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[스크랩] 부자, 이제 당신 차례입니다 |부동산노트

2006-07-13 10:00

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출처 : 워랜버핏 같은 멋진 기부를 꿈꾸며~~

원문 : http://blog.drapt.com/magic53

부자, 이제 당신 차례입니다



1999년 여름, 닥스클럽에서 회원 5천명을 상대로 설문 조사를 한 적이 있다. 설문 조사의 질문은 “당신은 얼마의 돈이 있으면 정말 행복하겠는가?”였다. 당시 평균 금액은 3억 4천만원으로 나왔었다.

그러나, 2005년 초, 똑같은 조사를 하니, 11억 3천만원이 나왔다. 올해와 6년 전 설문에 동시 참여했던 평균인에게 구체적인 질문을 했다. “왜 금액의 변동이 있습니까?”에 대한 답변은 “집 값이 올랐기 때문”이었다.


<11억 3천만원>

연봉 5천만원의 샐러리맨이 20여년간 한 푼도 안 쓰고 저축해야 하는 돈이다. 나는 “당신의 월급을 한 푼도 안 쓰고 20년간 꼬박 꼬박 통장에 넣어서 모아라”라고 컨설팅 할 수는 없을 것 같다. “직장을 그만 두고 사업을 시작하라”라고도 이야기 하기 어렵다. 다만 부동산에 적극적으로 관심을 가져 보라고 권유하고 싶다.

삼성동 아이파크에도 40대-50대의 샐러리맨들이 많이 산다. 그들의 대부분은 20년쯤 직장 생활을 했고, 지금 연봉도 5천만원에서 9천만원 사이가 가장 많다. 그들은 중간에 사업을 한 적도 없고, 역사에 남을만한 투자를 해서 성공한 적도 대부분 없다.

그러나, 상당수는 20년간의 사회 생활 속에 5번에서 10번의 이사와 20번에서 30번의 아파트 청약, 2번에서 5번의 당첨이 있었다. 그리고, 주변에 재테크의 방향을 제시해주는 똑똑하고 고마운 사람이 있었다. 그들은 25억에서 55억에 이르는 고급 아파트에 산다. 그들이 받은 월급 봉투의 총액을 합해도 그 집 값의 반에도 이르지 못했다. 다만, 집에 대한 관심과 운용 노하우, 그리고, 부지런히 연구하고 움직이는 정신과 육체가 있었을 뿐이다.


<나는 부동산 강세론자>

나는 국내에서 몇 명 안 되는 부동산 강세론자이다. 지금의 저금리가 계속되는 한, 부동산 불패론에 나는 표를 던진다. 1억을 은행에 정기 예금으로 넣어둘 때, 통장에 이자로 매달 들어 오는 돈은 25만원 안팎이다.

1억이라는 돈은 대학을 졸업한 40대 중년의 성실한 월급쟁이가 한 푼도 안 쓰고 2년간을 저축해야 하는 돈이다. 50대 목수가 한 달에 20일을 일해서 4년을 모아야 하는 돈이기도 하다. 누구든 생각이 있는 사람이라면 그 돈을 은행에 넣어두진 않을 것 같다. 주식을 산다해도 연초에 액면가의 3배 정도 금액으로 매수하였을 때, 10%의 연말 배당을 받아야 현재 금리의 수준에 상응한다. 주식 투자의 고수들에게는 배당을 보고 주식을 접근하는 것이 모순일지 몰라도 주식 투자의 원천성을 따지면 그렇다.

그런데, 주식의 현 시가로 볼 때, 대부분 주식 금액은 배당 수익률로 따지면, 투자 대상이 아니다. 주가 지수가 1,000%를 넘은 활황기에는 더욱 그렇다. 요즈음의 재테크는 학교 수업 이상으로 자세히 따져보고 연구해야 한다. 수학과 경제학, 심리학, 경영학이 Combining 되어야 한다.

부동산도 마찬가지이다. 나는 부동산은 과학이고, 거시 경제이며, 호기심의 산물이라고 믿는다. 나는 컨설팅 의뢰인이 어떤 아파트를 사겠다고 오면, 등기부등본을 떼오게 하거나, 분양 안내 Catalogue를 가져오게 해서 원천적으로 따져 준다. A아파트를 사겠다고 하면, A아파트가 깔고 앉은 땅의 가격이 얼마나 될 것으로 보느냐고 물어보고, 해당 평형의 대지 지분에 땅가격을 곱해서 대지 가격을 산출하고, 공사비와 설계비, 부대 비용 등을 정리해서 현 시점의 원가를 계산해 본다.

