등기부란


부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉩니다.
보통 등기부라고 할 때에는 개개의 부동산에 관한 등기용지를 편철한 장부를 뜻하는 것으로 사용됩니다. 그러나 경우에 따라서는 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기용지를 등기부라고 부르는 경우도 있습니다.


1부동산 1등기부용지의 원칙(물적 편성주의) :
등기를 함에 있어서는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하는데 이를 1부동산 1등기용지주의라고 합니다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어야 한다는 것을 의미합니다.


구분건물의 등기용지에 관한 원칙 :
각 구분건물(예:아파트, 연립주택 등)은 구분소유권의 목적이 되는 것이므로 구분건물은 법률적으로 1개 건물이라고 할 수 있습니다. 따라서 각 구분건물별로 1개의 등기용지를 사용하여 등기를 하여야 하나, 소유권의 목적이 되는 수 개의 건물이 구조적으로 1동에 속하여 있다는 특성때문에 각 구분건물을 좀 더 명확히 공시하여야 합니다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다고 규정하고 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 강남아파트 1동 전체에 대한 등기부안에 1동건물 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성되어져 있습니다.


등기부의 구성


등기용지는, 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는 <표제부>, 소유권에 관한 사항을 기재하는 <갑구>, (근)저당권, 전세권, 지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리 관계를 기재하는 <을구>로 구성되어 있으며, 각 해당되는 용지 양식의 제일 윗 부분에 표시되어 있습니다. 그러나 등본을 발급할 때, <을구>에 기재된 사항이 아예 없거나, 기재되었던 사항이 모두 말소되어 효력있는 부분이 전혀 없으면,<을구>를 제외한 <표제부>와 <갑구>만으로 등본을 작성하게 됩니다.

등기부에 기재된 각 등기의 우열은 순위번호에 의해 가려지며, 순위번호에 '0부기0호'라고 기재된 부기등기는 앞의 숫자인 주등기의 순위에 따르고, <갑구>와 <을구> 간의 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 가려지며, [가등기]에 의하여 본등기를 하면 [가등기]의 순위가 본등기의 순위로 됩니다.


표제부 보기

표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.
토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예:강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예:1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다.
토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됩니다.

토지등기부 <표제부>에는 처음으로 등기한 년월일과 지번, 지목, 면적 등이 기재되어 있으며, 평방미터로 되어 있는 면적을 평수로 환산하려면 3.3으로 나누면 됩니다.(정확히는 3.3058로)


건물등기부 <표제부>에도 처음으로 등기한 년월일과 소재지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있으며, 아파트나 연립주택 등과 같은 집합건물의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 <표제부 (1동의 건물의 표시)>와 구분된 각 세대의 건물에 대한 <표제부(전유부분의 건물의 표시)>가 따로 있어 2장이 됩니다.

위와 같은 집합건물의 1개 동의 동수 등 표시는 첫째장에, 각 세대별 호수와 구조, 면적 등은 둘째 장에 기재되어 있습니다.

집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데, 제일 앞장 <표제부(1동의 건물의 표시)> 우측에는 그 건물에 속한 대지권이 설정된 토지의 지번,지목,면적이 기재되어 있고, 둘째장 <표제부(전유부분의 건물의 표시)> 우측에는 대지권이 설정된 토지를 번호로 특정하고, 그 대지권의 종류(소유권 등)와 비율이 기재되어 있습니다.


대지권이 기재된 집합건물 등기부의 경우, 토지에 대하여 별도등기있다는 취지의 기재가 있으면, 대지권이 설정된 토지에 그 건물등기부에 기재된 사항과 다른 등기(소유권 보존 및 이전 이외)가 있다는 것이므로. 이런 때에는 해당 토지등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 됩니다. (토지만에 대하여 근저당권설정 등기가 되어있는 등)

집합건물의 경우, 각 세대의 건물에 대하여는 전유부분 만이 등기가 되고 공용부분에 대하여는 세대별로 등기가 되지 않지만, 그 공용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하고, 그 처분은 전유부분의 처분에 따르게 됩니다.


갑구 보기

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다.

소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말하지 않습니다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한합니다.

현재의 소유자는 제일 마지막으로 [소유권이전]이라는 제목 아래 [소유자]라고 기재되어 있는 사람입니다. 만일 2인 이상이 공유하고 있다면 각자의 지분이 기재되어 있습니다.

