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[스크랩] 아파트 리모델링의 비밀 |공부하기

2008-08-22 17:08

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출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

 

아파트 리모델링의 비밀
리모델링의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있습니다.

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠습니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를 찾습니다.
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년 된 아파트에
집을 사서 들어옵니다. 그리고 동대표회의 사람들 과반수이상을 자기사람으로 만들고 리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다.
이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로 빌리는데 이 돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로 받게 됩니다. 그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립총회를 합니다. 그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로 돈을 받고 그 돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자, 부동산 중개인, 정비업체, 그 아파트 동대표들, 그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고 건설비를 못내는 할아버지, 할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게 됩니다. 그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다. 그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과 나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고 합니다.

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다. 재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다.
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고 현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로 리모델링이 된다고 할 때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고 현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가, 금리 등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당 380만원 이상을 요구합니다.
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대 아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 건축비를 낼 수 없고 못 내면 경매처분 되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다. 리모델링업자는 불법, 탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를 동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다. 리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니 당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다. 돈 낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분 되고 집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요? 능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매 넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다.

자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다. 즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적 증축면적 공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용 증축면적) 33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는 이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까? 그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데, 주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고, 리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니 최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서, 최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만, 잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고, 집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만, 리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도 이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고, 원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만, 이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다. 일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠. 그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라 5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠. 그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에.. 리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..즉, 4억 3천만원 @를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.
그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여.. 리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.
예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.
그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.

그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.

그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게
우선 협상대상자로 선정해주겠다는
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고?

건설사로부터 대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.

자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?

우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?

우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "김우중건설"이랍니다
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.

리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.

그피해는 모두 입주민에게 갑니다...


당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이 아닐수 없습니다.

우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서 홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다. 리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다.
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.

400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.

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[스크랩] 파워엘리트 부동산 투자 |공부하기

2008-06-13 12:12

http://blog.drapt.com/doyh77/2413571213326758836 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

파워엘리트 부동산 투자

 


◇그들 땅엔 호재가 숨어 있다◇

강남 땅은 기본, 진짜 귀재는 지방에 돈 묻어

“강남에 아파트 갖고 있다고 해서 재테크의 귀재라고 할 수 없다”

많은 PB들은 결코 이명박 정부의 장차관들이 생각만큼 재테크의 귀재라고 할 수 없다고 말한다. 주식과 부동산에 편중된 포트폴리오는 안정성이 떨어진다는 지적이다. 하지만 그들의 포트폴리오가 주목을 받는 것은 비단 공직자라는 이유에서만은 아닐 것이다. 특히 강남에 편중된 그들의 부동산 포트폴리오는 국민의 시선을 끌어모으기에 충분했다.

국내 자산가들의 포트폴리오는 대부분 부동산이 자리 잡고 있다. 선진국으로 진입할수록 금융자산이 보다 많아질 것이라는 의견이 2000년대 초반부터 계속돼왔지만, 지금도 자산 포트폴리오에서 부동산이 많은 파이를 차지한다. 이렇듯 돈이 되는 부동산을 갖고 있는 이명박 정부의 공직자들은 전통적인 자산가 포트폴리오를 갖고 있는 셈이다. 압구정동에 본인 명의의 15억9000만원짜리 아파트 한 채, 강남구 청담동에 39억원 나가는 ‘유시어터’ 건물을 소유하고 있는 유인촌 문화체육관광부 장관을 비롯해 단 한 명도 강남에 땅과 건물을 보유하지 않은 사람이 없다. 재테크 귀재는 아닐지라도 부동산에 있어서 이들은 시장흐름을 타는 ‘부동산 귀재’들이라고 할 수 있다.

하지만 전통 자산가들은 강남만을 보유하고 있는 것이 아닌, 지방 토지까지 갖고 있어 미래 가치에 대한 계산까지 하고 있다. 강남의 건물이나 땅을 보유하는 것만이 진정한 부동산 재테크라고 할 수 없다고 지적하는 전문가들은 공직자들이 지방 어디에 토지를 보유하고 있는지 살펴볼 것을 강조한다. 이들이 갖고 있는 땅은 호재가 가득하기 때문에 이를 중심으로 투자를 확대하는 것도 나쁘지 않다는 것이다.

