2006-09-27 07:52

http://blog.drapt.com/efriend/81159311177350

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29102

기존의 아파트 투자는 경부고속도로를 타고 동쪽으로 집중되었다 서울의 강남,분당,죽전,동백지구,구갈지구,상갈지구,보라지구등  경부고속도로 동쪽으로는 많은 택지개발이 있어왔고 사람들에게 관심을 받으면서 집중적으로 성장하였다 따라서,  2년 전 이들 지역의 아파트를 구입한 사람들과 타 지역 아파트를 구입한 사람은 시세상승률 차이로 인하여 상대적 박탈감까지 발생하였다 이들 지역이 성장한 이유는 여러 가지를 들 수 있겠으나   서울 강남까지 운행하는 지하철 분당선이 있었고 자동차 전용도로인 분당 ~내곡, 분당 ~ 장지 도로가 있었기에 서울의 빅3인 강남으로 출퇴근에 소요되는 시간이 강북에 비하여 짧아던 것이 주요 원인이었다 반면에 ,경부고속도로 서쪽라인이 동쪽라인 만큼 계획된 택지지구가 없는 것도 아니었지만  경부고속도로 서쪽라인은 동쪽 라인에 비하여 항상 시세 면에서 열세였다 서울의 빅3로 출퇴근 하기위해서는 대부분의 출퇴근자가 경부고속도로 서쪽에서 동쪽으로 진입하여 분당선 지하철과 분당 ~내곡,분당~장지간 도로를 이용할 수밖에 없는 상황이 동쪽라인에 비하여 서쪽라인 지역 아파트 가격시세를 열세로 만들었던 것이다 우리가 아는 상습정체 지역인 풍덕천 사거리와 신갈5거리 정체가 그간의 사정을 간단히 설명해주고 있다 그러나, 지금은 이러한 상황이 바뀌고 있다 경부고속도로 동쪽라인과 비교할 때 가격 면에서 열세였던 신봉동,성복동,동천동,영통지구등이 판교 후광효과로 사람들에게 관심을 집중 받으면서 갑자기 가격이 급상승 한 것이다 언론에서 말하는 후광효과라는 단순 표현속에는 시세상승에 원인이 되었던 숨겨져 있는 이유가 있었다 그것은,용인~서울간고속도로 (22.9 km)가 2008년 말 완공예정이고. 최근에는 동쪽라인에만 있었던 지하철이 신분당선 연장과 분당선 연장계획이 확정됨으로서 경부고속도로 서쪽라인에도 지하철이 들어오기 때문이다 더욱이, 용인~서울간 고속도로 개통을 전후하여 경부고속도로 서쪽 지역으로 집중적인 택지개발과 신도시 개발이 완료 또는 예정되어 있는데다가.생활편의 시설까지도 신도시(판교,광교,동탄)등을 이용하게 됨으로서 과거에 소외되었던 경부고속도로 서쪽라인의 가치는 급상승하고 있다   경부고속도로 서쪽라인의 개발계획을 보면 1.판교 신도시 2.동천동의 도시개발사업지구에 삼성건설 2500세대 .금호산업 2,100세대 3.신봉동,성복동 일원에 앞으로 3년이내 나올 분양물량 약 10,000세대 4.광교신도시 24,000세대 5.흥덕지구 9,200세대 6.신갈저수지 60만평 개발계획 7.서천지구 8.동탄신도시 38,000세대 우리가 아는 모든 경기 남부권 개발계획이 경부고속도로 서쪽라인에만 집중되어 있는 게 현실이다 성급히 결론을 말하자면, 용인~서울간 고속도로 개통은 경부고속도로 서쪽라인의 사람들에겐 큰 혜택이자 아파트 투자자들에겐 중요한 투자 포인트이다. 새로 개통되는 도로가 시세상승에 큰 영향을 준 사례로는 동백지구 예를 들수 있다 죽전에서 구성과 구갈지구를 거쳐 진입할수 있던 동백지구가 죽전 ~동백간 자동차 전용도로 개통으로 인하여 죽전에서 직접 연결되었고 차량 이동거리로 5분거리는 죽전의 시세 다음에 동백지구 시세를 형성하는데 가장 큰 요인이 된 것이다 대부분의 아파트 매수자가 매수 아파트를 선택할때 현장답사 경로가 서울의 강남--분당--죽전--동백--구갈3지구의 이동경로를 보이는데 이러한 이동경로에는 도로가 큰 역할을 하고 있는것이다   따라서,용인~서울간 고속도로 개통이 가져올 경부고속도로 서쪽라인의 시세상승 요인은 분명히 있으며 이러한 상승요인을 항목별로 분석해보면 다음과 같다 ***교통측면에서 *** 용인~서울 고속도로가 2008년 말 개통되면 분당 서현동에서 판교신도시를 거쳐 판교IC까지 진입하는데 15분정도 소요가 예상됨에 비교하여 신봉동,성복동,동천동은 고기 IC와 성복IC를 통하면 판교가 아닌 서울 헌릉까지 15분이면 도달할수 있게 된다.   