1.경매절차  2.권리분석  3.명도  4.배당  5.소송  6.주택임대차  7.상가건물임대차  8.분양권  9.계약체결  10.등기  11.대출/이사  12.세금  13.기타
1.경매절차 경락절차 경락허부결정에 대한 즉시항고 경매보증보험이란? 경매절차에서 주택임차인이 유의할 사항 경매절차의 연기방법 등에 대한 법조문 경매절차의 취소와 정지 경매부동산의 입찰매각공고/예시 경매절차 동산경매 미등기 부동산 가압류•강제경매 되는지 민사집행법 전문 민사집행법제정으로 인한 법원경매제도변경 법원경매 우편으로 입찰(2004년 9월부터) 입찰참가자 주의사항 입찰표작성시 주의사항 잡종지로 쓰이는데 농취증이 필요한가 재산관계명시절차 안내	2.권리분석 개조된 여관에 살다가 경매.. 보호받을 수 있는지 경락후 불법건물 개조하여 짭짤한 차익 실현 경매로 구입한 건물...대지소유자가 철거요구 공사중단된 지하구조물의 가격 공사비 완납해야 입주권 대위변제에 대하여 대지에만 근저당권이 설정된 주택을 임차했는데 도시지역내 농지취득시 농취증이 없어도 된다 부동산상속인들 나타나 경매가 위법이라는데 시공사 부도처리 후 가압류된 아파트의 권리는 실제는 선순위저당권이 소멸... 가처분권자의 유치권에 대하여 저당설정후 지은 건물 법정지상권 인정 안해 전세권에 대하여 전소유자의 가압류는 낙찰자가 인수한다? 지상권성립여부 조사후  반값에 낙찰받아 타인의 임야에 심은 유실수의 소유권은
3.명도 강제집행 면탈죄란 공시송달 신청방법 관리비 공용부분은 경락자가 물어야 한다 관리비 누가 부담해야 하나 관리비체납시 단전할 수 있다 상가명도의무에 대한 임대인의 책임 점유이전금지가처분신청서 작성시 주의사항 주소보정안내 폐문부재시 발송송달 신청방법 4.배당 공탁금수령시 구비서류 배당관련 일반사항 안내 배당금수령시 구비서류 배당순위안내 배당시 외환채권의 환율은 배당이의와 관련된 일반사항 배당연습	5.소송 국가소유의 토지를 20년 이상 점유때는 공유물분할 ... 협의사항을 이행하지 않는데 동창생이 빌려간 돈을 갚지 않아서 민사조정안내 새로운재판절차 소송절차안내 소액사건 이행권고결정제도 신축연립주택 하자 해결방법은 아파트 현소유자도 하자보수청구 가능 옆집의 공사로 여러 가지 피해가 있는데 임대차보증금 밖에 없는 ... 빚을 받으려면 전부명령과 추심명령 전세보증금반환을 위한 법적조치 증거신청안내 친구 명의로 해둔 부동산 되찾을 수 있나
6.주택임대차 계약만료후 전세금 과다요구시 계약 끝났는데도 전세금 돌려받지 못해 계약서상 임차인과 실제거주자가 다른경우 계약서상 주소와 실제신고주소가 다른 경우 무허가나 미등기 건물의 임대차보호 묵시적계약갱신 및 해제효력 발생시기 부부가 각각 소액임차인으로 계약했는데 사실혼 배우자의 임대차 승계는? 아파트분양후 소유권이전등기전 임차인의대항력 연체된 월세를 전세금에서 충당할 수 있나 임차권등기후 최우선변제권 인정치 않아 임차인의 통지의무 임차인이 경매신청시 주택을 명도해야 하는가 전대차와 대항력 전세권등기보다 확정일자가 유리 전월세 계약시의 주의점 점포와 주택이 혼합된 경우의 임대차보호법 주민등록일시이전 임차인지위 유효 주택과 상가건물임대차보호법의 비교 주택임대차 관련법률 주택임대차보호법 문답식해설 주택임대차보호법 제2조 주거용건물의 해석 주택임대차보호법시행령(2001.9.15) 특수주소변경시 대항력 취득시점은 언제인가 필요비, 유익비, 유익비상환권	7.