 평당 8백만원이고, 역시 분양 중인 수지 아이파크 8차가 평당 850만원인데, 당장 입주 가능한 고급 브랜드 아파트가 평당 740만원인 것이 저평가 상태임을 한 눈에 알게 해주었다. 지금 수지 상현동의 아파트들도 그렇다. 판교 열풍 속에 아직도 바람을 타지 않은 곳이 대부분이다. 현시점의 대지가와 시공비, 저금리들을 대입해볼 때, 그 쪽 아파트가 가는 것은 시간 문제이다.


<무소의 뿔처럼 끝까지 가라>

부동산은 “손에 잡히는 경제”의 대표 상품이다.

① 수요와 공급을 체크하고, 수요 패턴을 알아야 한다.

1998년 IMF로 건설 업종 자체가 휴식기에 들어가면서 필요 물량의 절반 밖에 공급이 안 됐다. 그 효과는 3년 후에 나타난다. 아파트의 분양 시점부터 입주 기간까지를 보통 3년을 보기 때문이다. 그 사이에 분양가 자율화라는 정책이 도입되었다.

분양가 자율화는 롯데캐슬84로부터 시작하여, 대우트럼프, 가든스위트 등 종전에 보지 못한 프리미엄급 아파트를 쏟아냈다. 분양가 자율화 초기에 프리미엄 아파트와 2배 차이가 나던 일반 아파트 가격은 일반 아파트의 가격 상승으로 그 Gap을 메웠다. 프리미엄 아파트의 등장은 용적률 900% 초고층 주상 복합으로, 그 다음엔 용적률 300% 일반 주거 지역 내의 타워형 고층 아파트로 정점에 왔다.

② 저금리 시대

1998년 13%대이던 은행 금리는 1999년 7%대로, 2001년 5%대로 떨어지더니, 2004년 3.5%까지 떨어졌다. 저금리 시대의 도래는 곧 부동산의 상승으로 나타났다. 2002년에서 2003년 대도시의 주요 부동산은 최소 2배 올랐다. 지금도 정부의 각종 규제가 부동산을 누르고는 있지만 역부족으로 보인다. 저금리를 기반으로 해서 계속 꿈틀거리는 강한 힘은 이곳 저곳에서 느껴진다.

판교를 목표로 대기중인 수십조원의 진동과 조기 퇴직자들의 생계를 위한 투자 욕구 등이 만만치 않게 감지되어진다. 그럼 부동산이 계속적으로 상승할 수 밖에 없는 한계는 언제까지일까? 나는 금리가 년 5%의 Sector 안에 있는 이상 지속적이라고 본다. 현재 정부가 금리를 5% 이상으로 올리려는 구체적인 계획이 없는 이상 부동산은 감시에 눈을 뗄 수 없는 한 마리의 초대형 무소이다.

③ 1가구 2주택 시대

경제 불황, 저금리와 노령화 시대는 부동산 투자를 확실한 재테크의 대표 상품으로 공인 시켜 놓았다. 이제 1가구는 본인이 직접 사는 집으로, 다른 1가구는 투자용으로 마련하는 1가구 2주택 시대가 왔다. 정부도 1가구 2주택까지는 실수요자로 본다고 공공연히 이야기 한다. 주택의 상승에서 오는 수익은 인생 100세 시대의 후반부를 보내는 중요 수입원이다.

평균 수명은 늘어나고, 직장은 조기 퇴직해야 하고, 사업을 벌여도 경기가 안 좋아서 까먹는 상태… 평생 모은 돈을 은행에 넣어봐야 이자는 있으나마나한 이 시점에 유일한 희망은 Low Risk, High Return의 대표 주자 부동산 투자이다. 그 중의 블루칩이 환금성 높은 고급 아파트다. 물론, Low Risk도 있다.

집의 공급이 늘어서 입주 시에 일시적으로 공실이 발생하고, 매입 자금이 일부 부족해서 대출한 돈의 금리가 부담이 될 수가 있을 수도 있다. 전세가 안 나갈 수도 있고, 부동산 폭락 사태가 올 지도 모른다. 그 외에 부동산 비수기가 올 수도 있고, 각종 부동산 규제 정책이 나올 수도 있다.

그러나, 철저한 분석으로 과감히 결정하고 버티면, 결국 수익을 내고 마는 효자 상품 부동산… 부동산의 Low Risk는 최악의 경우 기다려야 한다는 것이다. 그러나, 부동산을 사서 손해볼 일은 거의 없다. 증권은 남들이 안 살 때 주식을 사야 한다. 위기 상황에서 때를 사는 것… 그것이 증권이다. 따라서, 무소의 뿔처럼 혼자서 가야 한다. 즉, 남들과 다른 생각을 가져야 한다.

부동산은 그 반대다. 뭉치면 대박, 흩어지면 쪽박이다. 남들이 가는 방향으로 따라서 가거나 더 많이 벌려면, 남들이 갈 방향에 미리 가서 기다려야 한다. 그리고, 자신의 판단을 믿고 버틸 수 있어야 한다. 버틸 수 있으면 100% 성공한다. 그 History를 믿고, “무소의 뿔처럼 끝까지 가라.”고 권유하고 싶다.


(출처) 닥스클럽 / 봉준호 대표. 건축사, 생활칼럼니스트

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