마찬가지로 상현동도 상현IC를 이용할때 서울 헌릉까지 20분이면 도달할수 있으며. 영통지구와 흥덕지구도 25분이면 서울 헌릉까지 도달할수 있게된다. 차량 출퇴근 시간을 중시하는 서울 강남 빅3 출퇴근자의 입장에서 생각하여 보면 34평 기준 평당 2,000만원~2,200만원 하는 분당지역보다도 평당 1,000~1,500만원하는 경부고속도로 서쪽라인의 아파트를 비교 매수할 수밖에 없는 이유가 생기게 되는 것이다 더우기, 2009년 완공예정인 분당선 연장구간과 2014년 완공예정인 신분당선 연장구간은 지하철 이용 출퇴근자도 서울 접근이 쉬워져 이들 지역 거주자에게는 금상첨화의 교통여건이 만들어진다고 볼수 있다 ***생활의 편리성면에서 *** 신봉동, 성복동, 동천동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 판교신도시까지(8km) 차량으로 5분이내 접근가능하고 신봉동,성복동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 광교신도시까지(2km) 차량 운행시간 2분이면 접근 가능하게된다 상현동, 흥덕지구, 영통지구도 광교신도시와 경계를 같이 하고 있으므로 말할 필요조차도 없다  차량으로 5분거리 이내에 신도시를 두고 있는 이들 모든 지역의 생활 편리성은 대폭 개선될수 밖에 없는 상황이다 ***커뮤니티 측면에서*** 소셜믹스(social mix) 개념이 도입된 택지개발지구와 신도시는 택지개발지구 업무처리지침에 따라 전체 택지내 가구수의 60%를 전용면적 85평방미터 이하로 건설할수 밖에 없다 (그나마 40% 중대형 분양 물량도 최근 뉴스를 보면 10%는 임대로 분양하게 예정이 되어있어 택지개발지구 중대형 분양물량은 30%로 절대 공급부족이 발생할수 밖에 없는 상황이다) 현재 부동산 시장의 흐름이 베이비 붐세대 중대형 평형 선호에 있다는 점을 감안할때 민간 도시개발사업지구로 개발되었고 개발 될 예정인 경부고속도로 서쪽라인의 신봉동,성복동,동천동의 아파트들은 중대형 평형으로만 대부분 구성되어있어 부촌(富村)의 이미지에 따른 동질감이 강한 커뮤니티가  형성되어 있는 것이 현실이다 이러한 경부고속도로 서쪽라인의 도시개발 사업지구(신봉동,성복동,동천동)들의 부촌의 이미지와 커뮤니티 형성은 미인투표에서 미인의 기준처럼 명확하지 않지만 사람들에게 잠재된 내면적인 인식으로서 경부고속도로 서쪽라인의 가격 수준을 높이는데 일조를 하고 있고, 새롭게 개발되는 신도시(판교,광교,흥덕,동탄)와 함께 시너지 상승효과를 가져올수 있다고 생각한다   위에서 언급한 교통측면, 생활의 편리성 측면, 커뮤니티 측면을 감안하여 경부고속도로 서쪽라인의 아파트들의 가격 비교 사례로 현재 투자가치도 예상 할 수 있다.   1.신봉동,성복동,동천동(소위 신,성,동지역) 도시개발사업지구 중대형 아파트 투자가치 서울과의 도로 교통 접근성이 분당과 비교하여 더 뛰어날뿐 아니라. 이웃한 판교, 광교신도시와 생활권을 같이 한다는 점을 감안하여 보고, 전용면적 25.7평이하(분양면적 34평)아파트를 찾아보기 힘든 중대형 평형으로 구성된 민간도시개발 사업지구의 커뮤니티를 감안할 때   신성동(신봉동,성복동,동천동) 지역의 중대형 평형의 투자가치는 광교보다는 높게 판교보다는 낮게 형성한다고 본다 2.