2006-09-27 07:52

http://blog.drapt.com/efriend/81159311177350

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29102

기존의 아파트 투자는 경부고속도로를 타고 동쪽으로 집중되었다 서울의 강남,분당,죽전,동백지구,구갈지구,상갈지구,보라지구등  경부고속도로 동쪽으로는 많은 택지개발이 있어왔고 사람들에게 관심을 받으면서 집중적으로 성장하였다 따라서,  2년 전 이들 지역의 아파트를 구입한 사람들과 타 지역 아파트를 구입한 사람은 시세상승률 차이로 인하여 상대적 박탈감까지 발생하였다 이들 지역이 성장한 이유는 여러 가지를 들 수 있겠으나   서울 강남까지 운행하는 지하철 분당선이 있었고 자동차 전용도로인 분당 ~내곡, 분당 ~ 장지 도로가 있었기에 서울의 빅3인 강남으로 출퇴근에 소요되는 시간이 강북에 비하여 짧아던 것이 주요 원인이었다 반면에 ,경부고속도로 서쪽라인이 동쪽라인 만큼 계획된 택지지구가 없는 것도 아니었지만  경부고속도로 서쪽라인은 동쪽 라인에 비하여 항상 시세 면에서 열세였다 서울의 빅3로 출퇴근 하기위해서는 대부분의 출퇴근자가 경부고속도로 서쪽에서 동쪽으로 진입하여 분당선 지하철과 분당 ~내곡,분당~장지간 도로를 이용할 수밖에 없는 상황이 동쪽라인에 비하여 서쪽라인 지역 아파트 가격시세를 열세로 만들었던 것이다 우리가 아는 상습정체 지역인 풍덕천 사거리와 신갈5거리 정체가 그간의 사정을 간단히 설명해주고 있다 그러나, 지금은 이러한 상황이 바뀌고 있다 경부고속도로 동쪽라인과 비교할 때 가격 면에서 열세였던 신봉동,성복동,동천동,영통지구등이 판교 후광효과로 사람들에게 관심을 집중 받으면서 갑자기 가격이 급상승 한 것이다 언론에서 말하는 후광효과라는 단순 표현속에는 시세상승에 원인이 되었던 숨겨져 있는 이유가 있었다 그것은,용인~서울간고속도로 (22.9 km)가 2008년 말 완공예정이고. 최근에는 동쪽라인에만 있었던 지하철이 신분당선 연장과 분당선 연장계획이 확정됨으로서 경부고속도로 서쪽라인에도 지하철이 들어오기 때문이다 더욱이, 용인~서울간 고속도로 개통을 전후하여 경부고속도로 서쪽 지역으로 집중적인 택지개발과 신도시 개발이 완료 또는 예정되어 있는데다가.생활편의 시설까지도 신도시(판교,광교,동탄)등을 이용하게 됨으로서 과거에 소외되었던 경부고속도로 서쪽라인의 가치는 급상승하고 있다   경부고속도로 서쪽라인의 개발계획을 보면 1.판교 신도시 2.동천동의 도시개발사업지구에 삼성건설 2500세대 .금호산업 2,100세대 3.신봉동,성복동 일원에 앞으로 3년이내 나올 분양물량 약 10,000세대 4.광교신도시 24,000세대 5.흥덕지구 9,200세대 6.신갈저수지 60만평 개발계획 7.서천지구 8.동탄신도시 38,000세대 우리가 아는 모든 경기 남부권 개발계획이 경부고속도로 서쪽라인에만 집중되어 있는 게 현실이다 성급히 결론을 말하자면, 용인~서울간 고속도로 개통은 경부고속도로 서쪽라인의 사람들에겐 큰 혜택이자 아파트 투자자들에겐 중요한 투자 포인트이다. 