서울시 재개발 분양자격 정리...①

국체청 민원상담 전화를 하면 안내멘트에 “전화상담은 세법에 관한 전문적인 지식을 가진 상담관의 의견으로서 국세청의 공식견해는 아님을 유념해 주시기 바랍니다.” 라는 내용이 나옵니다. 본 게시판에 게시하는 내용은 제가 국세상담관처럼 전문적인 지식을 가진 것도 아니지만 나름대로 조례를 정리한 내용과 건교부, 해당시, 해당구의 담당직원과의 질의답변내용을 토대로 요약하였고 담당직원이 답변을 안 해주는 내용은 제 개인적의 의견이 들어간 내용도 있음을 유념해 주시고 정리 된 내용이 틀렸을 경우 지적은 해주시되 책임을 묻거나 욕을 하지는 말아주세요..^^;;

1. 토지만의 소유의 경우 서울시 조례에서는 조례시행일 이전에 지분 혹은 분할등기 된 경우에는 지목에 상관없이 90㎡가 넘으면 분양자격을 인정하고 있습니다.

최근 분쟁(?)이 되었던 지분등기의 기준에서 상속에 관한 내용이 있었는데요...
상속원인일이 조례시행일 전이고 상속등기 된 시점이 조례시행일 후인 경우는 어찌 되는지에 대한 문제가 있었습니다. 정확한 답은 아직 없고요.. 관련글은 재투모 2446번 글에 올리적이 있습니다.^^

토지만의 분양자격 중에서 30㎡이상 90㎡미만의 기준이 있습니다.
몇 가지 조심하셔야 할 부분은 아래 3가지입니다.

a. 이 경우 무주택자의 조건.
b. 지목이 도로이고 도로로 사용하고 있는 경우는 안 된다는 것.(둘중에 하나라도 아니면 괜찮습니다. 지목은 도로인데 현황은 도로가 아니거나... 현황은 도로인데 지목이 도로가 아닌 경우...)
c. 단일필지여야 한다는 것.(공유지분이거나 수필지의 합은 안됨.)

2. 건물만의 분양자격은 건축물 준공일 이전에 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다는 것입니다.

이 부분에서도 무허가 건물에 대한 의문부분이 있었는데요... 무허가 건물의 경우 건축물 준공일이라는 것이 없기 때문에 개인 소유땅에 무허가건물의 경우 지금 분리해도 각각의 분양자격을 받을수 있지 않을까 하는 거였습니다.. 서울시 답변은 무허가건물의 경우 무허가건축물 확인원에 등제된 날을 준공일로 간주한다는 것이었고 정릉지역에서 그런 사례도 있다고 들었습니다.

한 가지 더 무허가 건물에 대한 소유권 변동은 확인이 좀 힘들지 않을까 생각했었는데.. 전화 한통화로 소유자들 연혁이 다 나옵니다....^^;;

최근에 한 가지 재미있는 사례도 있었습니다.. 아직 확정된 것은 아닌데요.. 시유지의 유허가 건물 소유자가 시를 상대로 점유취득을 주장했고 2심까지 승소를 하였습니다. 확정판결이 나는 경우를 대비하여 토지의 소유자가 아직 서울시로 되어 있으니 건물의 소유자를 바꾸면 확정판결 후 땅의 소유권을 받더라도 땅만으로 분양자격을 받을 수 있지 않겠느냐는 질문이였습니다.. 그런데 지금 건물의 소유를 바꾸어 버리면 점유를 포기하는거 아닐까요? 아직 확정판결도 안 나왔는데....^^;;

3. 쪼각이나 사도의 경우는 표에서 설명이 잘되어 있어 따로 정리할 내용이 없을거 같습니다.. 그리고 워낙에 잘 아시는 내용들이고... ^^

4. 다가구 주택의 경과조치.