<갑구>에는 당해 부동산의 소유권에 대한 [압류], [가압류], [가처분], [(임의,강제)경매신청], [예고등기], [가등기] 등이 기재되므로 이를 잘 살펴야 권리관계를 정확히 알 수 있습니다.

[압류]는 채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것이고, [가압류]는 통상 위와 같은 채무명의를 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것이므로 변제 등으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.

[가처분]은 소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 구하거나 등기된 소유권의 말소를 구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해둔 것이므로, 후일 소송에서 그가 승소 할 경우에는 위 [가처분]등기 이후의 등기가 말소될 가능성이 있습니다.

[(강제,임의)경매신청]등기는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분됩니다. 당해 부동산이 경락되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권, 가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류등기 등 '경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입'등기는 말소됩니다.


[예고등기]는 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

[가등기]는 가등기권리자가 후일 본등기를 하기위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 여기 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 [가등기] 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.



을구 보기

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다.


[근저당권]은 당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인 지는 관계인들을 통해 따로 확인해야 알 수 있습니다.

[전세권], [지상권], [지역권]은 그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없습니다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있습니다.


[(근)저당권], [전세권]이 설정된 부동산에 대하여, (근)저당권자, 전세권자는 채무를 변제받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할 수 있으며, 등기된 [임차권]자는 임의경매를 신청할 수는 없으나(임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음), 대항력과 우선변제권이 있습니다.

※ '대항력'이란 임차주택이 매매, 경매, 공매로 제3자의 소유가 되더라도 그 계약기간이 만료될 때 까지는 이를 계속 사용 수 익할 수 있는 효력이며, '우선변제권'이란 경매나 공매가 된 경우 그 대금에서 후순위 담보권자 기타 채권자보다 우선하여 보증금의 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.


당사자의 신청이나 촉탁 또는 직권에 의하여 말소되어 효력이 없는 권리에는 실선으로 그어져 있습니다.

[(근)저당권]의 경우 등기사항 끝부분에 '공동담보목록 제 0 호'라고 기재되어 있는 것은, 그 권리에 담보로 제공된 부동산이 5개 이상인 경우이며, 등본교부신청서에 그 등본의 교부를 신청하는 취지가 기재되어 있는 경우에만 등본작성에 포함됩니다.



을구에서 유의해야 할 사항

근저당권
근저당권의 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.


지상권, 지역권 등
지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.
전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.

 

 

(부뱅.pkw777)

우리나라 사람들은 유달리 부동산을 좋아하고 집착합니다. 저는 간단하게 한국인들이 부동산에 열광하는 이유와 장기적인 투자 전략을 써보려고 합니다.

 

먼저, 부동산의 분류를 살펴보면

 

1. 주거용 부동산 - APT, 주택, 빌라 등

2. 수익용 부동산 - 상가, 빌딩, 오피스텔등 업무용 부동산

3. 생계용 부동산 - 밭, 논, 기타 등등...

 

 

우리가 잘 아는 바빌론 부자들의 돈 버는 지혜등 동서고금을 막론하고 부자가 되기 위해서 기본 조건 중 하나가 집을 갖는 것이라는 것은 아실 것입니다.

 

 

1. 삶의 쉼터 - 집은 지친 삶에서 안정감을 주고 가정원들에게 없어서는 안될 필수 불가결의 것입니다.

 

2. 노후 대책 - 집은 마지막 노후대책의 보루입니다. 집을 가지고 있는 분 대부분이 최악의 경우는 집을 팔아서 해결한다는 의미의 '마지막 해결책'으로 집을 생각하고 있습니다.

 

3. 자산증식 수단 - 집은 '리스크 헤지' 기능도 합니다. 돈의 가치가 급락하거나, 인플래이션이 일어날때도 '집'은 자산을 안정하게 버티어 주는 역할을 했습니다.

 

4. 상속의 수단 - 유달리 자식 사랑이 강한 한국인에게 '집'은 내자식에게 꼭 물려주고 싶은 것으로 역할을 하고 있습니다. 그래서 한국인들은 '집'에 집착을 하고 집을 사면 세상을 다 가진 것 처럼 좋아합니다.

