분당과 일산으로 대변되는 1기 신도시 발표 전 상황과

판교로 대변되는 2기 신도시 개발 당시의 상황은 너무 유사하다

1986년 올림픽 훼미리 아파트 건설 이후 향후 아파트 공급이 중단될 거라는 인식이 확산되어

강남의 대형고급아파트를 필두로 전국적으로 아파트 투기가 발생하였다.

판교와 수원의 신도시를 비롯한 2기 신도시 청약을 기다리는 청약자들은

분당과 일산으로대표되는 1기 신도시간의 가격 차별화가 발생하는 원인을 꼼꼼히 살펴보고

2기 신도시에 청약해야 한다

 

 

대규모로 조성되는 신도시는 정부의 주도적인 계획하에 순차적으로 개발된다.

통상 초기에 분양하는 신도시내 아파트는 나머지 물량까지 분양성공으로 이끌어야 하는

숙명속에 있다. 따라서 시범단지(초기에 분양하는 단지)가 바람몰이에 성공하려면

입지는 신도시내에서 ‘가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게’ 라는 캐치플레이를 걸고 분양하게 된다.

신도시내 아파트 한채를 꿈꾸는 수요자들은 이점을 잘 숙지해

무조건 초기에 분양하는 곳을 노려야 한다. 초기에 분양하는 시범단지 내의 아파트는

입지에 대한 프리미엄은 거져 얻는다. 또한 시범단지에 연이어 분양하는 아파트의

분양가는 여러가지 이유를 내세워 시범단지보다 비싼게 일반적이다

따라서 시범단지내 아파트는 입지에 대한 프리미엄과 가격에 대한 프리미엄으로

신도시내 대표아파트로 떠오르게 된다

1기 신도시의 대표주자인 분당에서 가장 살기 좋다는 시범단지를 떠올리면 쉽게 이해될 것이다

 

 

1기 신도시중에서 비교적 높은 평당 매매가를 형성하고 있는 곳은

바로 위와 같은 조건을 갖추고 있는 곳이다. 분당중앙공원과 일산호수공원 주변아파트들이

대표적으로 같은 신도시 안에서도 40평형대 기준으로 2억원이상의 가격차가 벌어지고 있다

지난해 7월경 분양한 동탄 시범단지를 보자, 당시 월드건설이 분양한

‘월드메르디앙 반도보라빌’ 35A 형의 경우 수도권 1순위 최고 경쟁률(200대1)을 기록했다

이 단지에는 전체 청약자 3만 2천 458명중 40%인 1만 2천 948명이 몰려든 것이다

웰빙아파트, 더 나아가 로하스 아파트에 대한 수요가 더 증가할수록 아파트의 내적인 요인외에

위와 같은 외적인 요소에 의해 프리미엄 차이는 극명하게 벌어질 것이다

 

 

1기 신도시중에서 평당가격이 높은 곳은 대부분 역세권에 자리잡고 있다.

지하철 거리도 인기 아파트로서 필수조건으로 1기 신도시의 단지중에서

분당의 시범단지, 일산의 강촌마을 , 산본의 솔거마을 등이 대표적이다

과거 분당의 경우 전철이 개통되지 않았을 때 서울까지의 평균 출퇴근 시간은 138 분이었다.

특히 2년내에 이사하겠다고 응답한 가구는 138 분이었다.

이중 과반수 이상이 이사하겠다는 이유로 교통문제 즉 출퇴근 시간이었다.

하지만 1994년 오리~수서간 지하철이 개통되자 분당의 아파트들은 일대 상승전기를 맞아

속칭 천당 다음으로 살기 좋다는 분당이 된것이다.

 

 

동탄 신도시의 경우 35평형 아파트의 경우 4.5베이,복층형 아파트, 폭2m의 전면 발코니,

실내정원등 1기 신도시 분양당시 찿아볼수 없었던 최첨단 설계를 선보였다.

20평형대 아파트도 욕실이 2개일 정도였다.

또한 신평면은 안목치수까지 적용할 경우 3~5평정도 넓어진다.