부동산은 투자 귀재들을 따라가면 된다는 말이 있다. 투기세력인 ‘떴다방’과는 다른 개념으로 목이 좋은 곳을 아는 귀재들만 살펴봐도 부동산 투자에 성공했다고 할 정도이다. 하지만 이들이 어떻게 움직이는지는 아무도 알 수 없고, 정보도 쉽사리 얻지도 못한다.

공직자들의 경우에는 공개해야 하는 상황이기 때문에 자신들이 보유하고 있는 땅과 건물들을 신고했다. 이들 땅을 살펴보면 호재들이 하나씩 숨어 있다. 특히 고속도로 개통과 관련한 호재들이 많다.

대표적으로 현재 논란이 되고 있는 청와대 이동관 대변인은 배우자 명의로 강원도 춘천시 신북읍 산천리 토지를 2017.25㎡를 보유했으며, 총 실거래액은 4032만원 정도이다.

고속도로 개통 관련 호재 많아

본인 명의로는 서초구 잠원동의 11억원 신반포한신아파트와 서초동 롯데캐슬클래식아파트 전세권을 갖고 있다. 한승수 국무총리도 본인과 배우자 명의로 강원도 춘천시 서면 금산리 덕두원리 서상리, 춘천시 북산면 대곡리 등 밭과 임야를 갖고 있는데 실거래액으로 총 4억8621만원이다.

현재 춘천 부근은 금곡~춘천 복선전철(64.2㎞) 개통을 앞두고 있으며, 조기 개통을 위해 인천공항철도 2단계와 함께 2660억원을 투입할 예정이다.

또 내년에는 서울~춘천 구간을 잇는 경춘고속도로가 완공된다. 복선전철과 고속도로가 개통될 경우 서울~춘천 이동시간이 40분 내로 단축된다. 그만큼 서울과의 접근성이 높아지기 때문에 향후 토지가격이 오를 가능성이 높다. 춘천시 공인중개소 관계자는 “신북읍 산천리 같은 경우에는 지난해 5월과 비교했을 때 올해는 평당 5만원 정도 오른 편”이라며 “전국 땅값이 오른 덕이지, 실제로 수혜받는 쪽은 춘천시 남면”이라고 언급했다.

강원도 홍천군 서면경춘고속도로 개발의 수혜지역이라고 할 수 있는데, 김병국 외교안보수석비서관의 장남과 차남이 할아버지에게 그 일대 땅을 증여받았다. 총 28만3055㎡를 보유, 실거래액으로는 29억5238만원이다.

류우익 청와대 비서실장은 경상북도 상주시 중동면에 본인 명의로 417.00㎡, 어머니 명의로는 2427.00㎡를 보유하고 있다. 총 실거래액은 1188만원 정도이지만 향후 호재가 만만치 않다.

오는 6월 8일 경상북도 도청이 어디로 이전될지 결정되는데, 현재 1위가 상주이다. 또 당진~상주, 영천~상주, 김천~상주 간 고속도로를 개발하는 데 한창이며, 올 12월 청원~상주 구간이 개통될 예정이어서 교통여건이 좋아질 전망이다.

또 낙동강 프로젝트를 시행 예정인데, 강 일대를 관광단지로 꾸며 생태공원과 박물관을 유치할 계획이다. 상주시 공인중개사 관계자는 “특히 2010년 대학생 승마대회를 개최할 승마장까지 건설 중이어서 호재가 겹쳐 있다”며 “지난해 5월과 비교하면 평당 10만원씩 오른 지역도 있다”고 지적했다.

법무부 소병철 기획조정실장은 전라남도 순천시 해룡면과 여수시 덕충동 대지 2962㎡(실거래액 3억5479만원)를 보유하고 있었다. 여수시의 호재는 단연 여수엑스포 시설이 들어선다는 것. 여수엑스포 홍보관 관계자에 따르면 지난해 말에는 관광객이 아닌 개발 정보를 얻으려는 투자자들이 많이 찾았다. 소 실장의 배우자가 보유하고 있는 여수시 덕충동 일대 낡은 아파트들은 엑스포 행사장과 인접한 덕에 2000만원 가까이 상승했다.