 

 

한국인들은 유달리 안정적인 것을 좋아하는 것 같습니다. 최근의 공무원,공사 열풍을 보시면 얼마나 한국인들이 안정적인 것을 좋아하는 지를 잘 아실 것입니다. 또한 한국인들이 그렇게 교육에 열정적인 것은 의사, 변호사등 안정적인 직업들을 자식에게 물려주기 위해서인 경우가 참 많이 있습니다. 이것은 미국에 가서도 쉽게 알 수 있는데, 한국 교포들은 변호사, 의사, 회계사등 전문직에 종사하는 비율이 매우 높다고 합니다. 중국인들이 비지니스 등 사업에 뛰어드는 경우와는 비교가 되는 측면입니다.

 

하여간 한국인들의 부동산 사랑은 다른 나라 사람들과는 차원이 틀리며 '집'에 대한 의미도 매우 중요하게 받아들이고 있습니다. 최근의 많은 주부님들께서는 집에 대한 스트레스로 인하여 매우 불행하다고 느끼고 있으며, 부동산시장이 요동치는 것도 그만큼 한국인들이 부동산에 대해서는 예민하게 받아들인다는 것이었습니다.

 

 

강남북 갈등과 수도권과 지방의 갈등은 모두가 한국인들의 부동산에 대한 관심이 너무나 크기 때문입니다. 저는 이러한 현상이 대단히 바람직하다고는 보지 않습니다. 하지만 앞으로 집값의 향방이 어떻게 되건 간에 위의 이유로 인하여 먼저 '집'을 장만하는 일에 몰두하고 그다음에 자기 스스로 자산에 대한 포트폴리오를 짜는 것이 바람직한 일이라고 보고 있습니다.

 

 

저는 젊은층이나 무주택자들은 먼저 '집'을 얻는 일에 몰두해야 한다고 생각합니다. 집은 위에서 말씀드린 내용이 있기 때문에 시장상황에 맞추어 자신에게 알맞은 집을 선택하고, 그 다음에 주식, 펀드, 수익용 부동산등을 고려해서 자신에게 알맞은 자산 포트폴리오를 짜야 합니다.

 

집은 어떻게 사는 것이 합리적인가 ?

 

먼저, 집은 자신과 가까운 쪽에서 구하는 것이 일반적인 경우입니다. 하지만 조금은 선택의 폭을 넓혀서 '전세'나 '월세'로 있을때와는 달리 집을 구할때는 선택지역의 폭을 넓히는 것이 바람직 합니다.

 

둘째, 정보는 '뉴스'와 '부동산 Site', '발품', '주위의 의견'등을 종합해서 얻으십시오. 흔히들 주식은 '루머에 사서 뉴스에 판다'라는 말이 있을 것입니다. 부동산에서 나오는 어떠한 정보라도 흘려듣지 마시고 일단은 활용하십시오. 그것이 거짓이라도 나중에 '확인'과정을 통해서 검증하시면 됩니다.

 

셋째, '확인'과정이 가장 중요합니다. 자신의 능력과 기호에 맞추어서 반드시 자신이 들은 것과 맞는것인지를 '확인'과정을 통하여 철저히 검증하시고, 계속된 방문과 조사로 인하여 주택의 흐름과 하자를 체크해야 합니다. 집을 선택하기 전에 아무리 많이 방문해도 틀리지 않습니다.

 

넷째, '점검'의 과정을 거치십시오. 아무리 '확인'의 과정을 거쳤어도 검증의 과정을 거치시지 않으시면 무용지물입니다. 반드시 전문가들에게 상의해서 자신의 결정이 옳은것인지를 물어보십시오. 스피드 뱅크 VIP질문 코너라도 질문을 해서 자신의 선택을 전문가와 상의해 보십시오. 하지만 전문가들의 의견을 절대적으로 믿지는 마십시오.

 

다섯째, '결정'은 본인이 하는 것입니다. 충분히 가족들과 상의해서 '주택'을 결정하시기 바랍니다.

마지막으로, '청약'하실 분들은 청약가점에 대한 사항을 파악해서 점수를 관리하시기 바랍니다.

 

한국인들에게 '주택'은 지금까지 단순한 의미 이상이었습니다. 앞으로 부동산 상황이 어떻게 흐르건 간에 대단히 중요한 '집'에 대해서는 현명해질 필요가 있습니다

지역을 대표하는 랜드마크 아파트는 주거,업무,상업시설을 동시에 이용할 수 있는 복합단지(Complex) 인근에 많이 분포해 있다.

