금융감독당국은 향후 부동산가격 급락시 금융기관의 건전성이 심각하게 훼손될 것에 대비하여 부동산가격 급등 현상에 대해 선제적으로 대응하기 위한 방편으로 투기지역아파트 담보대출에 대한 제한조치를 시행하고 있다.

 

 

 

투기지역 아파트담보대출 취급기준

구  분			본인 기존 주택담보대출 없는 경우		본인 기존 주택담보대출 1건
			투기지역	비투기지역	투기지역	비투기지역
기 혼	배우자 담보대출 없는 경우		취급 가능	취급 가능	본인주택 처분조건부 (기존 담보대출 증액시는 LTV 범위내)	취급 가능
	배우자 담보대출 1건 이상	주택 신규취득	배우자주택 처분조건부 또는 본인 DTI 조건부	취급 가능	본인주택 처분조건부 및 본인 DTI 조건부	취급 가능
		기존 주택담보 대출 증액	처분조건부 또는 본인 DTI 조건부(배우자 대출이 1건인 경우에 한함. 2주택 중 택일 가능)		처분조건부 또는 본인 DTI 조건부(배우자 대출이 1건인 경우에 한함. 2주택 중 택일 가능)
미 혼	만 30세 이상		취급 가능	취급 가능	처분조건부	취급 가능
	만 30세 미만		DTI 조건부	취급 가능	처분조건부 및  본인 DTI 조건부	취급 가능
	미성년자		취급 불가	취급 불가	취급불가(만기회수)	취급 불가

	시가 6억원 이하	시가 6억원 초과
소유권 취득 후 3개월 이내인 APT* *건물멸실후 취득하는 재건축(재개발)  지분 포함2)	LTV(40% 또는 60%)	LTV(40% 또는 60%*) * 실수요 조건1) 충족시 DTI 40% 이내
소유권 취득 후 3개월 이상 경과  APT* *건물멸실후 취득하는 재건축(재개발)  지분 포함2)	LTV(40% 또는 60%)	LTV(40% 또는 60%*) * 실수요 조건1) 충족시
신규취득 APT분양권3)	LTV(40%)	LTV(40%) DTI 40% 이내

 

 

오는 30일부터 서울 강남, 경기 성남시 분당 등 주택거래신고지역에서 6억원이 넘는 집을 살 때는 자금조달계획과 입주 여부를반드시 시·군·구청에 신고해야 한다.

건설교통부는 “주택거래신고 지역에서 고가 주택에 대한 자금조달계획을 의무화한 주택법 시행령 개정안이 내주 국무회의에 상정될 예정”이라며 “통과되는대로 30일부터 시행할 방침”이라고 20일 밝혔다.

거래신고지역내 투기세력 유입을 차단하기 위한 자금조달계획 신고의무화는 당초 지난달 말 시행예정이었으나 관련부처와의 협의가 오래 걸려 일정이 늦춰졌다.

개정안이 발효되면 주택거래신고지역에서 전용 18평 초과 주택으로 6억원이 넘는 집을 매입할 경우 실거래가 신고 외에 별도의자금조달계획서를 시·군·구청에 제출해야 한다.

자금조달계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식·채권 매각대금, 현금 등 집을 사는 데 들어간 자기자금과 금융기관대출액, 사채 등 차입금도 모두 써내야 하며 매입 주택에 실제거주할지 여부도 밝혀야 한다. 자금조달계획을 허위로 기재하더라도 과태료는 부과되지 않지만 국세청으로 자료가 넘어가 특별관리를 받게 된다.

건교부 관계자는 “올해부터 실거래가신고제가 전국적으로 의무화됨에 따라 주택거래신고제의 실효성을 높이기 위한 조치”라고설명했다.

현재 거래신고지역은 서울 강남, 서초, 송파, 용산, 양천, 강동,영등포, 마포, 성동, 동작, 성남 분당, 용인, 안양 평촌 등 22곳이다.

송파, 용산, 양천 등 주택거래신고지역이면서 19일 재정비촉진지구로 지정된 16개 뉴타운 및 균형발전촉진지구의 경우 지분이 6평 이상인 주택거래시 토지거래허가 외에 자금조달계획서까지 제출하게 돼 주택매매가 크게 위축될 전망이다.