새로 개통되는 도로가 시세상승에 큰 영향을 준 사례로는 동백지구 예를 들수 있다 죽전에서 구성과 구갈지구를 거쳐 진입할수 있던 동백지구가 죽전 ~동백간 자동차 전용도로 개통으로 인하여 죽전에서 직접 연결되었고 차량 이동거리로 5분거리는 죽전의 시세 다음에 동백지구 시세를 형성하는데 가장 큰 요인이 된 것이다 대부분의 아파트 매수자가 매수 아파트를 선택할때 현장답사 경로가 서울의 강남--분당--죽전--동백--구갈3지구의 이동경로를 보이는데 이러한 이동경로에는 도로가 큰 역할을 하고 있는것이다   따라서,용인~서울간 고속도로 개통이 가져올 경부고속도로 서쪽라인의 시세상승 요인은 분명히 있으며 이러한 상승요인을 항목별로 분석해보면 다음과 같다 ***교통측면에서 *** 용인~서울 고속도로가 2008년 말 개통되면 분당 서현동에서 판교신도시를 거쳐 판교IC까지 진입하는데 15분정도 소요가 예상됨에 비교하여 신봉동,성복동,동천동은 고기 IC와 성복IC를 통하면 판교가 아닌 서울 헌릉까지 15분이면 도달할수 있게 된다.   마찬가지로 상현동도 상현IC를 이용할때 서울 헌릉까지 20분이면 도달할수 있으며. 영통지구와 흥덕지구도 25분이면 서울 헌릉까지 도달할수 있게된다. 차량 출퇴근 시간을 중시하는 서울 강남 빅3 출퇴근자의 입장에서 생각하여 보면 34평 기준 평당 2,000만원~2,200만원 하는 분당지역보다도 평당 1,000~1,500만원하는 경부고속도로 서쪽라인의 아파트를 비교 매수할 수밖에 없는 이유가 생기게 되는 것이다 더우기, 2009년 완공예정인 분당선 연장구간과 2014년 완공예정인 신분당선 연장구간은 지하철 이용 출퇴근자도 서울 접근이 쉬워져 이들 지역 거주자에게는 금상첨화의 교통여건이 만들어진다고 볼수 있다 ***생활의 편리성면에서 *** 신봉동, 성복동, 동천동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 판교신도시까지(8km) 차량으로 5분이내 접근가능하고 신봉동,성복동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 광교신도시까지(2km) 차량 운행시간 2분이면 접근 가능하게된다 상현동, 흥덕지구, 영통지구도 광교신도시와 경계를 같이 하고 있으므로 말할 필요조차도 없다  차량으로 5분거리 이내에 신도시를 두고 있는 이들 모든 지역의 생활 편리성은 대폭 개선될수 밖에 없는 상황이다 ***커뮤니티 측면에서*** 소셜믹스(social mix) 개념이 도입된 택지개발지구와 신도시는 택지개발지구 업무처리지침에 따라 전체 택지내 가구수의 60%를 전용면적 85평방미터 이하로 건설할수 밖에 없다 (그나마 40% 중대형 분양 물량도 최근 뉴스를 보면 10%는 임대로 분양하게 예정이 되어있어 택지개발지구 중대형 분양물량은 30%로 절대 공급부족이 발생할수 밖에 없는 상황이다) 현재 부동산 시장의 흐름이 베이비 붐세대 중대형 평형 선호에 있다는 점을 감안할때 민간 도시개발사업지구로 개발되었고 개발 될 예정인 경부고속도로 서쪽라인의 신봉동,성복동,동천동의 아파트들은 중대형 평형으로만 대부분 구성되어있어 부촌(富村)의 이미지에 따른 동질감이 강한 커뮤니티가  형성되어 있는 것이 현실이다 이러한 경부고속도로 서쪽라인의 도시개발 사업지구(신봉동,성복동,동천동)들의 부촌의 이미지와 커뮤니티 형성은 미인투표에서 미인의 기준처럼 명확하지 않지만 사람들에게 잠재된 내면적인 인식으로서 경부고속도로 서쪽라인의 가격 수준을 높이는데 일조를 하고 있고, 새롭게 개발되는 신도시(판교,광교,흥덕,동탄)와 함께 시너지 상승효과를 가져올수 있다고 생각한다   위에서 언급한 교통측면, 생활의 편리성 측면, 커뮤니티 측면을 감안하여 경부고속도로 서쪽라인의 아파트들의 가격 비교 사례로 현재 투자가치도 예상 할 수 있다.   1.