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얼어붙은 주택 거래…DTI 규제완화논란 |부동산노트

2010-06-19 09:26

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얼어붙은 주택 거래…DTI 규제완화논란

경제 부담커져 VS 주태수요 늘어

해를 거르지 않고 일어나는 집값 공방. 올해의 키워드는 총부채상환비율(DTI:Debt To Income)일 듯싶다. 건설업계와 정치권에선 DTI 규제가 지나쳐 부동산 시장이 죽었다며 날을 세운다.

 

이에 맞서 정부는 DTI가 부동산 시장 안정과 가계 부채 관리에 기여하고 있는 ‘좋은’ 규제라는 입장이다. 40년 주택정책사를 돌아봐도 대출 규제를 놓고 이처럼 열띤 공방이 벌어진 건 처음 있는 일이다. DTI 완화를 둘러싼 찬반 논리를 짚어 본다.

금융사 건전성 확보와 가계빚 관리에 기여
이래서 반대

엄밀히 말해 DTI는 금융감독 수단이다. 금융사의 자산건전성을 지키기 위한 것이다. 이는 DTI를 풀어선 안 된다는 주장으로 연결된다.

그러나 우리나라에서는 2001년부터 집값을 잡기 위해 온갖 수단을 다 쓰다 마지막으로 쓴 카드가 2006년 시작한 DTI 규제였다. 효과가 컸다는 것이 대체적인 평가다. DTI는 처음부터 주택정책 수단으로 이용된 셈이다.

게다가 글로벌 금융위기를 거치면서 DTI는 금융사의 건전성 확보에 기여했다는 평가를 받았다. 지난 17일 청와대 비상경제대책회의에 참석한 전문가들도 이런 평가에 동의했다고 한다.


 


가계부채가 늘 경우 경제 전체적으로 큰 부담을 지울 수 있다는 걱정도 DTI 완화 불가론의 큰 기둥이다. 윤증현 기획재정부 장관은 지난 16일 국회에서 “담보인정비율(LTV)과 DTI 규제를 하지 않으면 가계 부채가 엄청나게 늘어날 수 있다”고 선을 그었다. 그는 “전 금융권에 걸쳐 가계부채가 700조원이 넘는 것이 우리 경제의 큰 과제”라며 “LTV와 DTI의 정책적 주목적은 금융사 자산 운용의 건전성 관리”라고 말했다.

여기에 금융사의 사회적 책임을 높이고, 금융소비자를 보호한다는 명분도 있다. 재산과 소득에 비해 지나치게 많은 빚을 낸 경우라 해도 금융사는 담보를 잡고 있는 한 대출금을 떼이진 않는다. 반면 채무자는 집을 날리고 빈털터리가 될 수 있다.

이때 소비자에게 감당할 수 없는 빚을 안긴 금융사에 비난이 쏟아질 수 있다. 이런 ‘약탈적 대출’을 하지 말아야 한다는 게 금융사의 사회적 책임론이고, 이를 방지하기 위해 DTI 규제가 필요하다는 게 금융소비자 보호론이다.

DTI 비율은 생계비를 지출하면서 빚도 갚을 수 있는 30~60%가 적당하다는 게 금융권의 인식이다. 금융사의 자산건전성도 지키고, 약탈적 대출을 막아 금융소비자도 보호하는 수준이 그렇다는 뜻이다. 익명을 원한 금융감독원 관계자는 “수도권의 DTI 최고한도 60%(인천·경기도)는 소득의 60%를 빚 갚는 데 쓰고, 나머지는 생계비로 쓰라는 뜻”이라며 “그게 적정하지 않다는 것이냐”고 반문했다.

이번에 정부가 마지못해 DTI를 완화하더라도 미세조정에 그칠 것이란 관측이 지배적이다. 경제협력개발기구(OECD)도 최근 한국경제보고서에서 “주택가격의 안정성을 높이기 위해 LTV와 DTI의 잦은 변경은 지양해야 한다”고 정부 입장에 힘을 실어줬다.

주택 가격 급락은 막겠다’ 정부 신호 효과
이래서 찬성

“집값도 잡고, 거래도 활성화하는 방법은 없다. 시장의 요구는 ‘주택가격 급락은 막겠다’는 시그널을 달라는 거다.”

DTI 완화를 주장하는 신한은행 이남수 부동산 팀장의 얘기다. 부동산 가격이 계속 떨어질 거란 예상 때문에 주택 구입을 망설이는 소비자들에게 “급락 사태는 방치하지 않겠다”는 정부의 의지를 보여 줄 수 있는 방법이 DTI 완화란 설명이다. 그는 “주택가격이 약세로 돌아선 게 DTI 규제를 확대한 지난해 9월부터다. 최근엔 거래량 급감과 가격 급락이 겹쳐 있는 심각한 상황”이라고 말했다.