따라서 저평가 되었다고 생각되거나, 원가 수준이라고 느껴지면, 과감히 투자를 유도한다. 삼성동 아이파크가 그랬고, 타워팰리스가 그랬으며, 분당 시범 단지가 그랬고, 죽전 포스홈타운이 그러했고, 지금의 수지 상현동이 그렇다.

삼성동 아이파크는 2000년 11월에 동시 분양을 통해 처음 선 보였다. 그 당시에 평당 분양가가 2700만원이었다. 현대산업개발은 당시 계약률이 낮아, 계약을 취소하고, 2001년 9월에 다시 평형과 세대수를 조정해서 평당가 1500만원에 재분양했다. 당연히 감정 평가 개념과 원가 개념으로 볼 때에는 프리미엄을 얼마를 주더라도 그 아파트를 무조건 잡아야 한다. 평형과 세대수는 변경할 수 있어도, 위치와 컨셉과 시공사는 변경할 수 없기 때문이다. 결국, 아이파크는 계약 직후, 초기 분양가인 2700만원을 쉽게 넘어섰다.

타워팰리스도 그랬다. 2001년 저금리 시대가 도래하고 국내 최고층 빌딩 타워팰리스의 입지와 조망권, 대지 가격, 초고층 건축 비용, 외국 유명사의 설계 및 디자인 비용 및 컨셉을 감안할 때, 분양가의 2배가 쉽게 갈 것이라는 것이 눈에 보였다.

분당 시범 단지는 불과 몇 달 전만 해도 70평 이상 대형 평수는 평당 1천만원이 안 됐다. 그만큼 그 지역의 수요에 맞는 평형이 아니었기 때문에 쌌던 것이다. 그러나, 대지가와 시공비 등의 원가 개념으로 따져보면 지극히 저평가 되어 있었다. 지금 그 돈으로 그 땅에 그런 건물을 지을 수 없기 때문이다. 얼마 후, 판교가 대부분 소형 평수이고, 대형 평형 분양가가 2천만원이 넘을 거라는 기사가 뜨면서 급상승세를 탔다.

작년 말, 죽전 포스홈타운의 계산도 간단했다. 3년 후에나 입주 가능한 동탄 분양가가 평당 8백만원이고, 역시 분양 중인 수지 아이파크 8차가 평당 850만원인데, 당장 입주 가능한 고급 브랜드 아파트가 평당 740만원인 것이 저평가 상태임을 한 눈에 알게 해주었다. 지금 수지 상현동의 아파트들도 그렇다. 판교 열풍 속에 아직도 바람을 타지 않은 곳이 대부분이다. 현시점의 대지가와 시공비, 저금리들을 대입해볼 때, 그 쪽 아파트가 가는 것은 시간 문제이다.


<무소의 뿔처럼 끝까지 가라>

부동산은 “손에 잡히는 경제”의 대표 상품이다.

① 수요와 공급을 체크하고, 수요 패턴을 알아야 한다.

1998년 IMF로 건설 업종 자체가 휴식기에 들어가면서 필요 물량의 절반 밖에 공급이 안 됐다. 그 효과는 3년 후에 나타난다. 아파트의 분양 시점부터 입주 기간까지를 보통 3년을 보기 때문이다. 그 사이에 분양가 자율화라는 정책이 도입되었다.

분양가 자율화는 롯데캐슬84로부터 시작하여, 대우트럼프, 가든스위트 등 종전에 보지 못한 프리미엄급 아파트를 쏟아냈다. 분양가 자율화 초기에 프리미엄 아파트와 2배 차이가 나던 일반 아파트 가격은 일반 아파트의 가격 상승으로 그 Gap을 메웠다. 프리미엄 아파트의 등장은 용적률 900% 초고층 주상 복합으로, 그 다음엔 용적률 300% 일반 주거 지역 내의 타워형 고층 아파트로 정점에 왔다.