상가건물임대차 계약기간 없이 임대한 상가 비워달라는데 묵시적계약갱신 및 해제효력 발생시기 법원, 건물주 횡포에 제동 상가건물임대차보호법 및 시행령(2002.11.01) 상가임대차계약시의 주의사항 임대인이 가로챈 권리금을 돌려받으려면 전대상가 권리금반환청구 가능 주택과 상가건물임대차보호법의 비교 8.분양권 분양권매매시의 주의사항 재개발 아파트 사려는 데... 재건축 추진절차 재건축과 재개발의 차이점 전매권 살땐 부동산권리보험 가입을 주거용 오피스텔 소유해도 무주택 청약자격 유지 평과 평형 구분하기
9.계약체결 거래후 땅값 폭등시 계약내용 조정 계약금 일부 지급후 해약될 경우 고의과실이 아니면 해약되어도 수수료 받아 공동주택의 종류와 범위 근저당권설정된 주택매매시 유의사항 대출금 안고 부동산 구입시 주의사항 부동산관련법률 부동산 이중매매방지 가등기•근저당 설정을 부동산중개수수료 부동산중개수수료 지급시기 및 액수 부동산중개업준수사항 부부도 계약시 소유자 위임장 및 인감징구 임대차계약서에 무인을 찍었을시 확정일자 부여 중개사고발생원인 분석 중개업자의 포괄근저당 설명의무 진정한 권리자 확인방법	10.등기 각종 등기시 구비서류 공유토지 분할 쉬워진다(2004.04.01~2006.12.31) 매도인이 농지취득자격증명이 없는데 소유권이전등기 혼자하기 소유권이전촉탁등기 혼자하기 외국인 부동산 취득절차 임차권등기명령신청 집을 부부공동명의로 하면 유리한 점 촉탁등기 및 환매등기 11.대출/이사 국민주택기금대출안내 모기지론에 대하여 영세민 전세자금대출 안내(국민은행) 이사전후 해야할 일 저소득자전세자금 대출신청(서울시) 저소득자전세자금 대출신청(노원구) 정부의 전세자금 및 주택구입자금 지원내용
12.세금 3년 이상 보유주택 동시에 팔때 납세자 원하는... 경매부동산의 양도·증여세는 경매가로 과세 농가주택 구입으로 2주택이 됐는데(2003.0529) 동일가구원도 같이 안살면 1가구1주택 부동산거래관련 세금 비주거용부동산 임대사업시 부가세환급 분양권 프리미엄 없이 맞교환 했어도 양도세 부과 상가주택 팔 때 양도세는 상속세 줄일 수 있는 방법, 알고보면 많다 손해보고 양도 미신고때 기준시가 과세는 잘못 신규분양된 아파트의 취득일은 언제인가 신축아파트 분양시점은 입주가능통보일 양도세 확정 후엔 수정신고 못한다 이혼위자료는 재산분할청구 유리 이혼 위자료로 준 부동산도 양도세 내야 주거용 오피스텔도 양도세(2003.02.10) 주택거래 신고지역에 대하여 증여받은 집 석달내엔 매매, 담보 피하라 지방세 납부안내 집 옮기느라 2주택되면 1년만 거주해도 비과세 투기지역 양도세 실거래가 과세	13.기타 3베이(bay)란? 감정평가방식에 대하여 거주자우선주차제 안내 돈 빌려줄땐 주민-호적등본 받아라 로또 당첨금 재산분할대상 아니다 사채업자 연락끊겨 빚 못갚을 땐 아파트분양시 평형과 형은 어떻게 다른가 알아두면 도움되는 신용카드상식 5가지 신원보증에는 어떤 책임이 따르는지 옥외광고물 표시·설치 안내문 자기집에 주차장 설치하기 주민등록번호 뒷자리는 어떻게 만드나요 호적등본에 전과기록이