요즘 말 많죠... 재개발지역이란 것이 워낙에 노후된 주택들이 많다보니 이런 물건들이 예상외로 많습니다.. 특히 은평구 쪽에 많은 것으로 알고 있습니다... 등기부에 다가구 주택으로 표시된 주택들이야 조례에 나온대로 해석하면 될듯 한데.. 문제는 사실상의 다가구주택이죠.... 등기부는 단독으로 표시되어 있고 실제로는 다가구 주택이고... 기준은 다가구 주택이 1997년 1월 17일 이전인데 반해 더 오래전 1990년 4월 21일 이전에 구분 또는 지분등기가 필해 있어야 하죠...

이 부분에서는 간혹 이런 물건을 봅니다.. 1990년 4월 21일 이전에 지분등기가 필해져 있고 등기부는 단독. 그런데 지분등기 된 원인을 보니.. “상속” 이런 물건들은 대부분 사실상의 다가구는 아니더라구요.... 기준일자만 보다가 낭패가 될수 있는 물건이 이런 물건이 아닌가 싶습니다...

첫 번째 올리는 글이라서 기존에 정리된 분양자격 표에 몇 가지 사례만 적어드렸습니다..
서울시 분양자격 한번에 끝내면 본 칼럼 금방 문 닫습니다...^^;

표의 분양자격은 서울시 조례의 재개발분양자격입니다. 도시환경정비사업도 재개발분양자격을 적용시키지만 대부분의 도시환경정비사업의 경우 높은 용적율로 인해 사업성이 좋고 왠만한 조합원들은 작은 평형이나마 분양자격을 인정을 하는 것으로 알고 있습니다... 본 분양자격을 재건축사업에 적용시키시면 물론 안되시고요... 도시환경정비사업의 경우에는 좀더 넓은 틀로 분양자격을 적용하시에 투자하셔도 될듯 합니다...

다음 글에는 오늘 언급하지 못한 상가분양자격과 작은 평형배정에서 큰 평형배정으로 갈아타는 것을 정리해 보도록 하겠습니다...

 

 

 

출처-9114부동산투자여행[ 신실짱의 분양/관리처분 ]

 

 

 

 

 

재개발사업과는 달리 재건축사업에만 적용되는 개발이익환수제는 재건축조합원들의 초과이익이

3천만원을 넘을 경우 10~50%의 누진율을 적용해 부담금을 내야 하는 제도입니다.

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은

준공시점의 주택가격에서 추진위 승인일의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해

공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과됩니다.

법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 추진위 승인일~준공시점까지의 사업기간에서

발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후

기간에 해당하는 금액만 부과됩니다.

이렇게 재건축조합으로부터 징수된 부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5:2:3의

비율로 배분되는데, 이 중 국가귀속분은 지자체별 주거기반시설 설치수준 등을 평가해

광역 및 기초지자체에 5:5의 비율로 전액 재배분되며 주거수준이 열악한 지자체의 경우에는

임대주택건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분됩니다.

 

재건축사업에 적용되는 개발이익환수제는 안전진단기준 강화책과 함께 재건축사업을 수익사업이

아닌 도시주거환경의 정비와 주택개량사업의 성격으로 사업을 진행하려는 본연의 목적을 향한

정책으로서 징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등의 주거복지

증진에 전액 사용됩니다.

 

 

 

 

 

토지이용계획확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 줍니다.

그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로

토지이용계획확인서 체크는 특히 재개발 지분 매입에 있어서 필수사항이라고 할 수 있습니다.

 

토지이용계획확인원에서 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 바로 확인도면입니다.

해당 지번이 정중앙에 위치하여 땅의 모양과 주변 상황 등을 한눈에 파악할 수 있기 때문입니다.

확인도면은 특히 재개발예정지 투자에 효과적입니다. 

 

토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고

확인내용이라 하여 8~9가지 종목이 있는데 해당사항에 체크가 되어 있습니다.

예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고

해당이 없다면 '해당 없음'에 체크가 되어 있죠.

확인 가능한 내용은 국토이용, 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,

토지거래, 기타 등입니다.

 

1) 국토이용