광교 신도시 투자가치 광교 신도시는 입지로 볼 때 판교 동생 광교라는 말처럼 입지가 매우 우수한 지역이다 그리고 광역 행정타운과 광교 테크노밸리라는 자족도시의 근거를 갖고 있어 그 가치는 주변 인근지역의 아파트 시세를 선도할 수 있다 광교신도시의 미래가치는 택지개발지구인 죽전보다는 자족형 신도시인 광교가 시세에선 우위점을 차지 한다고 본다 특히, 이러한 광교의 시세는 다시 인접한 신봉동, 성복동, 동천동의 시세를 뒷받침해 줄 수 있는 근거가 되면서, 신성동(신봉동,성복동,동천동)지역의 중대형 평형 커뮤니티와 시너지 효과를 발생한다고 본다 3.상현동 투자가치 과거 난개발의 오명과 교통 환경이 열악하였던 상현동은 용인~서울간 고속도로 상현 IC개통과 신분당선 상현 역사 개설등으로  과거의 난개발 상현동 이미지를 많이 바꾸리라 본다 상현동의 시세는 도로와 단지의 특성에 따라  단지 별로 가격차이가 많으리라 예상 되어지며 아파트 단지에 따라서는 죽전, 동백과 유사한 시세를 형성하리라 본다 4.흥덕지구 투자가치 용인~서울간 고속도로의 기점인 흥덕지구는 광교신도시와 경계를 같이하고 있다 따라서, 흥덕지구는 광교신도시와 시세는 비슷하게 형성할 수 있는 요인을 갖추고 있으나 광교신도시와는 원천저수지와 신대저수지로 분리되어 시세에서 약세를 띨수 있는 요인을 갖고 있다 따라서, 광교신도시와는 자연적인 환경에 따른 경계로 인하여 우수한 교통망과 광교신도시 이웃이라는 장점에도 불구하고 시세면에선 광교보다 떨어지는 죽전과 유사한 시세를 예상할수 있다 5.동탄신도시 투자가치 동탄은 신도시의 이점이 있으면서, 사실상 서울 빅3(강남,송파,서초)지역으로 출퇴근이 힘들다는 점과 삼성그룹 전기,전자 계열회사를 인근에 두고 있다는 점을 감안하여 시세를 생각하여 봐야한다 동탄의 시세는 삼성그룹 임직원이 시세를 주도했던 영통보다는 높게 형성되리라 보이며 동백과는 같거나 약간 높은 시세를 형성하리라 생각한다 ************************************************************************** 분석지역이 너무 많고 각 지역별 이해관계자가 많은 관계로 인하여 시세예측에서 처럼 평당가를 제시하지 않았으니 독자들의  양해를 바랍니다

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2006-07-04 08:00

http://blog.drapt.com/efriend/886731151967603952

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2회 걸쳐 2006년 부동산시장의 기회와 위험을 다뤘습니다. 이번 부자노트 칼럼에서는 기회에 대한 구체적인 접근으로 2006년에 주목해야 할 전철망을 다루고자 합니다. 전철망은 집값이나 땅값에 있어 가장 효과가 확실한 개발호재라고 할 수 있습니다. 우선 전국 전철망중 2006년 개통이 가능한 노선을 보면 △경부선 조치원~대구 전철(158km) △경부선 수원~천안2복선전철(55.6km) △경원선 복선전철 의정부~동두천 동안(22.3km) △대전지하철 1호선 1단계(판암~정부청사 12.4km) △장항선 복선전철 천안~온양온천(16.5km) 등이 있습니다. 또 내년 착공이 가능한 전철 노선으로는 △진주~광양 복선전철(56.1km) △성남~여주 복선전철(53.8km) 등이 있습니다. 착공을 앞두고 있거나 이미 공사중인 전철 노선중 투자자들이 주목해야 할 4곳을 소개합니다. 주목1: 성남~여주 복선전철(2006~2010년) 이미 2001년 전철 건설 발표이후 토지를 중심으로 강세를 보이고 있습니다. 특히 2004년 판교신도시 토지보상으로 투자대상지역이 광주를 거쳐 이천 여주까지 동진(東進)하며 돈이 몰리면서 땅값이 급등하기도 했습니다. 