 

 

 

 

 

123뉴타운

신도시     3기 신도시 후보지           개발 계획도   인천공항철도 노선도                  평택국제화계획지구  오산역사 오산공장터 -아파트공급 흥덕지구 동탄택지개발주변 전국 유망 택지지구

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

청주대농금호어울림

 

 

 

당진석문국가산업단지

 

 

 

동탄광역교통망

 

 

 

 

 

 

 

새만금사업지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

동북아경제중심지

 

 

불로 마전 검안 원당지구 위치도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오송신도시

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부천여월지구

 

 

 

 

 

 

 

 

당진석문국가산업단지363만평개발본격

 

메타폴리스조감도

 

 

 

 

[ 광역도로 계획도]

[광교신도시 공간배치도]

[광교신도시 위치도]

 

 

 

 

 

 

 

 

전에 이런 취지의 글을 썼지만 개론적인 얘기였고 오늘은 심층적으로 다시 한번 살펴볼까 합니다.
시대적흐름을 알아야 투자의 방향을 세울 수 있다는 것이 제 생각입니다.

그래야 어느 지역 한곳을 투자하는 심지어 어디에 집을 한 채 사야 하는 그런 투자가 아니라 현재의 시대적 상황이 어느곳에 투자해야 하는지에 대해 알 수 있지 않을까 생각하는 것이죠.

다세대 주택 흔히 빌라라고 하죠.

빌라에 있어서 빌라를 짓는 업자는 두번의 호황이 있었고 앞으로 한번의 호황이 더 올 것으로 봅니다.

첫번째는 1990년대 중반 5대신도시가 자리잡기 전이었죠.
그때는 아파트 이외에 빌라를 집으로 바라보던 시기였습니다.
그 후로는 물론 빌라는 사자마자 떨어지는 애물단지가 되었지만 말이죠.

그래서 그 때 당시에는 빌라업자의 눈으로 봤을 때 분양이 잘 되었고 당연히 빌라를 지어서 편하게 분양하던 시기였습니다.

이 때 당시 빌라를 전문으로 짓던 빌라업자가 도급순위가 높은 건설회사의 CEO가 되는 시기였죠.
그 때 당시는 건축법도 그리 규제가 심하지 않아서 빌라를 지어서 대규모 분양을 하기도 합니다.

건축법은 19가구 이하를 적용하고 19가구 이상이면 주택법 적용을 받는데 편법적으로 여러명의 건축주를 만들어서 19가구씩 여러동을 만들어 500가구 정도의 대규모 분양을 하기도 했죠.

빌라의 분양 호황기라 할 수 있습니다.

두번째는 언제일까요? 김대중정권 시절이었죠.

IMF시절 김대중 정권의 모토는 경기부양이었습니다.
그래서 분양권 전매제한 폐지 등을 비롯한 강력한 규제 폐지에 나서게 되었습니다.

그 중에 빌라에 대한 조치 중 가장 강력한 조치는 시중은행에서 빌라건축시 80-90%까지 융자가 가능하게 한 조치였습니다.
이것은 업자들이 매매계약서를 130%이상의 업계약서를 꾸며서 자신의 돈 한푼도 들이지 않고 은행대출을 일으켜서 빌라를 짓게되는 것이죠.

건축주는 노숙자의 명의를 빌려서 했다고도 합니다.
그리고 전세를 잇빠이 받은 다음 빼돌리고 은행돈을 갚지않고 나자빠져서 경매로 날렸죠.
이러한 일들이 인천지역과 부천지역 그리고 서울 일부지역에서 많이 일어났습니다.   

인천에서는 경매계가 30계 가까이 될 정도로 늘었고 2계가 동시에 되는 것은 기본이고 빌라들이 하루에도 많게는 백채이상이 나올 정도로 쏟아져나오는 시기였죠.

이러한 비하인드 스토리가 있었기에 빌라들이 그렇게 많이 나올 수 있었습니다.

그래서 불법적이긴 했지만 빌라업자들 중에서 이러한 방법을 썼다면 엄청난 돈을 벌고 털고 나올 수 있는 시기였습니다.

빌라는 새빌라의 경우 감정가의 50-60%가까이 낙찰을 받았고 헌빌라이고 누구도 쳐다보지 않는 지역은 40%가까이 떨어지기도 했습니다.

물론 반지하빌라는 그 이하로도 더 떨어졌습니다.

현재 인천의 용현동 재개발 구역으로 들어간 지역같은 경우 지상층 빌라의 낙찰가가 1200-1400정도면 안정적으로 받을 수 있었는데 이때 당시 전세가는 1500-1700 많이 받으면 2000까지도 받을 수 있었습니다.

게다가 빌라를 1000까지 대출받고 그 이자가 6만원 정도였는데 500만원 월세보증금에 25만원까지는 받을 수 있어서 매월 20만원 정도의 순수익을 누릴 수 있었습니다.

이때 당시 어떠한 경매의 투자가 유행이었을까요?
이때 당시 경매투자는 아파트 투자로는 밥을 먹기 힘든 때였습니다.

왜냐하면 아파트는 아줌마가 애를 업고 올 정도로 경매법정은 인산인해를 이루었고 인기종목이었으므로 실수요자에게 항상 밟히는 것이 경매로 밥을 먹고 사는 사람들이었습니다.

그래서 대부분 빌라투자로 눈을 돌렸죠.

이들의 투자패턴은 낮은 가격으로 빌라를 낙찰받아서 도배장판 그리고 싱크대등을 갈고 예쁘게 꾸며서 시세보다 약1000만원 정도 싸게 내놓고 파는 그런 구조였습니다.

