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[스크랩] 수도권 신도시 총정보 |부동산노트
2008-04-19 15:06
http://blog.drapt.com/eazee/2413571208585173774 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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수도권 신도시 총정보 분양예정인 신도시는 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에겐 기회이다. 분양가상한제의 영향으로 중소형 분양가는 3.3㎡당 800만∼900만원대로 예상된다. 중대형은 주변 시세를 기준으로 가격이 책정되는 채권입찰제의 적용을 받는다. 하지만 올 9월 이후부터는 이전에 분양한 판교의 시세반영률 90%보다 훨씬 낮은 80%를 적용 받는다. 이것은 주변 시세보다 20% 저렴해지는 효과를 만들므로 가격측면에서 매력적이랄 수 있다. (설명: 3.3㎡는 기존의 1평에 해당한다.) ▶ 광교 신도시 ▶ 송파신도시 송파신도시는 국내 최초로 압축도시(compact city)로 건설된다. 초고층 주상복합아파트와 업무·문화·상업시설 등이 집중 배치되는 신도시 중심부엔 ‘트랜짓 몰(transit mall)’이 만들어진다. 이곳은 일반 차량이 진입할 수 없는 대신 노면전차가 복정역에서 마천역까지 운행되는 특징이 있다. 전체적으로 중소형 분양 아파트 비중이 높지 않고, 분양가도 평당 9백만 원 정도라 청약 광풍이 거셀 것으로 보인다. 하지만 녹지율이 22%에 불과하고 임대아파트 비중이 56%인 등의 여건으로 강남대체가 어렵다는 지적도 있다. 발전전망 측면을 보자면 잠실 제2롯데월드 착공, 법조타운, 동남권 유통단지 등의 주변에 호재가 많아 타 신도시들과 비교해 유리하다. 물론 이들 지역과 원활한 교통연계대책의 마련을 전제로 복합도시로 성장할 가능성을 엿볼 수 있기 때문이다. 송파신도시는 100% 공영개발방식이다. 따라서 중소형 아파트는 모두 청약저축 가입자에게 돌아간다. 중대형 아파트는 청약예금(서울 기준 600만원 이상)만 신청할 수 있다. 현재 지역 구분 없이 지역우선공급제도를 적용시키는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 따라서 송파신도시에 청약하려는 수요자는 서울, 경기 하남, 성남에 거주지를 두고 있다면 주소지를 이들 지역에서 옮기지 않는 기다려보는 것이 필요하다.
▶ 김포 신도시 김포신도시는 수도권 서북부 지역의 안정적인 택지공급과 중심거점도시 조성을 목표로 조성된다. 한강변 철새 도래지를 활용, 조류생태공간을 조성하고 방범시설과 여성전용주차장 등을 마련되는 등 친환경 여성친화도시로 건설된다는 특징이 있다.
검단신도시에 들어설 총 가구 중 35%인 2만 3천 가구가 임대주택으로 배분될 예정이라 서민층 주거 안정에 기여할 것으로 기대된다. ▶ 파주 신도시 파주신도시는 기존에 조성된 교하지구, 금촌지구와 더불어 최근 운정3지구 692만8000㎡가 새로이 추가 지정되어 초대형 신도시로 확대 개발된다. 파주 운정 3지구는 서울시 경계에서 15㎞, 일산신도시에서 2㎞에 위치해 있다. 경의선 복선전철화, 제2자유로, 서울~문산간 고속도로 등 주요 간선가로망의 확충으로 서울, 일산 등과 접근성이 한층 좋아진다. 중소형 아파트 분양가는 평당 900만원 안팎에서 정해질 것으로 보인다. 중대형 아파트의 경우 일산신도시를 기준으로 채권입찰제가 적용되면 실분양가는 평당 1300만-1400만원선이 될 것으로 예상된다.