개정안은 또 주택을 짓는 대지에 대한 저당권을 설정해 사업 주체가 건설자금을 빌릴 수 있는 금융기관의 범위를 상호저축은행,보험회사 등 소위 제2금융권으로 확대, 사업 주체의 자금조달에관한 선택의 폭을 넓히도록 규정했다.

2006.10.20 문화일보

1) 정보수집을 게을리 말라.
신문 등의 사회부분이나 부동산코너를 보면 어느 지역의 개발소식을 접하게 됩니다. 그것을 꼭 스크랩하십시오. 나와 상관없는 곳이라고 그냥 흘려보내지 마시고, 무조건 오려서 파일 등에 정리해 놓으세요. 또한 신문을 보면서 어떤 뉴스가 나오면 이 뉴스가 해당 부동산에 어떤 영향을 줄 것인가를 매번 생각해 보세요. 지금 살고 있는 곳에 평생 살 수도 있지만, 대부분 몇 번의 이사를 통해서 살고 있는 지역이 변하게 됩니다. 이사 가는 곳을 정하는 기준은 바로 그동안 모아 놓으신 정보를 통해서 이루어져야 합니다. 다른 곳에 비해 비교우위에 있는 곳으로 가는 것이 부동산 투자의 기본이기 때문입니다.

또한 해당뉴스가 어느 지역 부동산에 어떤 영향을 줄 것인지 매번 생각하다보면, 단순히 어디가 개발된다는 소식을 접하기 이전에, 부동산시장에 주고자 하는 정부의 의도 및 개발방향에 대하여 한발 정도는 빠를 수 있습니다. 여기서 주의할 것은 지도를 펼쳐놓고 생각해 보라는 겁니다. 도시계획가 입장에서 생각해 보세요. 유추해 낼 수 있는 능력이 있어야만 성공합니다.

2) 무조건 장기투자다.
단타는 부동산투자에 어울리지 않습니다. 특히 부동산 투자에 익숙하지 않은 상태에서는 더욱더 장기투자를 선호해야 합니다. 부동산은 앞으로 어떻게 개발하겠다는 장기계획이 어느 정도 표면화되어 시중에 알려져 있습니다. 다만 장기투자를 요하기 때문에 그 효과가 당장 나타나지는 않지만, 어느 순간 투자하려는 주 세력이 나타나기만 하면 상승하게 됩니다. 그러나 그 상승시점을 잡기란 무척이나 힘들며, 막대한 자금 또한 필요하기 때문에 개미투자자라면 미리 들어가서 자리잡는 방법밖에는 없습니다. 곰이 되어야만 그 과실을 먹을 수 있습니다. 남들이 뭐라 하던지 나는 이 부동산과 평생을 함께 하겠다는 각오로 투자에 임하셔야 성공합니다.

3) 매수주체를 파악하라.
부동산을 선택할 때 투자의 관점에서 보면 과연 이 부동산을 누가 살 것인가를 파악하는 겁니다. 내가 보는 관점보다 돈을 갖고 있는 다수가 보는 관점에서 생각해 보아야 합니다. 주로 돈을 갖고 있는 재력가는 서울에 많이 살고 있고, 특히 서울에서 강남에 많이 있으며, 강남 밑에는 분당이 있으며, 그 분당 밑에는 용인이 있다는 단순한 논리는 부동산투자의 방향을 선택하는 좋은 예라 할 수 있습니다. 돈이 있는 사람이 과연 이 부동산을 좋아할까를 늘 생각해 보세요..

4) 나 자신을 믿어라.
귀가 가벼워서는 성공하기 힘듭니다. 물론 가벼워 때론 성공하기도 합니다만, 대부분은 실패합니다. 정보습득에서 투자하기까지 철저히 객관적으로 분석하십시오. 많은 분의 조언도 필요합니다. 그러나 그 의견은 하나의 의견일 뿐입니다. 발품을 팔아가며, 누구보다 이 부동산에 대하여는 내가 많이 알고 있다는 자신감이 붙은 상태에서 투자를 마음먹었다면, 자기 자신을 믿고 투자하십시오. 특히 부동산중개업자의 말을 곧이 믿으시면 절대 안됩니다. 그들의 속셈이 다른 곳에 있을 수도 있으니, 초조해 하지 마시고 나 자신을 믿으세요.

