아파트 리모델링의 비밀
리모델링의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있습니다.

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠습니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를 찾습니다.
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년 된 아파트에
집을 사서 들어옵니다. 그리고 동대표회의 사람들 과반수이상을 자기사람으로 만들고 리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다.
이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로 빌리는데 이 돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로 받게 됩니다. 그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립총회를 합니다. 그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로 돈을 받고 그 돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자, 부동산 중개인, 정비업체, 그 아파트 동대표들, 그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고 건설비를 못내는 할아버지, 할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게 됩니다. 그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다. 그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과 나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고 합니다.

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다. 재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다.
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고 현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로 리모델링이 된다고 할 때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고 현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가, 금리 등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당 380만원 이상을 요구합니다.
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대 아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 건축비를 낼 수 없고 못 내면 경매처분 되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다. 리모델링업자는 불법, 탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를 동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다. 리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니 당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다. 돈 낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분 되고 집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요? 능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매 넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다.

자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다. 즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적 증축면적 공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용 증축면적) 33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는 이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까? 그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데, 주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고, 리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니 최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서, 최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만, 잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고, 집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만, 리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도 이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고, 원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만, 이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다. 일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠. 그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라 5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠. 그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에.. 리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..즉, 4억 3천만원 ＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.
그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여.. 리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.
예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.
그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.

그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.

그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게
우선 협상대상자로 선정해주겠다는
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고?

건설사로부터 대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.

자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?

우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?

우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "김우중건설"이랍니다
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.

리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.

그피해는 모두 입주민에게 갑니다...


당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이 아닐수 없습니다.

우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서 홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다. 리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다.
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.

400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.

파워엘리트 부동산 투자

◇그들 땅엔 호재가 숨어 있다◇

강남 땅은 기본, 진짜 귀재는 지방에 돈 묻어

“강남에 아파트 갖고 있다고 해서 재테크의 귀재라고 할 수 없다”

많은 PB들은 결코 이명박 정부의 장차관들이 생각만큼 재테크의 귀재라고 할 수 없다고 말한다. 주식과 부동산에 편중된 포트폴리오는 안정성이 떨어진다는 지적이다. 하지만 그들의 포트폴리오가 주목을 받는 것은 비단 공직자라는 이유에서만은 아닐 것이다. 특히 강남에 편중된 그들의 부동산 포트폴리오는 국민의 시선을 끌어모으기에 충분했다.

국내 자산가들의 포트폴리오는 대부분 부동산이 자리 잡고 있다. 선진국으로 진입할수록 금융자산이 보다 많아질 것이라는 의견이 2000년대 초반부터 계속돼왔지만, 지금도 자산 포트폴리오에서 부동산이 많은 파이를 차지한다. 이렇듯 돈이 되는 부동산을 갖고 있는 이명박 정부의 공직자들은 전통적인 자산가 포트폴리오를 갖고 있는 셈이다. 압구정동에 본인 명의의 15억9000만원짜리 아파트 한 채, 강남구 청담동에 39억원 나가는 ‘유시어터’ 건물을 소유하고 있는 유인촌 문화체육관광부 장관을 비롯해 단 한 명도 강남에 땅과 건물을 보유하지 않은 사람이 없다. 재테크 귀재는 아닐지라도 부동산에 있어서 이들은 시장흐름을 타는 ‘부동산 귀재’들이라고 할 수 있다.

하지만 전통 자산가들은 강남만을 보유하고 있는 것이 아닌, 지방 토지까지 갖고 있어 미래 가치에 대한 계산까지 하고 있다. 강남의 건물이나 땅을 보유하는 것만이 진정한 부동산 재테크라고 할 수 없다고 지적하는 전문가들은 공직자들이 지방 어디에 토지를 보유하고 있는지 살펴볼 것을 강조한다. 이들이 갖고 있는 땅은 호재가 가득하기 때문에 이를 중심으로 투자를 확대하는 것도 나쁘지 않다는 것이다.