② 저금리 시대

1998년 13%대이던 은행 금리는 1999년 7%대로, 2001년 5%대로 떨어지더니, 2004년 3.5%까지 떨어졌다. 저금리 시대의 도래는 곧 부동산의 상승으로 나타났다. 2002년에서 2003년 대도시의 주요 부동산은 최소 2배 올랐다. 지금도 정부의 각종 규제가 부동산을 누르고는 있지만 역부족으로 보인다. 저금리를 기반으로 해서 계속 꿈틀거리는 강한 힘은 이곳 저곳에서 느껴진다.

판교를 목표로 대기중인 수십조원의 진동과 조기 퇴직자들의 생계를 위한 투자 욕구 등이 만만치 않게 감지되어진다. 그럼 부동산이 계속적으로 상승할 수 밖에 없는 한계는 언제까지일까? 나는 금리가 년 5%의 Sector 안에 있는 이상 지속적이라고 본다. 현재 정부가 금리를 5% 이상으로 올리려는 구체적인 계획이 없는 이상 부동산은 감시에 눈을 뗄 수 없는 한 마리의 초대형 무소이다.

③ 1가구 2주택 시대

경제 불황, 저금리와 노령화 시대는 부동산 투자를 확실한 재테크의 대표 상품으로 공인 시켜 놓았다. 이제 1가구는 본인이 직접 사는 집으로, 다른 1가구는 투자용으로 마련하는 1가구 2주택 시대가 왔다. 정부도 1가구 2주택까지는 실수요자로 본다고 공공연히 이야기 한다. 주택의 상승에서 오는 수익은 인생 100세 시대의 후반부를 보내는 중요 수입원이다.

평균 수명은 늘어나고, 직장은 조기 퇴직해야 하고, 사업을 벌여도 경기가 안 좋아서 까먹는 상태… 평생 모은 돈을 은행에 넣어봐야 이자는 있으나마나한 이 시점에 유일한 희망은 Low Risk, High Return의 대표 주자 부동산 투자이다. 그 중의 블루칩이 환금성 높은 고급 아파트다. 물론, Low Risk도 있다.

집의 공급이 늘어서 입주 시에 일시적으로 공실이 발생하고, 매입 자금이 일부 부족해서 대출한 돈의 금리가 부담이 될 수가 있을 수도 있다. 전세가 안 나갈 수도 있고, 부동산 폭락 사태가 올 지도 모른다. 그 외에 부동산 비수기가 올 수도 있고, 각종 부동산 규제 정책이 나올 수도 있다.

그러나, 철저한 분석으로 과감히 결정하고 버티면, 결국 수익을 내고 마는 효자 상품 부동산… 부동산의 Low Risk는 최악의 경우 기다려야 한다는 것이다. 그러나, 부동산을 사서 손해볼 일은 거의 없다. 증권은 남들이 안 살 때 주식을 사야 한다. 위기 상황에서 때를 사는 것… 그것이 증권이다. 따라서, 무소의 뿔처럼 혼자서 가야 한다. 즉, 남들과 다른 생각을 가져야 한다.

부동산은 그 반대다. 뭉치면 대박, 흩어지면 쪽박이다. 남들이 가는 방향으로 따라서 가거나 더 많이 벌려면, 남들이 갈 방향에 미리 가서 기다려야 한다. 그리고, 자신의 판단을 믿고 버틸 수 있어야 한다. 버틸 수 있으면 100% 성공한다. 그 History를 믿고, “무소의 뿔처럼 끝까지 가라.”고 권유하고 싶다.


(출처) 닥스클럽 / 봉준호 대표. 건축사, 생활칼럼니스트

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[스크랩] 법원 경매로 부자되는 법 (정책,시장 흐름을 꿰고 있어야 |부동산노트

2006-07-01 11:33

http://blog.drapt.com/eikim/13371151721202536 주소복사

출처 : 김덕구님의 富로그:쉰세대 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/deuk53

법원경매로 송파구 지역에 연립*빌라가 70여 채

얼마 전 까지만 해도 1가구 2주택까지에 대해서는 비과세이던 기준이 참여정부에 와서 2주택부터는 과세대상으로 비과세 기준이 축소된 것은 독자 여러분도 이미 알고 잇는 일이다.

이처럼 정부의 정책 기조는 1가구 1주택(기준시가 6억 원 이하에 대해서만)을 양도세 비과세 기준으로 잡고 부동산 보유세금과 유통세를 부과하는 정책을 구사하고 있다. 이런 시기에 필자의 이런 글은 독자들에게 오히려 혼란을 가중시킬 수도 있다는 염려가 있을 수 있다는 점을 충분히 공감하면서 글을 시작한다.