한때 사업 백지화설까지 나돌았지만 정부의 예산이 내년에 편성됨으로써 2006년 상반기 착공이 기정사실화되고 있습니다. 성남∼여주 복선전철은 사업비 1조3천억원(전액 국비지원)이 투입돼 2006년 2월 착공, 총 2010년 개통 예정입니다. 지하로 건설되는 판교역과 이매역에서 분당선과 신분당선과 환승됩니다. 이천 부발에서 강남권까지 시간이 50여분 걸리고 여주에서 분당까지 40분에 닿을 수 있습니다. 역이 들어서는 삼동, 광주, 쌍동, 곤지암, 신둔, 이천, 부발, 능서, 여주 등을 중심으로 역세권 개발이 이뤄질 것입니다. 주목2: 서울지하철 9호선 1단계구간(2001~2008년) 2001년 12월 착공한 지하철 9호선은 개통시기가 최근 2008년 12월로 1년이 또 연기됐습니다. 이미 역세권 아파트 값이 크게 올랐습니다. 특히 강남권 접근에 많은 시간이 소요됐던 강서구 양천구 영등포구 등 강서권이 대표적인 수혜지 입니다. 출발지인 강서구 방화동은 서울의 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구와 가깝고 등촌삼거리역과 염창우체국 주변에는 아파트타운이 조성중에 있습니다. 마찬가지로 당산역과 양평동 일대에는 신흥 주거타운으로 변모하고 있습니다. 동작구 노량진역은 2008년에 지상 17층 높이의 민자역사로 탈바꿈하며 2차 뉴타운인 노량진과 대방동 일대 노량진뉴타운(23만평)이 2006년 상반기에 착공에 들어갈 예정입니다. 또 흑석동 1,2,3동 일대 22만1천평에 달하는 흑석타운이 3차 뉴타운 후보지로 선정된 상태입니다. 서초구에서는 노선이 구반포3거리∼신반포주공∼고속터미널을 거치며 반포주공 저밀도 단지를 비롯한 아파트 밀집지역이 역세권이 됩니다. 참고로 9호선 1단계구간은 김포공항에서 교보타워4거리까지 총 9개역만 서는 급행열차가 통근시간에 운행될 예정입니다. 주목3: 중앙선 덕소~원주(2001~2010년) 12월 16일 개통하는 청량리~덕소구간에 이어 2008년에 덕소~도곡리(2.9km), 2009년에 도곡리~용문 구간이 잇따라 개통될 예정입니다. 용문~원주는 사업비 예산 등 문제로 공정이 부진해 개통시기가 2010년이후가 될 가능성이 높습니다. 서울(용산)에서 용문까지는 수도권 전철로 바로 연결될 예정입니다. 역세권중 용문역과 양동역, 원주역이 대표적인 관심지역입니다. 특히 원주는 최근 기업도시에 이어 혁신도시로 선정됐습니다. 또 중앙고속도로와 영동고속도로가 관통하는 원주에 광주시 초월면과 이어지는 제2영동고속도로(56km)가 2006년 착공, 2009년 개통될 예정입니다. 또 오크밸리 스키장(9개 슬로프) 2006년 12월 개장도 예정돼 있습니다. 땅값은 이미 오를대로 올라 아파트 특히 분양단지 중심으로 3년이상을 내다본 장기투자 가치가 있다고 봅니다. 주목4: 분당선 연장구간 오리~수원(2002~2008년) 오리~죽전이 먼저 2007년에, 죽전~기흥, 기흥~수원은 2008년 개통예정입니다. 분당선 연장구간이 개통되면 용인 경전철과 분당선 환승역이 되는 구갈역 일대가 대표적인 수혜지역이 될 것입닏. 주변에 신갈 및 상갈, 구갈3지구, 동백지구 등 대규모 택지개발지구가 포진하고 있습니다. 또 죽전역과 영통역, 수원시청역도 핵심 역세권으로 떠오를 것입니다. 특히 죽전역은 2007년 개통에다 죽전지구 2006년 입주완료, 단국대 캠퍼스 이전 등 호재가 많습니다. 영통역도 ‘수원의 강남’이라 불리는 영통지구의 1만2천가구 대단지와 영동중, 매탄고가 2005년에 신설되는 등 학군이 우수하고 홈플러스, 그랜드백화점 등 편의시설이 풍부해 유망지로 꼽히고 있습니다. 수원시청역의 경우 인계동 매탄동 일대 재건축 단지에서 3천3백여가구로 재건축하는 매탄주공2단지 등 1만5천여가구의 새 아파트가 순차적으로 입주하고 있어 주목해야 합니다.