그럼 세번째 호황의 시기는 어느 때일까요?
경매로 빌라를 싸게 잡아서 인테리어를 잘 한 다음 팔던 경매업자들은 요즘 한숨을 쉴 것입니다.
물론 인천에 2006년 5월이 오기 전까지는 통하는 방법이었죠.

하지만 2004년 7월 도정법의 개정으로 부천을 시작으로 광명, 안양, 수원, 인천, 하남 등등 속속 재개발의 바람은 일반 부동산 투자자들을 빌라로 눈을 돌리도록 만들었습니다.

요즘에는 빌라가 경매로 나오면 100% 넘는 것은 신기한 일도 아닙니다.

이것은 1000만원짜리 투자법에 자세히 기술되어 있지만 물론 귀찮아서 읽지 않는 분들을 위해서 다시한번 그 투자법을 소개시켜드릴까 합니다.

만약 감정가 5000만원짜리 빌라가 나왔다고 칩시다.

그런데 여기에 사람들이 붙을 것을 예상해서 A라는 투자자는 5000만원(100%)에 낙찰을 받아버립니다.

사람들은 A를 미친놈이라고 손가락질을 하죠.
손가락질을 하는 사람 중에는 재개발 전에 싼값에 낙찰을 받아 인테리어를 하던 경매업자들도 물론 포함입니다.

왜냐하면 그 지역에 빌라 시세를 봤더니 시세가 4500만원이라는 겁니다.
이쯤되면 A가 미친놈이란 소리가 맞습니다.

그러나 정말 미친놈일까요?

그럼 A가 정말 미친놈인지 살펴보죠.

그 지역에 전세가를 알아보니 2500만원이라는 겁니다.
실투자금(내돈이 들어가는 금액)을 살펴보니 4500만원이라고 해도 2000만원이 들어갑니다.

하지만 5000만원에 빌라를 낙찰 받은 사람을 살펴보죠.

대출이 80%까지 나옵니다.
아니 요즘엔 100%까지도 나오고 약 90%까지도 나옵니다만 80%까지만 계산해 보기로 합시다.

그럼 4000만원까지 대출이 나오는 군요.

이자는 얼마일까요?
8% 이자로 봤을때 약 25만원 정도 되는군요.

그런데 그 지역 월세를 알아보니 1000만원에 25만원 정도까지 놓을 수 있다고 그러더군요.

그럼 내돈이 들어갈까요?
계산해보니 거의 돈이 들어가지 않는군요.

언제 재개발이 될 지역인지도 모르는데 돈을 2000만원박느냐? 아니면 한푼도 안박으면서 나중에 된다면 최소 몇 천을 먹을 수 있도록 투자를 하느냐로 봤을 때는 저런 투자가 훨씬 유리하다는 것이죠.

이것은 빌라를 경매로 싸게 사는 시대는 지났다는 뜻이죠.

지분의 개념으로 접근하고 많은 빌라를 낙찰받아 후일을 노리는 투자가 될 수 있다는 뜻입니다.

그럼 정작 빌라의 신축 세번째 호황은 언제 올까요?
이것 또한 제 칼럼에서 쓴 글입니다.

재개발 지역에서 신축빌라짓기를 통해서 가능한 것이죠.

즉 건축제한이 걸려있지 않은 재개발 지역에 단독이나 나대지에 빌라를 지어 분양을 하거나 아니면 내가 그 지분을 가져가는 방식이죠.

이것은 자세히 기술하지 않겠습니다.
그 글에 자세하게 나왔으므로 말이죠.

그럼 이렇게 왜 썼느냐?

한번 빌라가 어떠한 흐름으로 왔으며 왜 빌라가 넘쳐나던 시기가 있었으며 그 때는 어떠한 투자가 가능했고 지금은 어떠한 빌라의 시대에 와있으며 지금은 적절한 투자법이 어떤 것인지에 대해 알아봤습니다.

부동산 투자 저는 거시적으로 보지 않고 미시적으로 봅니다.
왜냐하면 미시적인 투자가 돈이 되기 때문이죠.

하지만 거시적인 흐름을 모른다면 그 때의 적절한 투자패턴을 이해하기 힘듭니다.

그 패턴을 읽고 투자합시다.

이러한 것들을 분양권, 재건축 아파트, 상가 등등에 적용하여 봅시다.

우리나라 국사나 세계사 공부에 소홀히 했어도 부동산 역사에 대한 공부는 열심히 합시다 그래야 우리도 흐름을 읽고 트렌드를 알고 투자전략을 세울 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

 

(출처 : R2 부동산투자여행/조던 님, 2007.6.28)