본인 주변에는 외환위기 때 법원경매를 시작하여 현재는 송파지역에 연립 빌라 다세대등 소형 주택을 약 70여 채 보유하고 계신 분이 계신다. 성남의 모 금융회사에 다니던 시절에 저희 지점의 예금고객으로 예치금액이 3억 원 전후였던 것으로 기억이 된다.

당시 필자가 다니던 은행(신용금고) 지점과는 10여년 이상의 예금고객이었던 이 분과는 우연히 살던 동네가 같아서 그 분의 편의를 봐주던 동안에 자연스럽게 친해졌는데, IMF구제 금융을 받게 된 1998년 2월경에 저희 지점으로 와서는 예치하고 있던 예금을 전액 인출해야겠다고 하시기에 깜짝 놀라서 왜 그러시냐고 물었더니 자기에게 좋은 아이디어가 있어서 돈이 필요하니 전액을 인출해 달라는 것이었다.

여러분도 아시겠지만 당시 몇 개 시중은행이 문을 닫기 시작했고, 제1금융권의 3개월 정기예금 이자가 연 25%를 넘어 은행이 문을 닫고 기업체는 자고 나면 부도소식이고, 실업자가 넘쳐나 서울역앞 등에는 노숙자가 대량으로 발생하던 시절이었고, 거래하던 금융기관이 영업정지로 문을 닫으면 몇 달씩 꼼짝없이 돈을 인출하지 못하고 묶이는 시절이었다.

금융기관을 믿지 못하고 인출하려는가 싶어서 저희 회사는 안전(?)하니 안심하시고 인출하지 않으셔도 되고, 꼭 필요하시면 필요하신 금액만큼만 찾아가시라고 통사정을 물리치고 끝내 전액을 인출해 가셨다.

인출해주고 난 뒤에 고객관리 잘못했다고 상사에게 얼마나 야단맞았는지는 아는 분은 아실 것이다. 이 때 이자는 연 25∼28%대를 넘나들고 있었고, 책임자 네고금리라고 해서 고객이 우기면 추가로 1∼2%포인트의 이자를 더 지불하던 때에 3억 원을 한꺼번에 인출해 주고 말았으니, 쉽게 상상할 수 있지 않은가! 정말 야속했고 속이 상했다. 자기 돈 자기가 찾아가는데 뭐가 야속하고 속이 상하냐고 하면 할 말도 없지만 말이다.

부자는 확실히 달랐다

그 때 느낌은 ‘부자들은 어디가 달라도 달라’, ‘참 독하다’, ‘그렇게 사정했으면 그 동안의 정(?)을 생각해서라도 전액 인출은 안 할 것인데‘라는 생각에 밀려오는 슬픔을 금할 수가 없었다. 그런데 며칠 뒤에 그 분한테서 연락이 왔다. 저녁에 한번 만나자고! 예금을 전액 인출해 가서 미안하다는 생각이 들어 ‘술이나 한잔 사주려고 만나자고 하나보다’ 라는 생각에 처음에는 바쁘다는 핑계를 들어 거절을 했다.

그렇게 두세 번 더 거절하는데도 긴히 할 말이 있으니 꼭 시간을 내라는 것이었다. 마지못해서 만나기로 하고 약속장소로 가자 다짜고짜로 하는 말이 인출한 그 돈 전부를 지금 집에다가 현금으로 쌓아놓고 있다는 것이었다. 마음속으로 그럴 줄 알았다고 생각하고는 이자를 더 드릴 테니까 다시 예금해 달라고 말씀드렸더니, 그게 아니라면서 자기의 생각을 한번 들어보라며 하는 말이 그 돈으로 ‘법원경매’를 하겠다는 것이었다.

당시 본인은 대출금 회수하고, 이자 받으러 다니는 것이 주 임무였고, 개인적으로는 상사의 권유로 시작한 부동산공부(정확히는 경매공부)가 어느 정도 되어 있었고, 실제로 2~3건 낙찰 받아 짭짤한 재미를 보고 있던 때였다.

그렇지만 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떠는 시절인데 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 생각은 잘못되어도 한참 잘못된 생각이라는 생각이 들어 ‘지금 무슨 말씀하세요! 남들은 처분하지 못해 다들 난리인데’라며 말리자, 자신의 판단으로는 오히려 지금이야말로 부동산을 헐값에 구입할 수 있는 단군 이래로 최고의 기회라는 것이었다.