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2006-07-04 07:59

http://blog.drapt.com/efriend/886731151967584882

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2006년에 주목해야 하는 전철망에 이어 이번에는 도로망 4곳을 소개합니다. 부동산 특히 땅의 현재와 미래 가치는 길 따라 좌우됩니다. 개발압력이 높은 지역을 중심으로 길이 나게 돼 있으며 길 즉 도로가 건설되면 접근성이 좋아지면서 사람이 몰리고 사람이 몰리면 학교 편의시설 등도 따라 몰리게 됩니다. 따라서 부동산 가치는 자연히 올라가게 됩니다. 2006년에 주목해야 할 도로망이 많겠지만 고속도로와 국도를 중심으로 4곳을 선정했습니다. 이번 부자노트 칼럼을 통해 도로망 계획에 대한 관심을 갖게 되는 계기가 됐으면 합니다. 주목1: 용인~분당~신갈 3개 도로(2002~2006) 이르면 2006년 2월부터 순차적으로 연내 개통될 예정입니다. 3개 도로망은 수원(신갈)∼용인(수지), 신갈∼용인(동백), 용인∼분당 도로 입니다. 신갈~수지 도로: 기흥구 영덕동 ~기흥구 보정동(6.25km) 6차로 12월 개통예정 신갈(삼막곡)~동백(연수원): 기흥구 보정동 ~ 기흥구 청덕동(4.92km) 6차로 2월 개통예정 용인~분당: 기흥구 동백동 ~ 분당구 구미동(10km) 4차로 2월 개통예정 3개 도로는 용인을 대표로 하는 수도권 남부지역 교통대책 일환으로 건설되는 것입니다. 개통되면 신갈에서 용인 수지와 분당으로 이동이 쉬워집니다. 이중 신갈이 대표적인 수혜 지역입니다. 수원∼용인, 용인∼분당 도로 모두 신갈에서 시작됩니다. 동백지구도 혜택 지역입니다. 신갈~동백 도로가 개통되면 영동고속도로 접근성이 좋아집니다. 또 수원과 분당 접근성도 개선됩니다. 특히 용인~분당 도로는 동백지구에서 구성지구와 죽전지구를 관통해 분당 구미동으로 연결됩니다. 동백지구에서 분당까지 10분이 걸리며 서울까지 1시간안에 접근할 수 있습니다. 주목2: 제2영동고속도로(2007~2012) 경기도 광주시 초월면에서 원주시 가현동에 이르는 총 57.5㎞에 달하는 제2영동고속도로의 착공시점을 주목해야 합니다. 정부 예산과 민자 사업비 1조5천억원이 투입될 예정입니다. 착공 가능한 시점이 2007년 하반기입니다. 따라서 개통시점도 5년뒤인 2012년이나 가능할 것으로 예상됩니다. 건설교통부는 2006년 4월 최종적으로 민간 사업자를 선정하고 하반기이후 설계및 토지보상에 착수할 예정입니다. 설계하는데 1년은 걸릴 것으로 예상하고 있습니다. 기존 영동고속도로와 비교하면 서울~원주간 운행시간이 20분 단축될 전망입니다. 제2영동고속도로는 동과 서를 직선으로 횡단하는 중부내륙 횡단 고속도로 입니다. 향후 인천국제공항과 제2경인고속도로, 안양~성남고속도로, 영동고속도로 등과 직선으로 연결됩니다. 앞으로 여주~충주를 잇는 중부내륙고속도로와 퇴계원~대전까지 이어지는 중부고속도로와 연계될 계획입니다. 