부동산은 투자 귀재들을 따라가면 된다는 말이 있다. 투기세력인 ‘떴다방’과는 다른 개념으로 목이 좋은 곳을 아는 귀재들만 살펴봐도 부동산 투자에 성공했다고 할 정도이다. 하지만 이들이 어떻게 움직이는지는 아무도 알 수 없고, 정보도 쉽사리 얻지도 못한다.

공직자들의 경우에는 공개해야 하는 상황이기 때문에 자신들이 보유하고 있는 땅과 건물들을 신고했다. 이들 땅을 살펴보면 호재들이 하나씩 숨어 있다. 특히 고속도로 개통과 관련한 호재들이 많다.

대표적으로 현재 논란이 되고 있는 청와대 이동관 대변인은 배우자 명의로 강원도 춘천시 신북읍 산천리 토지를 2017.25㎡를 보유했으며, 총 실거래액은 4032만원 정도이다.

고속도로 개통 관련 호재 많아

본인 명의로는 서초구 잠원동의 11억원 신반포한신아파트와 서초동 롯데캐슬클래식아파트 전세권을 갖고 있다. 한승수 국무총리도 본인과 배우자 명의로 강원도 춘천시 서면 금산리 덕두원리 서상리, 춘천시 북산면 대곡리 등 밭과 임야를 갖고 있는데 실거래액으로 총 4억8621만원이다.

현재 춘천 부근은 금곡~춘천 복선전철(64.2㎞) 개통을 앞두고 있으며, 조기 개통을 위해 인천공항철도 2단계와 함께 2660억원을 투입할 예정이다.

또 내년에는 서울~춘천 구간을 잇는 경춘고속도로가 완공된다. 복선전철과 고속도로가 개통될 경우 서울~춘천 이동시간이 40분 내로 단축된다. 그만큼 서울과의 접근성이 높아지기 때문에 향후 토지가격이 오를 가능성이 높다. 춘천시 공인중개소 관계자는 “신북읍 산천리 같은 경우에는 지난해 5월과 비교했을 때 올해는 평당 5만원 정도 오른 편”이라며 “전국 땅값이 오른 덕이지, 실제로 수혜받는 쪽은 춘천시 남면”이라고 언급했다.

강원도 홍천군 서면도 경춘고속도로 개발의 수혜지역이라고 할 수 있는데, 김병국 외교안보수석비서관의 장남과 차남이 할아버지에게 그 일대 땅을 증여받았다. 총 28만3055㎡를 보유, 실거래액으로는 29억5238만원이다.

류우익 청와대 비서실장은 경상북도 상주시 중동면에 본인 명의로 417.00㎡, 어머니 명의로는 2427.00㎡를 보유하고 있다. 총 실거래액은 1188만원 정도이지만 향후 호재가 만만치 않다.

오는 6월 8일 경상북도 도청이 어디로 이전될지 결정되는데, 현재 1위가 상주이다. 또 당진~상주, 영천~상주, 김천~상주 간 고속도로를 개발하는 데 한창이며, 올 12월 청원~상주 구간이 개통될 예정이어서 교통여건이 좋아질 전망이다.

또 낙동강 프로젝트를 시행 예정인데, 강 일대를 관광단지로 꾸며 생태공원과 박물관을 유치할 계획이다. 상주시 공인중개사 관계자는 “특히 2010년 대학생 승마대회를 개최할 승마장까지 건설 중이어서 호재가 겹쳐 있다”며 “지난해 5월과 비교하면 평당 10만원씩 오른 지역도 있다”고 지적했다.

법무부 소병철 기획조정실장은 전라남도 순천시 해룡면과 여수시 덕충동 대지 2962㎡(실거래액 3억5479만원)를 보유하고 있었다. 여수시의 호재는 단연 여수엑스포 시설이 들어선다는 것. 여수엑스포 홍보관 관계자에 따르면 지난해 말에는 관광객이 아닌 개발 정보를 얻으려는 투자자들이 많이 찾았다. 소 실장의 배우자가 보유하고 있는 여수시 덕충동 일대 낡은 아파트들은 엑스포 행사장과 인접한 덕에 2000만원 가까이 상승했다.

