낙관론적인 입장에서 바라본 2009년도 부동산시장

미국발 금융위기로 인해 전 세계의 경제가 휘청거리고 있는 모습입니다. 우선 시장의 분위기는 대부분 비관론에 파묻혀 언제. 어디서. 또 제2 제3의 위기가 어떠한 형태로 다가올지 모른다고 하면서 2009년도를 포함한 앞으로의 경제전망도 대부분 비관적입니다. 그리고 지금은 낙관론 보다는 비관론이 당연히 시장에서 설득력이 있기 때문에 대부분의 경제전문가들도 비관적인 입장에서 보고서가 발표되고 있는 것 같습니다.

그렇습니다. 지금은 분명히 전 세계가 경제 위기임과 동시에 경기하향 진행 속도도 급속하게 진행되고 있는 것만은 사실입니다. 또한 지금의 침체국면에서 얼마나 더 깊이 침체국면에 빠져들지, 마이너스 경제성장은 당연하고 그 마이너스 성장기간이 얼마나 오랫동안 더 지연될지 모른다는 것입니다. 그리고 상당수 경제전문가는 지금의 경기침체가 과거 일본처럼 앞으로 10년 이상 계속 지속될 것이라고 끔찍하게 예측하고 있기도 합니다. 이렇듯 현재의 경제상황은 문명 비관적인 것임에 틀림없어 보입니다. 그렇지만 언제나 경제전문가들의 예측이 대부분 틀렸다는 것에 또 하나의 희망이 있지 않나 생각해 봅니다.

그래서 이번에는 비관론적인 입장에서의 경제전망은 제외하고 여기서는 기축년 “소띠의 해”를 맞이하여 희망석인 낙관론적인 입장에서만 2009년도 부동산시장을 전망해 보도록 하겠습니다.

대공항 대책

1929년 10월 24일 뉴욕 월가(街)의 ‘뉴욕주식거래소’에서 주가가 대폭락한 데서 발단된 공황은 가장 전형적인 세계공황으로서 1933년 말까지 거의 모든 자본주의 국가들이 여기에 말려들었으며, 여파는 1939년까지 이어진 대공항이 있었습니다.

그러나 그 당시에는 위기대책으로 지금처럼 강력한 경기부양책이 없었다는 것입니다. 미국에서 뉴딜정책이 있기는 했으나 의회에서 엄청난 반대에 부딪혔고 또한 법안 통과가 지연되는 등 강력하고 신속한 경기부양책이 실질적으로는 없었다고 보아야 할 것입니다.

그런데 지금은 위기대책이 다름입니다. 그 당시 대공항에서 경험했던 교훈으로 지금은 전 세계가 동시 다발적으로 경기부양책을 신속하게 진행하고 있으므로 예상보다 빠른 시일내에 경기회복이 가능할 수 있다는 것입니다.

- 미국: 美 오바마 당선인, 2년간 최대 1조 달러 규모의 경기부양책 검토

- 중국: 2010년까지 정부예산 총 4조 위안을 투입하는 10대 경기부양책을 제시함

- 일본: 경기부양 40조엔으로 확대…금융사 12조엔 별도 지원

- 유럽연합: 2천억유로 규모 경기부양책 합의

- 한국: 전년도 대비 2009년도 예산 20조 증액

        SOC 예산은 24.8조원으로 전년도 대비 26% 증가

        지방발전에 100조 투입..`초광역개발권' 본격 추진

IMF 한국경제 전망

IMF는 내년 한국경제가 1분기를 저점으로 2분기부턴 점차 회복될 것이라고 밝혔

다.수비르 랄(Mr. Subir Lall) 국제통화기금(IMF) 한국담당 과장은 9일 세계경제

연구원 주최로 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 열린 조찬강영회에서 “한국 경제

가 2009년 1분기에 바닥을 친 뒤 완만한 상승 국면에 접어들 것”이라며 U자형

상승을 전망했다.또한 OECD는 25일 ‘2009년 경제전망’(OECD Economic Outlook)

보고서를 통해 30개 OECD 회원국들의 경제성장률이 올해 1.4%, 내년 △0.4%,

2010년 1.5%를 기록할 것이라고 전망했으며, 한국에 대해선 올해 4.2%, 내년

2.7%, 2010년 4.2%로 내다봤다.

이렇듯 IMF가 한국경제 전망에 대해서 내년 2분기부터 점차 회복될 것으로 예측

했는데, 사실 이명박 대통령도 언론에서 여러번 강조했듯이 내년 1분기가 우리경

제는 가장 혹독한 시련의 계절이 될 것이라고 했던것과 비교하면 일맥상통한 것

으로 보입니다. 즉, 내년 1분기가 바닥이 됨으로 이제는 더 이상 추락할 바닥이

없다고 보시면 될 것 같습니다.

워런 버핏

투자의 귀재로 통하는 워런 버핏은 주가가 대폭락 하는 장에서도 2008년도에 주

식 200억달러를 더 샀다고 합니다. 버핏은 단기적으로 터무니없이 급등락을 거듭

하는 시장도 장기적으로 보면 합리적으로 움직여왔다고 설명하면서 지금 불안 요

인이 많아 보이는 주식시장도 5년 뒤, 10년 뒤에 다시 보면 투자 적기였다고 판

단될 것이라고 했는데요, 사실 부동산 시장도 일맥상통한 내용입니다. 지금의 부

동산 시장은 어느정도 바닥에 접근해 있는 것으로 보이며, 최소 3년후에는 아마

지금의 부동산 시장이 가장 투자의 적기였다고 판단될 것으로 예측됩니다.