신봉동,성복동,동천동(소위 신,성,동지역) 도시개발사업지구 중대형 아파트 투자가치 서울과의 도로 교통 접근성이 분당과 비교하여 더 뛰어날뿐 아니라. 이웃한 판교, 광교신도시와 생활권을 같이 한다는 점을 감안하여 보고, 전용면적 25.7평이하(분양면적 34평)아파트를 찾아보기 힘든 중대형 평형으로 구성된 민간도시개발 사업지구의 커뮤니티를 감안할 때   신성동(신봉동,성복동,동천동) 지역의 중대형 평형의 투자가치는 광교보다는 높게 판교보다는 낮게 형성한다고 본다 2.광교 신도시 투자가치 광교 신도시는 입지로 볼 때 판교 동생 광교라는 말처럼 입지가 매우 우수한 지역이다 그리고 광역 행정타운과 광교 테크노밸리라는 자족도시의 근거를 갖고 있어 그 가치는 주변 인근지역의 아파트 시세를 선도할 수 있다 광교신도시의 미래가치는 택지개발지구인 죽전보다는 자족형 신도시인 광교가 시세에선 우위점을 차지 한다고 본다 특히, 이러한 광교의 시세는 다시 인접한 신봉동, 성복동, 동천동의 시세를 뒷받침해 줄 수 있는 근거가 되면서, 신성동(신봉동,성복동,동천동)지역의 중대형 평형 커뮤니티와 시너지 효과를 발생한다고 본다 3.상현동 투자가치 과거 난개발의 오명과 교통 환경이 열악하였던 상현동은 용인~서울간 고속도로 상현 IC개통과 신분당선 상현 역사 개설등으로  과거의 난개발 상현동 이미지를 많이 바꾸리라 본다 상현동의 시세는 도로와 단지의 특성에 따라  단지 별로 가격차이가 많으리라 예상 되어지며 아파트 단지에 따라서는 죽전, 동백과 유사한 시세를 형성하리라 본다 4.흥덕지구 투자가치 용인~서울간 고속도로의 기점인 흥덕지구는 광교신도시와 경계를 같이하고 있다 따라서, 흥덕지구는 광교신도시와 시세는 비슷하게 형성할 수 있는 요인을 갖추고 있으나 광교신도시와는 원천저수지와 신대저수지로 분리되어 시세에서 약세를 띨수 있는 요인을 갖고 있다 따라서, 광교신도시와는 자연적인 환경에 따른 경계로 인하여 우수한 교통망과 광교신도시 이웃이라는 장점에도 불구하고 시세면에선 광교보다 떨어지는 죽전과 유사한 시세를 예상할수 있다 5.동탄신도시 투자가치 동탄은 신도시의 이점이 있으면서, 사실상 서울 빅3(강남,송파,서초)지역으로 출퇴근이 힘들다는 점과 삼성그룹 전기,전자 계열회사를 인근에 두고 있다는 점을 감안하여 시세를 생각하여 봐야한다 동탄의 시세는 삼성그룹 임직원이 시세를 주도했던 영통보다는 높게 형성되리라 보이며 동백과는 같거나 약간 높은 시세를 형성하리라 생각한다 ************************************************************************** 분석지역이 너무 많고 각 지역별 이해관계자가 많은 관계로 인하여 시세예측에서 처럼 평당가를 제시하지 않았으니 독자들의  양해를 바랍니다