5) 부동산중개업소는 가장 늦게 찾아가라.
신문과 인터넷 등으로 정보를 습득하고, 발품을 충분히 팔아 지형지물을 확인하고, 부처님 손바닥처럼 훤히 안다고 생각될 때까지 부동산중개업소에는 되도록 가지 마세요. 단지 정보를 얻기 위해 가는 것은 무방합니다. 유선 상으로도 물어보시고, 인터넷게시판에도 질문하시며, 충분한 정보를 얻고 난 후 부동산중개업소에 방문하세요. 방문 전 지갑에는 계약금을 준비하시고 언제든지 좋은 물건이 있으면 투자한다는 비장한 각오로 방문하세요. 부동산 사장님과의 어떤 대화를 하더라도 내가 가진 정보에 대한 확실한 분석이 되었기 때문에 좋고 나쁨을 구별 할 수 있을 겁니다. 또한 최대한 부동산사장님께는 예의를 갖추고 겸손하세요. 그분께 잘 보여야만 좋은 물건이 나옵니다. 몇 군데 부동산중개업소를 방문하다 보면 주변에 정통하면서 성의를 보이는 곳이 있을 겁니다. 그 사장님과의 유대를 강화한다면 좋은 결과가 있을 겁니다. 느낌이 온다면 지갑을 열어도 좋습니다.

6) "대출"받는 것도 공부다.
자금계획을 세울 때 자기자본이 충분하다면 별문제가 없겠지만, 대부분 대출이란 것을 생각합니다. 그런데 평소 내가 동원 할 수 있는 자금이 얼마까지인지 모르는 분이 많습니다. 내 신용과 담보로 과연 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 생각해 보시고, 직접 은행에 문의하여 평소 빌릴 수 있는 자금의 규모를 꼭 챙기시길 바랍니다. 그래야만 어느 정도 까지 투자가능한지 계산이 됩니다. 지금 은행, 카드사, 직장 등에 확인해 보세요.

7) 고민이 있다면 만번 생각하라.
아무리 생각해도 답이 안나올 때가 있습니다. 예를 들어 투자하고 싶은 부동산은 있는데 자금이 부족하다든지, 과연 내가 올바른 투자방향을 갖고 있는지, 등등 풀리지 않는 문제가 생겼을 경우 포기하지 마시고 어떻게 하면 내가 이 부동산을 가질 수 있는지 생각해 보세요. 생각하고, 생각하면 답이 나옵니다. 만 번 생각하면 통한다고 합니다. 만 번 만 생각해 보세요. 풀릴 겁니다. 포기는 언제든지 할 수 있습니다. 그러나 그 부동산은 다시 내가 투자 할 수 없을지도 모르고, 나중에 후회 할 수도 있습니다.

8) 상식을 벗어나라.
많이 들으셨을 겁니다. 역발상 이라는 것 또한 상식을 벗어나는 것이라고 볼 수 있습니다. 상식을 벗어난다는 것은 대중과 차별화 되는 전략입니다. 대중과 차별화 하는 전략이 있어야만 성공합니다. 남들보다 앞서 움직인다든지, 자금이 풍부하다든지, 고급정보를 접 할 수 있다든지, 심리전에 강하다든지, 하여튼 나만의 투자전략을 세워야 합니다. 누군가의 투자전략을 따라하셔도 좋습니다. 차별화 하여 성공 할 수만 있다면 무엇이든 못하겠습니까. 대중의 생각을 읽고 행동은 반대 혹은 다른 쪽으로 움직이는 것은 상식을 벗어나는 좋은 방법이라 하겠습니다.

9) 일단 저질러라.
과실은 씨를 뿌린 자의 몫입니다. 씨를 뿌리지도 않고 결실을 바란다면 안되겠지요. 저지를 곳에 과감히 저지르세요. 단순히 투자하신 분들이 돈을 버는 것이 부동산 분야입니다. 생각을 많이 하는 것은 좋으나, 너무 오랜 시간 생각하는 것은 좋지 않습니다. 순발력이 이곳에서도 필요합니다. 부동산 투자에 초보시라면 작은 것부터 저질러 보세요. 책으로 접하는 것과 발로 습득하는 것은 다릅니다. 하나의 투자로 얼마나 많은 것을 배울 수 있는지 경험하실 수 있을 겁니다. 물론 모든 투자가 성공할 수는 없습니다. 그러나 큰 실패만 아니라면 누구보다 강한 부동산 투자가가 되실 겁니다.

내용출처 : [기타] <자료출처 : 큰돈없이 부동산을 사는 100가지 방법, 김명규>