실제 주택 거래량은 줄고 가격은 내리는 상황이 이어지고 있다. 지난달 서울과 수도권의 아파트 거래량은 최근 4년 동월 평균 대비 큰 폭으로 감소했다. 서울이 6800가구에서 2300가구로 쪼그라들었고, 투기 지역으로 묶여 있는 강남 3구도 1100가구에서 400가구로 줄었다.

가격도 마찬가지다. 지난달 아파트 가격은 서울과 수도권 모두 전월 대비 -0.4% 떨어졌다. 강남(-0.4%)·강북(-0.3%) 가리지 않았다. 특히 과천(-1.9%)·분당(-0.8%)·용인(-0.6%) 등의 낙폭이 컸다. 이 팀장은 “과거엔 고가 주택의 가격이 주로 빠졌다면 근래 들어 3억~5억원 사이의 서민 주택 중에서도 20% 이상 내린 곳이 허다하다”며 “금융권 부실을 막기 위한 DTI가 담보대출을 막아 차입을 못 일으키게 하는 수단으로 바뀐 현 상태는 비정상적”이라고 주장했다.

DTI 완화가 곧바로 실수요 회복으로 이어질 것이란 주장도 나온다. ‘DTI 규제→주택자금 조달 난항→수요 위축→가격 하락’의 고리를 끊기 위한 근본 처방이 DTI 완화란 것이다. 최근 주택산업연구원이 내놓은 ‘주택 관련 금융정책 개선방안’에 따르면 수도권에 적용되는 DTI를 10%포인트 상향 조정하면 연간 2000여 가구의 주택 수요가 늘어날 것으로 분석됐다.

가구당 신규 주택 분양가격을 4억원이라 가정하면 DTI 완화로 1조7000억원의 현금이 새로 유입될 것이란 전망이다. 주택산업연구원 권주안 선임연구원은 “금융회사가 개인 신용도와 담보력 등을 따져 자율적으로 판단해 탄력적으로 적용할 수 있는 규정을 정부가 획일적으로 규제하는 것은 과도한 시장 간섭”이라며 “준공 후 미분양 물량이 늘어나는 등 악성화 경향이 심한 만큼 DTI를 완화해 미분양 해소를 서둘러야 한다”고 주장했다.

 

허귀식ㆍ권호 기자 ksline@joongang.co.kr
 

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100억 가진 부자들 "강남 빌딩 거품 안꺼질것" 82% |부동산노트

2010-03-22 19:57

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100억 가진 부자들 "강남 빌딩 거품 안꺼질것" 82%

한국경제신문 03/22 18:47
 
강남에 자산가치 100억원 이상 빌딩을 갖고 있는 강남 부자들은 빌딩 투자가 여전히 유망하다고 전망하는 것으로 조사됐다.

22일 한국경제신문이 빌딩자산관리업체인 '포커스에셋'과 공동으로 100억원을 웃도는 강남 빌딩 소유자 100명을 대상으로 전화 설문조사를 벌인 결과 68%는 강남 빌딩에 '거품이 없다'고 답했다. 82%는 '절대 거품이 꺼지지 않을 것'이라고 확신했다. 거품이 꺼질 것이라는 응답자 가운데 시점은 향후 5년 내(8%)가 주류를 이뤄 향후 1~2년새 빌딩가격 하락세는 나타나지 않을 것으로 내다봤다.

이같은 전망을 토대로 강남부자 78%는 앞으로 빌딩을 산다면 강남 지역에 있는 것을 매입하겠다고 밝혔다. '빌딩 소재지는 상관 없다'가 19%였고 '매입하지 않겠다'는 응답은 3%에 그쳤다.

이들이 강남에서 빌딩을 사들인 시기는 1990년대(38%)와 2000년 이후(29%)가 가장 많았다. 강남에 있는 빌딩을 매입한 이유는 '가격 상승 여지가 많기 때문'이 64%로 가장 높았다. 반면 다른 지역보다 임대 수익률이 높기 때문이라는 응답은 15%에 그쳤다. 강남 빌딩 부자들은 임대료 수익보다 향후 시세 차익을 겨냥해 강남 빌딩을 매입한 셈이다. 응답자 가운데 67%는 월 평균 3000만~5000만원의 임대 수익을 올린다고 대답했다.

이들의 재테크 성향은 보수적인 편으로 조사됐다. 18%는 자신의 성향을 '매우 보수적'으로,40%는 '다소 보수적'이라고 응답했다. 가장 선호하는 재테크 방법으로 빌딩 등 수익형 부동산(41%),아파트 등 주택(32%)으로 응답해 부동산이 73%에 달했다. 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율도 높았다. 현금과 부동산의 비중이 3 대 7이라는 응답자가 37%로 최고였다. 2 대 8과 4 대 6은 각각 29%와 25%로 조사됐다.