아파트 중에서 우리나라 최고의 공시지가를 자랑하면서 복합 컨벤션 단지로 대변되는 코엑스 인근의 강남구 ‘삼성동 현대아이파크’가 대표적이다. 초고층이어서 토지 사용의 효율성이 높은 데다 지역의 상징물이 되고 투자자들 입장에서도 분양가 대비 상당한 프리미엄을 얻을 수 있다.

이에 발 맞추어, 전국에 '도시속의 도시'라 불리우는 복합단지 개발 바람이 불고 있다. 주거,상업,업무등 기능을 갖춘 미니도시 형태의 복합용도 개발은 사업규모만 1조~2조원 대에 이르는 초대형 프로젝트이다.

복합단지에는 지역을 대표하는 초고층 빌딩이 들어서는데다 직주 근접형 주거단지이어서 특히 자산가들의 관심이 집중되고 있다.

이와 같이 상업.업무가 결합된 복합단지는 부동산 개발의 새로운 추세로 자리 잡았는데 복합단지는 ‘상가 오피스 주거시설등이 서로 유기적으로 한곳에 모여있는 곳을 일컫는다. 초고층이어서 토지 사용의 효율성이 높은 데다 지역의 상징물이 되고 투자자들 입장에서는 분양가 대비 상당한 프리미엄도 기대할 수 있다.

이와 같이 복합용도개발이라 불리우는 복합단지는 혼합적인 토지이용의 개념에 근거하여 주거의 업무,상업,문화 등 상호보완이 가능한 용도를 합리적인 계획에 의해 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계,개발해야 효율성을 극대화 시킬 수 있다.

종래에는 주거와 상업,업무의 복합화로 이뤄진 주상복합건물이나 주상복합단지 등 다소 소극적인 수준에서 복합개발이 이루어졌으나, 최근에는 도시계획적 차원에서 주거,산업,학술,연구 등의 복합화로 이루어진 첨단과학단지,연구학원도시,테크노폴리스,텔레포드,인텔리젼트시티 등 첨단기술과 연계된 적극적인 복합화,혼합화가 유행하고 있다.

이미 선진국에서는 정착단계에 이른 복합단지 개발이 국내 부동산개발사업의 새로운 축으로 자리잡으면서 투자자들을 계속 불러모을 것이다. 앞으로 수 년내에 국내에서도 서울 강남의 코엑스몰이나 타워펠리스를 합진 형태의 복합단지들이 속속 등장할 것으로 예상된다.

분양예정 복합단지
뚝섬 역세권 상업용지에서 벌어지는 복합단지 개발에 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 1만 7천여평에 4개 구역으로 나뉘어 개발되는 이곳은 초고층 주상복합 아파트과 호텔, 백화점, 문화시설, 체육시설등이 들어선다.

얼마전에는 영등포역 일대 '경방k-프로젝트'를 발표했다. 이 프로젝트는 영등포역 앞에 위치한 (주)경방의 방직공장 부지 1만 8천3백여평에 호텔, 오피스. 백화점, 쇼핑몰 등이 들어서는 공사로 서울 서남부 생활권의 중심지역인 영등포일대가 새롭게 태어날 것으로 보인다.

또 여의도 통일주차장 부지에 들어서는 초고층 복합빌딩인 '파크원'공사를 시작한다. 총 사업비 1조5천억원 규모로 모건스탠리가 PF투자를 맡았다. 연면적은 19만 3천6백여평 규모로 초고층 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑센터 등이 들어선다.

터미널도 '첨단 복합단지'로 거듭난다고 한다. 서울시가 여객자동차터미널의 위.아래 일반건축물을 설치할수 있도록 허용됨에 따라 서울시내 주요 고속버스터미널들이 터미널 기능과 상업기능이 어우러진 '첨단 복합건물'로 거듭날 것으로 보인다.

올해 분양예정인 곳에서 특히 여유로운 자산가 계층이 관심을 가지는 곳은 경제자유도시로 표방된 송도신도시, 동탄 중심지구에 들어설 메타폴리스를 들 수 있다.

경제 자유도시로 각광받고 있으면서 복합단지로 개발되는 송도신도시내 아파트의 경우 2007년 1월 현재 , 30평형대 기준으로 평당1400~1600만원선으로 인천에서 가장 비싼 아파트로 자리잡았다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표]