그러면서 하시는 말씀이 여러 군데 하지 않고 지역은 서울 동부지원 관할인 송파구의 방이동, 문정동, 오금동, 석촌동, 삼전동 등으로 한정하고, 물건은 빌라, 연립, 다세대주택만을 집중적으로 낙찰 받겠다는 것이었다.

내 돈 안들이고 부동산 투자하고 집 개수 늘리기

당시 이쪽의 이런 물건들은 대지지분 10∼15평정도, 실 평수 20여 평 정도로 지은 지 5∼6년 정도 경과한 물건들은 위치나 지역에 따라 약간 차이는 있었지만 감정가격은 7000만∼9000만 원 정도이고, 쳐다보는 사람이 거의 없었던 관계로 3차 유찰은 기본으로, 4차 입찰일에 감정가 대비 51%에서 53%정도 쓰면 최대 3대1을 넘지 않는 경쟁률로, 3500만∼4000만원내외로 낙찰 받을 수 있었고, 전세보증금도 대체로 그 정도 수준이었다.

그러니까 자신의 돈으로 낙찰 받아 수리해서 낙찰가 정도로 전세를 주고 그 돈으로 다시 낙찰을 받는 식으로 계속 낙찰 받아 나가겠다는 것이다.

감정가 1억8000여만 원의 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억2000만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니 누가 이런 물건에 관심이나 가졌겠는가? 참고로 2006년 5월 현재 이쪽의 빌라,연립 등의 대지지분 낙찰가격은 평당 1200만원을 이미 넘어서고 있으며, 당분간은 이런 분위기가 지속될 것으로 판단된다. 다만 이미 오를 대로 오른 상태여서 투자가치가 어느 정도 인가는 독자들의 몫이다.

하였든 당시 나는 마음속으로 ‘완전히 미쳤구먼’ 하고 혹시 ‘위험하지 않을까요?’ 라고 반문했더니, 지금보다 상황이 더 나빠지면 어차피 다 죽게(?) 되는데, 그때는 아무리 많은 현금도 아무 도움이 안 되고, 만약 경제 상황이 좋아진다면 그야말로 ‘대박’이 터질 거라고 하셨다.

그러면서 이렇게 지역과 물건을 한정시켜 낙찰 받는 데는 노림수가 있다는 것이었다. 그 노림수라는 것이 IMF는 언젠가는 끝이 나고 그러면 부동산 가격이 예전수준으로는 아니어도 어느 정도는 회복할 것이고, 특히 송파구 쪽은 앞으로 크게 각광받을 것으로 보아, 재개발?재건축을 염두에 두고 돈 한 푼 안들이고 대지를 확보한다는 전략으로 대지지분 확보가 주된 목적이라는 말씀이셨다.

하루에 4건 낙찰받기도

내 돈은 아니었지만 그래도 나는 몹시 불안했다. 2000년 4월로 기억 되는데 빌라, 연립을 서울 동부법원에서 하루에 4건 낙찰 받았던 기억도 생생하다.

이때 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략하여 쏠쏠한 재미를 보던 때였고 깡통 물건을 집중적으로 공략하여 내 돈 안들이고 집 개수를 늘리던 시절이었다.

돈 안들이고 집 개수 늘린다면 간혹 이상한 시선으로 보시는 분들도 계시지만 중요한 것은 부동산과 투자에 대한 마인드일 뿐 시드머니가 결코 전부는 아니다.

즉 마인드에 문제가 있어 남의 집 전세살이나 하고 평생 이사만 다니다가 노후에는 좁디좁은 영구임대주택도 감지덕지하는 것이지, 지금부터라도 분명한 투자전략을 세운다면 전세가격 정도에 내 집 마련은 당장이라도 가능한 일이다. 독자들에게 묻고 싶다. 평생 남의 집(전ㆍ월세) 살이 하실래요, 아님 반 지하라도 좋으니 내 집에서 사실래요.

아무튼 얼마 전 그 분에게 물었더니 빌라 등을 약 70여 채 가지고 있단다.