교통 중심지인 원주는 기업도시에 이어 혁신도시를 유치한데다 2010년이후 원주까지 중앙선 복선전철 개통 호재까지 대기하고 있습니다. 주목3: 서수원~오산~평택 고속도로(2005~2009) 서수원~오산~평택간 고속도로는 건교부 민간투자사업으로 2005년 6월 착공, 2009년 10월 완공예정입니다. 4~6차로로 총 길이가 38.5km에 달하며 1조1천억원의 사업비가 투입됩니다. 동서 방향으로 화성시 봉담읍과 동탄면을 잇고, 남북방향으로 평택시 오성면과 화성시 태안읍을 연결하는 십(十)자 형태로 건설됩니다. 서울쪽으로 용인~서울 고속도로와 연계되고 남단에는 천안~평택간 국도대체도로와, 서쪽으로는 과천~의왕~봉담간 고속화도로와 동쪽으로는 경부고속도로 기흥인터체인지와 오산인터체인지 사이에서 연계됩니다. 이 고속도로는 ‘제2경부고속도로’ 역할을 맡아 상습정체 구간인 수원, 화성, 평택, 오산 등 수도권 남부지역의 교통난을 완화할 것으로 기대됩니다. 대표적인 수혜지역으로는 동탄신도시, 이의신도시, 평택 국제화신도시 등이 꼽힙니다. 특히 국제화신도시는 주한미군기지가 이전하는 평택시 모곡·서정·장당·지제동 및 고덕면 일대 5백39만평에 국제업무센터, 종합행정타운, 첨단지식연구단지 등 복합기능을 갖춘 친환경 자족형 신도시로 조성될 예정입니다. 아파트 등 주택 6만4천가구가 고속도로 개통시점인 2009년부터 단계적으로 공급될 계획입니다. 주목4: 부산~대구 고속도로(2001~2006) 왕복 4차로로 막바지 공사중인 부산~대구 고속도로는 2001년 2월 착공, 2006년 2월 11일 개통될 예정입니다. 총 길이 82.0km로 노선은 부산 강서구∼경남 김해∼삼랑진∼밀양∼경북 청도∼경산∼동대구입니다. 사업비는 2조5천억원. 개통되면 부산∼대구를 일직선으로 연결돼 운행시간이 1시간 30분에서 1시간으로 30분 단축됩니다. 또 부산시내 교통량도 분산될 것으로 기대됩니다. 부산쪽에서는 한국자산관리공사 등 12개 공공기관이 이전하는 부산 혁신도시가 조성될 강서구 대저동 및 강동동 일대 강서신도시(2백19만평)가 대표적인 수혜지역이 될 것입니다. 오는 2011년 택지개발을 완료하고 2015년부터 공공기관이 입주할 예정입니다. 또 강서구 신호 및 녹산공단 등도 수혜지역으로 꼽힙니다. 밀양시, 김해시 상동면, 경북 청도군 등 영남 내륙지역도 접근성이 좋아집니다. 대구의 경우 동구가 대표적인 수혜지역이 될 것입니다. 우선 신서동 신서택지개발지구에 한국가스공사 등 12개 공공기관이 이전할 대구 혁신도시가 들어설 예정입니다. 동대구인터체인지가 차로 10분이내 거리인 신서지구는 총 1백32만평으로 동대구역, 대구국제공항과 20분 거리이며 경부고속도로, 지하철 1호선 안심역이 가깝습니다. 동구는 또 산업자원부 지원으로 봉무동 패션어패럴단지 내 부지 4천평에 3백명 수용 규모의 외국인학교가 신설됩니다.

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