여수와 20㎞ 정도 떨어진 순천지역아파트 위주로 영향을 받고 있다. 순천시 해룡면 일대도 여수엑스포의 기대감으로 땅값이 크게 오르고 있다. 특히 순천과 여수를 잇는 국도 17호선의 우회도로와 여수~순천 간 자동차 전용도로가 현재 개설되고 있다. 여수~순천 간 자동차 전용도로의 경우 15㎞ 구간에 2480억원을 들이고 있으며, 광양과 여수를 잇는 여수국가산단 진입도로의 경우 2011년까지 8800여 억원을 들여 교량 2곳을 건설한다.

최근 청와대 박미석 사회정책 수석의 남편인 이모 교수가 지인들과 함께 지난 2002년 6월 영종도의 논 1300㎡를 1억원에 사들인 것에 대해 책임을 지고 사의를 표명했다. 이유는 농지법을 위반한 땅 투기였다. 인천 경제자유구역 기본계획이 확정된 지 2달 뒤, 박 수석의 남편은 땅을 샀다. 그리고 불과 5개월이 지나지 않아 신도시 개발에 따른 투기열풍이 불면서 영종도 전체가 토지거래허가구역으로 묶였다. 외지인 거래가 제한되기 직전에 땅을 사들인 것이다. 개발 호재에 힘입어 6년 만에 가격이 4배 이상 뛰어 올랐다.

외지인 거래 제한 직전에 땅 매입

이에 대해 박 수석은 땅 공동 소유자 가운데 한 명이 농사를 짓고 있고 남편도 가끔씩 들러 농삿일을 거들고 있다고 해명했지만, 농사꾼은 따로 있었던 것으로 밝혀졌다.

청와대 이동관 대변인도 김지선 강원도지사의 소개로 춘천지역에 땅을 샀다는 의혹을 빚고 있어 논란이 되고 있으며, 김병국 외교안보수석도 동생과의 토지거래 과정에서 탈세 의혹이 제기됐다.

물론 땅 투기는 근절돼야 마땅하지만, 여기서 포인트는 ‘개발 호재에 대한 정보’를 보다 빨리 알았다는 점이다. 부동산은 정보를 얼마만큼 빨리 아는지에 따라서 재테크 성공 여부가 갈라진다는 전문가들의 지적처럼 MB정부 공직자들은 많은 정보를 갖고 있었다. 공직자이기 때문에 고급정보를 얻는 데 유리한 것도 사실이지만, 이들의 정보 습득에서 배워야 할 점은 많다.

먼저 이들은 시장의 큰 흐름을 읽을 줄 안다는 것이다. 오늘날은 정보의 바다라고 할 정도로 방대한 정보가 흘러나온다. 전문가의 조언이나 관련 자료, 소문, 시장 이야기 등등. 이 중에서 고급정보를 낚기 위해서는 큰 흐름을 읽어야 한다고 전문가들은 조언한다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “MB정부 공직자들은 귀재가 아닌, 그저 시장을 크게 바라봤을 뿐”이라며 “이를 탓할 것이 아니라 오히려 투자자들이 배워야 한다”고 지적했다.

큰 흐름을 통해 투자가치를 알아봤다면 끈기 있게 기다림을 배워야 한다. 대부분 시장 참여자들은 자신이 투자한 아파트나 토지가격이 오르지 않을 경우, 또 다른 정보나 왜곡된 정보에 혹해 서둘러 팔아버리는 경향이 있다.

전문가들은 단기적인 수익률에 매달리지 말고 최소 5년 정도 중장기적으로 기다려야 투자가치가 빛을 발한다고 강조한다. 최근 강북 아파트의 경우 시장이 혼탁해기도 했지만, 꾸준히 갖고 있었던 이들은 투자수익을 봤을 것이라는 의견도 많다.

김현희 기자 (wooang13@ermedia.net)

◇인터뷰 |박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장◇

“공직자들은 시장을 읽었다”

▶부동산 투자에 귀재라고 불리는 이들은 대부분 버블세븐지역에 집중 돼 있는데, 향후 강남의 메리트는 여전할지.