그렇다면 대략적으로라도 환산 한번 해보자. 그 당시 3000만∼4000만 원에 전세를 주었던 것들이 2004년 재계약할 때는 전세보증금이 1억 정도였으니 재계약 할 때마다 한 가구당 5000만∼6000여만 원씩 추가로 보증금이 들어왔다는 계산이고 보면 5000만원×70가구 하면 단순계산으로도 35억 원이 들어왔고, 대지지분은 가구당 15평×70가구 해서 약 1000여 평의 대지를 확보한 셈이다. 2006년 시즌에는 전세 가격이 더 올랐고 법원 낙찰가격도 20∼30%이상 높게 낙찰되고 있다.

여러 변수들에 따라 달라지기는 하겠지만 재개발이나 재건축으로 이 땅들이 수용되어 아파트 입주권(일명 딱지)을 받게 된다면 대체로 대지 20평당 1개의 입주권을 받는다고만 계산을 해도 1000평÷20평하면, 50여 개의 입주권을 확보했다는 계산이 된다.

현재 이 쪽 32평형 아파트시세가 약 6억 원 선이라고 가정하면 6억 원×50여장 하면, 도대체 얼만가? 종자돈 3억여 원 가지고 불과 5∼6년 만에 말이다.

그러던 것이 시간과 상황이 변해 여러분도 아시는 것처럼 그 송파에 강남을 대체할 신도시를 건설하겠단다. 현재 이 쪽지역의 대지지분의 평당 낙찰가격은 지상층을 기준으로 1200만 원을 이미 넘어섰고, 거여 마천지역은 2500만원을 줘도 매매 물건은 없다.

만약 모든 조건을 무시하고 평당 1200만원으로 단기 처분한다면 1200만 원*1000평이면 약 1200억 정도의 자산으로 불어났다고 볼 수 있다. 물론 세금 등을 감안해야 하겠지만 말이다.

참여 정부의 부동산 규제정책의 핵심이 다름 아닌 세금 중과세 정책이라는 것은 익히 알려진 일이다. 최소한의 필요부동산에 까지 중과세 하려는 입장이 옳은가에 대해서는 다른 글을 통해서 살펴보기로 하자. 다만 어떤 투자 방법을 통해 부담 없이 부동산을 확대 소유하는 것에 대해서 한번 진지하게 생각해 보았으면 하는 차원에서 다음의 견해를 피력한다.

돈 보다 훨씬 중요한 것들

이 글의 독자들 중에는 평생 내 집 하나 마련하면 소원이 없겠다는 순박한 생각정도에 한숨짓는 분들도 상당하실 것이다. 그런 마인드의 독자들에게 ‘집이 70여 채 있습니다’ 하면 부럽기도 하지만 한편으로는 부아가 치미는 분도 계실 것이다. 당연히 화가 나셔야 한다. 그러나 분노의 대상이 부동산에 투기하는 사람들에게 대한 화가 아니라 지금까지 어리숙하게 살아오면서 변변한 집하나 없는 자신에게 참을 수 없는 화가 나셔야 한다고 생각한다.

다시 말씀드리지만 지금까지 나와 가족이 남의 눈치 보지 않고 편히 쉴 수 있는 집 한 칸 마련 못한 것은 누구의 잘못이나 책임도 아니다. 오로지 자신의 문제일 뿐이다. 돈이 없어 부동산 투자대열에 끼지 못하고 정보가 없어 좋은 동네 미리 선점하지 못했다고 푸념하시는 분들은 죄송하지만 마인드를 바꾸지 않는 한 시간만 흘러갈 뿐이다. 본인이 전에 쓴 책에는 돈이 없어도 부동산 투자가 얼마든지 가능하다는 사실을 쓴 적이 있다.

현재 법원 경매시장도 이미 대중화되어 초보자의 경우 과거처럼 고수익을 올리기란 여간 힘들지 않다. 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이어서, 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.

그래서 이전 보다 훨씬 더 많은 수고와 노력을 해야 하는 경쟁시장으로 바뀐 것은 분명하다. 그러나 아직도 독자여러분의 노력여하에 따라서는 훨씬 적은 노력과 적은 자금으로 내 집을 마련할 수 있고, 그것을 발판으로 인생후반을 우아하게 보낼 수 있는 ‘도깨비방망이’일 수 있다. 그렇다면 어떻게 하면 경매시장을 잘 활용할 수 있을까.

첫째, 정책과 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다

우리나라는 부동산정책이 가격에 얼마나 큰 영향을 미친다는 것은 독자여러분도 잘 아는 사실 그대로이다. 그 영향으로 시장의 흐름은 어떻게 흘러갈지 또한 사람들이 어떤 지역과 물건을 원하는지를 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 해 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것이다. 정책과 시장 흐름을 아는 사람이 투자에 강한 사람이다.