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2006-09-20 16:52

http://blog.drapt.com/efriend/81158738722437

출처 : 닥터아파트 > 매매/전세

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=dic_view&menu_key=12&part_key=3&uid=43483

아파트를 분양 받아 입주한 후 법무사만 등기를 할 수 있다는 관행을 없애고자 혼자 등기를 하기 위해 시간을 낸 주부 K씨... 그런데 등기소를 찾아가 설명서를 받으려 했으나 개인이 알아서 하라는 대답과 함께 한가지 서류를 떼기 위해 관공서를 이리저리 돌아다니기만 하고 어떤 공무원도 등기에 관한 한마디 안내를 해주지 않았다. 약간의 설명과 시간이 있으면 개인이 충분히 할 수 있는데도 개인이 등기 할 수 없도록 하는 제도는 개선되어야 한다. 아파트를 포함한 부동산등기를 직접 처리하는 수요자들은 의외로 드물다. 법무사가 대행하는 것이 보편화되어 있는 것이다. 대부분 중개수수료에 버금가는 비용을 부담해가며 법무사에게 일임하고 있다. 아무래도 일이 복잡하고 번잡스럽다는 인식이 퍼져 있는 탓이다. 한꺼번에 입주자가 몰리는 입주아파트는 법무사가 일괄등기를 하지 않으면 입주자별로 건설회사나 등기소에서 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문에 시공사나 등기소에서는 비협조적으로 일관하게 된다. 스스로 이전등기를 하려면 이틀 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 하며 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전 등기및 양도세 납부절차 등을 알아두는게 좋다. 참고로 부동산등기는 본인이 하거나 법무사, 변호사가 대행할 수 있지만 본인이 아닌 주변사람(배우자 포함)이 대신할 수는 없다. ▣ 소유권 이전등기절차 먼저 등기소를 방문해 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다. 첫번째로 할 일은 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것. 두번째는 분양계약서에 검인을 받는 일이다. 검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과과에 제출하면 취득.등록세 고지서를 받을 수 있다. 세번째는 관련세금 납부. 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세02.%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%. 취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일이내에 내도록 한다. 네번째는 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비한다. 소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게된다. 토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다. 매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다. 분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다. 구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다. 등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다. 문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지ㆍ건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당금액을 계산해 주고 있다. 국민주택채권은 주택은행에서 사고 매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다. 다섯번째는 등기신청서를 작성하는 것이다. -소유권이전등기신청서에서 계속-