지난해 7월 분양된 동탄신도시에서 분양된 아파트 프리미엄이

30평형대 기준 1억원가량 형성되어 있는 이유는 신 평면적용이 요인중의 하나다

 

 

돈은 한곳에 머물지 않고 투지수익이 높은 곳을 찿아 흐르기 마련이다.

투자금을 대부분 손에 쥐고 있는 사람은 강남권 사람이라 해도 과언이 아니다.

1기 신도시 분양당시의 분양가 규제가 최근의 신도시별 아파트 가격차이에 미친 영향은 극히 일부다.

신도시의 아파트 가격은 분당을 필두로 서울 도심, 특히 강남권으로의 접근성,

즉 부자들과의 거리로 인해 신도시별 아파트 가격이 조정된 것이다

또한 유례없는 교육열로 인해 명문학교와 유명학원이 밀집한 신도시 지역도 관심을 가져야 한다

 

 

소득이 높아갈수록 사람들은 맑은 공기를 마실 수 있는 환경적인 곳과 더불어

즐길 수 있는 문화시설이 구비된 곳을 원한다.

일산호수공원의 노래하는 분수대, 부천중동과 상동의 대규모 스키돔과 아인스월드

그리고 영상문화단지, 분당의 탄천을 배경으로 형성된 조깅로등 문화와 환경적인 요구가 충족된

이러한 곳이 신도시내 아파트 가격을 주도하고 있다.

일산 호수공원 근처에 `노래하는 분수`가 들어서 있는 주엽동 일대 중대형아파트가

일산의 아파트시세를 주도하고 있다. 또한 부천 영상문화 단지가 들어선 상동에도

평당가가 1000만원에 근접하는 아파트가 즐비하다.

그 밖에 디지털 미디어시티가 들어서기로 예정된 마포구 상암동 상암월드컵 단지도

30평형대 기준으로 6억원대를 호가하고 있다.

상암동 일대 아파트는 주택시장 침체 여파에도 불구하고 완만한 상승세를 보이고 있다.

특히 디지털 문화시설안에 방송과 게임, 영상까지 입점할 예정이어서

상암동일대 아파트가 한차례 더 용트림 할 것이다.

 

 

올해 아파트 시장을 움직였던 주요 테마중의 하나는 중소형평형과 중대형 평형의 가격 이원화이다.

더 엄밀히 얘기하면 중소형과 대형아파트가격의 이원화다.

유효수요(투자자)가 움직일 만할 신도시를 찿았으면 이왕이면 대형 아파트에 집중해야 한다.

앞으로 신도시내에 건설되는 아파트도 중소형과 대형의 가격차가 점점 벌어진다.

예전 대부분의 사람들은 30평형대까지 가는게 목적이었는데

요즘은 40,50평형대 이상까지 원하고 있다

10년전 목동 6단지 45평형은 2억 7천~3억 7천정도였는데, 현재는 10억원대를 훌쩍 넘어섰다.

반면에 노원구 상계동 주공아파트 7단지 18평은 10년전 7천만원 정도였는데 현재는1억원선이다.

 

 

신도시내 단독주택용지가 인기를 끌고 있는 것은 택지개발지구 특유의 편의성과

단독주택의 쾌적성을 동시에 갖추었기 때문이다. 특히 상가를 포함한 점포주택을

지을 수 있는 용지는 안정적인 임대수익을 올릴수 있어 3~5억원 정도의 여유자금을 굴리는

사람들에게 적당한 상품이다. 신도시내 단독주택용지는 주거전용과 상가겸용으로 나뉜다.

통상 용적율이 100%인 주거전용은 상가없이 단독과 다가구 주택만을 지을 수 있다.

신도시내 쾌적한 주거환경을 원하는 사람들에게 적합하다

상가 겸용은 근린생활시설 일부를 넣을 수 있다. 상가겸용 용지는 통상 용적율 180% 가 적용되어

1층에 상가, 2~3층에 주택을 넣는 것이 일반적이다. 주거성은 주거전용에 비해 떨어지지만

비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 투자상품으로 제격이다.