둘째, 관심 지역과 물건에 대한 정보를 잘 알고 있어야 한다

투자 가능한 수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2~3개 관심지역과 물건 자금규모에 따른 크기를 구체적으로 정해 탐색하는 것이 좋다. 구체적으로 그 지역의 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지 등을 알아야 남들보다 한 발 앞선 투자로 성공할 수 있다.

즉 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건이 얼마에 평가되어 얼마에 낙찰되는지, 그리고 경쟁률은 얼마나 되는지, 또 왜 그런 낙찰가격이 형성되는지 꼼꼼히 파악하는 데서부터 걸음마를 시작해야 한다.

셋째, 관심지역에 대한 가격을 잘 알고 있어야 한다

경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 보지 않는 경우가 많은데 감정가와 시세가 차이 나는 경우도 적지 않다. 즉 감정시점과 입찰시점 사이에는 경우에 따라서는 2~3년의 시간에 갭이 있는 경우도 허다하기 때문이다.

이런 경우 보통은 감정가 대비 낙찰가격만을 생각하지 말고 현재 시세를 참고하면서 입찰에 응하지 않으면 만년 2등 신세를 면하기 어렵다. 경매에서 2등은 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 다리품을 누가 더 많이 파느냐가 경매투자 성공의 초석이다.

본인은 앞글에서 청개구리형 투자자가 될 때의 이점에 대해서 글을 썼다. 분명한 것은 매도 매수 시점에 대해서 투철한 자신 철학에 의한 소신 투자가 필요한 시점으로, 참여정부의 부동산 정책 중 아쉬운 점은 인터넷을 기반으로 하는 네티즌의 의견을 정책의 상당부분 참고한다는 점이다.

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[스크랩] 토지거래계약허가구역 재지정 공고 |부동산노트

2006-06-02 14:44

http://blog.drapt.com/eikim/13371149227085263 주소복사

출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

 
 

건설교통부공고 제2006-199호
국토의계획및이용에관한법률 제117조의 규정에 의하여 다음과 같
이 토지거래계약허가구역을 재지정하고 공고합니다.


                                         2006년 5월 30일

                                    건 설 교 통 부 장 관


1. 지정기간 : 2006년 5월 31일 ~ 2007년 5월 30일
2. 대상지역
- 건설교통부 공고 제360호(2005.11.25.) 및 건설교통부 공고 제370호(2005.11.30.)로 지정 공고한 토지거래허가구역
 
수도권 ,광역권 (개발제한구역)
 
서울특별시․인천광역시․남양주․시흥․광명․
부천․성남․안양․수원․안산․구리․의왕․과천․고양․하남․군포․용인․화성․
광주․김포․의정부시,양주․양평군
 
 수도권 (녹지용도,미지정,도시지역외의 지역)
 경기도 수원시, 성남시, 의정부시, 안양시, 부천시, 광명시, 평택시,
동두천시(도시지역외의 지역 제외), 안산시, 고양시, 과천시, 구리시,
남양주시(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 오산시, 시흥시, 군포시,
의왕시, 하남시, 용인시(처인구김량장동․남동․역북동․삼가동․유방동․
고림동․마평동․운학동․호동․해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면
과 원삼면 가재월리․사암리․미평리․좌항리․맹리․두창리․고당리․문촌리
 제외), 파주시, 안성시(일죽면과 죽산면 죽산리․용설리․장계리․매산리․
장릉리․장원리․두현리 및 삼죽면 용월리․덕산리․율곡리․내장리․배태리․
내강리 제외),
김포시, 화성시, 광주시, 양주시, 포천시중 도시지역내 녹지지역과
용도지역의 지정이 없는지역 및 도시지역외의 지역
(2006. 5.30. 당시 따로지정되어 있는 지역은 제외
 

토지거래시 허가를 받아야 하는 면적

 
지        역
면 적
도시지역
주거지역
180㎡초과시
상업지역
200㎡초과시
공업지역
660㎡초과시
녹지지역
100㎡초과시
용도지역의 지정이 없는 지역
90㎡초과시
도시지역외의 지역
농지
500㎡초과시
임야
1,000㎡초과시
농지 및 임야이외의 토지
250㎡초과시

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