여수와 20㎞ 정도 떨어진 순천지역도 아파트 위주로 영향을 받고 있다. 순천시 해룡면 일대도 여수엑스포의 기대감으로 땅값이 크게 오르고 있다. 특히 순천과 여수를 잇는 국도 17호선의 우회도로와 여수~순천 간 자동차 전용도로가 현재 개설되고 있다. 여수~순천 간 자동차 전용도로의 경우 15㎞ 구간에 2480억원을 들이고 있으며, 광양과 여수를 잇는 여수국가산단 진입도로의 경우 2011년까지 8800여 억원을 들여 교량 2곳을 건설한다.

최근 청와대 박미석 사회정책 수석의 남편인 이모 교수가 지인들과 함께 지난 2002년 6월 영종도의 논 1300㎡를 1억원에 사들인 것에 대해 책임을 지고 사의를 표명했다. 이유는 농지법을 위반한 땅 투기였다. 인천 경제자유구역 기본계획이 확정된 지 2달 뒤, 박 수석의 남편은 땅을 샀다. 그리고 불과 5개월이 지나지 않아 신도시 개발에 따른 투기열풍이 불면서 영종도 전체가 토지거래허가구역으로 묶였다. 외지인 거래가 제한되기 직전에 땅을 사들인 것이다. 개발 호재에 힘입어 6년 만에 가격이 4배 이상 뛰어 올랐다.

외지인 거래 제한 직전에 땅 매입

이에 대해 박 수석은 땅 공동 소유자 가운데 한 명이 농사를 짓고 있고 남편도 가끔씩 들러 농삿일을 거들고 있다고 해명했지만, 농사꾼은 따로 있었던 것으로 밝혀졌다.

청와대 이동관 대변인도 김지선 강원도지사의 소개로 춘천지역에 땅을 샀다는 의혹을 빚고 있어 논란이 되고 있으며, 김병국 외교안보수석도 동생과의 토지거래 과정에서 탈세 의혹이 제기됐다.

물론 땅 투기는 근절돼야 마땅하지만, 여기서 포인트는 ‘개발 호재에 대한 정보’를 보다 빨리 알았다는 점이다. 부동산은 정보를 얼마만큼 빨리 아는지에 따라서 재테크 성공 여부가 갈라진다는 전문가들의 지적처럼 MB정부 공직자들은 많은 정보를 갖고 있었다. 공직자이기 때문에 고급정보를 얻는 데 유리한 것도 사실이지만, 이들의 정보 습득에서 배워야 할 점은 많다.

먼저 이들은 시장의 큰 흐름을 읽을 줄 안다는 것이다. 오늘날은 정보의 바다라고 할 정도로 방대한 정보가 흘러나온다. 전문가의 조언이나 관련 자료, 소문, 시장 이야기 등등. 이 중에서 고급정보를 낚기 위해서는 큰 흐름을 읽어야 한다고 전문가들은 조언한다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “MB정부 공직자들은 귀재가 아닌, 그저 시장을 크게 바라봤을 뿐”이라며 “이를 탓할 것이 아니라 오히려 투자자들이 배워야 한다”고 지적했다.

큰 흐름을 통해 투자가치를 알아봤다면 끈기 있게 기다림을 배워야 한다. 대부분 시장 참여자들은 자신이 투자한 아파트나 토지가격이 오르지 않을 경우, 또 다른 정보나 왜곡된 정보에 혹해 서둘러 팔아버리는 경향이 있다.

전문가들은 단기적인 수익률에 매달리지 말고 최소 5년 정도 중장기적으로 기다려야 투자가치가 빛을 발한다고 강조한다. 최근 강북 아파트의 경우 시장이 혼탁해기도 했지만, 꾸준히 갖고 있었던 이들은 투자수익을 봤을 것이라는 의견도 많다.