Tip 1기보다 2기 신도시가 자족성이 높은 이유 2005년 만든 신도시계획기준을 따라 300만평 이상이거나 인구 20만명 이상은 자족시설용지 비율을 15% 이상, 미만인 경우는 10% 이상을 하도록 규정되어 있기 때문이다. Tip 지역우선공급제도 2기신도시 당첨확률을 높이기 위해선 지역우선 공급물량을 노리는 것도 좋은 방법이다. 현행 지역우선공급제도는 서울을 제외한 인천·경기지역의 20만평이 넘는 택지지구에 대해 전체 공급물량의 30%를 해당지역 거주자에게 우선 공급하도록 돼 있다. 지역주민의 주거안정과 투기수요를 차단하기 위함이다. 우선공급 경쟁에서 탈락해도 수도권 1순위에서 다시 청약에 참여할 수 있으므로 두 번의 1순위가 가능해 유리하다. Tip 신도시별 당첨 예상 점수
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2008-04-19 11:16
http://blog.drapt.com/eazee/2413571208571396165
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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주택담보대출 받을 때 꼭 체크해 봐야 하는 사항 내집마련에서 주택구입자금은 매우 중요하다. 하지만 고가인 부동산 특성상 대출이 필요한 경우가 많다.
이 때 무작정 은행에 가서 상담을 받기보다는 미리 궁금한 사항을 정리해 빠짐없이 체크하는 것이 필요하다. 다음은 주택담보 대출시 꼭 체크해야할 항목이다.
■ 대출이 가능한가?
가장 먼저 대출이 가능한지를 문의해야 한다. 특히 기존에 주택담보대출 또는 중도금대출, 이주비대출이 있는 경우는 반드시 챙겨봐야 한다.
■ 대출가능한 금액은 얼마?
■ 상환방식과 거치기간, 금리는?
금리가 동일해도 상환방식과 만기에 따라 매월상환금액이 달라진다. 나의 소득수준과 지출패턴을 고려해 결정하자. 일반적으로 이자 부담 순서는 만기일시상환 > 원금균등상환 > 원리금균등상환으로 총 이자액은 원리금균등상환이 가장 적으나 대출 초기부터 상환금액이 가장 크다는 단점이 있다.
그 외 거치기간도 체크해 봐야 한다. 대출금 상환시 일정기간 이자만 갚는 기간을 의미한다. 일정기간 후 내가 설정한 상환방식에 따라 원리금을 상환해 나가면 된다.
대출금리는 고정금리(변동없이 이자부담 동일), 혼합형(변동 고정으로 조건 변경시 가산금리 적용가능), 변동금리(경제변화에 따라 이자부담 변동) 등이 있다. 급여이체 여부, 신용카드, 예금 등 거래실적에 따라 우대금리도 있을 수 있으니 꼼꼼히 알아보는 것이 좋다.
■ 기타 부대비용은?
대출시에는 근저당권설정비, 인지세, 개인신용평가수수료, 담보조사수수료 등의 비용이 발생하므로 부담주체와 금액을 살펴보는 것도 잊지 말자.
■ 중도상환시 불이익은?
만기 이전에 상환할 경우를 대비해 중도상환수수료를 체크하는 것도 필수다. 금리가 낮아도 중도상환수수료가 비싸 결과적으로 많은 비용이 들 수 있기 때문. 중도상환수수료 계산방법과 부담조건, 면제조건 등에 대해 상세히 알아두자.
그 외 대출이자나 원금이 연체될 때 불이익은 무엇인지, 소득공제가 가능한지도 체크해 보자
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 부동산 값이 오르내리는 원리 |부동산노트
2008-04-19 11:15
http://blog.drapt.com/eazee/2413571208571344550
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산 값이 오르내리는 원리
1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다
봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다.
겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라. 대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다.
1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다. 2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다 통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다. 실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다. 첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다.
둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다. 셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다. 정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다. 부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다. 부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다. 3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다 부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다.
사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다. 강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다. 성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.
4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라
일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다.
하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다. 실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다.
5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다 신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다.
금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다. 예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다.
6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다 주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다.
주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다. 주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다.
장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다. 7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다 부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다.
주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자. 1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.
8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라
부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다.
투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라. 부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.
9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다
항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다.
통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다. 집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다.
전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다. 이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다. 10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다 경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다.
하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다. 통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.
11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라 부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다.
30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라. 부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다.
투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다. 돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다. 특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다. 12. 백성의 소리는 신의 소리다
연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다. 대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다. |
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