지난 2001년을 시작으로 강남지역은 꾸준히 올라 2006년 상반기에 천장을 찍고, 현재까지 약보합세를 나타내고 있다. 급작스럽게 많이 오르는 바람에 시장 체력이 바닥이 났다는 증거일 수 있지만, 여전히 강남은 메리트가 있다고 볼 수 있다. 테헤란로를 중심으로 밀집돼 있는 회사들과 이를 뒷받침해주는 주거시설, 이들로 이뤄진 부의 커뮤니티 공간은 강남에서밖에 느낄 수 없는 것이다.

하지만 장기적으로 이러한 메리트가 계속적으로 작용할지는 미지수이다. 강남이 급작스럽게 몰락하는 경우는 없겠지만, 마찬가지로 가격이 오르지도 않을 것이다.
현재처럼 약보합세를 이루면서 가격이 조정될 것으로 예상된다.

▶이전에는 강남에 밀집되는 경향이 있었는데, 현재 시장흐름은 어떤지.

최근 강북 집값이 올라가는 현상이 나타났는데, 2월까지는 저평가돼 있던 강북시장이 제값을 찾아갔다. 이는 강남에 밀집됐던 시장이 드디어 분산되면서 특정 지역이 아닌 모든 지역이 골고루 상승하고 있다는 것을 의미한다. 여전히 강남은 시장의 선도적인 입장이지만 다른 지역들도 힘을 얻으면서 균형을 잡아간다고 할 수 있겠다. 지금은 돈의 흐름이 용산이나 성수동으로 흘러가고 있는데, 차츰 저평가 지역으로 흐름이 잡아질 것으로 예상된다.

▶MB정부의 부동산 재테크에 대해 어떻게 생각하시는지.

솔직히 말하자면 MB정부의 공직자들은 부동산 재테크의 귀재들이 아니다. 땅을 상속받은 것이 많기 때문에 옛날부터 축적돼온 부라고 생각해야 한다. 물론 그 과정에서 세금 탈루 혐의도 있지만, 적극적으로 부동산 재테크를 펼쳐서 얻어진 것은 아니라는 것이다.

부동산 재테크의 귀재들에게 우선적으로 배워야 할 것은 시장의 흐름을 바라보는 눈이다. 옛날에는 미리 정보를 선점해서 교란하는 등 작전을 펴왔지만, 현재는 시장흐름을 보고 투자대상을 고른다.

▶부동산은 여전히 불패신화인가.

옛날도 그랬고 지금도 그렇고 부동산을 불패신화로 보면 안 된다. 시장은 언제라도 우리를 배신할 준비가 돼 있다. 시장만 믿고 가만히 있을 게 아니라 시장의 흐름에 동참해야 한다. 부동산 재테크의 귀재들을 괜히 따라하라는 것이 아니다. 그들이 시장흐름을 타고 있기 때문에 함께 시장에 동참하라는 것이다. 그러면 자연스럽게 시장흐름을 읽을 수 있기 때문이다.

부동산 시장이 갑작스럽게 주저앉지는 않을 것으로 예상된다. 그렇다고 예전처럼 불패신화라고 할 수도 없다. 전반적인 보합세를 띠고 있는 가운데 서울과 전국 지역이 제값을 찾아갈 것으로 생각된다.
 
 

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[스크랩] 알아두면 손해안보는 특약사항 모음집 |공부하기

2008-05-22 12:02

http://blog.drapt.com/doyh77/2894141211425376725 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

 알아두면 손해안보는 특약사항 모음집

  계약서의 특약사항 기재
계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.
흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다


1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우

흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다

이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다

2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우

또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다

3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.

이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 "만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다." 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다

   ★매매 계약 특약사항 정리★
 
# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.
 
#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.
 
#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함
 
#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.
 
#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..
 
#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.
 
#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.
 
 
#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.
 
#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.
 
#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.
 
#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함
 
#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함
 
#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.
 
#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.
 
#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..
 
1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다
 
2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.
 
3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.
 
4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.
 