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[자산관리 Tip] 임대수익용 부동산투자, 이렇게 하면 성공한다 |부동산노트

2010-03-12 23:32

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[자산관리 Tip] 임대수익용 부동산투자, 이렇게 하면 성공한다

매일경제 03/12 08:30
 




필자가 부동산 자산관리 상담을 하면서 요즘 가장 많이 받는 질문 중에 하나가 "은퇴 후 안정적인 노후생활을 위해 어떻게 임대수익용 부동산에 투자를 해야 하느냐?"다. 특이한 것은 과거에는 50대 중반 세대가 임대수익용 부동산에 대한 자산관리 상담에서 주류를 이루었다면 요즘은 40대 중반부터 관심을 갖는다는 점이다. 은퇴 후 임대수익용 부동산 자산관리에 대한 관심 연령대가 빨라지고 있는 것이다. 하지만 임대수익용 부동산은 매월 임대수익이 나온다는 달콤한 메리트가 있지만 그 이면에는 공실이나 연체 문제 등 생각지 못한 돌출 암초가 기다리고 있다.

분당에 사는 최씨(남ㆍ45)는 IT회사 중견기업 임원으로 일하고 있다. 남들보다 승진을 빨리해 임원을 먼저 달았지만 변화하는 IT 트렌드에 언제까지 회사를 다녀야 할지 고민이 많았다. 자녀들도 아직 고등학생이어서 앞으로 대학을 가게 되면 지금 받는 월급으로는 해결하기 어렵다는 생각도 들었다. 부인과 상의 끝에 펀드를 해약하고 퇴직금을 미리 정산받은 현금 1억5000만원으로 임대수익용 부동산에 투자하기로 결정했다.

인터넷을 통해 부동산 포털사이트에 가서 조사를 하다 분양상가 광고를 보니 동대문 인근에 임대수익을 연 10% 보장해준다는 내용이 있어 주말에 부인과 분양상담을 하러 갔다. 담당자는 동대문이 패션의 메카고 지하철역과도 가깝고 해서 시세차익도 얻을 수 있다고 자신있게 말했다. 무엇보다 매월 250만원을 보장해 줄 수 있다는 말에 대출을 일부 받아 상가를 분양받았다. 최씨는 교육비에 대한 부담을 줄일 수 있다는 부푼 기대를 안고 차곡차곡 중도금을 불입하고 쇼핑몰 오픈일만 손꼽아 기다렸다.

하지만 쇼핑몰은 분양이 잘되지 않아 오픈일이 연기되었고 몇 개월 후 오픈이 되었는 데도 투자한 상가가 임대되지 않아 1년 이상 공실로 비워져 있는 상태다.

최씨는 자녀들 교육비 부담을 줄이기는커녕 매월 대출이자에 한 달 한 달 힘든 생활을 하며 한 번의 성급한 결정으로 대책 없는 우울한 노후를 맞이하게 되었다며 후회를 하고 있다.

목동에 사는 전업주부 이씨(여ㆍ43)는 무역회사를 운영하는 남편이 환율문제로 사업이 어려워지자 10년간 모은 1억2000만원에다 은행에서 대출받은 돈을 보태 인근 아파트 단지에 있는 상가 점포를 구입했다. 아파트 가구수도 700가구 정도고 대로변에 있는 치킨호프집이다. 보증금 3000만원에 월 임대료 180만원, 임대수익도 연 9% 정도로 은행보다 두 배 이상 나와서 투자를 결정했다. 하지만 작년 초 미국발 금융위기 여파로 5월부터 임대료가 연체되기 시작하더니 임대 만기가 되는 12월에는 임차인이 장사가 안 된다며 임대계약을 갱신하지 않고 치킨점을 내놓겠다고 이야기해 미납된 임대료 6개월치를 받지 못하고 있는 상황이다.

이렇듯 철저한 조사나 준비없이 임대수익용 부동산에 투자를 하는 이유는 매월 고정적인 임대수익이 나온다는 달콤한 조건 때문이다.

임대수익용 부동산에 투자하기 위해서는 반드시 3가지 필수요소를 검토하고 투자를 해야 뼈아픈 후회를 하지 않는다.

첫째, 반드시 지하철 역세권에 투자해야 한다. 지하철역에서 10분 이상이 소요되면 임대수익용 부동산으로 최악의 조건이다.

둘째, 직접 발품으로 임대시세와 수요조사를 해야 한다.

직접 발품을 팔아 탐문조사를 통해 현재 적정한 임대료 수준과 업종별 임차 수요도에 대한 조사를 꼼꼼히 해야 감언이설에 넘어가지 않는다.

셋째, 임차인의 건실성과 임대료 연체에 대한 대비를 해야 한다.

임대수익용 부동산은 장사를 잘 하는 우량임차인이 임차를 해 매월 고정적인 임대료를 낼 수 있어야 비로소 투자메리트가 있다. 대출을 많이 받아 투자를 할 경우 대출비율을 20% 이내로 낮추는 것이 안전하다.

[김민수 포커스애셋 www.focusasset.co.kr]

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