분양가는 일반적으로 주거전용이 저렴하나 향후 시세차익은 상가겸용 용지가 훨씬 높은 편이다

 

 

 

'탁수유어'가 좋아하는 단어입니다,
자주 사용하기도 하고요.
요즘 근황은 어떤가요?
정부에서 수십번째 규제를 내놓는다고 합니다,
아직도 그 규제에 기대어 집값 내릴거라고 생각하고 있는 분들이 있나요?
재건축이 집값상승의 요인은 되지만 그것이 전부라고 생각하는 정부가 존재하는 한 집값대세상승은 멈추지 않을겁니다,
이익이 없는 재건축은 할 수 없습니다,
설마 사유재산을 몰수해서 강제로 추진하지는 않겠지요?

그렇다면 재건축으로 인해서 공급할 수 있는 상당한 공급물량은 더 늦쳐질수 밖에 없습니다,
그렇다고 시세가 내릴까요?
차후의 기대감이 존재하는 한 내리지도 않을겁니다,

그렇다면,지금 일어나고있는 대형아파트의 상승추세는 쉽게 잡지 못할 겁니다
물론 투자자라면 사라고 대형평수를 권하고 싶지는 않습니다,
수급의 문제는 언젠가는 수급으로 풀릴수 있으니까요.

외환위기 이후 분양가 자율화와, 소형아파트 의무공급폐지, 분양권전매실시로 인해 역세권소형아파트가 중형아파트 보다 비쌌던 적도 있었습니다,
처음으로 평당시세가 대형보다 비쌌던 시기였습니다,
아파트를 짓는데 대형아파트의 원가가 더 싸다는건 상식입니다,
건설사에서는 대형아파트를 많이 지으면 영업이익이 더 많이 발생하고요.
그러니 당연히 건설사는 대형아파트를 지으려 할 수 밖에요.
그러므로 소형의무건설을,폐지하면 언제든지 역전할수는 있는 상황입니다
그러나 지금은 정부의 그릇된 판단으로인해서 서민주택은 소외되고 부유층아파트만 폭등하는 상황을 연출하고 있는겁니다,
도데체 누구 때문에 대통령이 이렇게 잘못된 판단을 하는지 답답합니다,

시중에 여론은 대통령의 령이 안 선다고 합니다,
공무원들조차,더 늦기전에 아파트구매에 동참을 하는추세이고 공급은 더디게 늘어나는데 수요는 급속히 늘어나니,실물경제에 관심이 있다면 부동자산구매가 상당히 매력적이라고 생각할겁니다,
일전에도 여러번 언급했듯이 정권 중반기이후에 갈수록 집값은 상향으로 간다고 했습니다,
이것은 한국이라는 나라의 특수성도 있지만 세계적인 추세이고, 그 바로미터는
유가와 금값폭등에 있기도 합니다,

원자재상승은 인플레로 연결되면서 자연히 시중에 돈이 풀리게 되있으며 늘어난 돈의 양은 가치하락하면서 자연히 그 대비책을 찾게되는데 부동산은 우리나라 사람들의 전통적인 투자수단이며 가장쉽게 투자할수있는 방책이 된 것입니다,
선진국처럼 증권이나,채권,금, 원자재선물에,투자역사가 짧은 이유로,투자가 원활치 못하고 가장 안전한 부동산으로만 돈이 몰리는 것입니다,

그러므로 아파트값 상승을 수급의 문제로 안풀고 규제로 일관한다면 상상할 수없는 상승이 조만간 올 수도 있다는 판단입니다,
일전에 재건축아파트로 돈을 벌 기회는 가고 있다는 글을 쓴적이 있는데 어떤분이 메일로, 반포에 아파트 팔았냐고 문의를 했더군요,^*^
팔지 않았습니다, 전 이미 나이도 들었고 자산 재분배에 들어가서 자식들에게
증여했으며 급하게 팔 이유가 이제는 없습니다,
반포동 아파트는 일년간 무려 5억가까이 폭등해서 팔 때가 됬지 않았냐는 분도 있습니다만, 시세란 그렇게 끝나는게 아닙니다,
다음에 이 부분에 대해 말할 기회가 올 것입니다,
어쩟거나 재건축아파트의 시세는 미래가치를 반영한다고 했으며, 현정부는 재건축아파트를 타겟으로 삼기에 어려움이 있을거라고 했던겁니다,
그래서 단기투자자로서는 어려움은 물론이고 이익을 실현하기도 쉽지않을거라 생각하는겁니다,