5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다...
매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.
 
잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.
 
제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.
 
 
매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.
 
잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.
 
매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.
 
00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.
 
000은 매도자가 부담한다.
 
본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.
 
계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)
 
매수인은 현 전세계약을 승계한다.
 
잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.
 
매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.
 
★전세/월세 특약사항 모음★
#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함
 
#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함
 
#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함
 
#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.
 
#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함
 
#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.
 
#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함
 
#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..
 
#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.
 
#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.
 
#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.
 
@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임
 
@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.
 
@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.
 
@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.
 
@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.
(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)
 
@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.
 
@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.
 
@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.
 
@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.
 
@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.
 
@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.
 
@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.
 
@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.
 
@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임
 
@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.
 
@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.
 
@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.
 
@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.
 
@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.
예를 들어
 
'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...
 
@
약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..
 
즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다..
 
★● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항
   - 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.
   - 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.
   - 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.
   - 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게
        단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.

        (※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히
            작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)
                
▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항
① ○○구역  재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로 단독 분양 대상이며  ○○ 평형 분양자격에 합당할 것.

② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.

[소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종 세금
(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]
                        
초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.   변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던 경우가 많다.  재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.   생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되곤 한다. 

 ▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항
상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.

철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시 언급하여야 한다.  새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는 것이다.

▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항
상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로 이주비
지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.
 
이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다.
대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을 요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이다.  이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을 받을 수 있다.  초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.
 
▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항
① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에 위치하였음.
② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는 상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야 한다.
③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한
   세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는 임대인에게
   요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여 임대인인 가옥주가
   이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.
        
하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를 받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.  재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차 보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.
 
단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을 참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.
 

◈- 각종 부동산 계약서 특약사항 예제  ◈


■ 아파트 매매

1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.

2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.

3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.

4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산


■ 전-월세

1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.

2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준     다.

3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.

4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다.

5. 연체이자는 월(10%)로 한다.

6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.

7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)

8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을      반환키로 약정한다.

9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.

10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다


■ 재개발 아파트

1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.

  (세금) → 세금은 잔금일 기준

* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.


■ 분양권

1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후      납부하기로 한다.

 

■ 권리 양도 계약서 특약사항

어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.

권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.

그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.

그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.

임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.


임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.

임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.


권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

 

업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
  수 있다.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
  이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
  가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이
  격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.
- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.
물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.

- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인
  은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어
  떻게 할 것인가?
  이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에 
  가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.
- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해
  줄 수 있어야 계약이 성사된다.
요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다. 
 
 
- 매매 계약시 주의사항
 
♣ 부동산공부 확인은 필수
- 부동산등기부등본
- 토지이용계획확인원
- 지적도(임야도)
- 토지대장(임야대장)
- 건축물관리대장
- 공시지가 확인원 등
 
♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물!
- 위조, 변조의 위험
 
♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.
♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험
♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심
♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.
- 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문
♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심
♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인
- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다
♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.
♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.
♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.


 
- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면?

매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는
1.인감증명서 1통
2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로)
3.토지대장 1통
4.건축물관리대장 1통
5.토지가격확인원 1통
6.등기권리증
7.인감도장지참
등 7가지 서류가 필요하다.
그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.
매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다,
공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.
똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.
매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.
법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다.
 
- 분양권계약서 쓰는 방법
 
계약전 체크사항.
1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여  
   분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.
2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
   (특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우
   가 많으니 설명에 조심하세요.)
 
계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.
 
계약내용의 주요 체크포인트
1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.
 
잔금지불
1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.
   인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도
   용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)
   매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.
   양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않
  으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.
  기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개
 사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다
 
- 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은?
 
입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.
그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.
결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.
한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.
주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.
◈자료 참조: ○부동산 중개업 에피소드 32가지/리북스 출판사/이완식님
                     ○적은돈으로 큰돈 만드는 뉴타운 투자법/원앤원북스/예스하우스 지음
                     ○김조영 변호사의 홈페이지/www.R119.CO.KR
                     ○네이퍼 블로그-부동산중개문화/법률연구소
 
◇자료 정리: 공인중개사 2050/ 아크로스]

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