김현희 기자 (wooang13@ermedia.net)

◇인터뷰 |박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장◇ “공직자들은 시장을 읽었다” ▶부동산 투자에 귀재라고 불리는 이들은 대부분 버블세븐지역에 집중 돼 있는데, 향후 강남의 메리트는 여전할지. 지난 2001년을 시작으로 강남지역은 꾸준히 올라 2006년 상반기에 천장을 찍고, 현재까지 약보합세를 나타내고 있다. 급작스럽게 많이 오르는 바람에 시장 체력이 바닥이 났다는 증거일 수 있지만, 여전히 강남은 메리트가 있다고 볼 수 있다. 테헤란로를 중심으로 밀집돼 있는 회사들과 이를 뒷받침해주는 주거시설, 이들로 이뤄진 부의 커뮤니티 공간은 강남에서밖에 느낄 수 없는 것이다. 하지만 장기적으로 이러한 메리트가 계속적으로 작용할지는 미지수이다. 강남이 급작스럽게 몰락하는 경우는 없겠지만, 마찬가지로 가격이 오르지도 않을 것이다. 현재처럼 약보합세를 이루면서 가격이 조정될 것으로 예상된다. ▶이전에는 강남에 밀집되는 경향이 있었는데, 현재 시장흐름은 어떤지. 최근 강북 집값이 올라가는 현상이 나타났는데, 2월까지는 저평가돼 있던 강북시장이 제값을 찾아갔다. 이는 강남에 밀집됐던 시장이 드디어 분산되면서 특정 지역이 아닌 모든 지역이 골고루 상승하고 있다는 것을 의미한다. 여전히 강남은 시장의 선도적인 입장이지만 다른 지역들도 힘을 얻으면서 균형을 잡아간다고 할 수 있겠다. 지금은 돈의 흐름이 용산이나 성수동으로 흘러가고 있는데, 차츰 저평가 지역으로 흐름이 잡아질 것으로 예상된다. ▶MB정부의 부동산 재테크에 대해 어떻게 생각하시는지. 솔직히 말하자면 MB정부의 공직자들은 부동산 재테크의 귀재들이 아니다. 땅을 상속받은 것이 많기 때문에 옛날부터 축적돼온 부라고 생각해야 한다. 물론 그 과정에서 세금 탈루 혐의도 있지만, 적극적으로 부동산 재테크를 펼쳐서 얻어진 것은 아니라는 것이다. 부동산 재테크의 귀재들에게 우선적으로 배워야 할 것은 시장의 흐름을 바라보는 눈이다. 옛날에는 미리 정보를 선점해서 교란하는 등 작전을 펴왔지만, 현재는 시장흐름을 보고 투자대상을 고른다. ▶부동산은 여전히 불패신화인가. 옛날도 그랬고 지금도 그렇고 부동산을 불패신화로 보면 안 된다. 시장은 언제라도 우리를 배신할 준비가 돼 있다. 시장만 믿고 가만히 있을 게 아니라 시장의 흐름에 동참해야 한다. 부동산 재테크의 귀재들을 괜히 따라하라는 것이 아니다. 그들이 시장흐름을 타고 있기 때문에 함께 시장에 동참하라는 것이다. 그러면 자연스럽게 시장흐름을 읽을 수 있기 때문이다. 부동산 시장이 갑작스럽게 주저앉지는 않을 것으로 예상된다. 그렇다고 예전처럼 불패신화라고 할 수도 없다. 전반적인 보합세를 띠고 있는 가운데 서울과 전국 지역이 제값을 찾아갈 것으로 생각된다.

 알아두면 손해안보는 특약사항 모음집

계약서의 특약사항 기재 계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라. 흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다 1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우 흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다 이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다 2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우 또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다 3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠. 이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 "만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다." 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다