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2006-07-04 08:00

http://blog.drapt.com/efriend/886731151967603952

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2회 걸쳐 2006년 부동산시장의 기회와 위험을 다뤘습니다. 이번 부자노트 칼럼에서는 기회에 대한 구체적인 접근으로 2006년에 주목해야 할 전철망을 다루고자 합니다. 전철망은 집값이나 땅값에 있어 가장 효과가 확실한 개발호재라고 할 수 있습니다. 우선 전국 전철망중 2006년 개통이 가능한 노선을 보면 △경부선 조치원~대구 전철(158km) △경부선 수원~천안2복선전철(55.6km) △경원선 복선전철 의정부~동두천 동안(22.3km) △대전지하철 1호선 1단계(판암~정부청사 12.4km) △장항선 복선전철 천안~온양온천(16.5km) 등이 있습니다. 또 내년 착공이 가능한 전철 노선으로는 △진주~광양 복선전철(56.1km) △성남~여주 복선전철(53.8km) 등이 있습니다. 착공을 앞두고 있거나 이미 공사중인 전철 노선중 투자자들이 주목해야 할 4곳을 소개합니다. 주목1: 성남~여주 복선전철(2006~2010년) 이미 2001년 전철 건설 발표이후 토지를 중심으로 강세를 보이고 있습니다. 특히 2004년 판교신도시 토지보상으로 투자대상지역이 광주를 거쳐 이천 여주까지 동진(東進)하며 돈이 몰리면서 땅값이 급등하기도 했습니다. 한때 사업 백지화설까지 나돌았지만 정부의 예산이 내년에 편성됨으로써 2006년 상반기 착공이 기정사실화되고 있습니다. 성남∼여주 복선전철은 사업비 1조3천억원(전액 국비지원)이 투입돼 2006년 2월 착공, 총 2010년 개통 예정입니다. 지하로 건설되는 판교역과 이매역에서 분당선과 신분당선과 환승됩니다. 이천 부발에서 강남권까지 시간이 50여분 걸리고 여주에서 분당까지 40분에 닿을 수 있습니다. 역이 들어서는 삼동, 광주, 쌍동, 곤지암, 신둔, 이천, 부발, 능서, 여주 등을 중심으로 역세권 개발이 이뤄질 것입니다. 주목2: 서울지하철 9호선 1단계구간(2001~2008년) 2001년 12월 착공한 지하철 9호선은 개통시기가 최근 2008년 12월로 1년이 또 연기됐습니다. 이미 역세권 아파트 값이 크게 올랐습니다. 특히 강남권 접근에 많은 시간이 소요됐던 강서구 양천구 영등포구 등 강서권이 대표적인 수혜지 입니다. 출발지인 강서구 방화동은 서울의 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구와 가깝고 등촌삼거리역과 염창우체국 주변에는 아파트타운이 조성중에 있습니다. 마찬가지로 당산역과 양평동 일대에는 신흥 주거타운으로 변모하고 있습니다. 동작구 노량진역은 2008년에 지상 17층 높이의 민자역사로 탈바꿈하며 2차 뉴타운인 노량진과 대방동 일대 노량진뉴타운(23만평)이 2006년 상반기에 착공에 들어갈 예정입니다. 또 흑석동 1,2,3동 일대 22만1천평에 달하는 흑석타운이 3차 뉴타운 후보지로 선정된 상태입니다. 서초구에서는 노선이 구반포3거리∼신반포주공∼고속터미널을 거치며 반포주공 저밀도 단지를 비롯한 아파트 밀집지역이 역세권이 됩니다. 참고로 9호선 1단계구간은 김포공항에서 교보타워4거리까지 총 9개역만 서는 급행열차가 통근시간에 운행될 예정입니다. 주목3: 중앙선 덕소~원주(2001~2010년) 12월 16일 개통하는 청량리~덕소구간에 이어 2008년에 덕소~도곡리(2.9km), 2009년에 도곡리~용문 구간이 잇따라 개통될 예정입니다. 용문~원주는 사업비 예산 등 문제로 공정이 부진해 개통시기가 2010년이후가 될 가능성이 높습니다. 서울(용산)에서 용문까지는 수도권 전철로 바로 연결될 예정입니다. 역세권중 용문역과 양동역, 원주역이 대표적인 관심지역입니다. 특히 원주는 최근 기업도시에 이어 혁신도시로 선정됐습니다. 또 중앙고속도로와 영동고속도로가 관통하는 원주에 광주시 초월면과 이어지는 제2영동고속도로(56km)가 2006년 착공, 2009년 개통될 예정입니다. 또 오크밸리 스키장(9개 슬로프) 2006년 12월 개장도 예정돼 있습니다. 땅값은 이미 오를대로 올라 아파트 특히 분양단지 중심으로 3년이상을 내다본 장기투자 가치가 있다고 봅니다. 주목4: 분당선 연장구간 오리~수원(2002~2008년) 오리~죽전이 먼저 2007년에, 죽전~기흥, 기흥~수원은 2008년 개통예정입니다. 분당선 연장구간이 개통되면 용인 경전철과 분당선 환승역이 되는 구갈역 일대가 대표적인 수혜지역이 될 것입닏. 주변에 신갈 및 상갈, 구갈3지구, 동백지구 등 대규모 택지개발지구가 포진하고 있습니다. 또 죽전역과 영통역, 수원시청역도 핵심 역세권으로 떠오를 것입니다. 특히 죽전역은 2007년 개통에다 죽전지구 2006년 입주완료, 단국대 캠퍼스 이전 등 호재가 많습니다. 영통역도 ‘수원의 강남’이라 불리는 영통지구의 1만2천가구 대단지와 영동중, 매탄고가 2005년에 신설되는 등 학군이 우수하고 홈플러스, 그랜드백화점 등 편의시설이 풍부해 유망지로 꼽히고 있습니다. 수원시청역의 경우 인계동 매탄동 일대 재건축 단지에서 3천3백여가구로 재건축하는 매탄주공2단지 등 1만5천여가구의 새 아파트가 순차적으로 입주하고 있어 주목해야 합니다.

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