반면 새아파트나 리모델링예정 아파트는 다시 시장의 주목을 받을 것입니다
돈의 특성은 돈이 불어날수만 있다면 어디든지 들쑤시는 특징이 있지요.
요즘처럼 어디 투자하기 마땅찮을 때에 재료만 된다면 시중자금이 집중됩니다
어제 증권사점장과 식사를 하면서,들은 말이 개인투자자의 돈이 급속히 빠져나간다고 합니다,
증시에서 번 돈은 부동산으로 간다는게 정설입니다,
그렇다면 시중자금이 ,특히 증시자금이 얼마나 빠지는지 지켜보다가 돈의 길목을 지켜야 할 것입니다,
은행mmf.로 들어오는 자금은 대부분이 증시에서 나온 자금이며 바로 방향을 틀 것입니다,
은행예금으로 들어가는 흔적은 아직 안보이며 년5%정도 이자로 자금을 유인하지는 못할겁니다,

*어떤 아파트를 선택할 것인가?
많은분들의 집중된 질문이지요.
그러나 예나 지금이나 전통적이고 보수적인 선택이 좋다고 생각합니다,

우리나라는 기름 한방울 안나는 나라이지요,너무 먼 지역에서 서울로 출퇴근하려한다면 언젠가 호되게 당할수도 있습니다,
역세권이 아니거나,또는 회사에서 20~30km넘어가면 살기가 힘들지요.
길바닥에 뿌리는 휘발유값이 장난질이 아닌걸 요즘 많이들 느끼잖습니까?

한 때 1995~8년 사이에 전원주택이 유행했고 전문직종사자나 대기업셀러리맨들이 용인,양평에 둥지를 틀었었지요.첨에 그림같은 집을 짓고 집들이를 하면서 많은 사람들의 부러움을 받고 행복하게 살거 같았습니다,
그러나 외환위기후 직장자체가 불안해졌고 한달에 그 당시 출퇴근시 통행료와
기름값으로 70여만원을 소비하기에는 너무큰 부담이였습니다,

입주한후 1년만에 다 팔고 서울로 돌아오려는 사람들이 넘쳤지만 그 집을 살 사람은 존재하지 않았습니다,
철저히 준비하지않고 오직 낭만에 취해서 전원생활을 꿈꾸던 사람들은 지금도 몸서리를 칩니다,
기름값이 비싼 우리나라는 부유층이 아닌 중산충이나 서민들에게는 너무 먼 이야기 같네요.
영동고속도로를 가다가 양지i.c를 지나자마자 오른쪽에 그림같은 집들이 있는걸 보신분들 많지요?제일리 **주택인데 앞에서 말한 동네입니다,
그 당시 약60%가 매물로 나왔던 곳인데 지금은 어떤지 모르겠네요.

내가 말하고자 하는건 중산층 이하가 내집마련할 때는 가장 안전한 시내 가까운곳에 대규모 택지지구에 마련할것이고 전철이 들어온곳이라면 안전하고 투자성도 갖쳤다고 보는겁니다,

원자재가 없는 나라에서 승용차로 먼거리를 출퇴근할 생각은 바람직하지않습니다,가까울수록 좋습니다,
90년대초 우리이웃들 상당수가 신도시로 새아파트 찾아 떠낫습니다,
그 이유중 하나는 증권사에서 나온 애널들의 분석중 압구정,반포일대가 뉴욕처럼 할렘가로 전락할수있다는 보고서가 있었습니다,
귀 가벼운 이웃들에게 새아파트를 기다리던 그들에게 솔깃했을겁니다,
분당,평촌,일산,평창동,성북동,다양하게 도 떠났던 그들이 불과 5년만에 돌아오더군요,
새아파트보다는 지역이 중요하다는걸 느꼈던겁니다,