저금리정책

전 세계가 지금부터 상당기간 저금리 정책을 추진할 수밖에 없다는 것입니다.

- 미국은 연방기금 금리가 0%~0.25%(제로금리)

- 영국은 중앙은행인 영란은행 기준금리가 3%(1955년 이후 최저치)

- 유럽중앙은행은 기준금리가 3.25%

- 일본은 기준금리가 0.33%(제로금리)

- 한국은 기준금리가 3%(향후 2%까지 전망)

과거 몇 년동안 국내 부동산 가격이 상승된 가장 중요한 이유가 시장에 유동성이 풍부했다는 사실입니다. 그런데 전 세계가 이처럼 계속해서 저금리 정책을 실시하면 시장에 유동성이 또다시 증가하여 결국은 부동산 시장으로 자금이 유입됨으로 인해 부동산 가격이 다시한번 상승될 것으로 예상되고, 또한 시중에 자금이 넘쳐나면 돈의 가치가 떨어지면서 인플레이션이 진행되어 결국은 자산의 가치가 상승되는 결과에 이른다는 것입니다.

부동산 대책

이명박 정부에 들어서서 부동산규제에 대한 완화대책들이 속속 가시화 되어 가고 있다는 것입니다.

- 지방 미분양대책 발표(08.6월)

- 수도권 전매제한 기간 완화(08.08월)

- 재건축 조합원 분양권 전매금지 폐지(08.08월)

- 재건축 후분양제 의무 폐지(08. 08월)

- 고가주택 기준 6억원에서 9억원으로 상향조정(08.9월)

- 1가구 2주택 종복보유 허용기간 1년에서 2년으로 확대(08.9월)

- 재건축 소형평형의무비율 완화(08.11월)

- 재건축 임대주택의무비율 전환(08.11월)

- 수도권 투지지역 해제(08.11월), 강남3구 제외

- 수도권 투기과열지구 해제(08.11월), 강남3구 제외

- DTI(총부채상환비율) 적용규제 완화(08.11월)

- 1가구 다주택 양도세 2년간 한시적 인하(08.12월)

  1세대2주택은 일반세율(6~33%; 2009년은 6~35%)이 적용되고,

  1세대3주택 이상에 대해선 45%의 세율이 적용된다.

- 종합부동산세 1세대1주택자 과세기준금액 9억원으로 상향(08.12월)

  종합부동산세 세율은 0.5~2%로 인하

  종합부동산세 과세기준금은 세대별 합산에서 인별 6원으로 결정

2009년도에는 다음과 같은 부동산 규제에 대한 완화가 예상됩니다.

- 분양가 상한제 폐지(공공건설 제외)

- 강남구, 송파구, 서초구 투지지역, 투기과열지구 해제

- 재건축 및 재개발 용적률 완화(서울시조례 개정)

- 도시재정비촉진지구 토지거래허가면적 완화(20㎡에서 180㎡로)

- 수도권 분양권 전매기간 추가 완화

- 수도권 미분양아파트 양도세 한시적 면제 도입

- 재건축 개발이익환수제도 완화

- 대출규제 완화

만약, 이러한 규제들이 2009년도에 하나 둘씩 완화된다고 하며는 그때는 주저 없

이 부동산 시장에 참여해야 될 시기로 예측됩니다. 그리고 참여정부에서 5년동안

대못질한 부동산규제는 이제 흔적없이 전부 사라진다고 보아야 할 것입니다.

언제나 역사는 되풀이 되는 것인가 봅니다. 규제가 만들어지면 또 언젠가는 그

규제가 사라지니 말입니다.

2009년도 부동산시장 전망

상기에서 살펴본 것처럼 낙관론적인 입장에서 보며는 생각보다 빠르게 경기회복

이 2009년도 하반기부터 진행될 수 있다고 보입니다. 전 세계가 지금 대대적인

경기부양책을 실시하고 있고, 금리도 앞으로 상당기간 저금리 정책을 유지할 것

으로 보이고, 국내 부동산 규제도 계속해서 완화되고 있고, 또한 2009년도에도

부동산 규제완화가 추가로 예상되고 있는 실정입니다. 그리고 아직까지는 금융권

이나 기업들의 자금 흐름이 원활하지 못하지만 내년 1분기부터는 어느 정도 해소

되어 필요한 곳으로 자금이 어느 정도 흘러 들어갈 것으로 보이기 때문에 내년

상반기가 부동산 시장은 실질적으로 바닥이 아닌가! 예측되며, 그 이후의 상승세

나 상승여부의 증가폭은 유동성 증가폭과 미국증시 상승여부, 정부정책, 투자심

리의 여부에 따라서 차이가 날 것으로 보입니다.

결론적으로 말하면 IMF가 예측한 것처럼 내년 1분기에 바닥을 친 뒤 U자형 상승

세로 접어 들것으로 예측됨으로 부동산 투자자나 실수요자 입장에서는 최소한 내

년 1분기에는 부동산 투자에 대한 실행을 옮기는 것이 가장 적기로 판단됩니다.

부동산시장은 집값이 바닥이기 때문에 앞으로 상승된다는 심리가 시장에 퍼지면

순식간에 시장에 나와있던 매물이 사라지는 특성이 있습니다. 그러니까 바닥을

확인하고 나서 실행에 옮긴다는 것은 현실적으로 좋은 투자방법이 아닙니다. 바

닥을 예측해서 남보다 먼저 실행에 착수해야 투자법칙에서 성공확율을 높일 수

있다는 것을 명심하여야 할 것입니다.

2009.12.17.

   http://cafe.naver.com/speed4959 카페에서 펌

스피드공인중개사

성 명: 김 성 근