90년대 초까지는 재건축이 돈된다고 체감햇던 사람 많지않았습니다,
그러나,떠났던 사람들 상당수가 떠난후에 후회했고 90년대 중반부터 재건축은 투자의 유행예감으로 자리잡아갔습니다,
이렇게,투자의 맥은 대중과는 반대로 잡아야하는것이고 남들의 다 될거라는 생각보다는 부정적인 의견이 주를 이룰 때 그중에 기회가 있는겁니다,
그래서 濁水有魚라는 말을 좋아합니다,

일찌기 리모델링아파트를 주목했고 ,이제 시작인 투자모형이라 대중들로선 낯설고 함부로 다가가기에 깨름칙한게 사실입니다,
그러나,이미 잠언동 반포동 방배동 리모델링아파트는 움직이기 시작했습니다
강남권에서 시작했다면 수도권으로 번지는건 시간 문제일 뿐입니다,
그 동안 말들도 많았지요, 새아파트보다 못할거라는둥 구조가 나쁠거라는둥
그러나 이미 완공된 곳을 가본 사람들은 선입견을 빠꿔야만 했습니다,
그리고 바뀐 선입견만큼 ,시세는 상승으로 화답하고 있는겁니다,

한정된 좁은 땅떵어리에서 재건축이 완료되면 리모델링아파트는 선택의 여지가 있겠습니까? 당연히 해야지요.
게다가,아직 제대로 시장성이 대중들에게 인식이 덜되어 싼 곳도 많습니다,
이렇듯 투자라면 확신이 덜가는 부분에 활당해야 마땅합니다,
너도나도 모두 확신을 가질때 재건축아파트처럼 시세는 가파르게 오르는겁니다.

요즘, 일부아파트 상승에 난감해하는 분들 많습니다,
그러나 노력하면 그런 기회는 언제든지 존재함을 말씀드림니다,
지금,쓴 글들은 이미 언급했던 말을 정리해서 생각나는대로 주절됬습니다,
다행히 오늘날의 현실과 크게 어긋나지는 않았다는 판단이 듭니다,
내집마련 잘~ 하시길 바라는 맘입니다,줄입니다,

 

이상 부동산 뱅크의 김정순님의 글입니다.

 

덧붙인다면...~

 

현재 집값 상승은 비이성적 과열이라
생각하게끔 많은 상승을 해왔습니다.
1년 사이에 블루칩 옐로칩의 아파트들은
수억씩 상승하였습니다.

 

그 이유는 아파트가 수급의 원리에 의해
가격이 결정되기도 하지만
시장의 풍부한 유동성을 바탕으로 한
매수세력에 의해 상승을 이끌어 왔다고도
과언이 아닙니다.

 

여기에 심리적 변수가 가해져서 호재라하면
아파트값이 급격히 상승해왔구요.

일순간에 심리적 변수가 악재라
생각했던 것이 호재가 되고 반대로
호재라 생각했던 것이 악재가 될수도 있구요.

 

이분의 생각은 서울은 서울 값을 한다는
생각을 가지고 계시는 군요.

 

투자자라면 현재 남들이 주목하는 데가 아니라

현재는 아니지만 미래에 남들이 주목하기 전에

미리 꿰어 보는 안목을 기르는 것이 중요하다고

말씀 하시는 것 같습니다.

 

그런 맥락에서 미쳐 주목을 받지 못한
서초의 아파트중에 리모델링이 가능한
아파트가 어떨런지 조심스럽게 이야기했습니다.

두고 봐야 할일 이지만 흥미로운 의견입니다.

 

만약 그렇다면 교통이 좋은 강남역 주변의

리모델링 가능한 복도식 아파트나 웰빙이 가능한

우면산주위의 저평가되고 5~10년내 리모델링의 가능한

아파트가 어떨런지 생각해봤습니다.